El problema que nos encontramos cuando queremos conseguir el cobro de una deuda contraída por una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal, deriva de su propia naturaleza. Es decir, la convivencia de dos tipos de titularidades de bienes y derechos, la común y la privada.

En cuanto a los bienes comunes, resultan inalienables por ser indispensables los elementos privativos del uso y disfrute de los que están afectados. Por otra parte, con relación a la titularidad privada no pueden responder de las deudas de la Comunidad cuando los propietarios no hayan intervenido en el juicio declarativo previo o, como mínimo, no hayan tenido conocimiento.

Lo que resulta evidente es que tanto los elementos privativos de beneficio común como los puramente privativos solo pueden quedar afectados por las deudas de la Comunidad, pero el acreedor no podrá proceder directamente contra un comunero sin haber reconocido su derecho de crédito frente esta, ni sin haber sido requerido de pago ni demandados personalmente. De este modo, será la sentencia la que distribuirá la deuda concreta y fijará las correspondientes responsabilidades individuales así como la posterior ejecución.

Del propio contenido del artículo 553-46 del Código Civil de Cataluña se materializa el hecho de que los bienes de los propietarios solo responden cuando la comunidad no tenga bienes propios ni actúe activamente para conseguirlos los comuneros; siendo así la responsabilidad de los copropietarios subsidiaria respecto de la comunidad, y mancomunada respecto de la pluralidad de copropietarios. Es aquí donde radica la verdadera importancia de la reforma legislativa: los propietarios ahora son responsables subsidiarios de acuerdo con la cuota de participación de las deudas contraídas por la comunidad.

Sobre la posibilidad del embargo de las cuotas, prácticamente todo el mundo lo admite dado que representa parte del activo de la Comunidad, pero con importantes matices mientras no se establezca para las cuotas ordinarias un destino singular. La retención, embargo y derivación del importe de estas cuotas ya cobradas, y que son imprescindibles para el sostenimiento de los elementos comunes, obligaría a una nueva reclamación de cuotas a los propietarios para garantizar la propia supervivencia de la comunidad.

Así, la comunidad de propietarios puede tener bienes o derechos embargables, entendiendo como tales el dinero o cuentas corrientes a nombre de la comunidad, el fondo de reserva, las cuotas abonadas por los copropietarios cuando supongan un crédito a favor de la misma (incluyendo la posibilidad de embargar las «cuotas futuras» con el lógico límite de la propia subsistencia de la comunidad), según los casos, el embargo de los bienes desafectados y, finalmente, los frutos y rentas de los bienes comunes (siempre que no hayan sido adjudicados pro indiviso a los copropietarios).

Es en el supuesto de no existir tales bienes o derechos así como, a pesar de la existencia de los mismos, éstos resulten insuficientes para cubrir la deuda contraída por la comunidad de propietarios; cuando el ejecutante puede dirigir las actuaciones a través del juez, al presidente de la comunidad con motivo de convocar una junta de propietarios con el fin de repartir la cuantía debida en proporción a la cuota respectiva. Finalmente y subsidiariamente, el acreedor podrá exigir la responsabilidad individual que corresponda, pudiendo conllevar el embargo de bienes privativos de los copropietarios.