¿Puedo cambiar la puerta de mi casa sin el consentimiento de la Comunidad?

Cambiar la puerta de entrada de una vivienda puede implicar un conflicto con la Comunidad, sobre todo si este cambio provoca una rotura con la estética del edificio en relación con las demás puertas existentes, o si lo que se pretende es realizar obras para mover la puerta de su ubicación original, cambiando así la configuración del inmueble.

En primer lugar, lo que debe tener en cuenta el propietario que quiere realizar el cambio es si los estatutos de la Comunidad recogen alguna norma o requisito al respecto o si ya se han adoptado acuerdos en Junta de propietarios con respecto a las opciones de cambio de puertas de acceso a las viviendas. Si éste fuera el caso, el propietario deberá respetar lo previsto en los estatutos o lo acordado por la Comunidad. Si no, tendrá que recurrir a lo que dispone la normativa aplicable, que en este caso es el Código Civil de Catalunya. Según esta normativa, la puerta de acceso a cada vivienda es un elemento privativo. Sin embargo, el cambio de la puerta exterior puede afectar a los elementos comunes, en concreto, a la configuración del rellano o del pasillo del edificio.

El artículo 553-36 del Código Civil de Cataluña establece que los propietarios de un elemento privativo pueden realizar obras de conservación y reforma siempre que no alteren la configuración o aspecto exterior del conjunto. Es decir, si el cambio de puerta se hiciera por una idéntica a la original, no sería necesario el permiso de la Comunidad, ya que no se estaría alterando la configuración o aspecto exterior del edificio.

Así, se necesitará la autorización de la Comunidad cuando el cambio tenga un impacto que afecte al rellano o al pasillo, que son elementos comunes del edificio, y este acuerdo deberá tomarse por una mayoría calificada de cuatro quintas partes de los propietarios, tal y como prevé expresamente el apartado b) del artículo 553-26 del Código Civil de Cataluña, sobre la adopción de acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble si afectan a su estructura o configuración exterior.

Por último, el propietario también deberá tener en cuenta que, en caso de que la obra se ejecute sin este permiso, la Comunidad podría exigirle judicialmente la reposición al estado originario de los elementos alterados sin su consentimiento.

La suspensión de las licencias de viviendas de uso turístico

Cada vez son más las Comunidades de propietarios que quieren prohibir las viviendas de uso turístico en sus edificios (las llamadas “HUT”), por el impacto negativo que puede tener este tipo de actividad entre los vecinos, afectando así a la pacífica convivencia del resto de propietarios.

Sin embargo, en el caso de Girona ciudad, las licencias de viviendas de uso turístico están suspendidas desde el mes de noviembre de 2021. Sin embargo, esta suspensión sólo afecta a una zona determinada de la ciudad: el Barri Vell y una parte del Mercadal, que es donde se concentran, en la actualidad, más de la mitad de los pisos turísticos del municipio, teniendo en cuenta que son los barrios históricos de las ciudades los que tienden a atraer más al turismo. En concreto, en la actualidad, los HUT representan un 1,5% de las viviendas de toda la ciudad de Girona y un 17,3% de las viviendas del Barri vell.

El Ayuntamiento de Girona, con esta medida, quería tomarse un año para estudiar en profundidad el impacto que tiene este tipo de actividad en el mercado de alquiler de la ciudad, a fin de elaborar un nuevo planeamiento urbanístico que regule su implantación.

Este estudio ha tenido en cuenta tanto el impacto negativo de la actividad (la subida desproporcionada de los precios de alquiler y por tanto las limitaciones del derecho a la vivienda en el resto de ciudadanos de la ciudad), como su impacto positivo ( la rehabilitación de edificios antiguos que se encontraban fuera del mercado de alquiler, la dinamización del comercio en determinadas zonas de la ciudad, la protección y mejora del espacio urbano, etc.).

Así pues, habiendo prácticamente transcurrido este año de duración de la medida, el Ayuntamiento de Girona ya se encuentra en vías de aprobar una nueva regulación de la situación, por tanto, pronto sabremos cómo quedará definida esta actividad. Sin embargo, todo apunta a que la suspensión de las licencias de viviendas de uso turístico en la ciudad de Girona se prorrogará en el tiempo, y muy probablemente se aumentará la zona de afectación de la medida en otras áreas de la ciudad .

AL FRENTE DEL PROCESO POR LA MEJORA ENERGÉTICA DE NUESTROS EDIFICIOS

De nuevo las Administradoras y Administradores de Fincas, nos convertimos en un eje fundamental en la gestión, tanto de los intereses y objetivos de nuestros clientes (propietarios y propietarias), así como para la mejora de nuestros edificios y por consiguiente, por el progreso energético y sostenibilidad global del país.

En este contexto y área de trabajo, se enmarca el objetivo de nuestro estudio: la instalación de placas fotovoltaicas en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Resulta incuestionable la necesidad de reducir el consumo de energía y mejorar nuestros hogares a través de la rehabilitación energética.

El consumo energético que genera el parque de viviendas, es responsable de aproximadamente el 30% de los gases contaminantes que se emiten en la atmósfera (según datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la energía).

Destacar que más del 80% de las calificaciones energéticas de nuestras viviendas corresponden a las menos eficientes, letras E, F o G, calificaciones que valoran la eficiencia en función de su gasto energético.

Un inmueble con calificación A, representa un ahorro en el consumo medio de energía de hasta el 89% respecto de uno con calificación G y del 78% en relación con una vivienda con calificación E (datos del Instituto Catalán del Energía).

Por este motivo una de las partidas de ayudas del Fondo europeo Next Generation (NGEU), tiene por objeto la rehabilitación de las viviendas para hacerlas más sostenibles.

Estos Fondos, son el mayor paquete de estímulo económico que ha habido nunca en la historia de la Unión Europea y se destinarán en gran parte a financiar proyectos de transición ecológica y digital y crecimiento sostenible.

