El Tribunal Constitucional declara la nulidad y la inconstitucionalidad de la mayoría de los artículos de la LEY 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas de los contratos de arrendamientos de vivienda

El pasado día 8 de abril se publicó en el BOE la sentencia del Tribunal Constitucional 37/2022, de 10 de marzo de 2022, que declara la nulidad y la inconstitucionalidad de la mayoría de los artículos de la LEY 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas de los contratos de arrendamientos de vivienda.

Esta Ley establecía que, en los contratos de arrendamiento de vivienda firmados en áreas declaradas de mercado residencial tenso, que en la provincia de Girona son los municipios de Girona, Salt, Figueres, Olot, Blanes, Llagostera, Palafrugell y Sant Feliu de Guíxols, la renta pactada no podía superar al menor de los siguientes importes: la renta del último contrato actualizada, o el precio de referencia fijado para el alquiler de viviendas de características análogas.

La sentencia declara inconstitucional y nula la ley 11/2020, porque regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, lo que invade competencias estatales.

A partir de la fecha de la publicación de la sentencia en el BOE, en los municipios declarados como áreas de mercado de vivienda tensa la renta del alquiler será la que libremente pacten arrendador y arrendatario (con el entendimiento de que no se incluye los alquileres de carácter asistencial ni sujetos a un régimen de protección oficial).

Sin embargo, la decisión del alto tribunal no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas y sólo tendrá efectos en los contratos firmados a partir del 8 de abril de 2022.

Hay que tener en cuenta que el pasado 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda («Ley de la Vivienda»), que quiere establecer para todo el territorio nacional, un tope en la renta del alquiler en áreas de mercado de vivienda tensa, con la última renta del contrato anterior, o bien a la que resulte de la aplicación del índice de referencia, como preveía la Ley ahora declarada casi por completo nula.

AL FRENTE DEL PROCESO POR LA MEJORA ENERGÉTICA DE NUESTROS EDIFICIOS

De nuevo las Administradoras y Administradores de Fincas, nos convertimos en un eje fundamental en la gestión, tanto de los intereses y objetivos de nuestros clientes (propietarios y propietarias), así como para la mejora de nuestros edificios y por consiguiente, por el progreso energético y sostenibilidad global del país.

En este contexto y área de trabajo, se enmarca el objetivo de nuestro estudio: la instalación de placas fotovoltaicas en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Resulta incuestionable la necesidad de reducir el consumo de energía y mejorar nuestros hogares a través de la rehabilitación energética.

El consumo energético que genera el parque de viviendas, es responsable de aproximadamente el 30% de los gases contaminantes que se emiten en la atmósfera (según datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la energía).

Destacar que más del 80% de las calificaciones energéticas de nuestras viviendas corresponden a las menos eficientes, letras E, F o G, calificaciones que valoran la eficiencia en función de su gasto energético.

Un inmueble con calificación A, representa un ahorro en el consumo medio de energía de hasta el 89% respecto de uno con calificación G y del 78% en relación con una vivienda con calificación E (datos del Instituto Catalán del Energía).

Por este motivo una de las partidas de ayudas del Fondo europeo Next Generation (NGEU), tiene por objeto la rehabilitación de las viviendas para hacerlas más sostenibles.

Estos Fondos, son el mayor paquete de estímulo económico que ha habido nunca en la historia de la Unión Europea y se destinarán en gran parte a financiar proyectos de transición ecológica y digital y crecimiento sostenible.

Es por tanto, la realidad social, económica y legal la que impulsará de forma inminente la decisión de muchos de nuestros edificios, a través de sus propietarios y propietarias, de llevar a cabo una actuación concreta para la mejora energética, como es la instalación de placas fotovoltaicas para la autoproducción y autoconsumo eléctrico.

Creemos que, como Administradoras y Administradores de Fincas, debemos disponer de toda la información necesaria sobre esta temática, tanto a nivel técnico, económico como legal.

Queda claro que toda esta información, y cualquier otra de carácter técnico que necesitaremos gestionar y conocer, deberá contar con el asesoramiento de profesionales técnicos cualificados: Arquitectos- Arquitectos Técnicos o Ingenieros, que la propia CCPP pueda contratar o que formen parte de las empresas (de solvencia profesional contrastada) que puedan gestionar y asesorar en el proceso de instalación de las placas fotovoltaicas.

Pero esto no excluye el hecho de que, como profesionales que deberemos iniciar y conducir el proceso, sea muy importante que dispongamos de la información básica que intentaremos transmitir con este estudio.

Ante la posibilidad de que se nos plantee por parte de la mayoría o de algún miembro de la CCPP una instalación de placas fotovoltaicas, deberemos hacer un esquema de trabajo recomendable que pasaría por:

En primer lugar, conocer con carácter previo a la instalación, las características físicas y arquitectónicas de nuestro edificio. Esto significa aspectos tan fundamentales como:

