La crisis económica global que ha sufrido y aún sufre nuestra economía ha tenido como una de las consecuencias principales que una gran cantidad de inmuebles hayan pasado a ser propiedad de las entidades bancarias, hecho que en la actualidad genera una importante problemática a las comunidades de propietarios a la hora de obligar a los bancos a cumplir con sus obligaciones de pago de las cuotas comunitarias, por el hecho de que tienen un gran volumen de inmuebles y a menudo pueden no tenerlos bien registrados, demorando eso el pago de las obligaciones.

Resulta evidente que una entidad bancaria, sea cual sea la vía mediante la cual adquiere el inmueble, pasa a ser propietaria a todos los efectos, y eso implica no solo disfrutar de todos los beneficios inherentes al derecho de propiedad, sino también hacer frente a todas las obligaciones que este derecho comporta y una de ellas es el pago de las cuotas comunitarias.

Cuando el banco se adjudica un bien inmueble y pasa a ser el propietario, está obligado a pagar las cuotas comunitarias debidas mientras sea titular (desde que se adjudique el inmueble y con independencia de la fecha en que figure la inscripción en el registro de la propiedad) hasta que traspase el inmueble.

No obstante lo anterior, a raíz de la nueva reforma del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña y, concretamente, del artículo 533-4, se ha ampliado el plazo de efecto real, hecho que implica que las entidades bancarias que se hayan adjudicado un inmueble a partir del 20 de junio de 2015 deberán hacer frente a las cuotas comunitarias impagadas por el anterior propietario en los últimos 4 años, sin perjuicio de que la entidad bancaria pueda con posterioridad reclamar estos pagos afrontados al antiguo propietario moroso.

Esta responsabilidad en el pago de cuotas de los últimos 4 años es aplicable no solo a las entidades bancarias sino a cualquier nuevo propietario (ya sea persona física o jurídica) que haya adquirido un inmueble a partir del pasado 20 de junio de 2015.

Con esta nueva regulación se otorgan mayores garantías de cobro a la comunidad de propietarios, haciendo que el nuevo adquiriente del inmueble, de quien se entiende que tiene solvencia, haya de responder de la deuda comunitaria de los últimos 4 años, permitiendo así a la comunidad de propietarios reclamar judicialmente el mismo, tanto al anterior propietario -que era el obligado de pago de las cuotas comunitarias que se hubieran meritado durante aquel tiempo- como al actual, quien deberá responder de las cuotas impagadas de los últimos cuatro años y, en caso de ser una entidad bancaria, la garantía de cobro es plena.