El contrato de arras en la compraventa de un bien inmueble

El contrato de arras es un acuerdo formalizado entre el comprador y el vendedor de una finca en virtud del cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor en garantía de la futura compraventa de la propiedad. Este importe se descontará del precio total del inmueble en el momento de formalizarse la compraventa y normalmente se corresponde con el 10% del valor de la vivienda.

En virtud de este acuerdo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa: el comprador se obliga a pagar el precio restante del inmueble y el vendedor se obliga a entregar la propiedad en las condiciones pactadas entre las partes.

Existen tres tipos de arras, que tendrán efectos jurídicos distintos: las arras confirmatorias, las arras penitenciales y las arras penales.

Las arras confirmatorias implican que el importe abonado por el comprador al vendedor en concepto de arras es un anticipo del precio total de la compraventa. Así, se entiende que la compraventa ya se ha realizado y las partes no podrán desistir del contrato principal.

En caso que alguna de las partes incumpla el compromiso que había asumido, la parte cumplidora podrá elegir entre exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o resolución del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios en ambos casos. La indemnización correspondiente no está limitada por la cuantía entregada en concepto de arras, sino que puede ser de un importe superior.

Las arras penitenciales implican que, si es el comprador quien incumple perderá el importe que haya adelantado en concepto de arras, y si es el vendedor el incumplidor, deberá devolverlas duplicadas. Sin embargo, a diferencia de las arras confirmatorias, las arras penitenciales permiten a las partes desistir del contrato principal, siendo el importe de las arras el precio por haber desistido.

Por último, las arras penales son un término medio entre los dos tipos de arras anteriores: no son ni un adelanto del precio de la compraventa ni otorga a las partes la facultad de desistir del contrato principal. Este tipo de arras no está regulado expresamente y se configura como una cláusula penal.

Así pues, en este último caso, si es el comprador es quien incumple, perderá el importe que haya adelantado en concepto de arras y, si quien incumple es el vendedor, deberá proceder a su devolución por duplicado.

Sin embargo, en ningún caso el pago de las arras exime a la parte incumplidora de tener que cumplir con su obligación contractual, como si sucede con las arras penitenciales. Por tanto, la parte cumplidora podrá elegir entre exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o la resolución del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, tal y como se prevé con las arras confirmatorias.

Ayudas en el pago de los alquileres en régimen de vivienda habitual

El pasado día 2 de mayo de 2020, entró en vigor la orden TMA/378/2020, de 30 de abril aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, para regular y definir los criterios, condiciones y requisitos de las personas arrendatarias en régimen de vivienda habitual que pueden acceder al paquete de ayudas transitorias de financiación reguladas en el artículo 9 del Real Decreto Ley 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covidien-19, mediante el otorgamiento de un convenio con el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Requisitos para la concesión del préstamo

Por un lado, se otorgarán, por concesión directa y por una sola vez, a los arrendatarios de viviendas habituales, residentes en España, con un contrato de arrendamiento en vigor y que se encuentren afectados tanto ellos como algunos de los miembros de la unidad familiar, por una circunstancia que implique una reducción sustancial de sus ingresos como consecuencia de la actual crisis sanitaria. (ERTE, cese de actividad, reducción de jornada por motivo de cuidados…).

Por el otro, cuando el conjunto de los ingresos familiares, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no alcancen el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), establecido en 2.689,20 euros (537,84 € x 5).

Y por último, que la renta del alquiler más los gastos y suministros básicos (incluye servicio de electricidad, gas, gasóleo para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios) en su conjunto, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Condiciones del préstamo

El préstamo se concederá por una cuantía de hasta el 100% del importe de seis mensualidades, en virtud del contrato de arrendamiento vigente de vivienda habitual, con un máximo de 5.400 euros, a razón de un máximo de 900 euros por mensualidad. Estos préstamos no devengarán ningún tipo de gasto ni interés para los solicitantes y la entidad no podrá exigir al interesado la contratación de ningún producto o servicio adicional.

