Al capdavant del procés per la millora energètica dels nostres edificis.

Novament les Administradores i Administradors de Finques, ens convertim en un eix fonamental en la gestió, tant dels interessos i objectius dels nostres clients (propietaris i propietàries), com també per a la millora dels nostres edificis i per consegüent, pel progrés energètic i sostenibilitat global del país.

En aquest context i àrea de treball, s’emmarca l’objectiu del nostre estudi:  la instal·lació de plaques fotovoltaiques en edificis en règim de propietat horitzontal.

Resulta inqüestionable la necessitat de reduir el consum d’energia i millorar les nostres llars a través de la rehabilitació energètica.

El consum energètic que genera el parc d’habitatges, és responsable d’aproximadament el 30 % dels gasos contaminants que s’emeten a l’atmosfera (segons dades de l’Institut per a la Diversificació i Estalvi de l’energia).

Destacar que més del 80% de les qualificacions energètiques dels nostres habitatges corresponen a les menys eficients, lletres E, F o G, qualificacions que valoren l’eficiència en funció de la seva despesa energètica.

Un immoble amb qualificació A, representa un estalvi en el consum mitjà d’energia de fins el 89% respecte d’un amb qualificació G i del 78% en relació amb un habitatge amb qualificació E (dades de l’Institut Català de l’Energia).

Per aquest motiu una de les partides d’ajuts del Fons europeu Next Generation (NGEU), té per objecte la rehabilitació dels habitatges per fer-los més sostenibles.

Aquests Fons, són el paquet d’estímul econòmic més gran que hi ha hagut mai en la història de la Unió Europea i es destinaran en gran part a finançar projectes de transició ecològica i digital i creixement sostenible.

És per tant, la realitat social, econòmica i legal la que impulsarà de manera imminent la decisió de molts dels nostres edificis, a través dels seus propietaris i propietàries, de dur a terme una actuació concreta per a la millora energètica, com és la instal·lació de plaques fotovoltaiques per l’autoproducció i autoconsum elèctric.

Creiem que com Administradors i Administradores de Finques, hem de disposar de tota la informació necessària sobre aquesta temàtica, tant a nivell tècnic, econòmic, com  legal.

Queda clar que tota aquesta informació, i qualsevol altra de caràcter tècnic que necessitarem gestionar i conèixer, haurà de comptar amb l’assessorament de professionals tècnics qualificats: Arquitectes- Arquitectes Tècnics o Enginyers, que la pròpia CCPP pugui contractar o que formin part de les empreses (de solvència professional contrastada) que ens puguin gestionar i assessorar en el procés d’instal·lació de les plaques fotovoltaiques.

Però això no exclou el fet que, com a professionals que haurem d’iniciar i conduir el procés, sigui molt important que disposem de la informació bàsica que intentarem transmetre amb aquest estudi.

Davant la possibilitat que se’ns plantegi per part de la majoria o d’algun membre de la CCPP una instal·lació de plaques fotovoltaiques, haurem de fer un esquema de treball recomanable que passaria per:

En primer lloc, conèixer amb caràcter previ a la instal·lació, les característiques físiques i arquitectòniques del nostre edifici. Això vol dir aspectes tant fonamentals com:

• El tipus de coberta del nostre edifici, coberta plana o coberta-teulat inclinat. Aquest primer paràmetre tant senzill, ens permetrà determinar factors essencials, com el fet que les plaques hagin d’anar instal·lades sobre una estructura metàl·lica per tal d’aconseguir la inclinació necessària per un òptim aprofitament solar (entre 15º i 30º d’inclinació) o bé que puguin anar sobreposades a la coberta inclinada de teula i naturalment, a la vessant de la teulada amb major impacte possible del sol.
• En cas de trobar-nos amb una coberta plana i per tant haver d’instal·lar un sistema o estructura de suport de les plaques, caldrà tenir la informació tècnica necessària per concretar si les estructures han d’anar ancorades a través de perforacions de la coberta o bé poden ser superposades amb pesos de reforç evitant la perforació i els possibles problemes derivats de l’impacte a l’estanqueïtat de la coberta, així com el pes màxim admissible.
• En tot cas, el que queda clar, és que la coberta passarà a ser “ocupada” en un percentatge important de la seva superfície per uns nous elements, les plaques solars, i caldrà en el cas de ser necessària una intervenció a la mateixa (impermeabilització o altres reparacions necessàries), preveure-la o inclús executar-la abans de la instal·lació dels panells solars.  En cas contrari, més endavant, el desmuntatge de la instal·lació fotovoltaica ho complicaria en gran mesura i suposaria un increment del cost molt important.
• La superfície de coberta que té el nostre edifici. Saber de quin aprofitament podem disposar, quina capacitat productiva tindrà la nostra coberta.
• L’orientació respecte la radiació solar que té la coberta o teulada del nostre edifici. L’orientació òptima serà la Sud, i amb la mínima quantitat d’ombres possible a la zona on voldrem fer la instal·lació.