Es por tanto, la realidad social, económica y legal la que impulsará de forma inminente la decisión de muchos de nuestros edificios, a través de sus propietarios y propietarias, de llevar a cabo una actuación concreta para la mejora energética, como es la instalación de placas fotovoltaicas para la autoproducción y autoconsumo eléctrico.

Creemos que, como Administradoras y Administradores de Fincas, debemos disponer de toda la información necesaria sobre esta temática, tanto a nivel técnico, económico como legal.

Queda claro que toda esta información, y cualquier otra de carácter técnico que necesitaremos gestionar y conocer, deberá contar con el asesoramiento de profesionales técnicos cualificados: Arquitectos- Arquitectos Técnicos o Ingenieros, que la propia CCPP pueda contratar o que formen parte de las empresas (de solvencia profesional contrastada) que puedan gestionar y asesorar en el proceso de instalación de las placas fotovoltaicas.

Pero esto no excluye el hecho de que, como profesionales que deberemos iniciar y conducir el proceso, sea muy importante que dispongamos de la información básica que intentaremos transmitir con este estudio.

Ante la posibilidad de que se nos plantee por parte de la mayoría o de algún miembro de la CCPP una instalación de placas fotovoltaicas, deberemos hacer un esquema de trabajo recomendable que pasaría por:

En primer lugar, conocer con carácter previo a la instalación, las características físicas y arquitectónicas de nuestro edificio. Esto significa aspectos tan fundamentales como:

  • El tipo de cubierta de nuestro edificio, cubierta plana o cubierta-tejado inclinado. Este primer parámetro tan sencillo, nos permitirá determinar factores esenciales, como el hecho de que las placas deben ir instaladas sobre una estructura metálica para conseguir la inclinación necesaria por un óptimo aprovechamiento solar (entre 15º y 30º de inclinación) o bien que puedan ir sobrepuestas a la cubierta inclinada de teja y naturalmente, en la vertiente del tejado con mayor impacto posible del sol.
  • En caso de encontrarnos con una cubierta plana y por tanto tener que instalar un sistema o estructura de soporte de las placas, será necesario disponer de la información técnica para concretar si las estructuras deben ir ancladas a través de perforaciones de la cubierta o bien pueden ser superpuestas con pesos de refuerzo evitando la perforación y los posibles problemas derivados del impacto en la estanqueidad de la cubierta, así como el peso máximo admisible.
  • En todo caso, queda claro que la cubierta pasará a ser “ocupada” en un porcentaje importante de su superficie por unos nuevos elementos, las placas solares, y en el supuesto de ser necesaria una intervención en la misma (impermeabilización u otras reparaciones necesarias), preverla o incluso ejecutarla antes de la instalación de los paneles solares. De lo contrario, más adelante, el desmontaje de la instalación fotovoltaica lo complicaría en gran medida y supondría un incremento del coste muy importante.
  • La superficie de cubierta que tiene nuestro edificio. Saber qué aprovechamiento podemos disponer, qué capacidad productiva tendrá nuestra cubierta.
  • La orientación respecto a la radiación solar que tiene la cubierta o tejado de nuestro edificio. La orientación óptima será la Sur, y con la mínima cantidad de sombras posible en la zona donde queramos realizar la instalación.
  • De este conocimiento previo de nuestro edificio extraemos, en un primer momento y con carácter básico, la conveniencia de iniciar o no un estudio sobre la viabilidad de la instalación.

En segundo lugar, y paralelamente, resultará necesario tener en cuenta e informar a nuestros clientes, propietarias y propietarios, de que la instalación del sistema fotovoltaico, como cualquier otro servicio comunitario, deberá ser sometida a un plan de mantenimiento. No será necesario sólo tener en cuenta los costes propios de la instalación que planteamos, sino los de carácter preparatorio previo que hemos analizado en los párrafos precedentes y también los costes fijos periódicos que requerirá la instalación una vez finalizada.

El plan de mantenimiento recomendable se plantearía en distintas fases temporales; de forma semestral – comprobar el grado de ensuciamiento de las placas, limpieza, verificación de las fijaciones o soportes, comprobación de cableado y conexiones, funcionamiento de los diferenciales o protecciones eléctricas-, de forma anual o bianual -revisión del rendimiento de la instalación-, de forma quinquenal -si la instalación es superior a los 25 KW requerirá de una inspección realizada por un organismo autorizado- y decenal -revisión del inversor (agotamiento de su vida útil)-.

Explicadas las fases de conocimiento técnico previo y de mantenimiento posterior de la instalación, entramos a exponer brevemente las características o elementos básicos de una instalación de placas fotovoltaicas, familiarizándonos en los términos y elementos de la misma.

Una instalación de placas fotovoltaicas tendrá como elementos básicos las placas o paneles solares (entre 1,8 y 2,4 m2 cada una y con un peso de entre 20 y 25 kg cada placa); las posibles estructuras de apoyo, el inversor (elemento que transforma la corriente continua en corriente alterna), el cableado y el cuadro de protecciones, el contador de generación (contador que recoge las lecturas de la energía que se genera y las comunica a la distribuidora de cada punto de suministro, sea particular o comunitario).

El planteamiento del sistema de autoproducción fotovoltaico que necesitaremos hacer para continuar nuestra gestión, nos obliga a conocer diferentes parámetros esenciales. Los tipos de autoproducción pueden ser: individual o colectivo.

Haremos una breve descripción de cada uno de los modelos de autoproducción y sus características más esenciales y finalmente nos ocuparemos de forma más específica de ese modelo que creemos será el más recomendable para los edificios en régimen de propiedad horizontal.

La autoproducción individual, es aquella que tiene un único punto de suministro que se beneficia de la instalación fotovoltaica y tendrá por tanto un uso privado. Será propietario, titular y responsable de la instalación la persona propietaria que solicita la autorización para la instalación del sistema o una empresa externa que ejecute, por encargo de ésta, la instalación.

