El contracte d’arres és un acord formalitzat entre el comprador i el venedor d’una finca en virtut del qual el comprador entrega una quantitat de diners al venedor en garantia de la futura compravenda de la propietat. Aquest import es descomptarà del preu total de l’immoble en el moment de formalitzar-se la compravenda i normalment es correspon amb el 10% del valor de l’habitatge.

En virtut d’aquest acord, ambdues parts adquireixen un compromís previ a la compravenda: el comprador s’obliga a pagar el preu que resta de l’immoble i el venedor s’obliga a entregar la propietat en les condicions pactades entre les parts. Existeixen tres tipus d’arres, que tindran efectes jurídics diferents: les arres confirmatòries, les arres penitencials i les arres penals.

Les arres confirmatòries impliquen que l’import abonat pel comprador al venedor en concepte d’arres és un avançament del preu total de la compravenda. Així doncs, s’entén que la compravenda ja s’ha realitzat i les parts no podran desistir del contracte principal.

En cas que alguna de les parts incompleixi el compromís que havia assumit, la part complidora podrà triar entre exigir el compliment forçós de la obligació o la resolució del contracte, amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis en ambdós casos.

La indemnització corresponent no està limitada per la quantia entregada en concepte d’arres, si no que pot ser d’un import superior.

Les arres penitencials impliquen que, si és el comprador qui incompleix perdrà l’import que hagi avançat en concepte d’arres, i si és el venedor l’incomplidor, les haurà de retornar duplicades. No obstant, a diferència de les arres confirmatòries, les arres penitencials permeten a les parts desistir del contracte principal, essent l’import de les arres el preu per haver desistit.

Finalment, les arres penals són un terme mig entre els dos tipus d’arres anteriors: no són ni un avançament del preu de la compravenda ni atorga a les parts la facultat de desistir del contracte principal. Aquest tipus d’arres no està regulat expressament i es configura com una clàusula penal.

Així doncs, en aquest últim cas, si és el comprador és qui incompleix, perdrà l’import que hagi avançat en concepte d’arres i, si qui incompleix és el venedor, haurà de procedir a la seva devolució per duplicat.

No obstant, en cap cas el pagament de les arres eximeix a la part incomplidora d’haver de complir amb la seva obligació contractual, com si succeeix amb les arres penitencials. Per tant, la part complidora podrà triar entre exigir el compliment forçós de la obligació o la resolució del contracte, amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis, tal i com es preveu amb les arres confirmatòries.