D’aquest coneixement previ del nostre edifici n’extraurem, en un primer moment i amb caràcter bàsic, la conveniència d’iniciar o no un estudi sobre la viabilitat de la instal·lació.

En segon lloc, i paral·lelament, resultarà del tot necessari tenir en compte i informar als nostres clients, propietàries i propietaris, que la instal·lació del sistema fotovoltaic, com qualsevol altre servei comunitari, haurà de ser sotmesa a un pla de manteniment. No caldrà només tenir en compte els costos propis de la instal·lació que plantegem, sino els de caràcter preparatori previ que hem analitzat en els paràgrafs precedents i també els costos fixes periòdics que requerirà la instal·lació un cop finalitzada.

El pla de manteniment recomanable es plantejaria en diferents fases temporals; de forma semestral -comprovar el grau d’embrutiment de les plaques, neteja, verificació de les fixacions o suports, comprovació de cablejat i connexions, funcionament dels diferencials o proteccions elèctriques-, de forma anual o bianual -revisió del rendiment de la instal·lació-, de forma quinquennal -si la instal·lació és superior als 25 KW requerirà d’una inspecció realitzada per un organisme autoritzat- i desenal -revisió  de l’inversor (esgotament de la seva vida útil)-.

Explicades les fases de coneixement tècnic previ i de manteniment posterior de la instal·lació, entrarem a exposar breument les característiques o elements bàsics d’una instal·lació de plaques fotovoltaiques, familiaritzant-nos en els termes i elements de la mateixa.

Una instal·lació de plaques fotovoltaiques tindrà com a elements bàsics, les plaques o panells solars (entre 1,8 i 2,4 m2 cadascuna i amb un pes d’entre 20 i 25 kg cada placa); les possibles estructures de suport, l’inversor (element que transforma la corrent contínua en corrent alterna), el cablejat i el quadre de proteccions, el comptador de generació (comptador que recull les lectures de l’energia que es genera i les comunica a la distribuïdora de cada punt de subministrament, sigui particular o comunitari).

El plantejament del sistema d’autoproducció fotovoltaic que ens caldrà fer per continuar la nostra gestió, ens obliga a conèixer diferents paràmetres essencials. Els tipus d’autoproducció poden ser: individual o col·lectiu.

Farem una breu descripció de cadascun dels models d’autoproducció i les seves característiques més essencials i finalment ens ocuparem de forma més específica d’aquell model que creiem serà el més recomanable per els edificis en règim de propietat horitzontal.

L’autoproducció individual, és aquella que té un únic punt de subministrament que es beneficia de la instal·lació fotovoltaica i tindrà per tant un ús privat. Serà propietari, titular i responsable de la instal·lació la persona propietària que demana l’autorització per la instal·lació del sistema o una empresa externa que executi, per encàrrec d’aquesta, la instal·lació.

L’autoproducció col·lectiva, és aquella que té com a beneficiaris de la instal·lació més d’un punt de subministrament. Dins d’aquesta autoproducció col·lectiva podem trobar dues fórmules:

• la col·lectiva d’ús privat: la sol·liciten i instal·len un grup de persones propietàries que NO conformaran la majoria de la comunitat, essent en aquest cas la propietat, titularitat i responsabilitat compartida i solidària, del grup de persones propietàries no majoritari que han realitzat i sol·licitat la instal·lació.
• la col·lectiva d’ús comunitari: sol·licitada i instal·lada per la majoria o la totalitat de la comunitat de persones propietàries; essent en aquest cas la propietat, titularitat i responsabilitat de caràcter comunitari.

