Ayudas en el pago de los alquileres en régimen de vivienda habitual

El pasado día 2 de mayo de 2020, entró en vigor la orden TMA/378/2020, de 30 de abril aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, para regular y definir los criterios, condiciones y requisitos de las personas arrendatarias en régimen de vivienda habitual que pueden acceder al paquete de ayudas transitorias de financiación reguladas en el artículo 9 del Real Decreto Ley 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covidien-19, mediante el otorgamiento de un convenio con el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Requisitos para la concesión del préstamo

Por un lado, se otorgarán, por concesión directa y por una sola vez, a los arrendatarios de viviendas habituales, residentes en España, con un contrato de arrendamiento en vigor y que se encuentren afectados tanto ellos como algunos de los miembros de la unidad familiar, por una circunstancia que implique una reducción sustancial de sus ingresos como consecuencia de la actual crisis sanitaria. (ERTE, cese de actividad, reducción de jornada por motivo de cuidados…).

Por el otro, cuando el conjunto de los ingresos familiares, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no alcancen el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), establecido en 2.689,20 euros (537,84 € x 5).

Y por último, que la renta del alquiler más los gastos y suministros básicos (incluye servicio de electricidad, gas, gasóleo para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios) en su conjunto, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Condiciones del préstamo

El préstamo se concederá por una cuantía de hasta el 100% del importe de seis mensualidades, en virtud del contrato de arrendamiento vigente de vivienda habitual, con un máximo de 5.400 euros, a razón de un máximo de 900 euros por mensualidad. Estos préstamos no devengarán ningún tipo de gasto ni interés para los solicitantes y la entidad no podrá exigir al interesado la contratación de ningún producto o servicio adicional.

Las seis mensualidades financiables podrán ser desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la entidad bancaria y la persona arrendataria ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.

El plazo de amortización inicial podrá ser de hasta 6 años, y podrá pactarse un periodo de carencia de seis meses. La entidad de crédito abonará el importe del préstamo, correspondiente a las seis mensualidades, directamente a la persona o entidad arrendadora de la vivienda, previa comunicación al titular del préstamo.

La parte arrendataria podrá realizar la cancelación total o amortización anticipada facultativa de la financiación, sin que ello le genere gastos y / o comisiones. En todo caso, la cancelación o amortización anticipada, total o parcial, se producirá de manera inmediata en el supuesto en el que se satisfaga, respectivamente, la totalidad o parte del importe del préstamo, ya se realice el pago por el arrendatario o por las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda o protección social.

Plazos para la presentación de las solicitudes y formalizaciones de los préstamos

La parte arrendataria deberá presentar la solicitud ante la entidad de crédito, antes del 30 de septiembre de 2020 y deberá ser formalizada antes del 31 de octubre de 2020, pudiéndose prorrogar de forma extraordinaria hasta el 30 de noviembre y 31 de diciembre de 2020, si fuera necesario.

Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19

El Real Decreto Ley 11/2020, ha entrado en vigor el día 2 de abril de 2020 con el fin de regular, entre otras muchas medidas de carácter social y económico, nuevas medidas para apoyar a aquellas familias y colectivos más vulnerables, que ante la pandemia y la paralización de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y en consecuencia, su capacidad económica para hacer frente a los gastos derivados de sus hogares.

A efectos de los arrendamientos urbanos, la norma será de aplicación a dos colectivos diferenciados, los de carácter subjetivo y objetivo. El primer grupo afectará a aquellas personas, arrendatarias, en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del coronavirus, mientras que el segundo grupo, afectará en todos aquellos contratos de alquiler suscritos al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Una vez se levante el estado de alarma, en las tramitaciones de procedimientos de desahucio derivados de contrato de arrendamiento, y siempre que la parte arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de expansión de la COVID- 19 que lo imposibilite encontrar una alternativa habitacional para él y para las personas con las que conviva, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento por el tiempo estrictamente necesario a tenor del informe de los servicios sociales. Si este no estuviera señalado, se suspenderá el plazo o la celebración de la vista, por un periodo máximo de seis meses desde el 2 de abril.

Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual.

Ante los contratos en los que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto 11/2020 (2 de abril 2020), hasta el día que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma por la gestión de la situación de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se podrán, previa solicitud de la parte arrendataria y posterior aprobación de la parte arrendadora, prorrogar de forma extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Durante esta vigencia, se mantendrán y se aplicarán los términos y condiciones establecidos en el contrato.  Este supuesto es aplicable en todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, esté la parte arrendataria en una situación de vulnerabilidad o no.

Aplicación automática de la moratoria de la deuda de arrendamiento en caso de grandes tenedores y empresas (fondos de inversión, entidades bancarias) o entidades públicas de vivienda.