• El tipo de cubierta de nuestro edificio, cubierta plana o cubierta-tejado inclinado. Este primer parámetro tan sencillo, nos permitirá determinar factores esenciales, como el hecho de que las placas deben ir instaladas sobre una estructura metálica para conseguir la inclinación necesaria por un óptimo aprovechamiento solar (entre 15º y 30º de inclinación) o bien que puedan ir sobrepuestas a la cubierta inclinada de teja y naturalmente, en la vertiente del tejado con mayor impacto posible del sol.
• En caso de encontrarnos con una cubierta plana y por tanto tener que instalar un sistema o estructura de soporte de las placas, será necesario disponer de la información técnica para concretar si las estructuras deben ir ancladas a través de perforaciones de la cubierta o bien pueden ser superpuestas con pesos de refuerzo evitando la perforación y los posibles problemas derivados del impacto en la estanqueidad de la cubierta, así como el peso máximo admisible.
• En todo caso, queda claro que la cubierta pasará a ser “ocupada” en un porcentaje importante de su superficie por unos nuevos elementos, las placas solares, y en el supuesto de ser necesaria una intervención en la misma (impermeabilización u otras reparaciones necesarias), preverla o incluso ejecutarla antes de la instalación de los paneles solares. De lo contrario, más adelante, el desmontaje de la instalación fotovoltaica lo complicaría en gran medida y supondría un incremento del coste muy importante.
• La superficie de cubierta que tiene nuestro edificio. Saber qué aprovechamiento podemos disponer, qué capacidad productiva tendrá nuestra cubierta.
• La orientación respecto a la radiación solar que tiene la cubierta o tejado de nuestro edificio. La orientación óptima será la Sur, y con la mínima cantidad de sombras posible en la zona donde queramos realizar la instalación.
• De este conocimiento previo de nuestro edificio extraemos, en un primer momento y con carácter básico, la conveniencia de iniciar o no un estudio sobre la viabilidad de la instalación.

En segundo lugar, y paralelamente, resultará necesario tener en cuenta e informar a nuestros clientes, propietarias y propietarios, de que la instalación del sistema fotovoltaico, como cualquier otro servicio comunitario, deberá ser sometida a un plan de mantenimiento. No será necesario sólo tener en cuenta los costes propios de la instalación que planteamos, sino los de carácter preparatorio previo que hemos analizado en los párrafos precedentes y también los costes fijos periódicos que requerirá la instalación una vez finalizada.

El plan de mantenimiento recomendable se plantearía en distintas fases temporales; de forma semestral – comprobar el grado de ensuciamiento de las placas, limpieza, verificación de las fijaciones o soportes, comprobación de cableado y conexiones, funcionamiento de los diferenciales o protecciones eléctricas-, de forma anual o bianual -revisión del rendimiento de la instalación-, de forma quinquenal -si la instalación es superior a los 25 KW requerirá de una inspección realizada por un organismo autorizado- y decenal -revisión del inversor (agotamiento de su vida útil)-.

Explicadas las fases de conocimiento técnico previo y de mantenimiento posterior de la instalación, entramos a exponer brevemente las características o elementos básicos de una instalación de placas fotovoltaicas, familiarizándonos en los términos y elementos de la misma.

Una instalación de placas fotovoltaicas tendrá como elementos básicos las placas o paneles solares (entre 1,8 y 2,4 m2 cada una y con un peso de entre 20 y 25 kg cada placa); las posibles estructuras de apoyo, el inversor (elemento que transforma la corriente continua en corriente alterna), el cableado y el cuadro de protecciones, el contador de generación (contador que recoge las lecturas de la energía que se genera y las comunica a la distribuidora de cada punto de suministro, sea particular o comunitario).

El planteamiento del sistema de autoproducción fotovoltaico que necesitaremos hacer para continuar nuestra gestión, nos obliga a conocer diferentes parámetros esenciales. Los tipos de autoproducción pueden ser: individual o colectivo.

Haremos una breve descripción de cada uno de los modelos de autoproducción y sus características más esenciales y finalmente nos ocuparemos de forma más específica de ese modelo que creemos será el más recomendable para los edificios en régimen de propiedad horizontal.

La autoproducción individual, es aquella que tiene un único punto de suministro que se beneficia de la instalación fotovoltaica y tendrá por tanto un uso privado. Será propietario, titular y responsable de la instalación la persona propietaria que solicita la autorización para la instalación del sistema o una empresa externa que ejecute, por encargo de ésta, la instalación.

La autoproducción colectiva, es aquella que tiene como beneficiarios de la instalación más de un punto de suministro. Dentro de esta autoproducción colectiva podemos encontrar dos fórmulas:

• la colectiva de uso privado: la solicitan e instalan un grupo de personas propietarias que NO conformarán la mayoría de la comunidad, siendo en este caso la propiedad, titularidad y responsabilidad compartida y solidaria, del grupo de personas propietarias no mayoritario que han realizado y solicitado la instalación.
• la colectiva de uso comunitario: solicitada e instalada por la mayoría o la totalidad de la comunidad de personas propietarias; siendo en este caso la propiedad, titularidad y responsabilidad de carácter comunitario.

Los sistemas de autoproducción colectiva, tanto de uso privado como de uso comunitario pueden ser a la vez de diferentes tipologías en función de dos conceptos fundamentales que deberemos incorporar a nuestro conocimiento/vocabulario de “autoproducción fotovoltaica”: los excedentes y el sistema de compensación.

Pues bien, los excedentes son esa energía no utilizada de forma instantánea en el momento de ser generada; normalmente este excedente transitará hacia la red; excepto en caso de que un dispositivo especial evite esta circulación.

La compensación es el sistema ideado para que aquella energía que ha ido a la red -excedente- se pueda descontar de la factura eléctrica de cada punto de suministro asociado a la instalación fotovoltaica, creándose de esta forma un mecanismo de gestión de esa energía excedentaria llamado compensación simplificada.

Por tanto, incorporados a nuestro conocimiento estos dos conceptos, nos resultará fácil estructurar y entender las tipologías de estos dos sistemas de autoproducción colectiva, que serán: sin excedentes, con excedentes y compensación simplificada (-100 KW), y finalmente, con excedentes y sin compensación, en ese caso se produciría una venta de la energía excedentaria (actividad económica).

