Juntas de propietarios y la Covid 19

Estos días sólo hay que salir a la calle para ver que en las zonas de ocio, hay importantes concentraciones de personas que además de no respetar la distancia social, no llevan mascarillas, se abrazan y interactúan como si nada hubiera pasado. El tiempo del confinamiento ha pasado y no queremos recordarlo, y nada mejor que volver a la «dolce vita».

Esta complacencia con la Covid-19 también ha llegado a las comunidades de propietarios, que con el buen tiempo, quieren reunirse para celebrar la Junta anual ordinaria de la comunidad. Se acabó el estado de alarma y hemos entrado en la malentendida nueva normalidad. Pensamos que ya podemos hacer lo que hacíamos antes. Los diferentes gobiernos autonómicos, con las competencias recuperadas, nos han dado manga ancha, confiando en que somos ciudadanos responsables y cumpliremos con las medidas preventivas y evitaremos encuentros y actos sociales. Las Juntas de propietarios, no se escapan de esta inercia hacia la nueva normalidad. Queremos hacer la junta de propietarios porque nos sentimos inmunes, y tenemos el convencimiento de que a nosotros no nos tocará, sin saber que cada vez que nos ponemos en situaciones de riesgo, estamos jugando a la ruleta rusa que nos toque la Covid-19.

El Gobierno de la Generalitat, aprobó la semana pasada el Decreto 26/2020, de 23 de junio, de medidas extraordinarias en materia sanitaria y administrativa, que suspende la obligación de convocar Juntas de propietarios hasta el 30 de abril de 2021, estableciendo que el último presupuesto anual aprobado se entiende prorrogado hasta la celebración de la junta ordinaria, en la que también se procederá a la aprobación de las cuentas anteriores y a la renovación de los cargos, de acuerdo con lo establecido en artículo 553-15 del Código civil de Cataluña. Así pues, en Cataluña, el hecho de no convocar la Junta de propietarios, no debe incidir de una forma especialmente negativa sobre la organización, la actividad y el cumplimiento de las obligaciones legales de la comunidad porque por ley se han prorrogado los presupuestos y los cargos.

Este Decreto Ley, de forma excepcional, permite que aquellas comunidades que, atendiendo a sus circunstancias y las medidas de seguridad en cada momento aplicables, pueda el Presidente, o si lo pide al menos un veinte por ciento de los propietarios con derecho a voto, que representen el mismo porcentaje de cuotas convocar y celebrar la junta de propietarios dentro de este plazo.

De ser necesaria convocar la Junta ordinaria, o extraordinaria, se puede celebrar perfectamente por videoconferencia, aunque no conste esta posibilidad en los estatutos de la comunidad. En el siglo XXI, ya no debe ser excusa la falta de medios para poder conectarse, ya que desde cualquier teléfono móvil (smartphone) cualquier propietario se puede conectar. Esta posibilidad ya existe desde el 27 de marzo de este año, recogida en el Decreto Ley 10/2020, aprobado pocos días después de entrar en el estado de alarma. La experiencia adquirida por muchos administradores es positiva, hay más participación, y en muchos casos suelen ser más ágiles y productivas que cuando se hacen presencialmente.

Por otra parte, también se continúa con la posibilidad de tomar «acuerdos sin reunión» mediante la emisión del voto por correo postal, comunicación telemática (correo electrónico) o cualquier otro medio, siempre que el propietario haya recibido toda la información con relación a los puntos a tratar, quede constancia de la recepción del voto, y se garantice la autenticidad del mismo.

El impacto de la pandemia, la duración del estado de alarma y la vigencia de estas medidas aconsejan mantener temporalmente varias medidas de carácter extraordinario, y una de estas es evitar hacer reuniones presenciales en las comunidades de propietarios, y si hay que hacerlas, por responsabilidad se debe optar prioritariamente para convocar las reuniones por videoconferencia o mediante la adopción de acuerdos sin reunión, que garantizarán el buen funcionamiento organizativo de la comunidad, y se contribuirá a evitar posibles rebrotes, que provocaría el confinamiento de aquellos propietarios que participaron en la reunión comunitaria.

