El problema que ens trobem quan volem aconseguir el cobrament d’un deute contret per una Comunitat de Propietaris en règim de propietat horitzontal, deriva de la seva pròpia naturalesa. És a dir, la convivència de dos tipus de titularitats de béns i drets, la comuna i la privada.

Pel que fa als béns comuns, resulten inalienables per ser indispensables dels elements privatius de l’ús i gaudi dels quals estan afectats. Per altra banda, en relació a la titularitat privada no poden respondre dels deutes de la Comunitat quan els propietaris no hagin intervingut en el judici declaratiu previ o, com a mínim, no n’hagin tingut  coneixement.

El que resulta evident és que tant els elements privatius de benefici comú com els purament privatius, solament poden quedar afectats pels deutes de la Comunitat , però el creditor no podrà procedir directament contra un comuner sense haver reconegut el seu dret de crèdit front aquesta, ni sense haver estat requerit de pagament ni demandats personalment. D’aquesta manera, serà la sentència la que distribuirà el concret deute i fixarà les corresponents responsabilitats individuals així com la posterior execució.

Del propi contingut de l’article 553-46 del Codi Civil de Catalunya es materialitza el fet que els béns dels propietaris només responen quan la comunitat no tingui béns propis ni actuï activament per aconseguir-los dels comuners; essent així la responsabilitat dels copropietaris subsidiària respecte de la comunitat, i mancomunada respecte de la pluralitat de copropietaris. És aquí on rau la veritable importància de la reforma legislativa: els propietaris ara són responsables subsidiaris d’acord amb la quota de participació dels deutes contrets per la comunitat.

Sobre la possibilitat de l’embargament de les quotes, pràcticament tothom ho admet donat que representa part de l’actiu de la Comunitat, però amb importants matisos mentre no s’estableixi per a les quotes ordinàries una destinació singular. La retenció, embargament i derivació de l’import d’aquestes quotes ja cobrades, i que són imprescindibles pel sosteniment dels elements comuns, obligaria a una nova reclamació de quotes als propietaris per garantir la pròpia supervivència de la comunitat.

Així, la comunitat de propietaris pot tenir béns o drets embargables, entenent com a tals els diners o comptes corrents a nom de la comunitat, el fons de reserva, les quotes abonades pels copropietaris quan suposin un crèdit a favor de la mateixa (incloent la possibilitat d’embargar les “quotes futures” amb el lògic límit de la pròpia subsistència de la comunitat), segons els casos, l’embarg dels béns desafectats i, finalment, els fruits i rendes dels béns comuns (sempre que no hagin estat adjudicats pro indivís als copropietaris).

És en el supòsit de no existir tals béns o drets així com, tot i a l‘existència dels mateixos, aquests resultin insuficients per cobrir el deute contret per la comunitat de propietaris; quan l’executant pot dirigir les actuacions a través del Jutge, al President de la comunitat amb motiu de convocar una junta de propietaris a fi de repartir la quantia deguda en proporció a la quota respectiva. Finalment i subsidiàriament, el creditor podrà exigir la responsabilitat individual que correspongui, podent comportar l’embargament de béns privatius dels copropietaris.