Siguiendo con lo que en el anterior artículo publicado por parte del arquitecto técnico Joan Tarifa se trataba, realizando un estudio sobre filtraciones, humedades, condensaciones y goteras producidas como consecuencia de una deficiencia en el estado de los edificios, ahora entramos en analizar cuáles son las garantías legales que amparan a los adquirentes de una vivienda o edificio de nueva construcción en caso de que aparezca un defecto de este tipo en el inmueble.

Así pues, ante la aparición de vicios constructivos, el afectado disfruta de una serie de plazos legales, llamados plazos de garantía, dentro de los cuales puede reclamar por estos defectos frente a los agentes de la construcción (el promotor, el constructor, el arquitecto, el arquitecto técnico, etc.). Estos plazos varían en función de la gravedad de los defectos constructivos detectados y se encuentran regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación:

• Los agentes intervinientes en la construcción responderán durante el primer año de aquellos daños materiales derivados de una mala ejecución de las obras, es decir, de aquéllos defectos que afecten a los elementos de acabado.
• Los agentes responderán, durante un plazo de tres años, de esos daños materiales causados ​​por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad del edificio (el ejemplo más común son las humedades por filtraciones).
• Por último, todos los agentes intervinientes responderán, durante un plazo de diez años, de aquellos defectos que afecten a la cimentación y seguridad estructural del edificio y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del mismo.

Estos plazos comienzan a contar a partir de la fecha de recepción de la obra en cuestión sin reservas, o desde la subsanación de las mismas.

Así pues, si el tipo de daño concreto aparece dentro de estos plazos, los agentes intervinientes en el proceso de edificación tendrán que responder en función de su intervención en la obra. De todas formas, en caso de que el defecto aparezca con posterioridad, se aplicarán igualmente las normas generales sobre la responsabilidad contractual.