Tal y como habíamos anunciado al inicio de esta parte del trabajo, como Administradoras y Administradores de Fincas, creemos que el sistema que se acabará implementando en la mayor parte de los casos será el de:

Autoproducción colectiva de uso comunitario con excedentes y compensación simplificada

Entramos pues a analizar de forma más concreta este sistema, en el supuesto en que la Comunidad proponga y apruebe por la mayoría legalmente requerida la instalación de un sistema de placas fotovoltaicas en un elemento común.

El primero de los requisitos documentales que deberá preparar la Comunidad será la formalización de un documento llamado ACUERDO DE REPARTO de la energía, donde se establecerá el porcentaje de energía generada por el sistema de placas que corresponderá a cada punto de suministro y el reparto de los excedentes que se produzcan (contadores de cada propietario o contador comunitario). La formulación matemática de este documento consistirá en asignar un valor entre 0 y 1 en cada punto de suministro, coeficiente de reparto (ß).

Por tanto, el sistema establecerá los siguientes parámetros de trabajo: se distribuirán tramos horarios de una hora y se asignará a cada tramo horario la energía que ha generado el sistema de autoproducción en cada punto de suministro asociado (energía horaria neta generada individualizada); de esta energía autoproducida se calculará en el mismo tramo horario la energía que cada punto de suministro ha autoconsumido (energía horaria autoconsumida individualizada); y llegados a este punto, si la energía autoconsumida es inferior a la autogenerada, habrá un excedente que la comercializadora nos compensará en nuestra factura (energía horaria excedentaria individualizada) y en cambio si la energía autoconsumida es superior a la autogenerada deberemos “pedir” energía de la red y por tanto pagaremos el precio según el contrato que tengamos con nuestra comercializadora.

Como podemos comprobar con este sistema de autoproducción, conseguiremos dos beneficios: por una parte, la energía que autoproducimos y autoconsumimos y por otra, la energía que autoproducimos y que se nos compensa por no haberla consumido, en cada tramo horario.

Mencionar también que este sistema será económicamente “solvente” si se dimensiona correctamente la instalación de forma que los excedentes no superen un valor entre el 10% y el 15%, consiguiendo de esta forma que la energía generada sea prácticamente auto consumida en su totalidad. Si se superan estos porcentajes, se alargan los plazos de amortización de la instalación, puesto que el precio al que se compensan los excedentes siempre es muy inferior al del KW consumido.

En el punto donde se encuentra nuestro análisis, hemos podido poner “sobre la mesa” los conocimientos sobre: ​​la fase de análisis previo del edificio, la fase posterior de mantenimiento, los elementos de la instalación propiamente dichos y los sistemas de trabajo derivados de la autoproducción de energía en función del número de propietarios y del sistema de autoconsumo escogido como forma de gestión de la autoproducción.

Llegados a este punto, creemos, deberemos disponer de una tabla gráfica de trabajo que nos permita valorar los costes y beneficios que tendrá la instalación fotovoltaica que la Comunidad plantea instalar.

Dentro de la partida de costes incluimos: la instalación de todo el sistema de placas, la preparación o trabajo previo de la zona donde se instalarán los paneles solares, los posibles honorarios de técnicos o profesionales contratados por la CCPP y los permisos administrativos.

En la partida de beneficios, incluiremos: el ahorro energético, los beneficios fiscales, bonificación de tributos locales (IBI) o de impuestos estatales o autonómicos (IRPF).

Por último, tener en cuenta un parámetro paralelo que habrá que descontar de la inversión prevista; que serán las subvenciones (Real Decreto 477/2021).

Creemos que si cumplimos con todos estos objetivos de estudio y análisis expuestos, estamos preparados para prever el acuerdo y convocar a la correspondiente Junta General para someter a aprobación de los propietarios y propietarias la instalación que se pueda plantear.

La reciente e importante reforma legislativa de modificación del Código Civil de Cataluña -DECRETO LEY 28/2021 de 21 de Diciembre de 2021- en cuanto a los aspectos relativos a la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de sistemas de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, que abarca cinco artículos; el art 553-25, el art. 553-26, el art. 553-30, el art. 553.43 y el art. 553-44 del Código civil Catalán.

El objetivo principal de esta iniciativa legislativa es facilitar la instalación de placas solares fotovoltaicas para autoconsumo, es decir, por autoproducción de electricidad en las cubiertas de los edificios plurifamiliares que representan el 74% de las viviendas de Cataluña.

El legislador catalán podía optar por regular el sistema de mayoría necesaria atendiendo a los actuales quórums previstos por los diferentes tipos de acuerdos: unanimidad, 4/5 partes y mayoría simple.

Queda clara la opción por la MAYORÍA SIMPLE como sistema facilitador de las instalaciones de mejora de la eficiencia energética y como reflejo legal del marco social en el que se impulsa la reforma legislativa.

Se ha querido rehuir pues, del sistema de la mayoría cualificada que podría conducir al inmovilismo y tampoco se ha querido «bajar» de la mayoría simple pues posiblemente se habrían producido situaciones de conflictividad y de morosidad.

También habrá que observar que el legislador-codificador trabaja un sistema de “contrapesos” en el sistema de mayoría simple, para dar protección a los disidentes, en función de la repercusión económica que pueda suponer la adopción del acuerdo (protección del vulnerable).

Destacar y tener claro que cuando hablamos de disidentes, nos referimos a aquellos propietarios que han disentido, por tanto votado en contra expresamente en el momento de la votación del acuerdo. No se refiere a los ausentes que no se hayan opuesto en el acuerdo. Resultará importante la notificación del acuerdo por parte del Administrador o Administradora.

Pasamos a desgranar de forma concreta los tipos de acuerdos que pueden plantearse en una comunidad de propietarios y propietarias, en función del uso de la instalación y de la calificación del espacio donde se quiera ubicar la misma.