Cuando la persona arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor y la parte arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, esta y en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del presente decreto, podrá solicitar, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que este aplazamiento, condonación total o parcial no se hubiera logrado con un acuerdo previo y voluntario  a la entrada en vigor de este decreto.

En el supuesto de que el acuerdo previo no se hubiera producido, y la parte arrendataria lo solicite, aportando la documentación relacionada en el Real Decreto, la parte arrendadora tendrá que comunicar expresamente a la parte arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogiendo entre las siguientes alternativas:

1.- Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa de la COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

2.- Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de forma automática mientras dure el periodo el estado de alarma y mensualidades siguientes, si todavía dura la situación de vulnerabilidad y con un máximo de 4 meses. La parte arrendataria, una vez superada esta situación procederá a abonar la cuota o cuotas no pagadas, a lo largo de un periodo no superior a tres años, y siempre dentro del plazo que falte para la finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas. La parte arrendadora no podrá imponer ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas no devengarán ningún tipo de interés.

La parte arrendataria, tendrá a su disposición según el programa de ayudas transitorias de financiación, una línea de avales promovida por el instituto de Crédito Oficial (ICO) sin intereses ni gastos que podrán cubrir un periodo máximo de seis mensualidades de renta, y con un periodo de retorno de 6 años (ampliable hasta 10 años). Así mismo, tendrá acceso en un programa para mitigar los efectos de la COVID 19, consistente en ayudas de hasta  900 euros en el mes y de hasta el 100% de la renta o, si procede, de hasta el 100% del principal e intereses el préstamo que se haya suscrito con el cual se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Modificación de condiciones del contrato para arrendadores no considerados grandes tenedores, fondos de inversión y ayudas a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida.

En aquellas situaciones donde la parte arrendadora no es un fondo de inversión o grande tenedor, la parte arrendataria (en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida) podrá solicitarle hasta el  próximo 2 de mayo, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que este aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Hecha esta solicitud, la parte arrendadora tendrá que comunicarle, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, si no, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si la persona arrendadora no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la parte arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación anteriormente mencionadas.

A todos los efectos, las medidas que prevé el presente Real Decreto Ley mantienen la vigencia hasta un mes después del fin de la vigencia de la declaración de alarma. No obstante lo anterior, aquellas medidas que prevé este Real decreto ley que tienen un plazo determinado de duración, se tienen que sujetar a este.

Definición de conceptos clave:

Grande tenedor y fondo de inversión , entidades bancarias o entidades públicas de vivienda

Persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².

Personas en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida

Que pasen a estar en situación de paro, expediente de regulación temporal, o hayan visto reducida su jornada por motivo derivados del COVID-19. En caso de ser empresario, caída de sus ventas, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

Que el alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar según los límites y /o excepciones establecidos en el mismo decreto.

Gastos y suministros básicos

Están comprendidos dentro de este grupo, el coste de los suministros de electricidad, gas, gasóleo para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer a la parte arrendataria.

Los contratos de arrendamiento de local de negocio ante el estado de alarma decretado por el Covid-19

Desde que el pasado 17 de marzo el Gobierno de España decretó el estado de alarma como consecuencia de la propagación del COVID-19, muchas son las dudas que han surgido a todos los ciudadanos especialmente en relación a las obligaciones de carácter económico a las que vienen obligados a cumplir por varios contratos.

De las mayores preocupaciones que han aparecido, son las correspondientes a los contratos de arrendamiento de local de negocio, especialmente para aquellos negocios que han venido obligados a cerrar su actividad (restaurantes, cafeterías, etc.). Se plantean dudas como las de si sigue vigente la obligación del pago de la renta.

En este sentido, el arrendatario de un local de negocio destinado a comercio que tiene prohibida por decreto su apertura, tiene como obligación esencial ante el arrendador el pago de la renta pactada. Se trata pues, de una obligación dineraria que no resulta imposible de cumplir. En estos contratos sucede que el arrendador si que cumple plenamente con su obligación (respeta la posesión, uso y goce del arrendatario del local), motivo por el cual no sería razonable trasladar al arrendador las consecuencias de la imposibilidad de la apertura o imponerle una suspensión del contrato.

Las autoridades han prohibido la apertura de los locales al público, pero no la posesión y ocupación del local por parte de los arrendatarios. Por lo tanto, nos encontraríamos ante la cláusula rebus sic stantibus: cláusula que hace referencia a un principio de derecho en virtud del cual se entiende que cualquier alteración sustancial de las estipulaciones contractuales, puede dar lugar a la modificación de las mismas.