Ciertamente, la evolución de la pandemia muestra signos positivos, pero no debemos olvidar la evidencia clínica que pronostica posibles rebrotes, cuya intensidad puede volver a constituir una amenaza para nuestros servicios sanitarios, lo que aconseja la no realización de juntas de propietarios.

31 de octubre, nuevo plazo, para completar el Segundo Dividendo Digital

El Segundo Dividendo Digital es el proceso por el que se liberan las frecuencias asignadas a los canales de televisión en la banda de 700MHz con el objetivo de que puedan ser utilizadas para desplegar las futuras redes 5G.

El proceso se ha visto afectado en su ejecución por la situación excepcional provocada por el COVID-19 y las medidas de distanciamiento social y restricción de la movilidad adoptadas.

23 de junio de 2020.- El Consejo de Ministros ha aprobado hoy la nueva fecha para la finalización del proceso de liberación de la banda de 700MHz, conocido como Segundo Dividendo Digital, que será el próximo 31 de octubre de 2020.

Esta nueva fecha es consecuencia de la situación excepcional provocada por la crisis sanitaria del COVID-19, ya que las medidas de distanciamiento social y restricción de movilidad implantadas durante el estado de alarma obligaron a ralentizar la ejecución de las actuaciones para la liberación de estas frecuencias, necesarias para el despliegue de las futuras redes 5G.

El pasado 30 de marzo España comunicó a la Unión Europea que, tal y como establece la norma por causas de fuerza mayor y estaba ocurriendo en otros países, la situación provocada por el COVID-19 impedía completar el proceso para el 30 de junio de 2020, plazo establecido en la Decisión 2017/899 del Parlamento Europeo y del Consejo.

En consecuencia, se produce también el aplazamiento de la licitación de la banda de frecuencias de 700Mhz para servicios 5G, que, tal y como anunció el pasado mayo la vicepresidenta tercera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, se producirá en el primer trimestre de 2021.

La nueva fecha para completar el proceso del Segundo Dividendo Digital se ha establecido teniendo en cuenta la finalización del estado de alarma, el Plan para la Transición hacia una Nueva Normalidad y después de analizar la situación de los trabajos realizados hasta la fecha en toda España.

Por otra parte, las emisiones en simulcast (emisión simultánea de un canal de televisión a través de las frecuencias nueva y antigua) se van a mantener hasta el 30 de septiembre, con el fin de facilitar a los usuarios la adaptación de sus instalaciones para recibir las nuevas frecuencias planificadas.

Las tareas de liberación del Segundo Dividendo Digital que han de ejecutar los distintos agentes se deberán seguir realizando, en cualquier caso, siguiendo siempre las instrucciones dictadas por las autoridades sanitarias. En concreto, el personal técnico que realice actuaciones en los edificios y domicilios particulares deberá adoptar las medidas de prevención necesarias, como el distanciamiento social, la utilización de mascarillas y guantes desechables o soluciones desinfectantes.

La crisis sanitaria demuestra por qué un administrador de fincas colegiado (AFC) es vital

Tiempos excepcionales como los vividos permiten valorar la profesionalidad y el compromiso con el bienestar de todos por parte de los administradores de fincas colegiados de Cataluña.

Cuando la desescalada gradual comienza a traer la normalidad a nuestro día a día, es hora de reconocer el trabajo de quienes durante más de dos meses de crisis sanitaria han estado ejerciendo sus responsabilidades, adaptándose a las circunstancias. Es en tiempos complicados cuando realmente se demuestra el valor de contar con un buen profesional como son los administradores de fincas colegiados (AFC), que han estado al lado de sus clientes ofreciendo todos sus servicios de manera telemática para ayudarles a superar del mejor modo las dificultades que han podido surgir durante el confinamiento.

“Los Administradores de Fincas hemos tenido la oportunidad de medir nuestras fuerzas como colectivo profesional, reafirmado nuestro compromiso como prestadores de servicios esenciales y ejerciendo de canales de transmisión directa ante la sociedad y la Administración Pública” explica Anabel Miró, presidenta del Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya. Sus colegiados han velado por los intereses y la salud de propietarios, vecinos y comunidades con un nivel de compromiso y profesionalidad que han aportado confianza y seguridad a todos. “Desde el primer momento, los AFC han asumido con responsabilidad y rigor su misión, garantizando el buen funcionamiento de todos los servicios comunes en los inmuebles, trasladando las medidas y recomendaciones necesarias para la seguridad de las personas, coordinando y solucionando incidencias, resolviendo dudas y lanzando mensajes de tranquilidad”, destaca Miró.