El primero de los supuestos sería el de instalación de un sistema de uso común en un elemento común del edificio, aunque el acuerdo de instalación comporte la modificación del título constitutivo y de los Estatutos o que afecte la estructura o configuración exterior del edificio; en este supuesto el quórum requerido será el de mayoría simple de las personas propietarias que deben representar a la vez la mayoría simple de las cuotas de participación, de todas las personas propietarias que hayan participado en la votación.

En caso de que se obtenga la mayoría simple requerida, los gastos de la instalación irán a cargo de todas las personas propietarias, salvo si el valor del gasto, descontando las subvenciones o ayudas públicas, supera las ¾ partes del presupuesto anual vigente de la comunidad. En ese caso los disidentes no estarían obligados a pagar el gasto.

Remarcar que al computar el valor del gasto en la regulación del nuevo apartado 4 del art. 553-30, no se excluyen o descuentan los costes de financiación externa que haya podido contratar la comunidad, como SI queda explicitado en el art. 553-30.2 que regula los gastos originados por las nuevas instalaciones o servicios comunes que no sean exigibles por ley.

Aparece también otra diferencia, entre estos dos apartados, de la que deberemos valorar la posible trascendencia entre la regulación de los gastos previstos en el art. 553-30.2 y la nueva regulación de los gastos para mejorar la eficiencia energética introducidas en el nuevo apartado 4 del artículo.

• El apartado 2: “presupuesto anual vigente de la Comunidad.”
• El apartado 4: “presupuesto anual vigente de la Comunidad en razón de los gastos comunes ordinarios”

Esta mayoría simple también será suficiente para formalizar un contrato de financiación para el pago de la instalación, excepto en el supuesto de que el plazo de financiación sea superior a 15 años, entonces será necesaria la mayoría calificada de 4/5 partes de personas propietarias que representen 4/5 partes de las cuotas de participación.

Este límite temporal que requerirá, de superarse, de una mayoría cualificada, no parece destinado a la protección económica de las personas propietarias vulnerables, sino más bien a evitar que este tipo de acuerdo de financiación pueda perjudicar a terceros adquirentes.

Recordamos que la garantía de la financiación se acabará vinculando “ob rem” a la finca y por tanto deberemos ser cuidadosos cuando se transmitan propiedades con esta circunstancia, recomendando incluir esta advertencia en los certificados sobre estado de pagos de la finca con la comunidad, en caso de transmisión de la misma.

Se introduce finalmente, una protección importante respecto de los espacios necesarios donde se va a querer instalar el sistema fotovoltaico, si se ha obtenido la mayoría necesaria, regulándose la obligatoriedad de retirar cualquier otra instalación o sistema de utilidad particular todavía que éste hubiera sido autorizado previamente y que sea necesario retirarlo por la ubicación de la nueva instalación.

Eso sí, la comunidad deberá asumir los costes de la retirada e indemnizar al propietario o propietaria por los daños que comporte esa remoción. (Prevemos problemas en estos casos, tanto de valoración de los costes de retirada como por la indemnización de los daños, y la valoración de los mismos. Estos costes tendrán que ser incluidos en el apartado de más gastos de la instalación).

El segundo supuesto que se nos puede plantear es que un grupo de personas propietarias que no representen a la mayoría de la Comunidad, plantee llevar a cabo la instalación en un elemento común del edificio; en este caso el quórum requerido será también el de mayoría simple de las personas propietarias que deben representar a la vez la mayoría simple de las cuotas de participación, que hayan participado en la votación.

Destacar que el acuerdo debe incluir, si la instalación existente lo permite, que se puedan añadir o acceder a otras personas propietarias, siempre que paguen el importe actualizado que les hubiera correspondido cuando se llevó a cabo la instalación, así como el coste de la adaptación necesaria para tener acceso.

Aquellas personas propietarias que quieran tener acceso con posterioridad a la instalación, tendrán que comunicarlo a la presidencia o a la administración.

El tercer supuesto sería el que plantea una única persona propietaria que desee instalar el sistema fotovoltaico en un elemento común de uso común del edificio, que requerirá los mismos requisitos que hemos expuesto por el segundo de los supuestos planteados.

Por tanto, los tres supuestos que hemos expuesto tendrían como base de la toma de acuerdos la mayoría simple, con las protecciones expuestas para los disidentes, respecto a la no contribución al pago si se superan los límites de las ¾ partes del presupuesto anual vigente de la comunidad por razón de los gastos comunes ordinarios descontados las subvenciones o ayudas públicas que les puedan corresponder por este concepto.

Quedará totalmente al margen de ningún acuerdo comunitario y por tanto de ningún sistema de mayoría necesaria, el supuesto en que una persona propietaria quiera realizar una instalación particular en un elemento común de uso exclusivo.

En este caso únicamente se requerirá a la persona propietaria interesada, enviar un proyecto técnico a la presidencia o administración con 30 días de antelación; y si dentro de estos 30 días la comunidad no plantea una alternativa más adecuada a los intereses generales, que a su vez sea razonable y proporcionada y no comporte a la persona interesada un incremento sustancial del coste del proyecto, el propietario o propietaria podrá llevar a término la instalación comunicada.

Finalmente, hacer mención a una última novedad legislativa que introduce este Decreto 28/2021, que hace referencia a la participación de las comunidades de propietarios en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios, así como con comunidades energéticas locales y ciudadanas. Este acuerdo también se podrá adoptar por MAYORÍA SIMPLE.