En base a la cláusula rebus sic stantibus, habrá que valorar, caso por caso, si la imposibilidad de apertura del local al público durante un tiempo determinado representa un hecho de tal importancia que altera las bases del negocio de tal forma que frustra o hace inalcanzable el objetivo económico que da sentido en el contrato; teniendo en cuenta también que se produce un fuerte desequilibrio entre las prestaciones. Además, el hecho de no poder abrir el local al público no es un riesgo inherente a estos tipos de contratos y por tanto, que tenga que soportar sin observaciones el arrendatario, si no que es un hecho excepcional decretado por el estado de alarma actual, así como tampoco es un hecho contemplado en el propio contrato.

No obstante, el que no convendría es que el arrendatario decidiera unilateralmente no pagar la renta pactada o hacer un pago inferior, puesto que ante esto, el arrendador quedaría facultad para interponer la correspondiente demanda de desahucio por carencia de pago. Por todo, en relación a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus o de fijar la modificación de los contratos será muy importante la casuística concreta del caso. Serán factores determinantes, entre otros, la duración de la prohibición de la apertura, si el arrendatario se ha visto gravemente perjudicado en sus ingresos o no por esta prohibición de abrir el local, y el alcance de los perjuicios sufridos, las posibilidades de recuperar los ingresos una vez finalice la prohibición de abrir al público, etc.

El problema pero de los contratos de arrendamiento y la doctrina de la cláusula *rebus sic *stantibus es que esta no es de aplicación unilateral y, en caso de disconformidad entre las partes, necesitaremos una resolución judicial que solucione el conflicto.

Plan de choque en vivienda

El Govern de la Generalitat ha aprobado el Decreto Ley de medidas urgentes para combatir las situaciones de emergencia residencial, aumentar el número de viviendas protegidas en régimen de alquiler y contribuir a la moderación de los precios de los alquileres.

La vivienda es una de las principales columnas del estado del bienestar. Los desajustes a raíz de la crisis y las dinámicas de los años posteriores han hecho crecer el esfuerzo que dedican muchas familias a pagar el alquiler o la hipoteca. Los resultados de las Estadísticas metropolitanas sobre condiciones de vida para 2017-2018, publicados por el Instituto de Estudios Regionales y Metropolitanos de Barcelona, manifiestan que el 35,8% de la población en régimen de alquiler en el Área Metropolitana de Barcelona destina más de un 40% de sus ingresos a gastos de la vivienda. Son cifras que ponen de manifiesto que ni el mercado laboral ni el de la vivienda dan una respuesta adecuada a las necesidades de una parte importante de la población e interpelan al Govern a actuar de forma decidida.

Ante esta situación urgente, la Generalitat ha impulsado un trabajo concertado con los agentes sociales y políticos para aprobar el Decreto ley para mejorar el acceso a la vivienda, que se desarrolla en tres grandes ámbitos.

En primer lugar, en la lucha contra la exclusión residencial, el Decreto refuerza y amplía el alcance del alquiler social obligatorio que deben ofrecer los grandes tenedores a las familias vulnerables cuando estén en riesgo de perder la vivienda por procesos de desahucio , abarcando también los casos en que se les acabe el contrato de alquiler, o bien cuando lleven más de 6 meses ocupando una vivienda sin título habilitante. Para ayudar en la gestión de los casos de emergencia, el Decreto facilita que se construyan alojamientos temporales en suelo de equipamientos, o que el ejercicio del tanteo y retracto -con que en sólo 4 años la Generalitat ha sumado 3.000 viviendas en su parque- se amplíe a todos los municipios del país y alargue 6 años más, hasta el 2027. Son todas ellas medidas para facilitar en un plazo breve alojamiento para la emergencia habitacional.

En segundo, para que el parque de vivienda de alquiler social crezca, el Decreto ley activa medidas urbanísticas que permitan impulsar las promociones de vivienda protegida en suelos públicos que hoy están sin desarrollar. Y junto al planeamiento urbanístico, el crecimiento del parque de alquiler social también pasa por estimular la iniciativa privada para que haga vivienda protegida de alquiler, ofreciendo, entre otras ayudas, cobertura pública en el cobro del alquiler. Por otra parte, las nuevas viviendas de protección oficial que se construyan tendrán esta calificación de forma indefinida en el tiempo y se determinará su precio mediante un módulo único que podrá tener variaciones en función del lugar, características y costes, o la mejora de los procedimientos de adjudicación.