Las seis mensualidades financiables podrán ser desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la entidad bancaria y la persona arrendataria ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.

El plazo de amortización inicial podrá ser de hasta 6 años, y podrá pactarse un periodo de carencia de seis meses. La entidad de crédito abonará el importe del préstamo, correspondiente a las seis mensualidades, directamente a la persona o entidad arrendadora de la vivienda, previa comunicación al titular del préstamo.

La parte arrendataria podrá realizar la cancelación total o amortización anticipada facultativa de la financiación, sin que ello le genere gastos y / o comisiones. En todo caso, la cancelación o amortización anticipada, total o parcial, se producirá de manera inmediata en el supuesto en el que se satisfaga, respectivamente, la totalidad o parte del importe del préstamo, ya se realice el pago por el arrendatario o por las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda o protección social.

Plazos para la presentación de las solicitudes y formalizaciones de los préstamos

La parte arrendataria deberá presentar la solicitud ante la entidad de crédito, antes del 30 de septiembre de 2020 y deberá ser formalizada antes del 31 de octubre de 2020, pudiéndose prorrogar de forma extraordinaria hasta el 30 de noviembre y 31 de diciembre de 2020, si fuera necesario.

Consejos y medidas para una buena convivencia durante el confinamiento por la COVID-19

El Ayuntamiento de Girona ha iniciado una campaña para fomentar la buena convivencia vecinal después del inicio del confinamiento, y da consejos para reducir al mínimo las molestias entre viviendas. Bajo el título “Aquests dies… Petits gestos poden evitar grans problemes” enumeran de manera gráfica y resumida algunas actitudes encaminadas al mantenimiento de la buena vecindad, y también proponiendo formas positivas de encarar la resolución de problemas que puedan surgir. Finalmente, se recuerda que en caso de necesidad se puede llamar al 092, el teléfono de la Policía Municipal de Girona.

Hasta ahora, han sido pocas las intervenciones que ha tenido que hacer la Policía Municipal con motivo de conflictos vecinales. Desde el inicio del episodio de confinamiento, se han hecho 96 requerimientos por este concepto, de los cuales 64 han necesitado intervención policial, mientras que el resto se han resuelto sin intervención. Casi todos los casos se han podido solucionar siguiendo los conocimientos de mediación de que disponen ahora el conjunto de los agentes, y solo se han cursado tres denuncias administrativas ocasionadas por molestias.

Así y desde la Policía de la Generalitat – Mossos d’Esquadra, también se ha puesto en marcha un Plan de contingencia para la seguridad de las víctimas de violencia machista, doméstica y otras víctimas vulnerables, donde la participación de todo el mundo es imprescindible para garantizar la seguridad de todos.

La situación actual provocada por la COVID-19 comporta una convivencia permanente y la movilidad reducida de la ciudadanía, hecho que puede favorecer situaciones de abuso y/o violencia con la agravante de la dificultad para la víctima de no poder avisar a los servicios, encontrar apoyo de familiares, amistades o profesionales. En este sentido, el cuerpo de los Mossos d’Esquadra, da servicio con el fin de asesorar e informar a personas que puedan estar sufriendo situaciones difíciles en el sí de la convivencia o como consecuencia del estado de alarma actual y relacionadas con posibles situaciones de violencia machista, doméstica o cualquier otra forma de violencia sobre menores, personas mayores o personas con discapacidad.

Enlaces complementarios:

https://www.girona.cat/web/shared/admin/docs/c/o/convivenciaveinal-cartell.pdf

https://mossos.gencat.cat/ca/temes/dones/violenciamasclistadomestica_coronavirus/#bloc5

Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19

El Real Decreto Ley 11/2020, ha entrado en vigor el día 2 de abril de 2020 con el fin de regular, entre otras muchas medidas de carácter social y económico, nuevas medidas para apoyar a aquellas familias y colectivos más vulnerables, que ante la pandemia y la paralización de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y en consecuencia, su capacidad económica para hacer frente a los gastos derivados de sus hogares.