Por qué mejor un administrador de fincas colegiado (AFC)

Los administradores de fincas ofrecen la más alta calidad de servicio y de compromiso al cumplimiento de las necesidades de sus clientes y que se complementa, por su pertenencia a la organización colegial, con seguros profesionales que otorgan un plus de garantía a los consumidores y usuarios en todas sus actuaciones.

El trabajo de los administradores de fincas adscritos a los tres colegios que conforman el Consell de CAFCAT son el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, el de Tarragona y el de Girona; quienes desarrollan una intensa labor siguiendo cinco líneas estratégicas: el seguimiento de un código deontológico que garantice la buena praxis de los colegiados atendiendo para ello a la ciudadanía; la divulgación de la profesión y de la marca profesional; la formación continuada a sus colegiados; la información, trasladando y facilitando la abundante normativa que emana de los poderes públicos, así como los servicios que favorecen su actividad, como por ejemplo y entre otros, el de emisión de certificados electrónicos que tan útil se ha demostrado en esta etapa de tramitaciones virtuales.

Las ventajas de contar con un administrador de fincas colegiado (AFC)

Entre otras, la buena gestión de los edificios implica adoptar las medidas convenientes para conservar los bienes y funcionamiento de los servicios de los mismos, decidiendo incluso las obras de reparación y conservación de carácter urgente.

Otras funciones de gran importancia son las soluciones para controlar los problemas por morosidad, situaciones que habitualmente resuelve con eficacia un administrador de fincas, asesorando sobre cómo debe actuar la comunidad de propietarios ante un vecino moroso, qué pasa si este propietario es un banco, o cómo afrontar que se niegue a cumplir con sus obligaciones de pago.

Morosidad, ocupaciones, accesibilidad, seguros, control de mantenimiento del edificio… son algunas de las situaciones que habitualmente resuelven los administradores de fincas de Catalunya

Otra de sus labores es asesorar a los propietarios cuando se plantean problemas de accesibilidad, proponiendo las distintas soluciones para eliminar las barreras arquitectónicas. También la mediación ante los problemas de convivencia, ruidos o los derivados en casos de ocupación de una finca o inmueble y las dificultades asociadas de seguridad, mantenimiento o desórdenes que se pueden llegar a producir.

Asimismo, informan y asesoran en casos de incidencias que puedan surgir sobre la posible cobertura de la póliza de seguros del edificio y cualquier otra gestión relacionada con las reparaciones necesarias relacionadas con la conservación y mantenimiento del inmueble.

En todos los casos, los administradores de fincas dan la respuesta adecuada, respetando los intereses de todos los implicados, haciéndose cargo de todos los trámites y ajustándose a la legislación a aplicar en cada situación. Los administradores de fincas colegiados, sin duda, son los profesionales en quien confiar cuando se trata de un bien tan importante como la vivienda o gestión del patrimonio inmobiliario.

Las piscinas desmontables

Con la llegada del buen tiempo y del verano, son muchos los propietarios, inquilinos que se plantean comprar e instalar una piscina desmontable en casa, ya sea en la azotea, balcón, etc.

Desde el Colegio de Aparelladors y Arquitectes Técnics de Girona, se recuerda que estas piscinas NO se pueden instalar en azoteas o balcones, sin tener previamente la confirmación de que la estructura de la casa o comunidad puede soportar este sobre peso.

Durante los periodos estivales, se incrementa la venta de piscinas desmontables o hinchables para instalar en casa para que los niños puedan disponer de alternativas de ocio. Es por este motivo que os recordamos que antes de instalar una piscina desmontable es preciso asegurarse de que la estructura del edificio lo pueda soportar, tanto si se quiere instalar en balcones o terrazas, como en azoteas o patios de planta baja situados sobre los sótanos.

¿Qué debemos saber para instalar una piscina desmontable?

