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El Tribunal Constitucional declara la nulidad y la inconstitucionalidad de la mayoría de los artículos de la LEY 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas de los contratos de arrendamientos de vivienda
El pasado día 8 de abril se publicó en el BOE la sentencia del Tribunal Constitucional 37/2022, de 10 de marzo de 2022, que declara la nulidad y la inconstitucionalidad de la mayoría de los artículos de la LEY 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas de los contratos de arrendamientos de vivienda.
Esta Ley establecía que, en los contratos de arrendamiento de vivienda firmados en áreas declaradas de mercado residencial tenso, que en la provincia de Girona son los municipios de Girona, Salt, Figueres, Olot, Blanes, Llagostera, Palafrugell y Sant Feliu de Guíxols, la renta pactada no podía superar al menor de los siguientes importes: la renta del último contrato actualizada, o el precio de referencia fijado para el alquiler de viviendas de características análogas.
La sentencia declara inconstitucional y nula la ley 11/2020, porque regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, lo que invade competencias estatales.
A partir de la fecha de la publicación de la sentencia en el BOE, en los municipios declarados como áreas de mercado de vivienda tensa la renta del alquiler será la que libremente pacten arrendador y arrendatario (con el entendimiento de que no se incluye los alquileres de carácter asistencial ni sujetos a un régimen de protección oficial).
Sin embargo, la decisión del alto tribunal no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas y sólo tendrá efectos en los contratos firmados a partir del 8 de abril de 2022.
Hay que tener en cuenta que el pasado 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda («Ley de la Vivienda»), que quiere establecer para todo el territorio nacional, un tope en la renta del alquiler en áreas de mercado de vivienda tensa, con la última renta del contrato anterior, o bien a la que resulte de la aplicación del índice de referencia, como preveía la Ley ahora declarada casi por completo nula.
El pleno del TC por unanimidad estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad del PP contra varios preceptos de la ley de Catalunya 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda
El Pleno del Tribunal Constitucional por unanimidad, ha declarado inconstitucional parte de la ley catalana que regula el precio del alquiler al considerar que algunos artículos invaden competencias estatales, que debe garantizar un mercado único. A continuación, se despliega el contenido de la nota de prensa informativa, 19/2022 de fecha 10 marzo 2022;
El Pleno del Tribunal Constitucional por unanimidad ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de 50 diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados contra los arts. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 y 18 y disposiciones adicionales primera y cuarta de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
La sentencia, cuyo ponente ha sido el magistrado Ramón Sáez, declara que son inconstitucionales y nulos los siguientes artículos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera.
La sentencia explica que dichos preceptos suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el art. 149.1.8 de la Constitución referida a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales. En efecto, el art. 149.1.8 CE, al reservar al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia. La finalidad de la reserva estatal en materia de derecho de contratos estriba en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se logra cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional.
En este sentido, siguiendo la jurisprudencia constitucional, la competencia estatal de las “bases de las obligaciones contractuales” del art. 149.1.8 CE debe ser entendida como una garantía estructural del mercado único y supone un límite en sí —un límite directo desde la Constitución— a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos.
Por otra parte, la sentencia limita los efectos de la declaración de inconstitucionalidad. De este modo, no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, en base al principio de seguridad jurídica y al legítimo fin de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes. Los efectos serán pro futuro por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos.
El DOGC publica la RESOLUCIÓ DSO/3832/2021, de 23 de diciembre 2021, por la que se declaran varios municipios como áreas con mercado de vivienda tenso
El diario oficial de la Generalidad de Catalunya (DOGC) publica la relación de los 68 municipios de Cataluña declarados como áreas con mercado de vivienda tensionado, de los que 8 se incluyen dentro de la demarcación de Girona. (Blanes, Figueres, Girona, Llagostera, Olot, Palafrugell, Salt, Sant Feliu de Guíxols) con una vigencia que se extiende en todos los municipios de hasta 5 años, salvo Girona y Palafrugell que es de 2 y 3 años, respectivamente.
Sin perjuicio de lo anterior, la norma excluye del régimen de contención de rentas regulado por la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, aquellas viviendas que tengan una superficie útil superior a los 150 m², de acuerdo con la disposición adicional segunda de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, y según el apartado 4 de la memoria.