El pleno del TC por unanimidad estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad del PP contra varios preceptos de la ley de Catalunya 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

El Pleno del Tribunal Constitucional por unanimidad, ha declarado inconstitucional parte de la ley catalana que regula el precio del alquiler al considerar que algunos artículos invaden competencias estatales, que debe garantizar un mercado único. A continuación, se despliega el contenido de la nota de prensa informativa, 19/2022 de fecha 10 marzo 2022;

El Pleno del Tribunal Constitucional por unanimidad ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de 50 diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados contra los arts. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 y 18 y disposiciones adicionales primera y cuarta de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

La sentencia, cuyo ponente ha sido el magistrado Ramón Sáez, declara que son inconstitucionales y nulos los siguientes artículos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera.

La sentencia explica que dichos preceptos suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el art. 149.1.8 de la Constitución referida a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales. En efecto, el art. 149.1.8 CE, al reservar al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia. La finalidad de la reserva estatal en materia de derecho de contratos estriba en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se logra cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional.

En este sentido, siguiendo la jurisprudencia constitucional, la competencia estatal de las “bases de las obligaciones contractuales” del art. 149.1.8 CE debe ser entendida como una garantía estructural del mercado único y supone un límite en sí —un límite directo desde la Constitución— a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos.

Por otra parte, la sentencia limita los efectos de la declaración de inconstitucionalidad. De este modo, no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, en base al principio de seguridad jurídica y al legítimo fin de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes. Los efectos serán pro futuro por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos.

El DOGC publica la RESOLUCIÓ DSO/3832/2021, de 23 de diciembre 2021, por la que se declaran varios municipios como áreas con mercado de vivienda tenso

El diario oficial de la Generalidad de Catalunya (DOGC) publica la relación de los 68 municipios de Cataluña declarados como áreas con mercado de vivienda tensionado, de los que 8 se incluyen dentro de la demarcación de Girona. (Blanes, Figueres, Girona, Llagostera, Olot, Palafrugell, Salt, Sant Feliu de Guíxols) con una vigencia que se extiende en todos los municipios de hasta 5 años, salvo Girona y Palafrugell que es de 2 y 3 años, respectivamente.

Sin perjuicio de lo anterior, la norma excluye del régimen de contención de rentas regulado por la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, aquellas viviendas que tengan una superficie útil superior a los 150 m², de acuerdo con la disposición adicional segunda de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, y según el apartado 4 de la memoria.

En el municipio de Olot procede la habilitación para la aplicación del porcentaje corrector de minoración del 5% según recoge la disposición adicional primera de la Ley 11/2020.

A modo de recordatorio, la ley 11/2020, concluye que la renta de arrendamiento pactada al inicio, queda sujeta a las siguientes condiciones, salvo las excepciones que la misma prevé:

• No puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de análogas características en el mismo entorno urbano. (ver art. 7)
• No puede sobrepasar el precio del alquiler fijado en el último contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores, con los incrementos y las excepciones de la Ley 11/ 2020 y la renta sólo puede ser actualizada de acuerdo con la LAU, por lo que el incremento anual de la renta no puede ser superior al IPC.

A este respecto, y en cuanto a la NO aplicación de la ley, este hecho puede suponer, según el régimen sancionador establecido, importantes sanciones a los propietarios que pueden ir de los 3.000 a 90.000 euros, según la gravedad de la infracción.

Implementación del nuevo valor establecido por hacienda para calcular los impuestos que gravan la compra de vivienda

El pasado 14 de octubre de 2021, el Ministerio de Hacienda y Función Pública publicó, a través de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, los mapas de valores correspondientes a los informes del mercado inmobiliario urbano y rústico de 2021.

Según el Ministerio de Hacienda y Función Pública, esta publicación es el primer paso en la determinación de los valores de referencia de los inmuebles. Estos nuevos indicadores constituyan, desde el día 1 de enero de 2022, la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones, sustituyendo al valor real como base en estos tributos. Estos cambios empezarán a surtir efecto en las operaciones que se lleven a cabo a partir de este ejercicio 2022, por lo que no tienen carácter retroactivo.

Esta modificación, recogida en la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude, obedece a la necesidad de resolver los problemas de gestión de estos impuestos, provocados por la litigiosidad que tenía la base imponible definida como valor real.

El valor de referencia no superará el valor de mercado

La norma establece que los valores de referencia no van a superar los valores de mercado. A tal fin, se aplicarán los factores de minoración que la Orden Ministerial ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Este coeficiente será del 0,9 tanto por los inmuebles urbanos como por los rústicos. Con esta medida se garantiza que el valor de referencia no excederá del valor de mercado. Por tanto, al utilizar este indicador como base imponible en dichos tributos no se producirá una subida de impuestos.

¿Qué puedo hacer si no estoy acorde con el valor de referencia de mi inmueble?

La impugnación del valor de referencia sólo podrá producirse cuando surta efecto fiscal, y sea base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, o sobre sucesiones y donaciones.

Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

Esto no impide que, en cualquier momento, el titular catastral presente declaraciones o inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma.

En última instancia, recalca el ejecutivo, este nuevo indicador, no afecta al valor catastral vigente en modo alguno por lo que no comportará subida de impuestos ni modificará el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El contrato de arras en la compraventa de un bien inmueble

El contrato de arras es un acuerdo formalizado entre el comprador y el vendedor de una finca en virtud del cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor en garantía de la futura compraventa de la propiedad. Este importe se descontará del precio total del inmueble en el momento de formalizarse la compraventa y normalmente se corresponde con el 10% del valor de la vivienda.

En virtud de este acuerdo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa: el comprador se obliga a pagar el precio restante del inmueble y el vendedor se obliga a entregar la propiedad en las condiciones pactadas entre las partes.

Existen tres tipos de arras, que tendrán efectos jurídicos distintos: las arras confirmatorias, las arras penitenciales y las arras penales.