La autoproducción colectiva, es aquella que tiene como beneficiarios de la instalación más de un punto de suministro. Dentro de esta autoproducción colectiva podemos encontrar dos fórmulas:

  • la colectiva de uso privado: la solicitan e instalan un grupo de personas propietarias que NO conformarán la mayoría de la comunidad, siendo en este caso la propiedad, titularidad y responsabilidad compartida y solidaria, del grupo de personas propietarias no mayoritario que han realizado y solicitado la instalación.
  • la colectiva de uso comunitario: solicitada e instalada por la mayoría o la totalidad de la comunidad de personas propietarias; siendo en este caso la propiedad, titularidad y responsabilidad de carácter comunitario.

Los sistemas de autoproducción colectiva, tanto de uso privado como de uso comunitario pueden ser a la vez de diferentes tipologías en función de dos conceptos fundamentales que deberemos incorporar a nuestro conocimiento/vocabulario de “autoproducción fotovoltaica”: los excedentes y el sistema de compensación.

Pues bien, los excedentes son esa energía no utilizada de forma instantánea en el momento de ser generada; normalmente este excedente transitará hacia la red; excepto en caso de que un dispositivo especial evite esta circulación.

La compensación es el sistema ideado para que aquella energía que ha ido a la red -excedente- se pueda descontar de la factura eléctrica de cada punto de suministro asociado a la instalación fotovoltaica, creándose de esta forma un mecanismo de gestión de esa energía excedentaria llamado compensación simplificada.

Por tanto, incorporados a nuestro conocimiento estos dos conceptos, nos resultará fácil estructurar y entender las tipologías de estos dos sistemas de autoproducción colectiva, que serán: sin excedentes, con excedentes y compensación simplificada (-100 KW), y finalmente, con excedentes y sin compensación, en ese caso se produciría una venta de la energía excedentaria (actividad económica).

Tal y como habíamos anunciado al inicio de esta parte del trabajo, como Administradoras y Administradores de Fincas, creemos que el sistema que se acabará implementando en la mayor parte de los casos será el de:

Autoproducción colectiva de uso comunitario con excedentes y compensación simplificada

Entramos pues a analizar de forma más concreta este sistema, en el supuesto en que la Comunidad proponga y apruebe por la mayoría legalmente requerida la instalación de un sistema de placas fotovoltaicas en un elemento común.

El primero de los requisitos documentales que deberá preparar la Comunidad será la formalización de un documento llamado ACUERDO DE REPARTO de la energía, donde se establecerá el porcentaje de energía generada por el sistema de placas que corresponderá a cada punto de suministro y el reparto de los excedentes que se produzcan (contadores de cada propietario o contador comunitario). La formulación matemática de este documento consistirá en asignar un valor entre 0 y 1 en cada punto de suministro, coeficiente de reparto (ß).

Por tanto, el sistema establecerá los siguientes parámetros de trabajo: se distribuirán tramos horarios de una hora y se asignará a cada tramo horario la energía que ha generado el sistema de autoproducción en cada punto de suministro asociado (energía horaria neta generada individualizada); de esta energía autoproducida se calculará en el mismo tramo horario la energía que cada punto de suministro ha autoconsumido (energía horaria autoconsumida individualizada); y llegados a este punto, si la energía autoconsumida es inferior a la autogenerada, habrá un excedente que la comercializadora nos compensará en nuestra factura (energía horaria excedentaria individualizada) y en cambio si la energía autoconsumida es superior a la autogenerada deberemos “pedir” energía de la red y por tanto pagaremos el precio según el contrato que tengamos con nuestra comercializadora.

Como podemos comprobar con este sistema de autoproducción, conseguiremos dos beneficios: por una parte, la energía que autoproducimos y autoconsumimos y por otra, la energía que autoproducimos y que se nos compensa por no haberla consumido, en cada tramo horario.

Mencionar también que este sistema será económicamente “solvente” si se dimensiona correctamente la instalación de forma que los excedentes no superen un valor entre el 10% y el 15%, consiguiendo de esta forma que la energía generada sea prácticamente auto consumida en su totalidad. Si se superan estos porcentajes, se alargan los plazos de amortización de la instalación, puesto que el precio al que se compensan los excedentes siempre es muy inferior al del KW consumido.

En el punto donde se encuentra nuestro análisis, hemos podido poner “sobre la mesa” los conocimientos sobre: ​​la fase de análisis previo del edificio, la fase posterior de mantenimiento, los elementos de la instalación propiamente dichos y los sistemas de trabajo derivados de la autoproducción de energía en función del número de propietarios y del sistema de autoconsumo escogido como forma de gestión de la autoproducción.

Llegados a este punto, creemos, deberemos disponer de una tabla gráfica de trabajo que nos permita valorar los costes y beneficios que tendrá la instalación fotovoltaica que la Comunidad plantea instalar.

Dentro de la partida de costes incluimos: la instalación de todo el sistema de placas, la preparación o trabajo previo de la zona donde se instalarán los paneles solares, los posibles honorarios de técnicos o profesionales contratados por la CCPP y los permisos administrativos.

En la partida de beneficios, incluiremos: el ahorro energético, los beneficios fiscales, bonificación de tributos locales (IBI) o de impuestos estatales o autonómicos (IRPF).

Por último, tener en cuenta un parámetro paralelo que habrá que descontar de la inversión prevista; que serán las subvenciones (Real Decreto 477/2021).

Creemos que si cumplimos con todos estos objetivos de estudio y análisis expuestos, estamos preparados para prever el acuerdo y convocar a la correspondiente Junta General para someter a aprobación de los propietarios y propietarias la instalación que se pueda plantear.

La reciente e importante reforma legislativa de modificación del Código Civil de Cataluña -DECRETO LEY 28/2021 de 21 de Diciembre de 2021- en cuanto a los aspectos relativos a la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de sistemas de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, que abarca cinco artículos; el art 553-25, el art. 553-26, el art. 553-30, el art. 553.43 y el art. 553-44 del Código civil Catalán.

El objetivo principal de esta iniciativa legislativa es facilitar la instalación de placas solares fotovoltaicas para autoconsumo, es decir, por autoproducción de electricidad en las cubiertas de los edificios plurifamiliares que representan el 74% de las viviendas de Cataluña.