En el municipio de Olot procede la habilitación para la aplicación del porcentaje corrector de minoración del 5% según recoge la disposición adicional primera de la Ley 11/2020.
A modo de recordatorio, la ley 11/2020, concluye que la renta de arrendamiento pactada al inicio, queda sujeta a las siguientes condiciones, salvo las excepciones que la misma prevé:
- No puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de análogas características en el mismo entorno urbano. (ver art. 7)
- No puede sobrepasar el precio del alquiler fijado en el último contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores, con los incrementos y las excepciones de la Ley 11/ 2020 y la renta sólo puede ser actualizada de acuerdo con la LAU, por lo que el incremento anual de la renta no puede ser superior al IPC.
A este respecto, y en cuanto a la NO aplicación de la ley, este hecho puede suponer, según el régimen sancionador establecido, importantes sanciones a los propietarios que pueden ir de los 3.000 a 90.000 euros, según la gravedad de la infracción.
La Generalitat empezará a sancionar a las viviendas que se alquilen a precios por encima de los marcados por el Índice de referencia
- Se han detectado los primeros 30 casos susceptibles de sanción y se enviarán cartas a los 15 ayuntamientos de los respectivos municipios para instarles a incoar procedimiento sancionador, dado que es su competencia
- En caso de que los ayuntamientos no actúen, la Agència de l’Habitatge de Catalunya, del Departament de Territori i Sostenibilitat, sancionará subsidiariamente con multas de entre 3.000 y 90.000 euros
- Las infracciones más comunes detectadas son no hacer constar el Índice de referencia en los contratos, no individualizar los gastos que se incluyen en la renta y no detallar las características específicas que justificarían la superación de la renta establecida por el Índice
La Generalitat de Catalunya está culminando la primera fase de detección de contratos de alquiler que no se ajustan a la Ley 11/2020, de contención de rentas, para empezar a sancionar a los propietarios de viviendas que hagan contratos de arrendamiento con precios por encima de los estipulados por el Índice de referencia de precios del alquiler. Sólo en esta primera fase se han detectado 30 contratos con irregularidades.
La mayoría de las posibles infracciones son no hacer constar el Índice de referencia en los contratos, lo que impide comprobar que la renta solicitada esté de acuerdo con el Índice; no haber individualizado los gastos que se incluyen en la renta, y no detallar las características específicas que justificarían la superación de la renta establecida por el Índice.
Es por ello que la Agència de l’Habitatge de Catalunya, dependiente de la Secreteria de la Agenda Urbana i Territori del Departament de Territori i Sostenibilitat, se pondrá en contacto con los ayuntamientos de los municipios donde se han firmado estos contratos. Se trata de Manresa, Sant Boi de Llobregat, Sabadell, Barcelona, Badalona, Terrassa, Santa Coloma de Gramenet, Sant Adrià de Besòs, Vic, Rubí, Sant Feliu de Guíxols, Lleida, El Vendrell, Reus y Tarragona.
Se les dará un plazo de 10 días para que manifiesten si ejercerán o no la potestad sancionadora que les corresponde en materia de contención de rentas. En caso de que no lo hagan, la Generalitat actuará sancionando de manera subsidiaria y potestativa.
Hay que tener en cuenta que el control del incumplimiento de la norma en materia de contratos corresponde a los ayuntamientos. No obstante, de acuerdo con la Ley 18/2007, de derecho a la vivienda, si los ayuntamientos no ejercen o renuncian a esta función sancionadora, la Agència de l’Habitatge de Catalunya, adscrita a la Secretaria de l’Agencia Urbana i Territori, del Departament de Territori i Sostenibilitat, puede incoar el procedimiento de manera subsidiaria.
Revisión exhaustiva de contratos
El Institut Català del Sòl (Incasòl), también dependiente del Departamento de TES, tiene a su disposición los datos relativos a las fianzas de los contratos, que especifican los precios de alquiler de todos los contratos de arrendamiento formalizados. El Incasòl, mediante un protocolo establecido estos últimos meses, cede estos datos a la Agencia de la Vivienda para controlar la correcta aplicación de la Ley.