El Índice de Referencia de Precios del Alquiler, clave

Y en tercer lugar, un incremento del parque de alquiler social amplía la oferta disponible y empuja el mercado libre a la baja. Pero también hay otras vías para conseguir que los precios del alquiler se ajusten más a la realidad de la demanda. Por ello, el Decreto ley prevé medidas que convierten el Índice de Referencia de Precios del Alquiler en un elemento nuclear, que va más allá de la función informativa para convertirse en un factor clave en el momento en que el propietario determina su propuesta de renta mensual: por ejemplo, si el alquiler establecido está por encima del Índice aplicable a la vivienda, el propietario no podrá recibir ayudas públicas vinculados al fomento del alquiler.

El Decreto aprobado por el Govern representa, pues, la principal modificación del marco regulador de la vivienda en Catalunya desde la aprobación, en 2007, de la ley del derecho a la vivienda, poniendo las bases para la lucha más eficaz contra la emergencia residencial, el incremento del parque de alquiler asequible, y la contención de los precios del alquiler.

El precio de alquiler de los pisos en Girona está prácticamente al mismo nivel que en abril de 2008

El precio del alquiler en los arrendamientos no ha parado de crecer. Actualmente, los arrendatarios pagan de media 707 euros al mes por una vivienda de 3 habitaciones en la capital de Girona.

Los precios de alquiler de los pisos en Girona recuperan el nivel de antes de la crisis económica. De hecho, durante octubre de 2018 los precios igualaban, casi, los de abril de 2008, cuando se registró el pico más elevado. Actualmente, alquilar un piso de tres habitaciones en la capital de Girona cuesta, de media, 707 euros, mientras que hace diez años el precio era de 732. Según el vicepresidente del colegio API en Girona, David Saura, los precios «tienen una tendencia al alza» en la demarcación. Girona y Figueres son los dos municipios con más contratos de alquiler de la demarcación. Durante la crisis económica los precios en la capital de Girona llegaron a caer un 28,14%. El descenso más importante se registró en el municipio de Salt (Gironès), donde cayeron un 45,38%.

En el caso de Salt, los precios de los alquileres siguen estando un 30% por debajo de los máximos registrados durante 2008. En este municipio, el precio medio por un piso de tres habitaciones ha pasado de 692 euros en abril de 2008, a 531 que se pagan a día de hoy. Esta es la ciudad de Girona que aún mantiene la diferencia más alta con el precio máximo registrado en 2008.

En Figueres y Santa Coloma de Farners la diferencia se mantiene sobre un 15%, mientras que el resto de municipios se mueve entre un 7 y un 3% menos de lo que se pagaba en 2008. Por otra parte, los precios de Roses (Alt Empordà) y Sant Feliu de Guíxols (Baix Empordà) ya tienen precios más altos que en 2008.

Sin embargo, el municipio de Roses es el que tiene más licencias de Viviendas de Uso Turístico (HUT) en la demarcación de Girona con 3.748 apartamentos registrados. La ciudad de Girona se encuentra en la parte media de la table con 752 viviendas, por debajo de municipios como Sant Feliu de Guíxols (829). Por comarcas, el Baix Empordà es el que más HUT tiene con 12.822 licencias, seguida por el Alt Empordà con 12.325 apartamentos.

Preocupación por los cambios legislativos.

El presidente del Colegio API de Girona, Joan Company, ha pedido a las administraciones que haya más «seguridad jurídica» respecto a los alquileres. Company ha afirmado que hay una cierta «preocupación» de los propietarios por los constantes cambios legislativos. Por ello ha pedido a las administraciones que desarrollen «políticas pensadas más a largo plazo» que las actuales.

Según Company, esta sensación hace que «desincentive» a los propietarios a la hora de destinar las viviendas vacías al alquiler.

De hecho, el presidente ha remarcado que «debemos preocuparnos para que haya más oferta de alquiler», ya que otros países europeos tienen mucha más oferta de pisos que en la demarcación. Y según el presidente, la manera de hacerlo es a partir de legislaciones que «den estabilidad a los propietarios, pero que también protejan a los arrendadores».

Las nuevas reglas del alquiler

Cambios en la legislación sobre la vivienda. El nuevo decreto, que revolucionará la relación entre arrendatarios y arrendados, entró ayer en vigor y parece que esta vez no tendrá problemas para ser convalidado en el Congreso, ya que Podem ha prometido darle apoyo a la comisión permanente de la cámara. La formación morada tumbó el anterior intento del Gobierno al exigir que se limitaran los precios de los alquileres.