Els sistemes d’autoproducció col·lectiva, tant d’ús privat com d’ús comunitari poden ser a la vegada de diferents tipologies en funció de dos conceptes fonamentals que haurem d’incorporar al nostre coneixement/vocabulari “d’autoproducció fotovoltaica”: els excedents i el sistema de compensació.

Doncs bé, els excedents són aquella energia no utilitzada de forma instantània en el moment de ser generada; normalment aquest excedent transitarà cap a la xarxa; excepte en el cas en que un dispositiu especial eviti aquesta circulació.

La compensació és el sistema ideat per tal de que aquella energia que ha anat a la xarxa -excedent- es pugui descomptar de la factura elèctrica de cada punt de subministrament associat a la instal·lació fotovoltaica, creant-se d’aquesta forma un mecanisme de gestió d’aquesta energia excedentària anomenat compensació simplificada.

Per tant, incorporats al nostre coneixement aquests dos conceptes, ens resultarà fàcil estructurar i entendre les tipologies d’aquests dos sistemes d’autoproducció col·lectiva, que seran: sense excedents,  amb excedents i compensació simplificada (-100 KW), i finalment, amb excedents i sense compensació, en aquest cas es produiria una venda de l’energia excedentària (activitat econòmica).

Tal com havíem anunciat a l’inici d’aquesta part del treball, com Administradores i Administradors de Finques, creiem que el sistema que s’acabarà implementant en la major part dels casos serà el de Autoproducció col·lectiva d’ús comunitari amb excedents i compensació simplificada.

Entrem doncs a analitzar de forma més concreta aquest sistema, en el supòsit en que la Comunitat proposi i aprovi per la majoria legalment requerida la instal·lació d’un sistema de plaques fotovoltaiques en un element comú.

El primer dels requisits documentals que haurà de preparar la Comunitat serà la formalització d’un document anomenat ACORD DE REPARTIMENT de l’energia, on s’hi establirà el percentatge d’energia generada per el sistema de plaques que correspondrà a cada punt de subministrament i el repartiment dels excedents que es produeixin (comptadors de cada propietari o comptador comunitari). La formulació matemàtica d’aquest document consistirà en assignar un valor entre 0 i 1 a cada punt de subministrament, coeficient de repartiment (ß).

Per tant, el sistema establirà els següents paràmetres de treball:  es distribuiran trams horaris d’una hora i s’assignarà a cada tram horari l’energia que ha generat el sistema d’autoproducció a cada punt de subministrament associat (energia horària neta generada individualitzada); d’aquesta energia autoproduïda es calcularà en el mateix tram horari l’energia que cada punt de subministrament ha autoconsumit (energia horària autoconsumida individualitzada); i arribats a aquest punt, si l’energia autoconsumida és inferior a l’autogenerada hi haurà un excedent que la comercialitzadora ens compensarà en la nostra factura (energia horària excedentària individualitzada) i en canvi si l’energia autoconsumida és superior a l’autogenerada haurem de “demanar” energia de la xarxa i per tant pagarem el preu segons el contracte que tinguem amb la nostra comercialitzadora.

Com podem comprovar amb aquest sistema d’autoproducció, aconseguirem dos beneficis: d’una part, l’energia que autoproduïm i  autoconsumim i per l’altre, l’energia que autoproduïm i que se’ns compensa per no haver-la consumit, en cada tram horari.

Esmentar també que aquest sistema serà econòmicament “solvent” si es dimensiona correctament la instal·lació de manera que els excedents no superin un valor entre el 10% i el 15%, aconseguint d’aquesta manera que l’energia generada  sigui pràcticament autoconsumida en la seva totalitat. Si es superessin aquests percentatges, s’allargarien els terminis d’amortització de la instal·lació, donat que el preu al qual es compensen els excedents sempre és molt inferior al del KW consumit.

En el punt on es trobem del nostre anàlisi, hem pogut posar “damunt la taula” els coneixements sobre: la fase d’anàlisi prèvia de l’edifici, la fase posterior de manteniment, els elements de la instal·lació pròpiament dits i els sistemes de treball derivats de l’autoproducció d’energia en funció del número de propietaris i del sistema d’autoconsum escollit com a forma de gestió de l’autoproducció.

Arribats a aquest punt, creiem, haurem de disposar d’una taula gràfica de treball que ens permeti valorar els costos i beneficis que tindrà la instal·lació fotovoltaica que la Comunitat planteja instal·lar.