Las arras confirmatorias implican que el importe abonado por el comprador al vendedor en concepto de arras es un anticipo del precio total de la compraventa. Así, se entiende que la compraventa ya se ha realizado y las partes no podrán desistir del contrato principal.

En caso que alguna de las partes incumpla el compromiso que había asumido, la parte cumplidora podrá elegir entre exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o resolución del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios en ambos casos. La indemnización correspondiente no está limitada por la cuantía entregada en concepto de arras, sino que puede ser de un importe superior.

Las arras penitenciales implican que, si es el comprador quien incumple perderá el importe que haya adelantado en concepto de arras, y si es el vendedor el incumplidor, deberá devolverlas duplicadas. Sin embargo, a diferencia de las arras confirmatorias, las arras penitenciales permiten a las partes desistir del contrato principal, siendo el importe de las arras el precio por haber desistido.

Por último, las arras penales son un término medio entre los dos tipos de arras anteriores: no son ni un adelanto del precio de la compraventa ni otorga a las partes la facultad de desistir del contrato principal. Este tipo de arras no está regulado expresamente y se configura como una cláusula penal.

Así pues, en este último caso, si es el comprador es quien incumple, perderá el importe que haya adelantado en concepto de arras y, si quien incumple es el vendedor, deberá proceder a su devolución por duplicado.

Sin embargo, en ningún caso el pago de las arras exime a la parte incumplidora de tener que cumplir con su obligación contractual, como si sucede con las arras penitenciales. Por tanto, la parte cumplidora podrá elegir entre exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o la resolución del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, tal y como se prevé con las arras confirmatorias.

Las garantías del adquirente de una vivienda ante la aparición de vicios de la construcción.

Siguiendo con lo que en el anterior artículo publicado por parte del arquitecto técnico Joan Tarifa se trataba, realizando un estudio sobre filtraciones, humedades, condensaciones y goteras producidas como consecuencia de una deficiencia en el estado de los edificios, ahora entramos en analizar cuáles son las garantías legales que amparan a los adquirentes de una vivienda o edificio de nueva construcción en caso de que aparezca un defecto de este tipo en el inmueble.

Así pues, ante la aparición de vicios constructivos, el afectado disfruta de una serie de plazos legales, llamados plazos de garantía, dentro de los cuales puede reclamar por estos defectos frente a los agentes de la construcción (el promotor, el constructor, el arquitecto, el arquitecto técnico, etc.). Estos plazos varían en función de la gravedad de los defectos constructivos detectados y se encuentran regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación:

• Los agentes intervinientes en la construcción responderán durante el primer año de aquellos daños materiales derivados de una mala ejecución de las obras, es decir, de aquéllos defectos que afecten a los elementos de acabado.
• Los agentes responderán, durante un plazo de tres años, de esos daños materiales causados ​​por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad del edificio (el ejemplo más común son las humedades por filtraciones).
• Por último, todos los agentes intervinientes responderán, durante un plazo de diez años, de aquellos defectos que afecten a la cimentación y seguridad estructural del edificio y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del mismo.

Estos plazos comienzan a contar a partir de la fecha de recepción de la obra en cuestión sin reservas, o desde la subsanación de las mismas.

Así pues, si el tipo de daño concreto aparece dentro de estos plazos, los agentes intervinientes en el proceso de edificación tendrán que responder en función de su intervención en la obra. De todas formas, en caso de que el defecto aparezca con posterioridad, se aplicarán igualmente las normas generales sobre la responsabilidad contractual.

La Generalitat empezará a sancionar a las viviendas que se alquilen a precios por encima de los marcados por el Índice de referencia

• Se han detectado los primeros 30 casos susceptibles de sanción y se enviarán cartas a los 15 ayuntamientos de los respectivos municipios para instarles a incoar procedimiento sancionador, dado que es su competencia
• En caso de que los ayuntamientos no actúen, la Agència de l’Habitatge de Catalunya, del Departament de Territori i Sostenibilitat, sancionará subsidiariamente con multas de entre 3.000 y 90.000 euros
• Las infracciones más comunes detectadas son no hacer constar el Índice de referencia en los contratos, no individualizar los gastos que se incluyen en la renta y no detallar las características específicas que justificarían la superación de la renta establecida por el Índice

La Generalitat de Catalunya está culminando la primera fase de detección de contratos de alquiler que no se ajustan a la Ley 11/2020, de contención de rentas, para empezar a sancionar a los propietarios de viviendas que hagan contratos de arrendamiento con precios por encima de los estipulados por el Índice de referencia de precios del alquiler. Sólo en esta primera fase se han detectado 30 contratos con irregularidades.

La mayoría de las posibles infracciones son no hacer constar el Índice de referencia en los contratos, lo que impide comprobar que la renta solicitada esté de acuerdo con el Índice; no haber individualizado los gastos que se incluyen en la renta, y no detallar las características específicas que justificarían la superación de la renta establecida por el Índice.

Es por ello que la Agència de l’Habitatge de Catalunya, dependiente de la Secreteria de la Agenda Urbana i Territori del Departament de Territori i Sostenibilitat, se pondrá en contacto con los ayuntamientos de los municipios donde se han firmado estos contratos. Se trata de Manresa, Sant Boi de Llobregat, Sabadell, Barcelona, Badalona, Terrassa, Santa Coloma de Gramenet, Sant Adrià de Besòs, Vic, Rubí, Sant Feliu de Guíxols, Lleida, El Vendrell, Reus y Tarragona.

Se les dará un plazo de 10 días para que manifiesten si ejercerán o no la potestad sancionadora que les corresponde en materia de contención de rentas. En caso de que no lo hagan, la Generalitat actuará sancionando de manera subsidiaria y potestativa.

