De nuevo las Administradoras y Administradores de Fincas, nos convertimos en un eje fundamental en la gestión, tanto de los intereses y objetivos de nuestros clientes (propietarios y propietarias), así como para la mejora de nuestros edificios y por consiguiente, por el progreso energético y sostenibilidad global del país.

En este contexto y área de trabajo, se enmarca el objetivo de nuestro estudio: la instalación de placas fotovoltaicas en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Resulta incuestionable la necesidad de reducir el consumo de energía y mejorar nuestros hogares a través de la rehabilitación energética.

El consumo energético que genera el parque de viviendas, es responsable de aproximadamente el 30% de los gases contaminantes que se emiten en la atmósfera (según datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la energía).

Destacar que más del 80% de las calificaciones energéticas de nuestras viviendas corresponden a las menos eficientes, letras E, F o G, calificaciones que valoran la eficiencia en función de su gasto energético.

Un inmueble con calificación A, representa un ahorro en el consumo medio de energía de hasta el 89% respecto de uno con calificación G y del 78% en relación con una vivienda con calificación E (datos del Instituto Catalán del Energía).

Por este motivo una de las partidas de ayudas del Fondo europeo Next Generation (NGEU), tiene por objeto la rehabilitación de las viviendas para hacerlas más sostenibles.

Estos Fondos, son el mayor paquete de estímulo económico que ha habido nunca en la historia de la Unión Europea y se destinarán en gran parte a financiar proyectos de transición ecológica y digital y crecimiento sostenible.

Es por tanto, la realidad social, económica y legal la que impulsará de forma inminente la decisión de muchos de nuestros edificios, a través de sus propietarios y propietarias, de llevar a cabo una actuación concreta para la mejora energética, como es la instalación de placas fotovoltaicas para la autoproducción y autoconsumo eléctrico.

Creemos que, como Administradoras y Administradores de Fincas, debemos disponer de toda la información necesaria sobre esta temática, tanto a nivel técnico, económico como legal.

Queda claro que toda esta información, y cualquier otra de carácter técnico que necesitaremos gestionar y conocer, deberá contar con el asesoramiento de profesionales técnicos cualificados: Arquitectos- Arquitectos Técnicos o Ingenieros, que la propia CCPP pueda contratar o que formen parte de las empresas (de solvencia profesional contrastada) que puedan gestionar y asesorar en el proceso de instalación de las placas fotovoltaicas.

Pero esto no excluye el hecho de que, como profesionales que deberemos iniciar y conducir el proceso, sea muy importante que dispongamos de la información básica que intentaremos transmitir con este estudio.

Ante la posibilidad de que se nos plantee por parte de la mayoría o de algún miembro de la CCPP una instalación de placas fotovoltaicas, deberemos hacer un esquema de trabajo recomendable que pasaría por:

En primer lugar, conocer con carácter previo a la instalación, las características físicas y arquitectónicas de nuestro edificio. Esto significa aspectos tan fundamentales como:

• El tipo de cubierta de nuestro edificio, cubierta plana o cubierta-tejado inclinado. Este primer parámetro tan sencillo, nos permitirá determinar factores esenciales, como el hecho de que las placas deben ir instaladas sobre una estructura metálica para conseguir la inclinación necesaria por un óptimo aprovechamiento solar (entre 15º y 30º de inclinación) o bien que puedan ir sobrepuestas a la cubierta inclinada de teja y naturalmente, en la vertiente del tejado con mayor impacto posible del sol.
• En caso de encontrarnos con una cubierta plana y por tanto tener que instalar un sistema o estructura de soporte de las placas, será necesario disponer de la información técnica para concretar si las estructuras deben ir ancladas a través de perforaciones de la cubierta o bien pueden ser superpuestas con pesos de refuerzo evitando la perforación y los posibles problemas derivados del impacto en la estanqueidad de la cubierta, así como el peso máximo admisible.
• En todo caso, queda claro que la cubierta pasará a ser “ocupada” en un porcentaje importante de su superficie por unos nuevos elementos, las placas solares, y en el supuesto de ser necesaria una intervención en la misma (impermeabilización u otras reparaciones necesarias), preverla o incluso ejecutarla antes de la instalación de los paneles solares. De lo contrario, más adelante, el desmontaje de la instalación fotovoltaica lo complicaría en gran medida y supondría un incremento del coste muy importante.
• La superficie de cubierta que tiene nuestro edificio. Saber qué aprovechamiento podemos disponer, qué capacidad productiva tendrá nuestra cubierta.
• La orientación respecto a la radiación solar que tiene la cubierta o tejado de nuestro edificio. La orientación óptima será la Sur, y con la mínima cantidad de sombras posible en la zona donde queramos realizar la instalación.
• De este conocimiento previo de nuestro edificio extraemos, en un primer momento y con carácter básico, la conveniencia de iniciar o no un estudio sobre la viabilidad de la instalación.