El legislador catalán podía optar por regular el sistema de mayoría necesaria atendiendo a los actuales quórums previstos por los diferentes tipos de acuerdos: unanimidad, 4/5 partes y mayoría simple.

Queda clara la opción por la MAYORÍA SIMPLE como sistema facilitador de las instalaciones de mejora de la eficiencia energética y como reflejo legal del marco social en el que se impulsa la reforma legislativa.

Se ha querido rehuir pues, del sistema de la mayoría cualificada que podría conducir al inmovilismo y tampoco se ha querido «bajar» de la mayoría simple pues posiblemente se habrían producido situaciones de conflictividad y de morosidad.

También habrá que observar que el legislador-codificador trabaja un sistema de “contrapesos” en el sistema de mayoría simple, para dar protección a los disidentes, en función de la repercusión económica que pueda suponer la adopción del acuerdo (protección del vulnerable).

Destacar y tener claro que cuando hablamos de disidentes, nos referimos a aquellos propietarios que han disentido, por tanto votado en contra expresamente en el momento de la votación del acuerdo. No se refiere a los ausentes que no se hayan opuesto en el acuerdo. Resultará importante la notificación del acuerdo por parte del Administrador o Administradora.

Pasamos a desgranar de forma concreta los tipos de acuerdos que pueden plantearse en una comunidad de propietarios y propietarias, en función del uso de la instalación y de la calificación del espacio donde se quiera ubicar la misma.

El primero de los supuestos sería el de instalación de un sistema de uso común en un elemento común del edificio, aunque el acuerdo de instalación comporte la modificación del título constitutivo y de los Estatutos o que afecte la estructura o configuración exterior del edificio; en este supuesto el quórum requerido será el de mayoría simple de las personas propietarias que deben representar a la vez la mayoría simple de las cuotas de participación, de todas las personas propietarias que hayan participado en la votación.

En caso de que se obtenga la mayoría simple requerida, los gastos de la instalación irán a cargo de todas las personas propietarias, salvo si el valor del gasto, descontando las subvenciones o ayudas públicas, supera las ¾ partes del presupuesto anual vigente de la comunidad. En ese caso los disidentes no estarían obligados a pagar el gasto.

Remarcar que al computar el valor del gasto en la regulación del nuevo apartado 4 del art. 553-30, no se excluyen o descuentan los costes de financiación externa que haya podido contratar la comunidad, como SI queda explicitado en el art. 553-30.2 que regula los gastos originados por las nuevas instalaciones o servicios comunes que no sean exigibles por ley.

Aparece también otra diferencia, entre estos dos apartados, de la que deberemos valorar la posible trascendencia entre la regulación de los gastos previstos en el art. 553-30.2 y la nueva regulación de los gastos para mejorar la eficiencia energética introducidas en el nuevo apartado 4 del artículo.

  • El apartado 2: “presupuesto anual vigente de la Comunidad.”
  • El apartado 4: “presupuesto anual vigente de la Comunidad en razón de los gastos comunes ordinarios”

Esta mayoría simple también será suficiente para formalizar un contrato de financiación para el pago de la instalación, excepto en el supuesto de que el plazo de financiación sea superior a 15 años, entonces será necesaria la mayoría calificada de 4/5 partes de personas propietarias que representen 4/5 partes de las cuotas de participación.

Este límite temporal que requerirá, de superarse, de una mayoría cualificada, no parece destinado a la protección económica de las personas propietarias vulnerables, sino más bien a evitar que este tipo de acuerdo de financiación pueda perjudicar a terceros adquirentes.

Recordamos que la garantía de la financiación se acabará vinculando “ob rem” a la finca y por tanto deberemos ser cuidadosos cuando se transmitan propiedades con esta circunstancia, recomendando incluir esta advertencia en los certificados sobre estado de pagos de la finca con la comunidad, en caso de transmisión de la misma.

Se introduce finalmente, una protección importante respecto de los espacios necesarios donde se va a querer instalar el sistema fotovoltaico, si se ha obtenido la mayoría necesaria, regulándose la obligatoriedad de retirar cualquier otra instalación o sistema de utilidad particular todavía que éste hubiera sido autorizado previamente y que sea necesario retirarlo por la ubicación de la nueva instalación.

Eso sí, la comunidad deberá asumir los costes de la retirada e indemnizar al propietario o propietaria por los daños que comporte esa remoción. (Prevemos problemas en estos casos, tanto de valoración de los costes de retirada como por la indemnización de los daños, y la valoración de los mismos. Estos costes tendrán que ser incluidos en el apartado de más gastos de la instalación).

El segundo supuesto que se nos puede plantear es que un grupo de personas propietarias que no representen a la mayoría de la Comunidad, plantee llevar a cabo la instalación en un elemento común del edificio; en este caso el quórum requerido será también el de mayoría simple de las personas propietarias que deben representar a la vez la mayoría simple de las cuotas de participación, que hayan participado en la votación.

Destacar que el acuerdo debe incluir, si la instalación existente lo permite, que se puedan añadir o acceder a otras personas propietarias, siempre que paguen el importe actualizado que les hubiera correspondido cuando se llevó a cabo la instalación, así como el coste de la adaptación necesaria para tener acceso.

Aquellas personas propietarias que quieran tener acceso con posterioridad a la instalación, tendrán que comunicarlo a la presidencia o a la administración.

El tercer supuesto sería el que plantea una única persona propietaria que desee instalar el sistema fotovoltaico en un elemento común de uso común del edificio, que requerirá los mismos requisitos que hemos expuesto por el segundo de los supuestos planteados.

Por tanto, los tres supuestos que hemos expuesto tendrían como base de la toma de acuerdos la mayoría simple, con las protecciones expuestas para los disidentes, respecto a la no contribución al pago si se superan los límites de las ¾ partes del presupuesto anual vigente de la comunidad por razón de los gastos comunes ordinarios descontados las subvenciones o ayudas públicas que les puedan corresponder por este concepto.