Así, la Agència de l’habitatge ha podido llevar a cabo estos meses una intensa labor de revisión de los contratos cedidos por el INCASÒL que ha permitido detectar, por ahora, los primeros 30 que podrían contener irregularidades.
Las multas a los propietarios pueden ir de 3.000 a 90.000 euros, según la gravedad de la infracción, tal como establece la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda. Se considera una infracción grave, sancionable con una multa de entre 9.000 y 90.000 euros, el hecho de establecer una renta de alquiler superior en un 20% a la marcada por el Índice. Se consideran infracciones leves, sancionables con multa de 3.000 a 9.000 euros, que la renta supere el precio establecido por el Índice en un tanto por ciento inferior al 20%, así como el hecho de no adjuntar en el contrato o no facilitar al arrendatario el documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga.
Herramientas al alcance de la ciudadanía
Finalmente, también se han puesto al alcance de la ciudadanía las herramientas necesarias para asegurarse de que cuando firman un contrato de alquiler el precio de la renta se ajusta a la legalidad.
Así pues, se puede consultar telemáticamente el Índice de referencia de precios de los alquileres y si una vivienda dispone de cédula de habitabilidad mediante el buscador para direcciones de la web de la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Esta información es especialmente útil poderla consultar telemáticamente, ya que la cédula contiene la información relativa a los metros cuadrados útiles de la vivienda, que son los que hay que tener en cuenta a la hora de aplicar el Índice.
Medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados
Como consecuencia de la situación de pandemia por la Covid-19, las autoridades competentes han adoptado medidas de diferente naturaleza con el objetivo de minimizar los riesgos de contagio. La suspensión y restricción de actividades económicas, a pesar de tener carácter transitorio, han tenido y siguen teniendo un fuerte impacto social y, en especial, sobre los empresarios y trabajadores de los negocios que se han visto obligados a cerrar o restringir su actividad.
Ante esta situación, y para intentar evitar el cierre de empresas, así como la pérdida de puestos de trabajo, recientemente se ha dictado el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que prevé la posibilidad de modificar las condiciones contractuales. Así, si como consecuencia de la pandemia un arrendatario sufre la suspensión del desarrollo de su actividad, o una restricción del aprovechamiento del local arrendado, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, la parte arrendataria puede requerir a la arrendadora una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con el fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones.
En caso de que las partes no consigan llegar a un acuerdo, el decreto prevé las reglas a aplicar mientras dure la suspensión o restricción:
• En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, las rentas y otras cantidades debidas por la arrendataria se reducirán en un 50%.
• En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas se reducirán en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble.
• La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones anteriores.
• La parte arrendataria puede exigir a la arrendadora que destine total o parcialmente el pago de las rentas y demás cantidades debidas, todas las cantidades entregadas para garantizar el cumplimiento de las obligaciones (excepto la fianza y otras cantidades depositadas en el organismo oficial). En este caso, la parte arrendataria deberá reintegrar en el plazo de 1 año las garantías que se hayan imputado al pago de las rentas o antes de que finalice el contrato si el plazo de duración es inferior.
• En caso de que la suspensión del desarrollo de la actividad se alargue más de tres meses en un año, la arrendataria podrá desistir del contrato sin penalización.
Finalmente, conviene tener presente que las reducciones de renta y otras cantidades serán efectivas a contar desde la fecha del requerimiento que envíe la arrendataria.
Ayudas en el pago de los alquileres en régimen de vivienda habitual
El pasado día 2 de mayo de 2020, entró en vigor la orden TMA/378/2020, de 30 de abril aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, para regular y definir los criterios, condiciones y requisitos de las personas arrendatarias en régimen de vivienda habitual que pueden acceder al paquete de ayudas transitorias de financiación reguladas en el artículo 9 del Real Decreto Ley 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covidien-19, mediante el otorgamiento de un convenio con el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Requisitos para la concesión del préstamo
Por un lado, se otorgarán, por concesión directa y por una sola vez, a los arrendatarios de viviendas habituales, residentes en España, con un contrato de arrendamiento en vigor y que se encuentren afectados tanto ellos como algunos de los miembros de la unidad familiar, por una circunstancia que implique una reducción sustancial de sus ingresos como consecuencia de la actual crisis sanitaria. (ERTE, cese de actividad, reducción de jornada por motivo de cuidados…).