A la segunda va la vencida para el mercado del alquiler. El nuevo decreto, que revolucionará la relación entre arrendatarios y arrendados, entró ayer en vigor y parece que esta vez no tendrá problemas para ser convalidado en el Congreso, ya que Podem ha prometido darle su apoyo a la comisión permanente de la cámara. La formación morada tumbó el anterior intento del Gobierno socialista de intervenir en este mercado al exigir que se incluyeran medidas para limitar el precio de los alquileres, que se ha disparado en algunas ciudades españolas. Finalmente, el Ejecutivo no ha puesto muros a las rentas. El propietario tiene total libertad para fijar el precio a su gusto. Sí que estará limitada, en cambio, la subida de las rentas mensuales durante el contrato, que no podrán crecer por encima del IPC. En general, los inquilinos tendrán más poder.

Aunque aún falta el trámite de aprobación en el Congreso, las medidas que están incluidas dentro del decreto están vigentes desde ayer mismo. Entre ellas hay también que la duración de los contratos será de como mínimo cinco años, mientras que las bonificaciones fiscales quedan en manos de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos.

La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) considera que la norma, lejos de limitar la subida de los alquileres, la provocará. De hecho, estimamos que de media se producirá un encarecimiento del 5%, que podría ser más elevado en las grandes ciudades españolas. «La supuesta protección del arrendatario, eliminando garantías supuestamente abusivas, puede acabar por expulsar del mercado del alquiler a los colectivos y economías más desfavorecidos por la limitación de las garantías», ha señalado la agrupación. El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha considerado que si bien los decretos -tanto el texto que fue rechazado en el Congreso el 22 de enero y que estuvo en vigor poco más de un mes, como el ahora aprobado-, «quizá no satisfacen grandes pretensiones», pero suponen un «avance».

DURACIÓN
El nuevo decreto establece que la duración de los contratos será, como mínimo, de cinco años, o de siete en caso de que el arrendador sea una empresa. No obstante, el propietario podrá recuperar el uso de la vivienda en caso de que la necesite urgentemente para sí mismo o para alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad. Para ello deberá avisar con dos meses de antelación de la fecha en que necesite el piso. Si pasan tres meses desde esta extinción del contrato y el propietario (o alguno de sus familiares) no ha ocupado la vivienda, el antiguo inquilino podrá pedir volver al piso. Por regla general, sin urgencias de por medio, el preaviso para recuperar el inmueble será de cuatro meses para el arrendador, y el arrendatario tendrá dos para dejarlo.

PRECIOS

Los propietarios y arrendados pueden negociar libremente el precio del alquiler, sin limitaciones ni por arriba ni por abajo. No obstante, lo que no podrá pasar es que la renta mensual suba por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) durante la vigencia del contrato. Por debajo, no hay límite.

OBRAS

En caso de que el propietario tenga que hacer obras en la vivienda, podrá elevar la cuota a su inquilino. Siempre dentro de unos límites, ya que el incremento no podrá superar el 20% de la renta que se esté pagando hasta el momento, y no podrá aplicarse antes de que se acaben las obras.

FIANZA

1 mes de fianza en alquiler de vivienda. No se actualizará la fianza dentro de los 5 primeros años de contrato. Las garantías adicionales no podrán exceder de 2 mensualidades (por tanto, como mucho, 3 meses de renta en total).

ESTÍMULOS

El borrador inicial del decreto recogía una bonificación del 80% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para determinadas viviendas de alquiler, pero ha desaparecido en la versión final. La norma aprobada sí ofrece a los ayuntamientos y autonomías la posibilidad de que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal, fijando, por ejemplo, cargos en el IBI para las viviendas vacías, aunque sigue sin aclarar qué se entiende por tales.

FONDO BUITRE

El decreto señala que los contratos de alquiler deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble. Esta medida es necesaria, según el Gobierno, para prevenir posibles prácticas fraudulentas de fondo de inversión.

DESAHUCIOS

Los procesos de desahucio deben notificarse a los servicios sociales, que tendrán más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. También se obliga a señalar el día y la hora del desalojo, con el que se acabaría con los procesos con fecha abierta.

El contrato de alquiler con opción de compra, ¿cómo funciona?

El alquiler con opción de compra es una modalidad que se plantean muchos propietarios y profesionales inmobiliarios para sacar a mercado diferentes inmuebles, siendo también una buena opción para aquellos compradores que no quieran realizar una gran inversión inicial y/o no tengan facilidad para acceder al crédito hipotecario.

Así, pues, se presenta el contrato de arrendamiento con opción de compra como una atractiva alternativa tanto para vendedores como para compradores. Esta modalidad contractual se caracteriza por la ausencia de una regulación legal, siendo un contrato atípico, que se rige fundamentalmente por la voluntad y libertad de las partes a la hora de pactar las condiciones contractuales del mismo. No obstante, se puede catalogar como un contrato doble o mixto, formado por dos subcontratos: uno de alquiler y uno de compraventa, mediante el cual se permite al arrendatario vivir en régimen de arrendamiento en un inmueble por un tiempo determinado (como un contrato de alquiler habitual) pero en el cual se le reserva el derecho de manera exclusiva de poder comprar el inmueble por el precio que se haya estipulado, al cual se le descontarán las rentas pagadas hasta el momento.