Quedará totalmente al margen de ningún acuerdo comunitario y por tanto de ningún sistema de mayoría necesaria, el supuesto en que una persona propietaria quiera realizar una instalación particular en un elemento común de uso exclusivo.

En este caso únicamente se requerirá a la persona propietaria interesada, enviar un proyecto técnico a la presidencia o administración con 30 días de antelación; y si dentro de estos 30 días la comunidad no plantea una alternativa más adecuada a los intereses generales, que a su vez sea razonable y proporcionada y no comporte a la persona interesada un incremento sustancial del coste del proyecto, el propietario o propietaria podrá llevar a término la instalación comunicada.

Finalmente, hacer mención a una última novedad legislativa que introduce este Decreto 28/2021, que hace referencia a la participación de las comunidades de propietarios en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios, así como con comunidades energéticas locales y ciudadanas. Este acuerdo también se podrá adoptar por MAYORÍA SIMPLE.

Filtraciones, humedades, condensaciones y goteras

A veces sinónimas y a veces contradictorias, estas palabras, siempre acompañadas de malas noticias son consecuencia de una deficiencia en la edificación a la que vivimos, aparcamos, trabajamos… Describen una patología que siempre crea un dolor de cabeza e incluso falta de habitabilidad en los casos más severos. La intención de este artículo es la de diferenciar la terminología y describir el significado de cada una de ellas constructivamente hablando, de la forma más llana para ayudar y acompañar al lector a diferenciarlas siempre y cuando estemos hablando de aparición de aguas donde no toca.

Filtración: “hecho de dejar pasar un fluido a través de un sólido

Decimos filtración a toda aquella patología que provoca el paso de agua a un lugar no deseado, la filtración es el hecho, filtraciones hay de muchos tipos diferentes y  se merecen otro artículo. Siempre provienen de atrás o del interior del paramento. Ejemplo: cuando una terraza no dispone de una correcta impermeabilización provoca filtraciones en el techo del comedor de debajo.

Condensación: “conversión de gas en líquido”

Las superficies condensan debido a una diferencia de temperatura notable, es necesario tener presente que la humedad relativa media anual de Girona es del 70% y que en este caso, la condensación se crea cuando el soporte está a 15 grados. Siempre provienen de la misma estancia en la que se ven. Ejemplo: cuando una terraza no dispone de un correcto aislamiento térmico provoca condensaciones en el techo del comedor de debajo.

Humedad: “cantidad de fluido presente en la superficie de un cuerpo”

Es el término más generalizado y utilizado de todos, pues la humedad es la que nos enciende las alarmas, es el testimonio de que existe el problema y la causante de los desperfectos. Una filtración y/o una condensación crean humedad. Siempre proceden de una filtración o condensación. Ejemplo: cuando una terraza provoca filtraciones y/o condensaciones crea humedades en el techo del comedor de abajo.

Gotera: “sucesión de gotas que caen consecutivamente”

Una gotera es el caso más extremo, pues una humedad se transforma en gotera en el momento en que podemos percibir gotas de agua precipitándose, habitualmente necesitaremos cubos o toallas para no dañar otras zonas. Siempre provienen de una humedad previa. Ejemplo: cuando una terraza provoca filtraciones y/o condensaciones crea humedades y en días de mucha lluvia llegan a aparecer goteras.

Ahora ya, hablando con terminología clara y concisa podríamos decir que: si tienes humedades en casa no dejes que lleguen a gotera, ponte en contacto con tu técnico en patologías y que te informe de si son condensaciones o filtraciones y te recomiende cómo solucionarlo.

Juntas de propietarios y la Covid 19

Estos días sólo hay que salir a la calle para ver que en las zonas de ocio, hay importantes concentraciones de personas que además de no respetar la distancia social, no llevan mascarillas, se abrazan y interactúan como si nada hubiera pasado. El tiempo del confinamiento ha pasado y no queremos recordarlo, y nada mejor que volver a la «dolce vita».

Esta complacencia con la Covid-19 también ha llegado a las comunidades de propietarios, que con el buen tiempo, quieren reunirse para celebrar la Junta anual ordinaria de la comunidad. Se acabó el estado de alarma y hemos entrado en la malentendida nueva normalidad. Pensamos que ya podemos hacer lo que hacíamos antes. Los diferentes gobiernos autonómicos, con las competencias recuperadas, nos han dado manga ancha, confiando en que somos ciudadanos responsables y cumpliremos con las medidas preventivas y evitaremos encuentros y actos sociales. Las Juntas de propietarios, no se escapan de esta inercia hacia la nueva normalidad. Queremos hacer la junta de propietarios porque nos sentimos inmunes, y tenemos el convencimiento de que a nosotros no nos tocará, sin saber que cada vez que nos ponemos en situaciones de riesgo, estamos jugando a la ruleta rusa que nos toque la Covid-19.

El Gobierno de la Generalitat, aprobó la semana pasada el Decreto 26/2020, de 23 de junio, de medidas extraordinarias en materia sanitaria y administrativa, que suspende la obligación de convocar Juntas de propietarios hasta el 30 de abril de 2021, estableciendo que el último presupuesto anual aprobado se entiende prorrogado hasta la celebración de la junta ordinaria, en la que también se procederá a la aprobación de las cuentas anteriores y a la renovación de los cargos, de acuerdo con lo establecido en artículo 553-15 del Código civil de Cataluña. Así pues, en Cataluña, el hecho de no convocar la Junta de propietarios, no debe incidir de una forma especialmente negativa sobre la organización, la actividad y el cumplimiento de las obligaciones legales de la comunidad porque por ley se han prorrogado los presupuestos y los cargos.

Este Decreto Ley, de forma excepcional, permite que aquellas comunidades que, atendiendo a sus circunstancias y las medidas de seguridad en cada momento aplicables, pueda el Presidente, o si lo pide al menos un veinte por ciento de los propietarios con derecho a voto, que representen el mismo porcentaje de cuotas convocar y celebrar la junta de propietarios dentro de este plazo.