Necesitaremos tener la información del estado de la estructura donde se quiere instalar la piscina y el peso máximo que ésta puede aguantar. Con estos datos podremos saber la altura máxima de agua que puede tener esta piscina.

Son muchos los riesgos de colocar un exceso de peso en una terraza, y las piscinas desmontables son una forma sencilla de sobrepasar la capacidad de aguante de un techo.

Quién nos puede facilitar esta información?

A través del administrador de la finca o a través de un profesional técnico – Aparejadores y Arquitectos Técnicos, también Arquitectos- son todos, profesionales formados específicamente en la construcción, reforma y mantenimiento de edificación. Es por este motivo que se recomienda dirigirse a cualquier técnico con esta formación.

¿Qué tipo de información podemos pedir?

En el caso de viviendas unifamiliares se recomienda contactar con un Técnico de Cabecera, pues con una consulta que no requiere de la elaboración de ningún informe específico, podrá obtener el asesoramiento técnico necesario para conocer las posibilidades, y condiciones para la instalación de una piscina desmontable.

En el caso de edificios plurifamiliares o comunidades de vecinos, se recomienda encargar un Informe Técnico sobre la dimensión máxima admisible de estas piscinas desmontables, para conocer las posibilidades y limitaciones y evitar así problemas y riesgos innecesarios o evitables.

A título indicativo, las estructuras de viviendas, están calculadas para aguantar un sobrepeso de 200 Kg por metro cuadrado y en muchos casos las azoteas de uso privado sólo 100 Kg por metro cuadrado.

Todo ello, teniendo en cuenta, la época en que se construyó la edificación y el estado actual en que se encuentra la estructura. Así, en la mayoría de casos, y sin contar el peso de las criaturas bañándose, con 10 o 20 cm de agua, ya estaremos por encima de la resistencia estructural de la terraza o azotea.

El problema no es sólo el riesgo de desprenimiento de la azotea, sino que la colocación de la piscina acabe provocando fisuras, grietas, u otras patologías.

Por lo tanto y para concluir, desaconsejamos totalmente y sin ningún estudio previo colocar o instalar, piscinas de más 20 centímetros de agua en las terrazas tanto de edificios antiguos, como de edificios nuevos.

Consejos y medidas para una buena convivencia durante el confinamiento por la COVID-19

El Ayuntamiento de Girona ha iniciado una campaña para fomentar la buena convivencia vecinal después del inicio del confinamiento, y da consejos para reducir al mínimo las molestias entre viviendas. Bajo el título “Aquests dies… Petits gestos poden evitar grans problemes” enumeran de manera gráfica y resumida algunas actitudes encaminadas al mantenimiento de la buena vecindad, y también proponiendo formas positivas de encarar la resolución de problemas que puedan surgir. Finalmente, se recuerda que en caso de necesidad se puede llamar al 092, el teléfono de la Policía Municipal de Girona.

Hasta ahora, han sido pocas las intervenciones que ha tenido que hacer la Policía Municipal con motivo de conflictos vecinales. Desde el inicio del episodio de confinamiento, se han hecho 96 requerimientos por este concepto, de los cuales 64 han necesitado intervención policial, mientras que el resto se han resuelto sin intervención. Casi todos los casos se han podido solucionar siguiendo los conocimientos de mediación de que disponen ahora el conjunto de los agentes, y solo se han cursado tres denuncias administrativas ocasionadas por molestias.

Así y desde la Policía de la Generalitat – Mossos d’Esquadra, también se ha puesto en marcha un Plan de contingencia para la seguridad de las víctimas de violencia machista, doméstica y otras víctimas vulnerables, donde la participación de todo el mundo es imprescindible para garantizar la seguridad de todos.

La situación actual provocada por la COVID-19 comporta una convivencia permanente y la movilidad reducida de la ciudadanía, hecho que puede favorecer situaciones de abuso y/o violencia con la agravante de la dificultad para la víctima de no poder avisar a los servicios, encontrar apoyo de familiares, amistades o profesionales. En este sentido, el cuerpo de los Mossos d’Esquadra, da servicio con el fin de asesorar e informar a personas que puedan estar sufriendo situaciones difíciles en el sí de la convivencia o como consecuencia del estado de alarma actual y relacionadas con posibles situaciones de violencia machista, doméstica o cualquier otra forma de violencia sobre menores, personas mayores o personas con discapacidad.