A efectos de los arrendamientos urbanos, la norma será de aplicación a dos colectivos diferenciados, los de carácter subjetivo y objetivo. El primer grupo afectará a aquellas personas, arrendatarias, en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del coronavirus, mientras que el segundo grupo, afectará en todos aquellos contratos de alquiler suscritos al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Una vez se levante el estado de alarma, en las tramitaciones de procedimientos de desahucio derivados de contrato de arrendamiento, y siempre que la parte arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de expansión de la COVID- 19 que lo imposibilite encontrar una alternativa habitacional para él y para las personas con las que conviva, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento por el tiempo estrictamente necesario a tenor del informe de los servicios sociales. Si este no estuviera señalado, se suspenderá el plazo o la celebración de la vista, por un periodo máximo de seis meses desde el 2 de abril.

Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual.

Ante los contratos en los que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto 11/2020 (2 de abril 2020), hasta el día que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma por la gestión de la situación de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se podrán, previa solicitud de la parte arrendataria y posterior aprobación de la parte arrendadora, prorrogar de forma extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Durante esta vigencia, se mantendrán y se aplicarán los términos y condiciones establecidos en el contrato.  Este supuesto es aplicable en todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, esté la parte arrendataria en una situación de vulnerabilidad o no.

Aplicación automática de la moratoria de la deuda de arrendamiento en caso de grandes tenedores y empresas (fondos de inversión, entidades bancarias) o entidades públicas de vivienda.

Cuando la persona arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor y la parte arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, esta y en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del presente decreto, podrá solicitar, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que este aplazamiento, condonación total o parcial no se hubiera logrado con un acuerdo previo y voluntario  a la entrada en vigor de este decreto.

En el supuesto de que el acuerdo previo no se hubiera producido, y la parte arrendataria lo solicite, aportando la documentación relacionada en el Real Decreto, la parte arrendadora tendrá que comunicar expresamente a la parte arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogiendo entre las siguientes alternativas:

1.- Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa de la COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

2.- Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de forma automática mientras dure el periodo el estado de alarma y mensualidades siguientes, si todavía dura la situación de vulnerabilidad y con un máximo de 4 meses. La parte arrendataria, una vez superada esta situación procederá a abonar la cuota o cuotas no pagadas, a lo largo de un periodo no superior a tres años, y siempre dentro del plazo que falte para la finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas. La parte arrendadora no podrá imponer ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas no devengarán ningún tipo de interés.

La parte arrendataria, tendrá a su disposición según el programa de ayudas transitorias de financiación, una línea de avales promovida por el instituto de Crédito Oficial (ICO) sin intereses ni gastos que podrán cubrir un periodo máximo de seis mensualidades de renta, y con un periodo de retorno de 6 años (ampliable hasta 10 años). Así mismo, tendrá acceso en un programa para mitigar los efectos de la COVID 19, consistente en ayudas de hasta  900 euros en el mes y de hasta el 100% de la renta o, si procede, de hasta el 100% del principal e intereses el préstamo que se haya suscrito con el cual se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Modificación de condiciones del contrato para arrendadores no considerados grandes tenedores, fondos de inversión y ayudas a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida.

En aquellas situaciones donde la parte arrendadora no es un fondo de inversión o grande tenedor, la parte arrendataria (en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida) podrá solicitarle hasta el  próximo 2 de mayo, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que este aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Hecha esta solicitud, la parte arrendadora tendrá que comunicarle, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, si no, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si la persona arrendadora no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la parte arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación anteriormente mencionadas.

A todos los efectos, las medidas que prevé el presente Real Decreto Ley mantienen la vigencia hasta un mes después del fin de la vigencia de la declaración de alarma. No obstante lo anterior, aquellas medidas que prevé este Real decreto ley que tienen un plazo determinado de duración, se tienen que sujetar a este.