Para confeccionar el contrato hará falta determinar el inmueble concreto, fijar el precio para la futura adquisición, así como el plazo del que dispone el arrendatario para ejercer el derecho de opción a compra y las consecuencias del no ejercicio del referido derecho.

Además de lo anterior, también hay que tener en cuenta lo siguiente:

– Es recomendable de cara al propietario que se fije una prima inicial por el derecho a la opción de compra, puesto que de esta manera se asegura que el arrendatario realmente está interesado en adquirir la finca. En caso contrario, si el arrendatario no ejerce la opción a compra en el plazo pactado, perderá tanto la prima inicial entregada como las mensualidades abonadas a cuenta del alquiler.

– Independientemente del plazo que se haya acordado para ejercer el derecho de opción a compra, el arrendatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler.

– Aunque el arrendatario prorrogue el contrato de alquiler (con consentimiento también por parte del prioritario), la opción de compra caducará en el plazo pactado y no se podrá ejercer con posterioridad.

– Durante la vigencia de la opción de compra, el propietario quedará obligado a mantener su oferta (no puede variar el precio de la opción a compra pero sí puede incrementar el precio del alquiler según las variaciones que presente el IPC) y no puede disponer tampoco del inmueble.

Teniendo en cuenta estas vicisitudes, es recomendable solicitar el asesoramiento de expertos en la materia con tal de orientar sobre los términos y condiciones que deben fijarse en el contrato.

La Generalitat impulsa un nuevo índice de referencia para fijar los precios de alquiler

La consejera de Gobernación, Administraciones Públicas y Vivienda, Meritxell Borràs, anunció ayer la creación de un índice de referencia de las rentas de alquiler en Cataluña para las próximas semanas. Mediante un decreto, el Gobierno también adoptará medidas para proteger a los consumidores ante alquileres superiores a este indicador. «Este índice permitirá modular los incrementos exagerados del alquiler que se puedan producir», explicó la consejera.

El Gobierno pretende que esta medida modere los incrementos de los precios del alquiler que se están produciendo en Barcelona y el área metropolitana, y al mismo tiempo contribuya a mejorar la rehabilitación de las viviendas para ponerlas en alquiler.

Según Borràs, «es una iniciativa pionera en el Estado», producto del estudio riguroso de medidas que ya se están desarrollando en otros países del mundo. «Se convertirá en una herramienta muy sólida para que los ayuntamientos y otras administraciones puedan trabajar», añadió.

Estas acciones quieren fomentar un mayor equilibrio entre derechos y deberes de inquilinos y propietarios y ofrecerles más garantías de acceso a la información para establecer un precio adecuado a las características del piso. Asimismo, según Borràs, se pretende que estas medidas no desincentiven los propietarios a alquilar los pisos y eviten decantarse por la venta de la propiedad.

Borràs y su equipo, junto con la Càtedra d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili, trabajan en los criterios que deben servir de base para una futura legislación sobre los arrendamientos urbanos. El nuevo índice de referencia del alquiler es una de las acciones inmediatas que llevarán a la práctica.

Incentivos y beneficios fiscales

En cuanto al nuevo indicador del alquiler, si en un inmueble se fija una renta superior, deberá constar en la publicidad de alquiler y el contrato de arrendamiento, y condicionará el acceso a las ayudas del Pla d’Habitatge de Catalunya.

El Gobierno pedirá la implicación de los ayuntamientos y del estado para que, a través del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre la Renta (IRPF) o el Impuesto sobre Sociedades (IS), se pueda beneficiar o penalizar los alquileres que se encuentren por debajo o por encima de este indicador.

Este índice será de acceso libre a través de la página web para garantizar la máxima transparencia. El establecimiento de los precios del metro cuadrado se determinará en base a las del registro de fianzas del Incasòl. En la determinación del índice se dará audiencia a los profesionales del sector, y a las asociaciones e instituciones de propietarios y arrendatarios más representativas. Cada dos años se actualizarán los precios de referencia por m2 y cada cuatro, se revisarán los criterios de elaboración.

Esta es una medida urgente que el Gobierno aplica para equilibrar los precios del alquiler. En paralelo, el Gobierno utilizará las conclusiones y los criterios del grupo de trabajo para elaborar una Ley de arrendamientos urbanos que presentará en nueve meses, de las que Habitaclia les informará en breve.