Hay que tener en cuenta que el control del incumplimiento de la norma en materia de contratos corresponde a los ayuntamientos. No obstante, de acuerdo con la Ley 18/2007, de derecho a la vivienda, si los ayuntamientos no ejercen o renuncian a esta función sancionadora, la Agència de l’Habitatge de Catalunya, adscrita a la Secretaria de l’Agencia Urbana i Territori, del Departament de Territori i Sostenibilitat, puede incoar el procedimiento de manera subsidiaria.

Revisión exhaustiva de contratos

El Institut Català del Sòl (Incasòl), también dependiente del Departamento de TES, tiene a su disposición los datos relativos a las fianzas de los contratos, que especifican los precios de alquiler de todos los contratos de arrendamiento formalizados. El Incasòl, mediante un protocolo establecido estos últimos meses, cede estos datos a la Agencia de la Vivienda para controlar la correcta aplicación de la Ley.

Así, la Agència de l’habitatge ha podido llevar a cabo estos meses una intensa labor de revisión de los contratos cedidos por el INCASÒL que ha permitido detectar, por ahora, los primeros 30 que podrían contener irregularidades.

Las multas a los propietarios pueden ir de 3.000 a 90.000 euros, según la gravedad de la infracción, tal como establece la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda. Se considera una infracción grave, sancionable con una multa de entre 9.000 y 90.000 euros, el hecho de establecer una renta de alquiler superior en un 20% a la marcada por el Índice. Se consideran infracciones leves, sancionables con multa de 3.000 a 9.000 euros, que la renta supere el precio establecido por el Índice en un tanto por ciento inferior al 20%, así como el hecho de no adjuntar en el contrato o no facilitar al arrendatario el documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga.

Herramientas al alcance de la ciudadanía

Finalmente, también se han puesto al alcance de la ciudadanía las herramientas necesarias para asegurarse de que cuando firman un contrato de alquiler el precio de la renta se ajusta a la legalidad.

Así pues, se puede consultar telemáticamente el Índice de referencia de precios de los alquileres y si una vivienda dispone de cédula de habitabilidad mediante el buscador para direcciones de la web de la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Esta información es especialmente útil poderla consultar telemáticamente, ya que la cédula contiene la información relativa a los metros cuadrados útiles de la vivienda, que son los que hay que tener en cuenta a la hora de aplicar el Índice.

Guía para la inspección periódica de instalaciones de gas domésticas

La instalación de gas requiere determinadas actuaciones periódicas para un funcionamiento seguro en su utilización y un aprovechamiento óptimo de la energía. Con el fin de conocer todas las comprobaciones que se harán en el hogar, la entidad Nedgia del grupo Naturgy ha elaborado una guía práctica con el procedimiento que ésta sigue.

1. COMPROBACIÓN DE FUGAS DE GAS EN LA INSTALACIÓN

• El técnico reseguirá toda la instalación de gas con un detector portátil para comprobar que no haya ninguna fuga. En caso de que se detecte una y no pueda ser reparada al instante, y por una cuestión de seguridad, se deberá cerrar el paso del gas de forma total o parcial, en función de la localización de la fuga.

• Si detecta olor a gas, RECUERDE:

Cerrar la llave de paso, abrir las ventanas y ventilar la vivienda.

Comprobar que las llaves de los quemadores estén cerradas. o Si cuando vuelva a abrir la llave del gas aún se siente olor, vuelva a cerrar y avisar a una empresa autorizada para llevar a cabo la reparación.

2. COMPROBACIÓN DE LAS TUBERÍAS DEL GAS

• El técnico comprobará que los tubos estén debidamente protegidos con una vaina (funda protectora) en caso de que éstos no se vean o que pasen por zonas visibles del edificio. Además, comprobará que las partes visibles de las tuberías no estén en contacto con los cables e instalaciones eléctricas.

3. CONDICIONES DE VENTILACIÓN Y SITUACIÓN DE LOS CONTADORES DE GAS

• El técnico verificará que el contador de gas tenga una ventilación adecuada. En el supuesto de que esté situado en el interior de la vivienda, comprobará que no haya en el interior del armario del contador ninguna instalación eléctrica a menos de 20 cm.

• En caso de que los contadores estén centralizados, en el recinto donde estén situados no se admite la existencia de aparatos o maquinaria eléctrica.

4. VENTILACIONES EN LOS LOCALES QUE CONTIENEN APARATOS DE GAS

• Se supervisará que los aparatos de gas estén instalados en locales o estancias adecuadas de la vivienda y que tengan una correcta ventilación al exterior o en un patio (rejilla de salida de aire o similar).

• Para una correcta ventilación, RECUERDE: o No tapar las aberturas de ventilación. o Si cierras la terraza / galería, adecuad las aberturas de ventilación.

5. CONEXIÓN DE LOS APARATOS DE GAS EN LA INSTL·LACIÓN

• El técnico comprobará que los aparatos de gas estén correctamente conectados:

a) Los aparatos fijos deben conectarse con tubo rígido o con tubo flexible de acero inoxidable.

b) Los aparatos móviles (excepto secadoras de gas) pueden conectarse con: o Tubo flexible de seguridad que, corta el paso del gas en caso de desprendimiento del tubo. o Tubo flexible de elastómero unido mediante boquillas y abrazaderas.

• También comprobará que los tubos flexibles de elastómero o cualquier otro tipo de tubo no metálico, no estén en contacto fácil con el horno de la cocina, para que no sufran ningún deterioro debido al calor.

c) Las secadoras de gas natural deben conectarse con un tubo flexible de acero inoxidable o tubo flexible de seguridad. Si el tubo está visiblemente dañado, deberá cerrar el paso del gas al aparato, para garantizar su seguridad.