Enlaces complementarios:

https://www.girona.cat/web/shared/admin/docs/c/o/convivenciaveinal-cartell.pdf

https://mossos.gencat.cat/ca/temes/dones/violenciamasclistadomestica_coronavirus/#bloc5

Guía de pasos de situaciones conflictivas que se pueden producir en las Comunidades de Propietarios

Los Mossos d’Esquadra han elaborado una guía de consejos para situaciones que se plantean en el día a día en las Comunidades de propietarios.

¿Qué hay que hacer si hay okupas en la comunidad de propietarios/as?

En una situación flagrante, se trata de una residencia habitual, segunda residencia u otro donde se detecta que se está produciendo la ocupación por primera vez, ya que se aprecian golpes en la cerradura, entrada de mobiliario… Se llamará al 112, esta llamada la puede realizar cualquier persona aunque no sea el afectado directamente.

Ante un inmueble que ha sido ocupado se deberá localizar al titular de la vivienda (particular, empresa, administrador/a, banco…) e informar de tal circunstancia para que presente denuncia. En caso de tratarse de zonas comunes, la denuncia la hará el representante de la comunidad (presidente/a o administrador/a).

Es importante que la llamada al 112 o la denuncia se presente lo más rápido posible, ya que la actuación policial vendrá condicionada por el tiempo que lleve la vivienda ocupada.

¿Quién determinará el acceso de personas ajenas a las instalaciones comunes y qué tenemos que hacer si entran en la comunidad y utilizan las dependencias comunes?

Se deberá aplicar la normativa interna de la comunidad.

¿Qué hay que hacer en caso de ruidos excesivos en viviendas vecinas?

Estas situaciones son competencia del Ayuntamiento (ordenanzas municipales). Será necesario llamar al 112 para que la policía local o en su defecto PG-ME pueda medir los decibelios in situ. Este hecho puede comportar una sanción administrativa. En ocasiones también se ha utilizado la mediación comunitaria para resolver estas situaciones.

¿Qué hay que hacer en caso de que se ejerza la prostitución en un inmueble vecino?

La prostitución de adultos ejercida de forma libre y voluntaria no se contempla como delito. En caso de ser ejercida de forma impuesta con coacciones o amenazas, se podrán ejercer acciones penales contra los proxenetas, como presuntos autores de delitos de explotación sexual.

En caso de tratarse de extranjeros que puedan encontrarse de forma ilegal en España, aunque no se dé el caso anterior, se podría actuar según lo que establezca la Ley de Extranjería (expedientes de expulsión).

¿Qué hay que hacer ante un posible tráfico de drogas en un piso?

En caso de detectar un presunto tráfico de drogas en un piso se deberá informar a los Mossos d’Esquadra o Policía Local llamando al 112. Según establece la normativa vigente nos podemos encontrar en:

o Tal como detalla la Ley de Protección de la Seguridad Ciudadana 4/15 se pueden sancionar: la ejecución de actos de plantación y cultivo ilícitos de drogas tóxicas, estupefacientes o sustancias psicotrópicas en lugares visibles al público cuando no sea constitutivo de infracciones penales.

o Tal como establece el Código Penal art. 368: aquellos que ejecuten actos de cultivos, elaboración o tráfico, o de otra manera, promuevan, favorezcan o faciliten el consumo ilegal de drogas tóxicas estupefacientes, o sustancias psicotrópicas, o las que posean con estos fines.

o Se sanciona administrativamente el consumo, la tenencia y el abandono de útiles en la calle, lugares, establecimientos públicos y transportes públicos, para consumo propio.

¿Qué hacer si sospechamos que una vivienda se utiliza para uso turístico no autorizado?

En estos casos, se informará a la policía, que comprobará si se dispone de las licencias pertinentes. A la vez, se realizarán comprobaciones respecto a las obligaciones de registro y comunicación a la policía de los datos de las personas alojadas.

