Desde que el pasado 17 de marzo el Gobierno de España decretó el estado de alarma como consecuencia de la propagación del COVID-19, muchas son las dudas que han surgido a todos los ciudadanos especialmente en relación a las obligaciones de carácter económico a las que vienen obligados a cumplir por varios contratos.

De las mayores preocupaciones que han aparecido, son las correspondientes a los contratos de arrendamiento de local de negocio, especialmente para aquellos negocios que han venido obligados a cerrar su actividad (restaurantes, cafeterías, etc.). Se plantean dudas como las de si sigue vigente la obligación del pago de la renta.

En este sentido, el arrendatario de un local de negocio destinado a comercio que tiene prohibida por decreto su apertura, tiene como obligación esencial ante el arrendador el pago de la renta pactada. Se trata pues, de una obligación dineraria que no resulta imposible de cumplir. En estos contratos sucede que el arrendador si que cumple plenamente con su obligación (respeta la posesión, uso y goce del arrendatario del local), motivo por el cual no sería razonable trasladar al arrendador las consecuencias de la imposibilidad de la apertura o imponerle una suspensión del contrato.

Las autoridades han prohibido la apertura de los locales al público, pero no la posesión y ocupación del local por parte de los arrendatarios. Por lo tanto, nos encontraríamos ante la cláusula rebus sic stantibus: cláusula que hace referencia a un principio de derecho en virtud del cual se entiende que cualquier alteración sustancial de las estipulaciones contractuales, puede dar lugar a la modificación de las mismas.

En base a la cláusula rebus sic stantibus, habrá que valorar, caso por caso, si la imposibilidad de apertura del local al público durante un tiempo determinado representa un hecho de tal importancia que altera las bases del negocio de tal forma que frustra o hace inalcanzable el objetivo económico que da sentido en el contrato; teniendo en cuenta también que se produce un fuerte desequilibrio entre las prestaciones. Además, el hecho de no poder abrir el local al público no es un riesgo inherente a estos tipos de contratos y por tanto, que tenga que soportar sin observaciones el arrendatario, si no que es un hecho excepcional decretado por el estado de alarma actual, así como tampoco es un hecho contemplado en el propio contrato.

No obstante, el que no convendría es que el arrendatario decidiera unilateralmente no pagar la renta pactada o hacer un pago inferior, puesto que ante esto, el arrendador quedaría facultad para interponer la correspondiente demanda de desahucio por carencia de pago. Por todo, en relación a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus o de fijar la modificación de los contratos será muy importante la casuística concreta del caso. Serán factores determinantes, entre otros, la duración de la prohibición de la apertura, si el arrendatario se ha visto gravemente perjudicado en sus ingresos o no por esta prohibición de abrir el local, y el alcance de los perjuicios sufridos, las posibilidades de recuperar los ingresos una vez finalice la prohibición de abrir al público, etc.

El problema pero de los contratos de arrendamiento y la doctrina de la cláusula *rebus sic *stantibus es que esta no es de aplicación unilateral y, en caso de disconformidad entre las partes, necesitaremos una resolución judicial que solucione el conflicto.