De ser necesaria convocar la Junta ordinaria, o extraordinaria, se puede celebrar perfectamente por videoconferencia, aunque no conste esta posibilidad en los estatutos de la comunidad. En el siglo XXI, ya no debe ser excusa la falta de medios para poder conectarse, ya que desde cualquier teléfono móvil (smartphone) cualquier propietario se puede conectar. Esta posibilidad ya existe desde el 27 de marzo de este año, recogida en el Decreto Ley 10/2020, aprobado pocos días después de entrar en el estado de alarma. La experiencia adquirida por muchos administradores es positiva, hay más participación, y en muchos casos suelen ser más ágiles y productivas que cuando se hacen presencialmente.

Por otra parte, también se continúa con la posibilidad de tomar «acuerdos sin reunión» mediante la emisión del voto por correo postal, comunicación telemática (correo electrónico) o cualquier otro medio, siempre que el propietario haya recibido toda la información con relación a los puntos a tratar, quede constancia de la recepción del voto, y se garantice la autenticidad del mismo.

El impacto de la pandemia, la duración del estado de alarma y la vigencia de estas medidas aconsejan mantener temporalmente varias medidas de carácter extraordinario, y una de estas es evitar hacer reuniones presenciales en las comunidades de propietarios, y si hay que hacerlas, por responsabilidad se debe optar prioritariamente para convocar las reuniones por videoconferencia o mediante la adopción de acuerdos sin reunión, que garantizarán el buen funcionamiento organizativo de la comunidad, y se contribuirá a evitar posibles rebrotes, que provocaría el confinamiento de aquellos propietarios que participaron en la reunión comunitaria.

Ciertamente, la evolución de la pandemia muestra signos positivos, pero no debemos olvidar la evidencia clínica que pronostica posibles rebrotes, cuya intensidad puede volver a constituir una amenaza para nuestros servicios sanitarios, lo que aconseja la no realización de juntas de propietarios.

31 de octubre, nuevo plazo, para completar el Segundo Dividendo Digital

El Segundo Dividendo Digital es el proceso por el que se liberan las frecuencias asignadas a los canales de televisión en la banda de 700MHz con el objetivo de que puedan ser utilizadas para desplegar las futuras redes 5G.

El proceso se ha visto afectado en su ejecución por la situación excepcional provocada por el COVID-19 y las medidas de distanciamiento social y restricción de la movilidad adoptadas.

23 de junio de 2020.- El Consejo de Ministros ha aprobado hoy la nueva fecha para la finalización del proceso de liberación de la banda de 700MHz, conocido como Segundo Dividendo Digital, que será el próximo 31 de octubre de 2020.

Esta nueva fecha es consecuencia de la situación excepcional provocada por la crisis sanitaria del COVID-19, ya que las medidas de distanciamiento social y restricción de movilidad implantadas durante el estado de alarma obligaron a ralentizar la ejecución de las actuaciones para la liberación de estas frecuencias, necesarias para el despliegue de las futuras redes 5G.

El pasado 30 de marzo España comunicó a la Unión Europea que, tal y como establece la norma por causas de fuerza mayor y estaba ocurriendo en otros países, la situación provocada por el COVID-19 impedía completar el proceso para el 30 de junio de 2020, plazo establecido en la Decisión 2017/899 del Parlamento Europeo y del Consejo.

En consecuencia, se produce también el aplazamiento de la licitación de la banda de frecuencias de 700Mhz para servicios 5G, que, tal y como anunció el pasado mayo la vicepresidenta tercera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, se producirá en el primer trimestre de 2021.

La nueva fecha para completar el proceso del Segundo Dividendo Digital se ha establecido teniendo en cuenta la finalización del estado de alarma, el Plan para la Transición hacia una Nueva Normalidad y después de analizar la situación de los trabajos realizados hasta la fecha en toda España.

Por otra parte, las emisiones en simulcast (emisión simultánea de un canal de televisión a través de las frecuencias nueva y antigua) se van a mantener hasta el 30 de septiembre, con el fin de facilitar a los usuarios la adaptación de sus instalaciones para recibir las nuevas frecuencias planificadas.

Las tareas de liberación del Segundo Dividendo Digital que han de ejecutar los distintos agentes se deberán seguir realizando, en cualquier caso, siguiendo siempre las instrucciones dictadas por las autoridades sanitarias. En concreto, el personal técnico que realice actuaciones en los edificios y domicilios particulares deberá adoptar las medidas de prevención necesarias, como el distanciamiento social, la utilización de mascarillas y guantes desechables o soluciones desinfectantes.

La crisis sanitaria demuestra por qué un administrador de fincas colegiado (AFC) es vital

Tiempos excepcionales como los vividos permiten valorar la profesionalidad y el compromiso con el bienestar de todos por parte de los administradores de fincas colegiados de Cataluña.

Cuando la desescalada gradual comienza a traer la normalidad a nuestro día a día, es hora de reconocer el trabajo de quienes durante más de dos meses de crisis sanitaria han estado ejerciendo sus responsabilidades, adaptándose a las circunstancias. Es en tiempos complicados cuando realmente se demuestra el valor de contar con un buen profesional como son los administradores de fincas colegiados (AFC), que han estado al lado de sus clientes ofreciendo todos sus servicios de manera telemática para ayudarles a superar del mejor modo las dificultades que han podido surgir durante el confinamiento.

“Los Administradores de Fincas hemos tenido la oportunidad de medir nuestras fuerzas como colectivo profesional, reafirmado nuestro compromiso como prestadores de servicios esenciales y ejerciendo de canales de transmisión directa ante la sociedad y la Administración Pública” explica Anabel Miró, presidenta del Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya. Sus colegiados han velado por los intereses y la salud de propietarios, vecinos y comunidades con un nivel de compromiso y profesionalidad que han aportado confianza y seguridad a todos. “Desde el primer momento, los AFC han asumido con responsabilidad y rigor su misión, garantizando el buen funcionamiento de todos los servicios comunes en los inmuebles, trasladando las medidas y recomendaciones necesarias para la seguridad de las personas, coordinando y solucionando incidencias, resolviendo dudas y lanzando mensajes de tranquilidad”, destaca Miró.