Dins de la partida de costos inclourem: la instal·lació de tot el sistema de plaques, la preparació o treball previ de la zona on s’instal·laran els panells solars, els possibles honoraris de tècnics o professionals contractats per la CCPP i els permisos administratius.

A la partida de beneficis, inclourem: l’estalvi energètic, els beneficis fiscals, bonificació de tributs locals (IBI) o d’impostos estatals o autonòmics (IRPF).

Finalment, tenir en compte un paràmetre paral·lel que caldrà descomptar de la inversió prevista;  que seran les subvencions (Reial Decret 477/2021).

Creiem que si acomplim amb tots aquests objectius d’estudi i anàlisi exposats, estem preparats per preveure l’acord i convocar la corresponent Junta General per sotmetre a aprovació dels propietaris i propietàries la instal·lació que es pugui plantejar.

La recent i important reforma legislativa de modificació del Codi Civil de Catalunya -DECRET LLEI 28/2021 de 21 de Desembre del 2021- pel que fa als aspectes relatius a l’execució d’obres per a la millora de l’eficiència energètica o hídrica i la instal·lació de sistemes d’energies renovables en els edificis subjectes al règim de propietat horitzontal, que abasta cinc articles; l’art 553-25, l’art. 553-26, l’art 553-30, l’art. 553.43 i l’art. 553-44 del Codi civil Català.

L’objectiu principal d’aquesta iniciativa legislativa és la de facilitar la instal·lació de plaques solars fotovoltaiques per a autoconsum, és a dir, per autoproducció d’electricitat a les cobertes dels edificis plurifamiliars que representen el 74% dels habitatges de Catalunya.

El legislador català podia optar per regular el sistema de majoria necessària atenent als actuals quòrums previstos pels diferents tipus d’acords: unanimitat, 4/5 parts i majoria simple.

Queda clara la opció per la MAJORIA SIMPLE com a sistema facilitador de les instal·lacions de millora de l’eficiència energètica i com a reflex legal del marc social en el que s’impulsa la reforma legislativa.

S’ha volgut defugir doncs, del sistema de la majoria qualificada que podria conduir a l’immobilisme i tampoc s’ha volgut “baixar” de la majoria simple doncs possiblement s’haurien produït situacions de conflictivitat i de morositat .

També caldrà observar que el legislador-codificador treballa un sistema de “contrapesos” al sistema de majoria simple, per tal de donar protecció als dissidents, en funció de la repercussió econòmica que pugui suposar l’adopció de l’acord (protecció del vulnerable).

Destacar i  tenir clar que quan parlem de dissidents, ens referim a aquells propietaris que han dissentit, per tant votat en contra expressament en el moment de la votació de l’acord. No es refereix als absents que no s’hagin oposat a l’acord. Resultarà important la notificació de l’acord per part de l’Administrador o Administradora.

Passem a desgranar de forma concreta els tipus d’acords que es poden plantejar en una comunitat de propietaris i propietàries, en funció de l’ús de la instal·lació i de la qualificació de l’espai on es vulgui ubicar la mateixa.

El primer dels supòsits seria el d’instal·lació d’un sistema d’us comú en un element comú de l’edifici, encara que l’acord d’instal·lació comporti la modificació del títol constitutiu i dels Estatuts o que afecti l’estructura o configuració exterior de l’edifici; en aquest supòsit el quòrum requerit serà el de majoria simple de les persones propietàries que han de representar a la vegada la majoria simple de les quotes de participació, de totes les persones propietàries que hagin participat a la votació.

En cas que s’obtingui la majoria simple requerida, les despeses de la instal·lació aniran a càrrec de totes les persones propietàries, excepte si el valor de la despesa, descomptant les subvencions o ajudes públiques, supera les ¾ parts del pressupost anual vigent de la comunitat. En aquest cas els dissidents no estarien obligats a pagar la despesa.

Remarcar, que al computar el valor de la despesa en la regulació del nou apartat 4 de l’art. 553-30, no s’exclouen o descompten els costos de finançament extern que hagi pogut contractar la comunitat, com SI queda explicitat en l’art. 553-30.2 que regula les despeses originades per les noves instal·lacions o serveis comuns que no siguin exigibles per llei.

Apareix també una altre diferència, entre aquests dos apartats, de la que haurem de valorar la possible transcendència entre la regulació de les despeses previstes a l’art. 553-30.2 i la nova regulació de les despeses per millorar l’eficiència energètica introduïdes al nou apartat 4 de l’article.