En segundo lugar, y paralelamente, resultará necesario tener en cuenta e informar a nuestros clientes, propietarias y propietarios, de que la instalación del sistema fotovoltaico, como cualquier otro servicio comunitario, deberá ser sometida a un plan de mantenimiento. No será necesario sólo tener en cuenta los costes propios de la instalación que planteamos, sino los de carácter preparatorio previo que hemos analizado en los párrafos precedentes y también los costes fijos periódicos que requerirá la instalación una vez finalizada.

El plan de mantenimiento recomendable se plantearía en distintas fases temporales; de forma semestral – comprobar el grado de ensuciamiento de las placas, limpieza, verificación de las fijaciones o soportes, comprobación de cableado y conexiones, funcionamiento de los diferenciales o protecciones eléctricas-, de forma anual o bianual -revisión del rendimiento de la instalación-, de forma quinquenal -si la instalación es superior a los 25 KW requerirá de una inspección realizada por un organismo autorizado- y decenal -revisión del inversor (agotamiento de su vida útil)-.

Explicadas las fases de conocimiento técnico previo y de mantenimiento posterior de la instalación, entramos a exponer brevemente las características o elementos básicos de una instalación de placas fotovoltaicas, familiarizándonos en los términos y elementos de la misma.

Una instalación de placas fotovoltaicas tendrá como elementos básicos las placas o paneles solares (entre 1,8 y 2,4 m2 cada una y con un peso de entre 20 y 25 kg cada placa); las posibles estructuras de apoyo, el inversor (elemento que transforma la corriente continua en corriente alterna), el cableado y el cuadro de protecciones, el contador de generación (contador que recoge las lecturas de la energía que se genera y las comunica a la distribuidora de cada punto de suministro, sea particular o comunitario).

El planteamiento del sistema de autoproducción fotovoltaico que necesitaremos hacer para continuar nuestra gestión, nos obliga a conocer diferentes parámetros esenciales. Los tipos de autoproducción pueden ser: individual o colectivo.

Haremos una breve descripción de cada uno de los modelos de autoproducción y sus características más esenciales y finalmente nos ocuparemos de forma más específica de ese modelo que creemos será el más recomendable para los edificios en régimen de propiedad horizontal.

La autoproducción individual, es aquella que tiene un único punto de suministro que se beneficia de la instalación fotovoltaica y tendrá por tanto un uso privado. Será propietario, titular y responsable de la instalación la persona propietaria que solicita la autorización para la instalación del sistema o una empresa externa que ejecute, por encargo de ésta, la instalación.

La autoproducción colectiva, es aquella que tiene como beneficiarios de la instalación más de un punto de suministro. Dentro de esta autoproducción colectiva podemos encontrar dos fórmulas:

• la colectiva de uso privado: la solicitan e instalan un grupo de personas propietarias que NO conformarán la mayoría de la comunidad, siendo en este caso la propiedad, titularidad y responsabilidad compartida y solidaria, del grupo de personas propietarias no mayoritario que han realizado y solicitado la instalación.
• la colectiva de uso comunitario: solicitada e instalada por la mayoría o la totalidad de la comunidad de personas propietarias; siendo en este caso la propiedad, titularidad y responsabilidad de carácter comunitario.

Los sistemas de autoproducción colectiva, tanto de uso privado como de uso comunitario pueden ser a la vez de diferentes tipologías en función de dos conceptos fundamentales que deberemos incorporar a nuestro conocimiento/vocabulario de “autoproducción fotovoltaica”: los excedentes y el sistema de compensación.