Definición de conceptos clave:

Grande tenedor y fondo de inversión , entidades bancarias o entidades públicas de vivienda

Persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².

Personas en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida

Que pasen a estar en situación de paro, expediente de regulación temporal, o hayan visto reducida su jornada por motivo derivados del COVID-19. En caso de ser empresario, caída de sus ventas, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

Que el alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar según los límites y /o excepciones establecidos en el mismo decreto.

Gastos y suministros básicos

Están comprendidos dentro de este grupo, el coste de los suministros de electricidad, gas, gasóleo para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer a la parte arrendataria.

El Gobierno de España aplaza la fecha final para completar el Segundo Dividendo Digital

El Gobierno comunica a la Comisión Europea la necesidad de aplazar las siguientes fases del segundo dividendo digital debido a la situación de excepcionalidad que se vive como consecuencia del COVID-19.

El Segundo Dividendo Digital es el proceso por el que se cambian las frecuencias asignadas a los canales de televisión en la banda de 700MHz con el fin de dejarla libre para ser utilizada para desplegar las futuras redes 5G y estaba previsto que finalizara el próximo 30 de junio.

La subasta de 700MHz se aplaza también con el fin de facilitar el esfuerzo adicional que están realizando las operadoras de telecomunicaciones, enfocadas en mantener la conectividad de las empresas y las personas en este momento de emergencia sanitaria.

30 de marzo de 2020.- El Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital ha comunicado a la Comisión Europea que, debido a la situación excepcional derivada de la pandemia del COVID-19, ha decidido aplazar la fecha para la liberación de la banda de 700 MHz, proceso conocido como Segundo Dividendo Digital.

Este proceso consiste en cambiar las frecuencias asignadas a los canales de televisión en la banda de 700MHz con el fin de utilizarlas para desplegar las futuras redes 5G, se realiza por mandato de la Unión Europea (Decisión 2017/899 del Parlamento Europeo y del Consejo), y tenía como fecha límite para su ejecución el 30 de junio de 2020. No obstante, la propia Decisión ya preveía la posibilidad de que se pudiera aplazar la fecha límite por ciertos motivos como la fuerza mayor, como es el caso actual.

En la comunicación a la Comisión Europea se explica que la nueva fecha se determinará en función de cuándo finalicen las medidas de contención adoptadas para hacer frente al COVID-19. En todo caso, se señala que será el mínimo plazo imprescindible para completar el proceso.

Como consecuencia de este aplazamiento, los operadores de telecomunicaciones no podrán tener a su disposición en la fecha prevista la banda de frecuencias de 700 MHz para el despliegue de servicios 5G. Los operadores están realizando un esfuerzo adicional para afrontar la crisis ocasionada por el COVID-19 y mantener a las personas y las empresas conectadas, por lo que también se ha decidido aplazar la licitación de la banda de 700 MHz. El aplazamiento de las licitaciones de bandas de frecuencias para servicios 5G es una decisión adoptada en los últimos días por otros países de la Unión Europea, como Francia, Austria y Portugal.

Desde que se declaró el estado de alarma, el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital ha dado instrucciones de mantener, siempre que se salvaguarde la salud de los trabajadores, la ejecución de las actuaciones del proceso. También se ha decidido mantener las emisiones en simulcast (emisión simultánea a través de las frecuencias nueva y antigua), suspender las actuaciones de cambios directos de canal radioeléctrico y mantener en las instalaciones colectivas de recepción de TV el equipamiento de los canales radioeléctricos que se abandonan, todo ello con el fin de garantizar, en este momento de emergencia sanitaria, la recepción del servicio de televisión digital terrestre a los ciudadanos.

La decisión del aplazamiento, que no es una suspensión, se toma después de constatar que las medidas de restricción de la movilidad inevitablemente están ocasionando retrasos en la planificación original que impiden finalizar el proceso antes del 30 de junio.