Consejos y precauciones para la inspección de gas

Los Mossos d’Esquadra, junto con la asociación de gremios de instaladores de Cataluña y con la colaboración de Junkers, han elaborado una guía de consejos y precauciones para las inspecciones de gas.

No permitan el paso a su domicilio a personas desconocidas sin cita previa personalizada.

La inspección obligatoria de su instalación de gas natural debe realizarse cada 5 años.

La obligación de realizar esta inspección se anuncia previamente por escrito (enviado por la empresa, distribuidora de gas), mediante carta.

Una vez reciba usted la carta tiene 45 días para contactar con una empresa instaladora habilitada para llevar a cabo la inspección o la realizará la empresa distribuidora de gas.

En el momento de la inspección:

– No dé ningún recibo o dato bancario.

– No pague ningún importe en efectivo.

– El coste de la revisión se cargará en el recibo mensual.

Para calderas de calefacción es obligatorio realizar una revisión de mantenimiento por una empresa instaladora habilitada.

– Debe conservarse el certificado de mantenimiento de la caldera.

Si su instalación de gas se abastece mediante bombonas de butano, usted es el responsable de contratar a cualquier empresa instaladora habilitada, para llevar a cabo la revisión obligatoria cada 5 años.

Si duda, llame a su instalador de confianza o al: 012 (gentcat.cat)

Si desconfía: 112 emergencias.

Problemática con relación a la instalación de un ascensor en comunidades de propietarios

En ocasiones, la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios constituye un núcleo de conflictos entre los mismos, ya que es un hecho extraordinario que genera importantes gastos por motivo de las obras necesarias a ejecutar, por el mantenimiento de la instalación y las eventuales reparaciones, o por los problemas que pueda comportar sobre la estructura del edificio. Todas estas circunstancias provocan que algunos propietarios voten en contra de la instalación.

Ante la voluntad de algunos propietarios de la comunidad para instalar un ascensor en la misma, es conveniente tener en cuenta diversas cuestiones jurídicas que pueden provocar que aunque no se esté conforme con la nueva instalación, esta finalmente deba ejecutarse.

El Código Civil de Cataluña, concretamente su libro quinto, establece que para que la comunidad de propietarios se vea obligada a instalar un ascensor, es necesario que el acuerdo a favor del mismo sea votado por la mayoría de los propietarios que representen a la vez la mayoría de las cuotas de participación.

No obstante, el texto legal también prevé que en caso de que el acuerdo favorable a la instalación del ascensor no consiga la mayoría necesaria, los propietarios que tengan una discapacidad física o bien las personas mayores de 70 años, puedan pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a instalar el ascensor para eliminar las barreras arquitectónicas en el edificio.

Así, aunque la comunidad se niegue a aprobar en junta un acuerdo favorable a la realización de las obras de instalación del ascensor, en los casos señalados (persona discapacitada o mayor de 70 años) pueden conseguir una resolución judicial que acabe obligando a la comunidad de propietarios a instalarlo.

Al tomar la decisión, el juez valorará y ponderará, por una parte, las necesidades de las personas que lo soliciten y, por otra, las posibilidades de realizar y asumir las obras por parte del resto de propietarios.

Finalmente, deberá tenerse en cuenta que si la autoridad judicial obliga a instalar el ascensor, el coste de las obras que esta genere deberá ser abonado por todos los propietarios, incluso si los mismos votaron en contra.

Nueva Marca profesional de los Administradores de fincas colegiados

Los Administradores de fincas colegiados hemos estado trabajando y defendiendo los derechos de los ciudadanos en el ámbito de la vivienda desde hace muchos años, y es el momento de que esta importante tarea profesional, de calidad y con todas las garantías, esté apoyada por una marca profesional común que identifique al Administrador de fincas colegiado en cualquier lugar del estado.

Esta nueva marca profesional quiere ser el sello de garantía que defina a nuestro colectivo y debe permitir que, a partir de ahora, nos identifiquen adecuadamente. Los puntos que contiene la Marca profesional representa a los 38 Colegios Territoriales que actualmente existen en España.

La nueva marca profesional del Administrador de fincas colegiado representa el futuro y la respuesta profesional a la demanda de los ciudadanos en materia inmobiliaria y es la representación colectiva de una tarea que se realiza por y para la sociedad.