Home staging o la preparación del producto inmobiliario para la venta o el alquiler

En países como los EEUU, Canadá, Francia o Alemania es habitual preparar los pisos y casas en venta antes de salir al mercado para que se puedan comercializar con más éxito. Al conjunto de técnicas que llevamos a cabo para la preparación del producto inmobiliario se le llama home staging, que se traduce como “puesta en escena de la casa”.

Aunque su denominación en inglés nos pueda llevar a pensar que es algo más complejo, es una técnica publicitaria simple que consiste en maximizar las cualidades de la vivienda, destacando la luz natural de las estancias y las posibilidades de los espacios, y minimizar sus «defectos».

El objetivo es conseguir más visitas y contactos para tus anuncios en habitaclia. Si los posibles compradores quedan impactados positivamente en la visita real, se acelerará la venta o alquiler. Un inmueble que se anuncie con buenas fotografías y una intervención de home staging, consigue muchas más visitas y contactos.

El home staging no implica reformas, sino pequeños retoques y/o reparaciones para hacer más atractiva la vivienda. Si hace falta reformar, lo hará quien compre el piso.

Los consejos básicos de home staging que exponemos a continuación son de gran relevancia y utilidad tanto para recibir la visita de un posible comprador como para realizar una sesión fotográfica del inmueble.

1. Limpiar a fondo el inmueble.
2. Si es necesario, pintarlo. El color idóneo para las paredes es el blanco porque es más luminoso y neutro.
3. Ordenar, eliminando todo aquello que pueda molestar al paso.
4. Retirar los objetos personales, como las fotografías, los juguetes y los objetos de limpieza personal.
5. Asegurarse de que la casa esté ventilada y huela bien. El aroma de café, de galletas al horno, de vainilla, pueden ayudar a que el comprador potencial conecte con la idea de hogar.
6. En esta línea, también es importante el confort térmico. La casa debe estar a la temperatura adecuada para la época del año en que se enseña.
7. En cuanto a la decoración, prescindir de tonos oscuros o tejidos estampados. Las cortinas, las colchas y el sofá deben estar vestidos con tejidos neutros y claros.

• Qué debemos transmitir al posible comprador o arrendatario

Nuestro objetivo es que el posible comprador o arrendatario se imagine a sí mismo viviendo en aquella casa. Por lo tanto, tendremos que eliminar todo rastro de la personalidad del habitante actual. También es esencial causar una buena sensación durante la visita.

• Qué debemos transmitir al propietario

Como profesional de la venta inmobiliaria, es muy importante explicarle que su vivienda es ahora un producto en el mercado y que debe ser publicitado como tal. Podemos proporcionarle una lista de acciones básicas que puede poner en práctica -tener las camas hechas, la cocina recogida, los juguetes de los niños recogidos,… -para que su vivienda guste más al posible comprador y consiga venderla o alquilarla lo antes posible.

• Inmuebles habitados

Si la casa está habitada, la intervención de home staging será más discreta. Algunas acciones mínimas y muy fáciles de hacer pueden mejorar muchísimo la imagen del inmueble.

Cuando vamos a realizar una visita es fundamental comunicar al propietario las acciones básicas que debe realizar para que el posible comprador se lleve la mejor impresión: que las camas estén hechas, los platos limpios, la basura fuera de la casa, el espacio de la mascota limpio, los trapos de la cocina y las toallas del lavabo limpios, los juguetes recogidos, etc.

• Inmuebles no habitados: amueblados y no amueblados

Cuando el inmueble no está habitado, es mucho más fácil poner en práctica el home staging ya que no entran en conflicto las necesidades de la vida familiar del propietario y las exigencias de la venta. La mayoría de las situaciones en que se ha practicado hasta ahora ha sido en inmuebles donde no vive nadie.

Que no esté habitado no significa que no esté amueblado. En este caso, se puede reutilizar el mobiliario en buen estado y prescindir del resto, colocando material decorativo nuevo, neutro y moderno.

Las casas vacías también se trabajan con las técnicas de home staging. Se pueden amueblar con material efímero, es decir, con muebles de cartón, colchones y otros elementos decorativos. En este caso, el material no es lo importante, sino el volumen que ocupa, que proporciona una idea más real de cómo quedarán las estancias con muebles, así como las sensaciones de hogar que genera al comprador potencial.

• Presupuesto

¿Quién hace el desembolso de dinero para llevar a cabo una operación de home staging: el agente inmobiliario o el propietario? Es habitual que las inmobiliarias se ocupen de pagar los honorarios de los home stagers profesionales. El motivo por el cual los profesionales aceptan correr con estos gastos es que, de esta manera, consiguen más fácilmente la gestión en exclusiva del producto. Una vez vendido el inmueble, puedes sumar los gastos de la intervención al pago de los honorarios y así acabar recuperando la inversión. El precio de una intervención de home staging puede costar cero euros, si la casa está amueblada y sigues las recomendaciones de arriba, y puede variar entre 500 y 6.000 €, dependiendo del tipo de vivienda, del tipo de propuesta que se haga y el nivel de intervención a que se llegue.