Por qué mejor un administrador de fincas colegiado (AFC)

Los administradores de fincas ofrecen la más alta calidad de servicio y de compromiso al cumplimiento de las necesidades de sus clientes y que se complementa, por su pertenencia a la organización colegial, con seguros profesionales que otorgan un plus de garantía a los consumidores y usuarios en todas sus actuaciones.

El trabajo de los administradores de fincas adscritos a los tres colegios que conforman el Consell de CAFCAT son el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, el de Tarragona y el de Girona; quienes desarrollan una intensa labor siguiendo cinco líneas estratégicas: el seguimiento de un código deontológico que garantice la buena praxis de los colegiados atendiendo para ello a la ciudadanía; la divulgación de la profesión y de la marca profesional; la formación continuada a sus colegiados; la información, trasladando y facilitando la abundante normativa que emana de los poderes públicos, así como los servicios que favorecen su actividad, como por ejemplo y entre otros, el de emisión de certificados electrónicos que tan útil se ha demostrado en esta etapa de tramitaciones virtuales.

Las ventajas de contar con un administrador de fincas colegiado (AFC)

Entre otras, la buena gestión de los edificios implica adoptar las medidas convenientes para conservar los bienes y funcionamiento de los servicios de los mismos, decidiendo incluso las obras de reparación y conservación de carácter urgente.

Otras funciones de gran importancia son las soluciones para controlar los problemas por morosidad, situaciones que habitualmente resuelve con eficacia un administrador de fincas, asesorando sobre cómo debe actuar la comunidad de propietarios ante un vecino moroso, qué pasa si este propietario es un banco, o cómo afrontar que se niegue a cumplir con sus obligaciones de pago.

Morosidad, ocupaciones, accesibilidad, seguros, control de mantenimiento del edificio… son algunas de las situaciones que habitualmente resuelven los administradores de fincas de Catalunya

Otra de sus labores es asesorar a los propietarios cuando se plantean problemas de accesibilidad, proponiendo las distintas soluciones para eliminar las barreras arquitectónicas. También la mediación ante los problemas de convivencia, ruidos o los derivados en casos de ocupación de una finca o inmueble y las dificultades asociadas de seguridad, mantenimiento o desórdenes que se pueden llegar a producir.

Asimismo, informan y asesoran en casos de incidencias que puedan surgir sobre la posible cobertura de la póliza de seguros del edificio y cualquier otra gestión relacionada con las reparaciones necesarias relacionadas con la conservación y mantenimiento del inmueble.

En todos los casos, los administradores de fincas dan la respuesta adecuada, respetando los intereses de todos los implicados, haciéndose cargo de todos los trámites y ajustándose a la legislación a aplicar en cada situación. Los administradores de fincas colegiados, sin duda, son los profesionales en quien confiar cuando se trata de un bien tan importante como la vivienda o gestión del patrimonio inmobiliario.

Las piscinas desmontables

Con la llegada del buen tiempo y del verano, son muchos los propietarios, inquilinos que se plantean comprar e instalar una piscina desmontable en casa, ya sea en la azotea, balcón, etc.

Desde el Colegio de Aparelladors y Arquitectes Técnics de Girona, se recuerda que estas piscinas NO se pueden instalar en azoteas o balcones, sin tener previamente la confirmación de que la estructura de la casa o comunidad puede soportar este sobre peso.

Durante los periodos estivales, se incrementa la venta de piscinas desmontables o hinchables para instalar en casa para que los niños puedan disponer de alternativas de ocio. Es por este motivo que os recordamos que antes de instalar una piscina desmontable es preciso asegurarse de que la estructura del edificio lo pueda soportar, tanto si se quiere instalar en balcones o terrazas, como en azoteas o patios de planta baja situados sobre los sótanos.

¿Qué debemos saber para instalar una piscina desmontable?

Necesitaremos tener la información del estado de la estructura donde se quiere instalar la piscina y el peso máximo que ésta puede aguantar. Con estos datos podremos saber la altura máxima de agua que puede tener esta piscina.

Son muchos los riesgos de colocar un exceso de peso en una terraza, y las piscinas desmontables son una forma sencilla de sobrepasar la capacidad de aguante de un techo.

Quién nos puede facilitar esta información?

A través del administrador de la finca o a través de un profesional técnico – Aparejadores y Arquitectos Técnicos, también Arquitectos- son todos, profesionales formados específicamente en la construcción, reforma y mantenimiento de edificación. Es por este motivo que se recomienda dirigirse a cualquier técnico con esta formación.

¿Qué tipo de información podemos pedir?

En el caso de viviendas unifamiliares se recomienda contactar con un Técnico de Cabecera, pues con una consulta que no requiere de la elaboración de ningún informe específico, podrá obtener el asesoramiento técnico necesario para conocer las posibilidades, y condiciones para la instalación de una piscina desmontable.

En el caso de edificios plurifamiliares o comunidades de vecinos, se recomienda encargar un Informe Técnico sobre la dimensión máxima admisible de estas piscinas desmontables, para conocer las posibilidades y limitaciones y evitar así problemas y riesgos innecesarios o evitables.

A título indicativo, las estructuras de viviendas, están calculadas para aguantar un sobrepeso de 200 Kg por metro cuadrado y en muchos casos las azoteas de uso privado sólo 100 Kg por metro cuadrado.

Todo ello, teniendo en cuenta, la época en que se construyó la edificación y el estado actual en que se encuentra la estructura. Así, en la mayoría de casos, y sin contar el peso de las criaturas bañándose, con 10 o 20 cm de agua, ya estaremos por encima de la resistencia estructural de la terraza o azotea.

El problema no es sólo el riesgo de desprenimiento de la azotea, sino que la colocación de la piscina acabe provocando fisuras, grietas, u otras patologías.

Por lo tanto y para concluir, desaconsejamos totalmente y sin ningún estudio previo colocar o instalar, piscinas de más 20 centímetros de agua en las terrazas tanto de edificios antiguos, como de edificios nuevos.