Por el otro, cuando el conjunto de los ingresos familiares, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no alcancen el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), establecido en 2.689,20 euros (537,84 € x 5).
Y por último, que la renta del alquiler más los gastos y suministros básicos (incluye servicio de electricidad, gas, gasóleo para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios) en su conjunto, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Condiciones del préstamo
El préstamo se concederá por una cuantía de hasta el 100% del importe de seis mensualidades, en virtud del contrato de arrendamiento vigente de vivienda habitual, con un máximo de 5.400 euros, a razón de un máximo de 900 euros por mensualidad. Estos préstamos no devengarán ningún tipo de gasto ni interés para los solicitantes y la entidad no podrá exigir al interesado la contratación de ningún producto o servicio adicional.
Las seis mensualidades financiables podrán ser desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la entidad bancaria y la persona arrendataria ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.
El plazo de amortización inicial podrá ser de hasta 6 años, y podrá pactarse un periodo de carencia de seis meses. La entidad de crédito abonará el importe del préstamo, correspondiente a las seis mensualidades, directamente a la persona o entidad arrendadora de la vivienda, previa comunicación al titular del préstamo.
La parte arrendataria podrá realizar la cancelación total o amortización anticipada facultativa de la financiación, sin que ello le genere gastos y / o comisiones. En todo caso, la cancelación o amortización anticipada, total o parcial, se producirá de manera inmediata en el supuesto en el que se satisfaga, respectivamente, la totalidad o parte del importe del préstamo, ya se realice el pago por el arrendatario o por las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda o protección social.
Plazos para la presentación de las solicitudes y formalizaciones de los préstamos
La parte arrendataria deberá presentar la solicitud ante la entidad de crédito, antes del 30 de septiembre de 2020 y deberá ser formalizada antes del 31 de octubre de 2020, pudiéndose prorrogar de forma extraordinaria hasta el 30 de noviembre y 31 de diciembre de 2020, si fuera necesario.
Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19
El Real Decreto Ley 11/2020, ha entrado en vigor el día 2 de abril de 2020 con el fin de regular, entre otras muchas medidas de carácter social y económico, nuevas medidas para apoyar a aquellas familias y colectivos más vulnerables, que ante la pandemia y la paralización de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y en consecuencia, su capacidad económica para hacer frente a los gastos derivados de sus hogares.
A efectos de los arrendamientos urbanos, la norma será de aplicación a dos colectivos diferenciados, los de carácter subjetivo y objetivo. El primer grupo afectará a aquellas personas, arrendatarias, en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del coronavirus, mientras que el segundo grupo, afectará en todos aquellos contratos de alquiler suscritos al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Una vez se levante el estado de alarma, en las tramitaciones de procedimientos de desahucio derivados de contrato de arrendamiento, y siempre que la parte arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de expansión de la COVID- 19 que lo imposibilite encontrar una alternativa habitacional para él y para las personas con las que conviva, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento por el tiempo estrictamente necesario a tenor del informe de los servicios sociales. Si este no estuviera señalado, se suspenderá el plazo o la celebración de la vista, por un periodo máximo de seis meses desde el 2 de abril.
Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual.
Ante los contratos en los que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto 11/2020 (2 de abril 2020), hasta el día que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma por la gestión de la situación de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se podrán, previa solicitud de la parte arrendataria y posterior aprobación de la parte arrendadora, prorrogar de forma extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Durante esta vigencia, se mantendrán y se aplicarán los términos y condiciones establecidos en el contrato. Este supuesto es aplicable en todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, esté la parte arrendataria en una situación de vulnerabilidad o no.
Aplicación automática de la moratoria de la deuda de arrendamiento en caso de grandes tenedores y empresas (fondos de inversión, entidades bancarias) o entidades públicas de vivienda.
Cuando la persona arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor y la parte arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, esta y en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del presente decreto, podrá solicitar, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que este aplazamiento, condonación total o parcial no se hubiera logrado con un acuerdo previo y voluntario a la entrada en vigor de este decreto.