Pues bien, los excedentes son esa energía no utilizada de forma instantánea en el momento de ser generada; normalmente este excedente transitará hacia la red; excepto en caso de que un dispositivo especial evite esta circulación.

La compensación es el sistema ideado para que aquella energía que ha ido a la red -excedente- se pueda descontar de la factura eléctrica de cada punto de suministro asociado a la instalación fotovoltaica, creándose de esta forma un mecanismo de gestión de esa energía excedentaria llamado compensación simplificada.

Por tanto, incorporados a nuestro conocimiento estos dos conceptos, nos resultará fácil estructurar y entender las tipologías de estos dos sistemas de autoproducción colectiva, que serán: sin excedentes, con excedentes y compensación simplificada (-100 KW), y finalmente, con excedentes y sin compensación, en ese caso se produciría una venta de la energía excedentaria (actividad económica).

Tal y como habíamos anunciado al inicio de esta parte del trabajo, como Administradoras y Administradores de Fincas, creemos que el sistema que se acabará implementando en la mayor parte de los casos será el de:

Autoproducción colectiva de uso comunitario con excedentes y compensación simplificada

Entramos pues a analizar de forma más concreta este sistema, en el supuesto en que la Comunidad proponga y apruebe por la mayoría legalmente requerida la instalación de un sistema de placas fotovoltaicas en un elemento común.

El primero de los requisitos documentales que deberá preparar la Comunidad será la formalización de un documento llamado ACUERDO DE REPARTO de la energía, donde se establecerá el porcentaje de energía generada por el sistema de placas que corresponderá a cada punto de suministro y el reparto de los excedentes que se produzcan (contadores de cada propietario o contador comunitario). La formulación matemática de este documento consistirá en asignar un valor entre 0 y 1 en cada punto de suministro, coeficiente de reparto (ß).

Por tanto, el sistema establecerá los siguientes parámetros de trabajo: se distribuirán tramos horarios de una hora y se asignará a cada tramo horario la energía que ha generado el sistema de autoproducción en cada punto de suministro asociado (energía horaria neta generada individualizada); de esta energía autoproducida se calculará en el mismo tramo horario la energía que cada punto de suministro ha autoconsumido (energía horaria autoconsumida individualizada); y llegados a este punto, si la energía autoconsumida es inferior a la autogenerada, habrá un excedente que la comercializadora nos compensará en nuestra factura (energía horaria excedentaria individualizada) y en cambio si la energía autoconsumida es superior a la autogenerada deberemos “pedir” energía de la red y por tanto pagaremos el precio según el contrato que tengamos con nuestra comercializadora.

Como podemos comprobar con este sistema de autoproducción, conseguiremos dos beneficios: por una parte, la energía que autoproducimos y autoconsumimos y por otra, la energía que autoproducimos y que se nos compensa por no haberla consumido, en cada tramo horario.

Mencionar también que este sistema será económicamente “solvente” si se dimensiona correctamente la instalación de forma que los excedentes no superen un valor entre el 10% y el 15%, consiguiendo de esta forma que la energía generada sea prácticamente auto consumida en su totalidad. Si se superan estos porcentajes, se alargan los plazos de amortización de la instalación, puesto que el precio al que se compensan los excedentes siempre es muy inferior al del KW consumido.

En el punto donde se encuentra nuestro análisis, hemos podido poner “sobre la mesa” los conocimientos sobre: ​​la fase de análisis previo del edificio, la fase posterior de mantenimiento, los elementos de la instalación propiamente dichos y los sistemas de trabajo derivados de la autoproducción de energía en función del número de propietarios y del sistema de autoconsumo escogido como forma de gestión de la autoproducción.

Llegados a este punto, creemos, deberemos disponer de una tabla gráfica de trabajo que nos permita valorar los costes y beneficios que tendrá la instalación fotovoltaica que la Comunidad plantea instalar.

Dentro de la partida de costes incluimos: la instalación de todo el sistema de placas, la preparación o trabajo previo de la zona donde se instalarán los paneles solares, los posibles honorarios de técnicos o profesionales contratados por la CCPP y los permisos administrativos.