• L’apartat 2 : “pressupost anual vigent de la Comunitat.”
• L’apartat 4: “pressupost anual vigent de la Comunitat per raó de les   despeses comunes ordinàries”

Aquesta majoria simple també serà suficient per formalitzar un contracte de finançament per el pagament de la instal·lació, excepte en el supòsit que el termini de finançament sigui superior a 15 anys, llavors serà necessària la majoria qualificada de 4/5 parts de persones propietàries  que representin 4/5 parts de les quotes de participació.

Aquest límit temporal que requerirà, en cas de superar-se, d’una majoria qualificada, no sembla destinat a la protecció econòmica de les persones propietàries vulnerables, sino més aviat a evitar que aquest tipus d’acord de finançament pugui perjudicar a tercers adquirents.

Recordem que la garantia del finançament s’acabarà vinculant “ob rem” a la finca i per tant haurem de ser curosos quan es transmetin propietats amb aquesta circumstància, recomanant incloure aquest advertiment en els certificats sobre estat de pagaments de la finca amb la comunitat, en cas de transmissió de la mateixa.

S’introdueix finalment, una protecció important respecte dels espais necessaris on es voldrà instal·lar el sistema fotovoltaic, si s’ha obtingut la majoria necessària, regulant-se la obligatorietat de retirar qualsevol altre instal·lació o sistema d’utilitat particular encara que aquest hagués estat autoritzat prèviament i que sigui necessari retirar-lo per la ubicació de la nova instal·lació.

Això si, la comunitat haurà d’assumir els costos de la retirada i indemnitzar al propietari o propietària per els danys que comporti aquesta remoció. (Preveiem problemes en aquests casos, tant de valoració dels costos de retirada com per la indemnització dels dany, i la valoració dels mateixos. Aquests costos hauran de ser inclosos a l’apartat de més despeses de la instal·lació).

El segon supòsit que se’ns pot plantejar és que un grup de persones propietàries que no representin la majoria de la Comunitat, plantegi dur a terme la instal·lació en un element comú de l’edifici; en aquest cas el quòrum requerit serà també el de majoria simple de les persones propietàries que han de representar a la vegada la majoria simple de les quotes de participació, que hagin participat a la votació.

Destacar que l’acord ha d’incloure, si la instal·lació existent ho permet, que s’hi puguin afegir o accedir altres persones propietàries, sempre que paguin l’import actualitzat que els hagués correspost quan es va dur a terme la instal·lació, així com també el cost de l’adaptació necessària per tenir-hi accés.

Aquelles persones propietàries que hi vulguin tenir accés amb posterioritat a la instal·lació, hauran de comunicar-ho a la presidència o a l’administració.

El tercer supòsit seria el que planteja una única persona propietària que vulgui instal·lar el sistema fotovoltaic en un element comú d’ús comú de l’edifici, que requerirà els mateixos requisits que hem exposat per el segon dels supòsits plantejats.

Per tant, els tres supòsits que hem exposat tindrien com a base de la presa d’acords la majoria simple, amb les proteccions exposades per als dissidents, respecte la no contribució al pagament si es superen el límits de les ¾ parts del pressupost anual vigent de la comunitat per raó de les despeses comunes ordinàries descomptades les subvencions o els ajuts públics que els puguin correspondre per aquest concepte.

Quedarà totalment al marge de cap acord comunitari i per tant de cap sistema de majoria necessària, el supòsit en que una persona propietària vulgui realitzar una instal·lació particular en un element comú d’ús exclusiu.

En aquest cas únicament es requerirà a la persona propietària interessada, enviar un projecte tècnic a la presidència o l’administració amb 30 dies d’antelació; i si dintre d’aquests 30 dies la comunitat  no planteja una alternativa més adequada als interessos generals, que a la vegada sigui raonable i proporcionada i no comporti a la persona interessada un increment substancial del cost del projecte, el propietari o propietària podrà dur a terme la instal·lació comunicada.

Finalment fer menció a una darrera novetat legislativa que introdueix aquest Decret 28/2021, que fa referència a la participació de les comunitats de propietaris  en la generació d’energies renovables compartides amb altres comunitats de propietaris, així com amb comunitats energètiques locals i ciutadanes. Aquest acord també es podrà adoptar per MAJORIA SIMPLE.