Consejos y medidas para una buena convivencia durante el confinamiento por la COVID-19

El Ayuntamiento de Girona ha iniciado una campaña para fomentar la buena convivencia vecinal después del inicio del confinamiento, y da consejos para reducir al mínimo las molestias entre viviendas. Bajo el título “Aquests dies… Petits gestos poden evitar grans problemes” enumeran de manera gráfica y resumida algunas actitudes encaminadas al mantenimiento de la buena vecindad, y también proponiendo formas positivas de encarar la resolución de problemas que puedan surgir. Finalmente, se recuerda que en caso de necesidad se puede llamar al 092, el teléfono de la Policía Municipal de Girona.

Hasta ahora, han sido pocas las intervenciones que ha tenido que hacer la Policía Municipal con motivo de conflictos vecinales. Desde el inicio del episodio de confinamiento, se han hecho 96 requerimientos por este concepto, de los cuales 64 han necesitado intervención policial, mientras que el resto se han resuelto sin intervención. Casi todos los casos se han podido solucionar siguiendo los conocimientos de mediación de que disponen ahora el conjunto de los agentes, y solo se han cursado tres denuncias administrativas ocasionadas por molestias.

Así y desde la Policía de la Generalitat – Mossos d’Esquadra, también se ha puesto en marcha un Plan de contingencia para la seguridad de las víctimas de violencia machista, doméstica y otras víctimas vulnerables, donde la participación de todo el mundo es imprescindible para garantizar la seguridad de todos.

La situación actual provocada por la COVID-19 comporta una convivencia permanente y la movilidad reducida de la ciudadanía, hecho que puede favorecer situaciones de abuso y/o violencia con la agravante de la dificultad para la víctima de no poder avisar a los servicios, encontrar apoyo de familiares, amistades o profesionales. En este sentido, el cuerpo de los Mossos d’Esquadra, da servicio con el fin de asesorar e informar a personas que puedan estar sufriendo situaciones difíciles en el sí de la convivencia o como consecuencia del estado de alarma actual y relacionadas con posibles situaciones de violencia machista, doméstica o cualquier otra forma de violencia sobre menores, personas mayores o personas con discapacidad.

Enlaces complementarios:

https://www.girona.cat/web/shared/admin/docs/c/o/convivenciaveinal-cartell.pdf

https://mossos.gencat.cat/ca/temes/dones/violenciamasclistadomestica_coronavirus/#bloc5

Guía de pasos de situaciones conflictivas que se pueden producir en las Comunidades de Propietarios

Los Mossos d’Esquadra han elaborado una guía de consejos para situaciones que se plantean en el día a día en las Comunidades de propietarios.

¿Qué hay que hacer si hay okupas en la comunidad de propietarios/as?

En una situación flagrante, se trata de una residencia habitual, segunda residencia u otro donde se detecta que se está produciendo la ocupación por primera vez, ya que se aprecian golpes en la cerradura, entrada de mobiliario… Se llamará al 112, esta llamada la puede realizar cualquier persona aunque no sea el afectado directamente.

Ante un inmueble que ha sido ocupado se deberá localizar al titular de la vivienda (particular, empresa, administrador/a, banco…) e informar de tal circunstancia para que presente denuncia. En caso de tratarse de zonas comunes, la denuncia la hará el representante de la comunidad (presidente/a o administrador/a).

Es importante que la llamada al 112 o la denuncia se presente lo más rápido posible, ya que la actuación policial vendrá condicionada por el tiempo que lleve la vivienda ocupada.

¿Quién determinará el acceso de personas ajenas a las instalaciones comunes y qué tenemos que hacer si entran en la comunidad y utilizan las dependencias comunes?

Se deberá aplicar la normativa interna de la comunidad.

¿Qué hay que hacer en caso de ruidos excesivos en viviendas vecinas?

Estas situaciones son competencia del Ayuntamiento (ordenanzas municipales). Será necesario llamar al 112 para que la policía local o en su defecto PG-ME pueda medir los decibelios in situ. Este hecho puede comportar una sanción administrativa. En ocasiones también se ha utilizado la mediación comunitaria para resolver estas situaciones.

¿Qué hay que hacer en caso de que se ejerza la prostitución en un inmueble vecino?

La prostitución de adultos ejercida de forma libre y voluntaria no se contempla como delito. En caso de ser ejercida de forma impuesta con coacciones o amenazas, se podrán ejercer acciones penales contra los proxenetas, como presuntos autores de delitos de explotación sexual.

En caso de tratarse de extranjeros que puedan encontrarse de forma ilegal en España, aunque no se dé el caso anterior, se podría actuar según lo que establezca la Ley de Extranjería (expedientes de expulsión).

¿Qué hay que hacer ante un posible tráfico de drogas en un piso?

En caso de detectar un presunto tráfico de drogas en un piso se deberá informar a los Mossos d’Esquadra o Policía Local llamando al 112. Según establece la normativa vigente nos podemos encontrar en:

o Tal como detalla la Ley de Protección de la Seguridad Ciudadana 4/15 se pueden sancionar: la ejecución de actos de plantación y cultivo ilícitos de drogas tóxicas, estupefacientes o sustancias psicotrópicas en lugares visibles al público cuando no sea constitutivo de infracciones penales.

o Tal como establece el Código Penal art. 368: aquellos que ejecuten actos de cultivos, elaboración o tráfico, o de otra manera, promuevan, favorezcan o faciliten el consumo ilegal de drogas tóxicas estupefacientes, o sustancias psicotrópicas, o las que posean con estos fines.

o Se sanciona administrativamente el consumo, la tenencia y el abandono de útiles en la calle, lugares, establecimientos públicos y transportes públicos, para consumo propio.

¿Qué hacer si sospechamos que una vivienda se utiliza para uso turístico no autorizado?

En estos casos, se informará a la policía, que comprobará si se dispone de las licencias pertinentes. A la vez, se realizarán comprobaciones respecto a las obligaciones de registro y comunicación a la policía de los datos de las personas alojadas.