En la partida de beneficios, incluiremos: el ahorro energético, los beneficios fiscales, bonificación de tributos locales (IBI) o de impuestos estatales o autonómicos (IRPF).

Por último, tener en cuenta un parámetro paralelo que habrá que descontar de la inversión prevista; que serán las subvenciones (Real Decreto 477/2021).

Creemos que si cumplimos con todos estos objetivos de estudio y análisis expuestos, estamos preparados para prever el acuerdo y convocar a la correspondiente Junta General para someter a aprobación de los propietarios y propietarias la instalación que se pueda plantear.

La reciente e importante reforma legislativa de modificación del Código Civil de Cataluña -DECRETO LEY 28/2021 de 21 de Diciembre de 2021- en cuanto a los aspectos relativos a la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de sistemas de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, que abarca cinco artículos; el art 553-25, el art. 553-26, el art. 553-30, el art. 553.43 y el art. 553-44 del Código civil Catalán.

El objetivo principal de esta iniciativa legislativa es facilitar la instalación de placas solares fotovoltaicas para autoconsumo, es decir, por autoproducción de electricidad en las cubiertas de los edificios plurifamiliares que representan el 74% de las viviendas de Cataluña.

El legislador catalán podía optar por regular el sistema de mayoría necesaria atendiendo a los actuales quórums previstos por los diferentes tipos de acuerdos: unanimidad, 4/5 partes y mayoría simple.

Queda clara la opción por la MAYORÍA SIMPLE como sistema facilitador de las instalaciones de mejora de la eficiencia energética y como reflejo legal del marco social en el que se impulsa la reforma legislativa.

Se ha querido rehuir pues, del sistema de la mayoría cualificada que podría conducir al inmovilismo y tampoco se ha querido «bajar» de la mayoría simple pues posiblemente se habrían producido situaciones de conflictividad y de morosidad.

También habrá que observar que el legislador-codificador trabaja un sistema de “contrapesos” en el sistema de mayoría simple, para dar protección a los disidentes, en función de la repercusión económica que pueda suponer la adopción del acuerdo (protección del vulnerable).

Destacar y tener claro que cuando hablamos de disidentes, nos referimos a aquellos propietarios que han disentido, por tanto votado en contra expresamente en el momento de la votación del acuerdo. No se refiere a los ausentes que no se hayan opuesto en el acuerdo. Resultará importante la notificación del acuerdo por parte del Administrador o Administradora.

Pasamos a desgranar de forma concreta los tipos de acuerdos que pueden plantearse en una comunidad de propietarios y propietarias, en función del uso de la instalación y de la calificación del espacio donde se quiera ubicar la misma.

El primero de los supuestos sería el de instalación de un sistema de uso común en un elemento común del edificio, aunque el acuerdo de instalación comporte la modificación del título constitutivo y de los Estatutos o que afecte la estructura o configuración exterior del edificio; en este supuesto el quórum requerido será el de mayoría simple de las personas propietarias que deben representar a la vez la mayoría simple de las cuotas de participación, de todas las personas propietarias que hayan participado en la votación.

En caso de que se obtenga la mayoría simple requerida, los gastos de la instalación irán a cargo de todas las personas propietarias, salvo si el valor del gasto, descontando las subvenciones o ayudas públicas, supera las ¾ partes del presupuesto anual vigente de la comunidad. En ese caso los disidentes no estarían obligados a pagar el gasto.

Remarcar que al computar el valor del gasto en la regulación del nuevo apartado 4 del art. 553-30, no se excluyen o descuentan los costes de financiación externa que haya podido contratar la comunidad, como SI queda explicitado en el art. 553-30.2 que regula los gastos originados por las nuevas instalaciones o servicios comunes que no sean exigibles por ley.

Aparece también otra diferencia, entre estos dos apartados, de la que deberemos valorar la posible trascendencia entre la regulación de los gastos previstos en el art. 553-30.2 y la nueva regulación de los gastos para mejorar la eficiencia energética introducidas en el nuevo apartado 4 del artículo.

