El contrato de arras es un acuerdo formalizado entre el comprador y el vendedor de una finca en virtud del cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor en garantía de la futura compraventa de la propiedad. Este importe se descontará del precio total del inmueble en el momento de formalizarse la compraventa y normalmente se corresponde con el 10% del valor de la vivienda.

En virtud de este acuerdo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa: el comprador se obliga a pagar el precio restante del inmueble y el vendedor se obliga a entregar la propiedad en las condiciones pactadas entre las partes.

Existen tres tipos de arras, que tendrán efectos jurídicos distintos: las arras confirmatorias, las arras penitenciales y las arras penales.

Las arras confirmatorias implican que el importe abonado por el comprador al vendedor en concepto de arras es un anticipo del precio total de la compraventa. Así, se entiende que la compraventa ya se ha realizado y las partes no podrán desistir del contrato principal.

En caso que alguna de las partes incumpla el compromiso que había asumido, la parte cumplidora podrá elegir entre exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o resolución del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios en ambos casos. La indemnización correspondiente no está limitada por la cuantía entregada en concepto de arras, sino que puede ser de un importe superior.

Las arras penitenciales implican que, si es el comprador quien incumple perderá el importe que haya adelantado en concepto de arras, y si es el vendedor el incumplidor, deberá devolverlas duplicadas. Sin embargo, a diferencia de las arras confirmatorias, las arras penitenciales permiten a las partes desistir del contrato principal, siendo el importe de las arras el precio por haber desistido.

Por último, las arras penales son un término medio entre los dos tipos de arras anteriores: no son ni un adelanto del precio de la compraventa ni otorga a las partes la facultad de desistir del contrato principal. Este tipo de arras no está regulado expresamente y se configura como una cláusula penal.

Así pues, en este último caso, si es el comprador es quien incumple, perderá el importe que haya adelantado en concepto de arras y, si quien incumple es el vendedor, deberá proceder a su devolución por duplicado.

Sin embargo, en ningún caso el pago de las arras exime a la parte incumplidora de tener que cumplir con su obligación contractual, como si sucede con las arras penitenciales. Por tanto, la parte cumplidora podrá elegir entre exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o la resolución del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, tal y como se prevé con las arras confirmatorias.