Moratoria en el pago de las hipotecas en viviendas habituales

Dada la excepcionalidad del momento, provocada por la pandemia del  COVID – 19, el Gobierno Español, se ha visto obligado a adoptar medidas para paliar los efectos económicos.  Haciendo uso de sus competencias ha hecho efectivo el Real Decreto Ley 8/2020, de medidas urgentes extraordinarias, decretando la moratoria en el pago de las cuotas de las hipotecas vinculadas a la compra de la vivienda principal / habitual a las familias que sufran una reducción en sus ingresos por hechos derivados a esta causa.

A tal efecto, la moratoria en el pago  de la cuota mensual de la hipoteca no significa la condonación de los recibos durante el período de excepcionalidad, sino  el aplazamiento de su pago.

Una vez finalizado el estado de alarma o todas sus prórrogas, las cantidades aplazadas se pagarán de forma prorrateada entre las cuotas que falten hasta el vencimiento de la hipoteca.

Esta medida es aplicable ante todos aquellos créditos hipotecarios o préstamos donde el deudor se encuentra en alguna de las siguientes situaciones de debilidad y vulnerabilidad económica:

• Pérdida del puesto de trabajo o, en caso de ser empresario, una pérdida sustancial de los ingresos o que tenga que soportar una caída de las ventas de más del 40%.

• Que los ingresos totales de todos los miembros de la unidad familiar no superen, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces la IPREM, ampliable en aquellos supuestos de personas mayores de 65 años o con una discapacidad superior al 33%, entre otras excepciones.

• Que la suma de la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos de la vivienda (cuota de la comunidad, luz, agua, gas, teléfono,) sean superiores al 35% de los ingresos netos familiares.

• Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de su esfuerzo mensual en el pago de la cuota hipotecaria.

En último lugar, el plazo por su presentación y solicitud  se abrió el 18 de marzo y finaliza el 3 de mayo de 2020, con la posibilidad de ser prorrogado si así lo consideran las autoridades gubernamentales. Este trámite se tiene que realizar en la entidad financiera con la que se firmó el préstamo o crédito hipotecario.

Algunas de las entidades, disponen ya de formularios en sus páginas web para presentar y aportar la documentación requerida para la aprobación de la moratoria, disponiendo de un máximo de 15 días para implementarla. 

Los contratos de arrendamiento de local de negocio ante el estado de alarma decretado por el Covid-19

Desde que el pasado 17 de marzo el Gobierno de España decretó el estado de alarma como consecuencia de la propagación del COVID-19, muchas son las dudas que han surgido a todos los ciudadanos especialmente en relación a las obligaciones de carácter económico a las que vienen obligados a cumplir por varios contratos.

De las mayores preocupaciones que han aparecido, son las correspondientes a los contratos de arrendamiento de local de negocio, especialmente para aquellos negocios que han venido obligados a cerrar su actividad (restaurantes, cafeterías, etc.). Se plantean dudas como las de si sigue vigente la obligación del pago de la renta.

En este sentido, el arrendatario de un local de negocio destinado a comercio que tiene prohibida por decreto su apertura, tiene como obligación esencial ante el arrendador el pago de la renta pactada. Se trata pues, de una obligación dineraria que no resulta imposible de cumplir. En estos contratos sucede que el arrendador si que cumple plenamente con su obligación (respeta la posesión, uso y goce del arrendatario del local), motivo por el cual no sería razonable trasladar al arrendador las consecuencias de la imposibilidad de la apertura o imponerle una suspensión del contrato.

Las autoridades han prohibido la apertura de los locales al público, pero no la posesión y ocupación del local por parte de los arrendatarios. Por lo tanto, nos encontraríamos ante la cláusula rebus sic stantibus: cláusula que hace referencia a un principio de derecho en virtud del cual se entiende que cualquier alteración sustancial de las estipulaciones contractuales, puede dar lugar a la modificación de las mismas.