• El apartado 2: “presupuesto anual vigente de la Comunidad.”
• El apartado 4: “presupuesto anual vigente de la Comunidad en razón de los gastos comunes ordinarios”

Esta mayoría simple también será suficiente para formalizar un contrato de financiación para el pago de la instalación, excepto en el supuesto de que el plazo de financiación sea superior a 15 años, entonces será necesaria la mayoría calificada de 4/5 partes de personas propietarias que representen 4/5 partes de las cuotas de participación.

Este límite temporal que requerirá, de superarse, de una mayoría cualificada, no parece destinado a la protección económica de las personas propietarias vulnerables, sino más bien a evitar que este tipo de acuerdo de financiación pueda perjudicar a terceros adquirentes.

Recordamos que la garantía de la financiación se acabará vinculando “ob rem” a la finca y por tanto deberemos ser cuidadosos cuando se transmitan propiedades con esta circunstancia, recomendando incluir esta advertencia en los certificados sobre estado de pagos de la finca con la comunidad, en caso de transmisión de la misma.

Se introduce finalmente, una protección importante respecto de los espacios necesarios donde se va a querer instalar el sistema fotovoltaico, si se ha obtenido la mayoría necesaria, regulándose la obligatoriedad de retirar cualquier otra instalación o sistema de utilidad particular todavía que éste hubiera sido autorizado previamente y que sea necesario retirarlo por la ubicación de la nueva instalación.

Eso sí, la comunidad deberá asumir los costes de la retirada e indemnizar al propietario o propietaria por los daños que comporte esa remoción. (Prevemos problemas en estos casos, tanto de valoración de los costes de retirada como por la indemnización de los daños, y la valoración de los mismos. Estos costes tendrán que ser incluidos en el apartado de más gastos de la instalación).

El segundo supuesto que se nos puede plantear es que un grupo de personas propietarias que no representen a la mayoría de la Comunidad, plantee llevar a cabo la instalación en un elemento común del edificio; en este caso el quórum requerido será también el de mayoría simple de las personas propietarias que deben representar a la vez la mayoría simple de las cuotas de participación, que hayan participado en la votación.

Destacar que el acuerdo debe incluir, si la instalación existente lo permite, que se puedan añadir o acceder a otras personas propietarias, siempre que paguen el importe actualizado que les hubiera correspondido cuando se llevó a cabo la instalación, así como el coste de la adaptación necesaria para tener acceso.

Aquellas personas propietarias que quieran tener acceso con posterioridad a la instalación, tendrán que comunicarlo a la presidencia o a la administración.

El tercer supuesto sería el que plantea una única persona propietaria que desee instalar el sistema fotovoltaico en un elemento común de uso común del edificio, que requerirá los mismos requisitos que hemos expuesto por el segundo de los supuestos planteados.

Por tanto, los tres supuestos que hemos expuesto tendrían como base de la toma de acuerdos la mayoría simple, con las protecciones expuestas para los disidentes, respecto a la no contribución al pago si se superan los límites de las ¾ partes del presupuesto anual vigente de la comunidad por razón de los gastos comunes ordinarios descontados las subvenciones o ayudas públicas que les puedan corresponder por este concepto.

Quedará totalmente al margen de ningún acuerdo comunitario y por tanto de ningún sistema de mayoría necesaria, el supuesto en que una persona propietaria quiera realizar una instalación particular en un elemento común de uso exclusivo.

En este caso únicamente se requerirá a la persona propietaria interesada, enviar un proyecto técnico a la presidencia o administración con 30 días de antelación; y si dentro de estos 30 días la comunidad no plantea una alternativa más adecuada a los intereses generales, que a su vez sea razonable y proporcionada y no comporte a la persona interesada un incremento sustancial del coste del proyecto, el propietario o propietaria podrá llevar a término la instalación comunicada.

Finalmente, hacer mención a una última novedad legislativa que introduce este Decreto 28/2021, que hace referencia a la participación de las comunidades de propietarios en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios, así como con comunidades energéticas locales y ciudadanas. Este acuerdo también se podrá adoptar por MAYORÍA SIMPLE.

Josep Comas i Vilà i Francesc X. Quintana i Roig