RECUERDE:

Sustituir el tubo flexible de elastómero antes de la fecha de caducidad indicada en el mismo tubo.

Recomendamos el uso del tubo flexible de seguridad para la conexión de los aparatos de gas móviles.

No se permite situar aparatos de gas de circuito abierto a los baños, lavabos o dormitorios de una vivienda. Sólo se autorizan aparatos de circuito estanco.

6. CONDUCTAS DE EVACUACIÓN DE CALENTADORES Y CALDERAS

• El técnico verificará que los calentadores estén unidos a un conducto que evacue hacia el exterior de la vivienda los gases producidos en la combustión en estos aparatos, e impida que se acumulen en su interior.

• Para cumplir su cometido, el conducto de evacuación debe reunir las siguientes condiciones:

El conducto debe ser ascendente y no puede tener pendiente negativa en todo el trazado.

Las uniones entre los tramos del conducto y el aparato deben ser estancas. El conducto no debe tener grietas, roturas ni estrangulamientos.

El conducto debe desembocar en una evacuación colectiva o directamente al exterior, en este último caso debe tener un deflector en su extremo. o Los conductos de evacuación de los calentadores y calderas no se pueden utilizar para conectar las campanas extractoras de las cocinas.

IMPORTANTE: mantener limpias en todo su recorrido las chimeneas de evacuación.

7. COMPROBACIÓN DE LA COMBUSTIÓN EN CALENTADORES, CALDERAS Y VITROCERÁMICAS

• El técnico comprobará que el nivel de monóxido de carbono presente en los gases de la combustión no supere los límites aceptados, a través de analizadores de combustión electrónicos de alta precisión y sensibilidad.

• En caso de que se superen los límites establecidos, deberá abstenerse de su utilización y proceder a su inmediata reparación.

RECUERDE: En caso de anomalía en la combustión, póngase en contacto con los servicios técnicos y / o de mantenimiento.

Es recomendable contratar un servicio de mantenimiento que haga una revisión anualmente en el caso de calderas y calentadores.

En cuanto a calderas de tiro natural que se encuentren en el mismo recinto que una campana extractora, se debe disponer de un mecanismo que impida el funcionamiento simultáneo de los aparatos.

8. COMPROBACIONES QUE SE HACEN LOS APARATOS DE GAS

• La existencia y el buen funcionamiento de los dispositivos de seguridad para extinción o detección de llama, o por análisis de la atmósfera.

• El funcionamiento correcto de la válvula automática de corte de gas a los calentadores y calderas.

• Evaluará la existencia de retroceso y la concentración masiva de CO ambiente en el local o vivienda

IMPORTANTE: Si la llama de los quemadores de la cocina se apaga al reducirlos al mínimo, hay que contactar con el servicio técnico del fabricante del aparato.

9. EMISIÓN DEL CERTIFICADO DE INSPECCIÓN PERIÓDICA / INFORME DE ANOMALÍAS

• Una vez finalizada la inspección, el técnico entregará el certificado de inspección periódica sin defectos o, en su caso, con alguna/s anomalía/as.

A.- En caso de que la inspección sea correcta, su instalación quedará en regla hasta la próxima inspección periódica (Según la Agencia Catalana del Consumo, se realizarán inspecciones periódicas cada cinco años).

B.- Ante un defecto principal, este será corregido inmediatamente ya que supone un cierre total o parcial de la instalación.

C.-En caso de que el defecto sea secundario, el plazo máximo para su resolución o corrección será de seis meses.

En ambos casos, será necesario presentar un justificante de corrección de defectos cumplimentado por un instalador autorizado.

Medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados

Como consecuencia de la situación de pandemia por la Covid-19, las autoridades competentes han adoptado medidas de diferente naturaleza con el objetivo de minimizar los riesgos de contagio. La suspensión y restricción de actividades económicas, a pesar de tener carácter transitorio, han tenido y siguen teniendo un fuerte impacto social y, en especial, sobre los empresarios y trabajadores de los negocios que se han visto obligados a cerrar o restringir su actividad.

Ante esta situación, y para intentar evitar el cierre de empresas, así como la pérdida de puestos de trabajo, recientemente se ha dictado el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que prevé la posibilidad de modificar las condiciones contractuales. Así, si como consecuencia de la pandemia un arrendatario sufre la suspensión del desarrollo de su actividad, o una restricción del aprovechamiento del local arrendado, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, la parte arrendataria puede requerir a la arrendadora una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con el fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones.

En caso de que las partes no consigan llegar a un acuerdo, el decreto prevé las reglas a aplicar mientras dure la suspensión o restricción:

• En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, las rentas y otras cantidades debidas por la arrendataria se reducirán en un 50%.

• En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas se reducirán en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble.

• La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones anteriores.

• La parte arrendataria puede exigir a la arrendadora que destine total o parcialmente el pago de las rentas y demás cantidades debidas, todas las cantidades entregadas para garantizar el cumplimiento de las obligaciones (excepto la fianza y otras cantidades depositadas en el organismo oficial). En este caso, la parte arrendataria deberá reintegrar en el plazo de 1 año las garantías que se hayan imputado al pago de las rentas o antes de que finalice el contrato si el plazo de duración es inferior.

• En caso de que la suspensión del desarrollo de la actividad se alargue más de tres meses en un año, la arrendataria podrá desistir del contrato sin penalización.

Finalmente, conviene tener presente que las reducciones de renta y otras cantidades serán efectivas a contar desde la fecha del requerimiento que envíe la arrendataria.