En el supuesto de que el acuerdo previo no se hubiera producido, y la parte arrendataria lo solicite, aportando la documentación relacionada en el Real Decreto, la parte arrendadora tendrá que comunicar expresamente a la parte arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogiendo entre las siguientes alternativas:
1.- Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa de la COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
2.- Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de forma automática mientras dure el periodo el estado de alarma y mensualidades siguientes, si todavía dura la situación de vulnerabilidad y con un máximo de 4 meses. La parte arrendataria, una vez superada esta situación procederá a abonar la cuota o cuotas no pagadas, a lo largo de un periodo no superior a tres años, y siempre dentro del plazo que falte para la finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas. La parte arrendadora no podrá imponer ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas no devengarán ningún tipo de interés.
La parte arrendataria, tendrá a su disposición según el programa de ayudas transitorias de financiación, una línea de avales promovida por el instituto de Crédito Oficial (ICO) sin intereses ni gastos que podrán cubrir un periodo máximo de seis mensualidades de renta, y con un periodo de retorno de 6 años (ampliable hasta 10 años). Así mismo, tendrá acceso en un programa para mitigar los efectos de la COVID 19, consistente en ayudas de hasta 900 euros en el mes y de hasta el 100% de la renta o, si procede, de hasta el 100% del principal e intereses el préstamo que se haya suscrito con el cual se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
Modificación de condiciones del contrato para arrendadores no considerados grandes tenedores, fondos de inversión y ayudas a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida.
En aquellas situaciones donde la parte arrendadora no es un fondo de inversión o grande tenedor, la parte arrendataria (en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida) podrá solicitarle hasta el próximo 2 de mayo, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que este aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.
Hecha esta solicitud, la parte arrendadora tendrá que comunicarle, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, si no, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si la persona arrendadora no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la parte arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación anteriormente mencionadas.
A todos los efectos, las medidas que prevé el presente Real Decreto Ley mantienen la vigencia hasta un mes después del fin de la vigencia de la declaración de alarma. No obstante lo anterior, aquellas medidas que prevé este Real decreto ley que tienen un plazo determinado de duración, se tienen que sujetar a este.
Definición de conceptos clave:
Grande tenedor y fondo de inversión , entidades bancarias o entidades públicas de vivienda
Persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².
Personas en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida
Que pasen a estar en situación de paro, expediente de regulación temporal, o hayan visto reducida su jornada por motivo derivados del COVID-19. En caso de ser empresario, caída de sus ventas, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
Que el alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar según los límites y /o excepciones establecidos en el mismo decreto.
Gastos y suministros básicos
Están comprendidos dentro de este grupo, el coste de los suministros de electricidad, gas, gasóleo para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer a la parte arrendataria.
Los contratos de arrendamiento de local de negocio ante el estado de alarma decretado por el Covid-19
Desde que el pasado 17 de marzo el Gobierno de España decretó el estado de alarma como consecuencia de la propagación del COVID-19, muchas son las dudas que han surgido a todos los ciudadanos especialmente en relación a las obligaciones de carácter económico a las que vienen obligados a cumplir por varios contratos.
De las mayores preocupaciones que han aparecido, son las correspondientes a los contratos de arrendamiento de local de negocio, especialmente para aquellos negocios que han venido obligados a cerrar su actividad (restaurantes, cafeterías, etc.). Se plantean dudas como las de si sigue vigente la obligación del pago de la renta.
En este sentido, el arrendatario de un local de negocio destinado a comercio que tiene prohibida por decreto su apertura, tiene como obligación esencial ante el arrendador el pago de la renta pactada. Se trata pues, de una obligación dineraria que no resulta imposible de cumplir. En estos contratos sucede que el arrendador si que cumple plenamente con su obligación (respeta la posesión, uso y goce del arrendatario del local), motivo por el cual no sería razonable trasladar al arrendador las consecuencias de la imposibilidad de la apertura o imponerle una suspensión del contrato.
Las autoridades han prohibido la apertura de los locales al público, pero no la posesión y ocupación del local por parte de los arrendatarios. Por lo tanto, nos encontraríamos ante la cláusula rebus sic stantibus: cláusula que hace referencia a un principio de derecho en virtud del cual se entiende que cualquier alteración sustancial de las estipulaciones contractuales, puede dar lugar a la modificación de las mismas.