En base a la cláusula rebus sic stantibus, habrá que valorar, caso por caso, si la imposibilidad de apertura del local al público durante un tiempo determinado representa un hecho de tal importancia que altera las bases del negocio de tal forma que frustra o hace inalcanzable el objetivo económico que da sentido en el contrato; teniendo en cuenta también que se produce un fuerte desequilibrio entre las prestaciones. Además, el hecho de no poder abrir el local al público no es un riesgo inherente a estos tipos de contratos y por tanto, que tenga que soportar sin observaciones el arrendatario, si no que es un hecho excepcional decretado por el estado de alarma actual, así como tampoco es un hecho contemplado en el propio contrato.

No obstante, el que no convendría es que el arrendatario decidiera unilateralmente no pagar la renta pactada o hacer un pago inferior, puesto que ante esto, el arrendador quedaría facultad para interponer la correspondiente demanda de desahucio por carencia de pago. Por todo, en relación a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus o de fijar la modificación de los contratos será muy importante la casuística concreta del caso. Serán factores determinantes, entre otros, la duración de la prohibición de la apertura, si el arrendatario se ha visto gravemente perjudicado en sus ingresos o no por esta prohibición de abrir el local, y el alcance de los perjuicios sufridos, las posibilidades de recuperar los ingresos una vez finalice la prohibición de abrir al público, etc.

El problema pero de los contratos de arrendamiento y la doctrina de la cláusula *rebus sic *stantibus es que esta no es de aplicación unilateral y, en caso de disconformidad entre las partes, necesitaremos una resolución judicial que solucione el conflicto.

Plan de choque en vivienda

El Govern de la Generalitat ha aprobado el Decreto Ley de medidas urgentes para combatir las situaciones de emergencia residencial, aumentar el número de viviendas protegidas en régimen de alquiler y contribuir a la moderación de los precios de los alquileres.

La vivienda es una de las principales columnas del estado del bienestar. Los desajustes a raíz de la crisis y las dinámicas de los años posteriores han hecho crecer el esfuerzo que dedican muchas familias a pagar el alquiler o la hipoteca. Los resultados de las Estadísticas metropolitanas sobre condiciones de vida para 2017-2018, publicados por el Instituto de Estudios Regionales y Metropolitanos de Barcelona, manifiestan que el 35,8% de la población en régimen de alquiler en el Área Metropolitana de Barcelona destina más de un 40% de sus ingresos a gastos de la vivienda. Son cifras que ponen de manifiesto que ni el mercado laboral ni el de la vivienda dan una respuesta adecuada a las necesidades de una parte importante de la población e interpelan al Govern a actuar de forma decidida.

Ante esta situación urgente, la Generalitat ha impulsado un trabajo concertado con los agentes sociales y políticos para aprobar el Decreto ley para mejorar el acceso a la vivienda, que se desarrolla en tres grandes ámbitos.

En primer lugar, en la lucha contra la exclusión residencial, el Decreto refuerza y amplía el alcance del alquiler social obligatorio que deben ofrecer los grandes tenedores a las familias vulnerables cuando estén en riesgo de perder la vivienda por procesos de desahucio , abarcando también los casos en que se les acabe el contrato de alquiler, o bien cuando lleven más de 6 meses ocupando una vivienda sin título habilitante. Para ayudar en la gestión de los casos de emergencia, el Decreto facilita que se construyan alojamientos temporales en suelo de equipamientos, o que el ejercicio del tanteo y retracto -con que en sólo 4 años la Generalitat ha sumado 3.000 viviendas en su parque- se amplíe a todos los municipios del país y alargue 6 años más, hasta el 2027. Son todas ellas medidas para facilitar en un plazo breve alojamiento para la emergencia habitacional.