• El home stager

Algunas empresas inmobiliarias contratan a home stagers profesionales para trabajos puntuales y otros, ya han formado su propio departamento y ofrecen estos servicios a sus clientes. Aunque aún no hay formación oficial, hay cursos especializados. Algunas agencias inmobiliarias están optando por formar a sus vendedores en este ámbito. Desde 2013, existe también la Asociación Home Staging España.

Para que el trabajo de home staging sea efectivo, la vivienda debe fotografiarse de manera profesional. Al fin y al cabo, la fotografía es el cartel publicitario, lo primero que se ve, y debe mostrar la verdadera esencia del hogar.

Unir home staging y fotografía profesional está dando grandes beneficios a los profesionales inmobiliarios que trabajan utilizando estas técnicas, que ya son habituales en este sector.

¿Qué opciones tiene un propietario en caso de no cobrar el alquiler?

Cuando se celebra un contrato de arrendamiento, la principal obligación que asume el arrendatario es la de pagar la renta mensual que se haya pactado, siendo una causa de resolución contractual el impago de la misma.

En caso de que el arrendatario incumpla la obligación de pagar la renta mensual, la ley otorga al arrendador diferentes mecanismos tanto para obligar al deudor al pago de las cantidades debidas, como para permitir que el arrendador resuelva el contrato.

El propietario que se encuentra ante un arrendatario que no paga la renta mensual del alquiler, puede ejercer acciones judiciales en defensa de sus derechos de propiedad y de cobro, pudiendo optar por diferentes alternativas:

Reclamación de las rentas: Si lo que pretende el arrendador es que el arrendatario pague las rentas que debe, pero no tiene voluntad de resolver el contrato, deberá interponer una demanda de reclamación de cantidades por las rentas que se deban hasta aquel momento, así como las que se meriten con posterioridad a la interposición de la demanda hasta la celebración del correspondiente juicio.

Desahucio del arrendatario: Si el arrendador quiere recuperar la posesión de la finca sin reclamar las rentas debidas, deberá presentar una demanda de desahucio. El desahucio es aquel procedimiento especial que permite al propietario extinguir el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario incumple su obligación de pago de la renta y, consecuentemente, desahuciarlo, sacarlo de la vivienda o local que tiene arrendado. Con esta demanda se consigue que el juzgado dicte una fecha de lanzamiento, momento en que el arrendatario se verá obligado a abandonar el piso o local arrendado.

Es necesario tener en cuenta que hasta que no se produzca este lanzamiento o el arrendatario abandone voluntariamente la finca antes del día referido haciendo entrega voluntaria de las llaves, el propietario no tiene derecho a acceder a la finca.

Demanda de desahucio con reclamación de rentas: Este es el supuesto que más habitualmente se utiliza, en el que se unen los dos procedimientos anteriores en uno solo, presentando una reclamación judicial en virtud de la cual se solicita tanto que el arrendatario abandone el piso/local arrendado, como que pague las rentas y gastos impagados.

Los propietarios pueden iniciar este procedimiento judicial desde el momento en que el arrendatario deje de pagar una de las mensualidades pactadas por contrato. Una vez interpuesta la demanda, el juzgado requerirá al arrendatario que pague y abandone la finca, o que se oponga, ya quedando fijado por parte del juzgado el día y hora en que se llevará a cabo el lanzamiento.
Ante este requerimiento, si el arrendatario ni desaloja la finca, ni paga la totalidad de la deuda, ni tampoco se opone a la demanda, el juzgado dictará resolución judicial dando por finalizado el procedimiento, permitiendo así poder iniciar la ejecución contra el demandado.
Puede ocurrir también que el arrendatario pague la deuda y es loe que judicialmente se llama enervación de la acción. Esta enervación es la posibilidad que otorga la ley de dar por finalizado el procedimiento de desahucio por falta de pago, si el arrendatario paga todo el importe de las rentas reclamadas antes de la celebración de la vista.

Por último, en caso de que el arrendatario se opusiera a la demanda presentada contra él, se celebraría juicio, y sería el juez quien dictaría la correspondiente sentencia que, en caso de estimar las pretensiones del propietario, condenaría al arrendatario a desalojar la finca (en la fecha fijada en el requerimiento) y a pagar las cantidades debidas más los costes procesales.