En base a la cláusula rebus sic stantibus, habrá que valorar, caso por caso, si la imposibilidad de apertura del local al público durante un tiempo determinado representa un hecho de tal importancia que altera las bases del negocio de tal forma que frustra o hace inalcanzable el objetivo económico que da sentido en el contrato; teniendo en cuenta también que se produce un fuerte desequilibrio entre las prestaciones. Además, el hecho de no poder abrir el local al público no es un riesgo inherente a estos tipos de contratos y por tanto, que tenga que soportar sin observaciones el arrendatario, si no que es un hecho excepcional decretado por el estado de alarma actual, así como tampoco es un hecho contemplado en el propio contrato.
No obstante, el que no convendría es que el arrendatario decidiera unilateralmente no pagar la renta pactada o hacer un pago inferior, puesto que ante esto, el arrendador quedaría facultad para interponer la correspondiente demanda de desahucio por carencia de pago. Por todo, en relación a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus o de fijar la modificación de los contratos será muy importante la casuística concreta del caso. Serán factores determinantes, entre otros, la duración de la prohibición de la apertura, si el arrendatario se ha visto gravemente perjudicado en sus ingresos o no por esta prohibición de abrir el local, y el alcance de los perjuicios sufridos, las posibilidades de recuperar los ingresos una vez finalice la prohibición de abrir al público, etc.
El problema pero de los contratos de arrendamiento y la doctrina de la cláusula *rebus sic *stantibus es que esta no es de aplicación unilateral y, en caso de disconformidad entre las partes, necesitaremos una resolución judicial que solucione el conflicto.
Plan de choque en vivienda
El Govern de la Generalitat ha aprobado el Decreto Ley de medidas urgentes para combatir las situaciones de emergencia residencial, aumentar el número de viviendas protegidas en régimen de alquiler y contribuir a la moderación de los precios de los alquileres.
La vivienda es una de las principales columnas del estado del bienestar. Los desajustes a raíz de la crisis y las dinámicas de los años posteriores han hecho crecer el esfuerzo que dedican muchas familias a pagar el alquiler o la hipoteca. Los resultados de las Estadísticas metropolitanas sobre condiciones de vida para 2017-2018, publicados por el Instituto de Estudios Regionales y Metropolitanos de Barcelona, manifiestan que el 35,8% de la población en régimen de alquiler en el Área Metropolitana de Barcelona destina más de un 40% de sus ingresos a gastos de la vivienda. Son cifras que ponen de manifiesto que ni el mercado laboral ni el de la vivienda dan una respuesta adecuada a las necesidades de una parte importante de la población e interpelan al Govern a actuar de forma decidida.
Ante esta situación urgente, la Generalitat ha impulsado un trabajo concertado con los agentes sociales y políticos para aprobar el Decreto ley para mejorar el acceso a la vivienda, que se desarrolla en tres grandes ámbitos.
En primer lugar, en la lucha contra la exclusión residencial, el Decreto refuerza y amplía el alcance del alquiler social obligatorio que deben ofrecer los grandes tenedores a las familias vulnerables cuando estén en riesgo de perder la vivienda por procesos de desahucio , abarcando también los casos en que se les acabe el contrato de alquiler, o bien cuando lleven más de 6 meses ocupando una vivienda sin título habilitante. Para ayudar en la gestión de los casos de emergencia, el Decreto facilita que se construyan alojamientos temporales en suelo de equipamientos, o que el ejercicio del tanteo y retracto -con que en sólo 4 años la Generalitat ha sumado 3.000 viviendas en su parque- se amplíe a todos los municipios del país y alargue 6 años más, hasta el 2027. Son todas ellas medidas para facilitar en un plazo breve alojamiento para la emergencia habitacional.
En segundo, para que el parque de vivienda de alquiler social crezca, el Decreto ley activa medidas urbanísticas que permitan impulsar las promociones de vivienda protegida en suelos públicos que hoy están sin desarrollar. Y junto al planeamiento urbanístico, el crecimiento del parque de alquiler social también pasa por estimular la iniciativa privada para que haga vivienda protegida de alquiler, ofreciendo, entre otras ayudas, cobertura pública en el cobro del alquiler. Por otra parte, las nuevas viviendas de protección oficial que se construyan tendrán esta calificación de forma indefinida en el tiempo y se determinará su precio mediante un módulo único que podrá tener variaciones en función del lugar, características y costes, o la mejora de los procedimientos de adjudicación.