En segundo, para que el parque de vivienda de alquiler social crezca, el Decreto ley activa medidas urbanísticas que permitan impulsar las promociones de vivienda protegida en suelos públicos que hoy están sin desarrollar. Y junto al planeamiento urbanístico, el crecimiento del parque de alquiler social también pasa por estimular la iniciativa privada para que haga vivienda protegida de alquiler, ofreciendo, entre otras ayudas, cobertura pública en el cobro del alquiler. Por otra parte, las nuevas viviendas de protección oficial que se construyan tendrán esta calificación de forma indefinida en el tiempo y se determinará su precio mediante un módulo único que podrá tener variaciones en función del lugar, características y costes, o la mejora de los procedimientos de adjudicación.

El Índice de Referencia de Precios del Alquiler, clave

Y en tercer lugar, un incremento del parque de alquiler social amplía la oferta disponible y empuja el mercado libre a la baja. Pero también hay otras vías para conseguir que los precios del alquiler se ajusten más a la realidad de la demanda. Por ello, el Decreto ley prevé medidas que convierten el Índice de Referencia de Precios del Alquiler en un elemento nuclear, que va más allá de la función informativa para convertirse en un factor clave en el momento en que el propietario determina su propuesta de renta mensual: por ejemplo, si el alquiler establecido está por encima del Índice aplicable a la vivienda, el propietario no podrá recibir ayudas públicas vinculados al fomento del alquiler.

El Decreto aprobado por el Govern representa, pues, la principal modificación del marco regulador de la vivienda en Catalunya desde la aprobación, en 2007, de la ley del derecho a la vivienda, poniendo las bases para la lucha más eficaz contra la emergencia residencial, el incremento del parque de alquiler asequible, y la contención de los precios del alquiler.

Grup Tas celebra 30 años administrando comunidades

Eficiencia, transparencia e innovación son los valores que han acompañado a Grup Tas a lo largo de sus 30 años trabajando dentro del sector inmobiliario, y concretamente en la administración de fincas. Una empresa que con los años se ha reinventado sumándose a la era tecnológica.

La apuesta tecnológica y digital del grupo se remonta al inicio de la crisis económica, el 2007. En aquellos momentos, el grupo decidió dar un giro y apostar por el mundo tecnológico. Grup Tas se abrió al mundo digital con la página web con un área privada para los clientes e industriales que trabajan para las Comunidades. Una herramienta que va más allá de plasmar el logo y el listado de servicios que ofrecen y que permite interactuar recíprocamente.

Con la voluntad de acercarse aún más a sus clientes y continuar con la apuesta de los cambios tecnológicos, Grup Tas decidió el año pasado, después de dos años trabajando en el proyecto, lanzar una aplicación propia para facilitar la comunicación con los clientes.

Esta aplicación permite a los usuarios estar al día de todos los asuntos relacionados con la Comunidad, desde recibir las convocatorias y actas de las reuniones hasta todo tipo de notificaciones y comunicaciones. Otra de las grandes ventajas que permite la app de Grup Tas es poder notificar una incidencia en tiempo real. Si la puerta del garaje no funciona o la luz del ascensor se ha fundido, el propietario puede notificar la avería en el momento a través de la aplicación, con la opción de adjuntar una imagen o cualquier observación. Desde Grup Tas se gestionará la incidencia, que a partir de ese momento, será visible para todos los usuarios de aquella Comunidad que tengan descargada la aplicación, pudiendo a la vez comentar la incidencia ampliando la información.
La gestión online de la Comunidad a través del móvil otorga una total autonomía a los propietarios para poder realizar los trámites de la Comunidad, cuando se quiera, desde donde se quiera, las 24 horas y los 365 días del año.

Desde la propia aplicación se puede acceder al área privada de clientes de la web y disponer así de toda la información de la Comunidad con un solo click. Y es que la apuesta de la creación de la aplicación va ligada a una voluntad del grupo de cambiar la percepción que tiene la sociedad del Administrador de fincas>>explican desde el Grup Tas.
Ahora, el siguiente paso será abrir la aplicación a la compra, venta y alquiler de inmuebles.