El Índice de Referencia de Precios del Alquiler, clave
Y en tercer lugar, un incremento del parque de alquiler social amplía la oferta disponible y empuja el mercado libre a la baja. Pero también hay otras vías para conseguir que los precios del alquiler se ajusten más a la realidad de la demanda. Por ello, el Decreto ley prevé medidas que convierten el Índice de Referencia de Precios del Alquiler en un elemento nuclear, que va más allá de la función informativa para convertirse en un factor clave en el momento en que el propietario determina su propuesta de renta mensual: por ejemplo, si el alquiler establecido está por encima del Índice aplicable a la vivienda, el propietario no podrá recibir ayudas públicas vinculados al fomento del alquiler.
El Decreto aprobado por el Govern representa, pues, la principal modificación del marco regulador de la vivienda en Catalunya desde la aprobación, en 2007, de la ley del derecho a la vivienda, poniendo las bases para la lucha más eficaz contra la emergencia residencial, el incremento del parque de alquiler asequible, y la contención de los precios del alquiler.
El precio de alquiler de los pisos en Girona está prácticamente al mismo nivel que en abril de 2008
El precio del alquiler en los arrendamientos no ha parado de crecer. Actualmente, los arrendatarios pagan de media 707 euros al mes por una vivienda de 3 habitaciones en la capital de Girona.
Los precios de alquiler de los pisos en Girona recuperan el nivel de antes de la crisis económica. De hecho, durante octubre de 2018 los precios igualaban, casi, los de abril de 2008, cuando se registró el pico más elevado. Actualmente, alquilar un piso de tres habitaciones en la capital de Girona cuesta, de media, 707 euros, mientras que hace diez años el precio era de 732. Según el vicepresidente del colegio API en Girona, David Saura, los precios «tienen una tendencia al alza» en la demarcación. Girona y Figueres son los dos municipios con más contratos de alquiler de la demarcación. Durante la crisis económica los precios en la capital de Girona llegaron a caer un 28,14%. El descenso más importante se registró en el municipio de Salt (Gironès), donde cayeron un 45,38%.
En el caso de Salt, los precios de los alquileres siguen estando un 30% por debajo de los máximos registrados durante 2008. En este municipio, el precio medio por un piso de tres habitaciones ha pasado de 692 euros en abril de 2008, a 531 que se pagan a día de hoy. Esta es la ciudad de Girona que aún mantiene la diferencia más alta con el precio máximo registrado en 2008.
En Figueres y Santa Coloma de Farners la diferencia se mantiene sobre un 15%, mientras que el resto de municipios se mueve entre un 7 y un 3% menos de lo que se pagaba en 2008. Por otra parte, los precios de Roses (Alt Empordà) y Sant Feliu de Guíxols (Baix Empordà) ya tienen precios más altos que en 2008.
Sin embargo, el municipio de Roses es el que tiene más licencias de Viviendas de Uso Turístico (HUT) en la demarcación de Girona con 3.748 apartamentos registrados. La ciudad de Girona se encuentra en la parte media de la table con 752 viviendas, por debajo de municipios como Sant Feliu de Guíxols (829). Por comarcas, el Baix Empordà es el que más HUT tiene con 12.822 licencias, seguida por el Alt Empordà con 12.325 apartamentos.
Preocupación por los cambios legislativos.
El presidente del Colegio API de Girona, Joan Company, ha pedido a las administraciones que haya más «seguridad jurídica» respecto a los alquileres. Company ha afirmado que hay una cierta «preocupación» de los propietarios por los constantes cambios legislativos. Por ello ha pedido a las administraciones que desarrollen «políticas pensadas más a largo plazo» que las actuales.
Según Company, esta sensación hace que «desincentive» a los propietarios a la hora de destinar las viviendas vacías al alquiler.
De hecho, el presidente ha remarcado que «debemos preocuparnos para que haya más oferta de alquiler», ya que otros países europeos tienen mucha más oferta de pisos que en la demarcación. Y según el presidente, la manera de hacerlo es a partir de legislaciones que «den estabilidad a los propietarios, pero que también protejan a los arrendadores».