Juntes de propietaris i la Covid 19

Aquests dies només cal sortir al carrer per veure que en les zones d’oci, hi ha importants concentracions de persones que a més de no respectar la distància social, no porten mascaretes, s’abracen i interactuen com si res hagués passat. El temps del confinament ha passat i no volem recordar-lo, i res millor que tornar a la “dolce vita”.

Aquesta complaença amb la Covid-19 també ha arribat a les comunitats de propietaris, que amb el bon temps, volen reunir-se per a celebrar la Junta anual ordinària de la comunitat. S’ha acabat l’estat d’alarma i hem entrat a la malentesa nova normalitat. Pensem que ja podem fer el que fèiem abans. Els diferents governs autonòmics, amb les competències recuperades, ens han donat màniga ampla, confiant que som ciutadans responsables i complirem amb les mesures preventives i evitarem trobades i actes socials. Les Juntes de propietaris, no s’escapen d’aquesta inèrcia cap a la nova normalitat. Volem fer la junta de propietaris perquè ens sentim immunes, i tenim el convenciment que a nosaltres no ens tocarà, sense saber que cada cop que ens posem en situacions de risc, estem jugant a la ruleta russa que ens toqui la Covid-19.

El Govern de la Generalitat, va aprovar la setmana passada el Decret 26/2020, de 23 de juny, de mesures extraordinàries en matèria sanitària i administrativa, que suspèn l’obligació de convocar Juntes de propietaris fins al 30 d’abril de 2021, establint que el darrer pressupost anual aprovat s’entén prorrogat fins a la celebració de la junta ordinària, en la qual també s’ha de procedir a l’aprovació dels comptes anteriors i a la renovació dels càrrecs, d’acord amb allò que estableix l’article 553-15 del Codi civil de Catalunya. Així doncs, a Catalunya, el fet de no convocar la Junta de propietaris, no ha d’incidir d’una forma especialment negativa sobre l’organització, l’activitat i el compliment de les obligacions legals de la comunitat perquè per llei s’han prorrogat els pressupostos i els càrrecs.

Aquest Decret Llei, de forma excepcional, permet que aquelles comunitats que, atenent les seves circumstàncies i les mesures de seguretat en cada moment aplicables, pugui el President, o si ho demana almenys un vint per cent dels propietaris amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes convocar i celebrar la junta de propietaris dins d’aquest termini.

De ser necessària convocar la Junta ordinària, o extraordinària, es pot celebrar perfectament per videoconferència, encara que no consti aquesta possibilitat en els estatuts de la comunitat. Al segle XXI, ja no ha de ser excusa la manca de mitjans per poder-se connectar, ja que des de qualsevol telèfon mòbil (smartphone) qualsevol propietari es pot connectar. Aquesta possibilitat ja existeix des del 27 de març d’enguany, recollida en el Decret Llei 10/2020, aprovat pocs dies després d’entrar en l’estat d’alarma. L’experiència adquirida per molts administradors és positiva, hi ha més participació, i en molts casos solen ser més àgils i productives que quan es fan presencialment.

Per altra banda, també es continua amb la possibilitat de prendre “acords sense reunió” mitjançant l’emissió del vot per correu postal, comunicació telemàtica (correu electrònic) o qualsevol altre mitjà, sempre que el propietari hagi rebut tota la informació amb relació als punts a tractar, quedi constància de la recepció del vot, i es garanteixi l’autenticitat d’aquest.

L’impacte de la pandèmia, la durada de l’estat d’alarma i la vigència d’aquestes mesures aconsellen mantenir temporalment diverses mesures de caràcter extraordinari, i una d’aquestes és evitar fer reunions presencials en les comunitats de propietaris, i si cal fer-les, per responsabilitat s’ha d’optar prioritàriament per convocar les reunions per videoconferència o mitjançant l’adopció d’acords sense reunió, que garantiran el bon funcionament organitzatiu de la comunitat, i es contribuirà a evitar possibles rebrots, que provocaria el confinament d’aquells propietaris que varen participar en la reunió comunitària.

Certament, l’evolució de la pandèmia mostra signes positius, però no hem d’oblidar l’evidència clínica que pronostica possibles rebrots, la intensitat dels quals pot tornar a constituir una amenaça per als nostres serveis sanitaris, el que aconsella la no realització de Juntes de propietaris.

Les piscines desmuntables

Amb l’arribada del bon temps i de l’estiu, són molts els propietaris, llogaters que es plantegen comprar i instal·lar una piscina desmuntable a casa, ja sigui en el terrat, balcó, etc.

Des del Col·legi d’Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Girona, es recorda que aquestes piscines NO es poden instal·lar en terrats o balcons, sense tenir prèviament la confirmació que l’estructura de la casa o comunitat pot suportar aquest sobre pes.

Durant els períodes estivals,  s’incrementa la venda de piscines desmuntables o inflables per instal·lar a casa perquè la mainada pugui disposar d’alternatives de lleure. És per aquest motiu que us recordem que abans d’instal·lar una piscina desmuntable cal assegurar-se que l’estructura de l’edifici ho pugui suportar, tant si es vol instal·lar en balcons o terrasses, com en terrats o patis de planta baixa situats sobre els soterranis.

Què ens cal saber per instal·lar una piscina desmuntable?

Ens caldrà tenir la informació de l’estat de l’estructura on es vol instal·lar la piscina i el pes màxim que aquesta pot aguantar. Amb aquestes dades podrem saber l’alçada màxima d’aigua que pot tenir aquesta piscina.

Són molts els riscs de col·locar un excés de pes en una terrassa, i les piscines desmuntables són una manera senzilla de sobrepassar la capacitat d’aguantar d’un sostre.

Qui ens pot facilitar aquesta informació?

A través de l’administrador de la finca o  a través d’un professional tècnic — Aparelladors i Arquitectes Tècnics, també Arquitectes— són tots, professionals formats específicament en la construcció, reforma i manteniment d’edificació. És per aquest motiu que us recomanem que us dirigiu a qualsevol tècnic amb aquesta formació.

Quin tipus d’informació podem demanar?

En el cas d’habitatges unifamiliars us recomanem contactar amb un Tècnic de Capçalera, doncs amb una consulta que no requereix de l’elaboració de cap informe específic, podreu obtenir l’assessorament tècnic necessari per saber les possibilitats i condicions per a la instal·lació d’una piscina desmuntable.

En el cas d’edificis plurifamiliars o comunitats de veïns, us recomanem encarregar un Informe Tècnic sobre la dimensió màxima admissible d’aquestes piscines desmuntables, d’aquesta manera podreu conèixer les possibilitats i limitacions i evitar problemes i riscs innecessàris o evitables.

A títol indicatiu, les estructures d’habitatges estan calculades per aguantar un sobrepès de 200 Kg per metre quadrat i en molts casos els terrats d’ús privat només 100 Kg per metre quadrat.

Tot això, tenint en compte, l’època en què es va construir l’edificació i l’estat actual en que es troba l’estructura. Així, en la majoria de casos, i sense comptar el pes de les criatures banyant-se, amb 10 o 20 cm d’aigua,  ja estarem per sobre de la resistència estructural de la terrassa o terrat.

El problema no és només el risc d’enfonsament del terrat, sinó que la col·locació de la piscina acabi provocant fissures, esquerdes, o d’altres patologies.

Per tant i per concloure, desaconsellem totalment i sense cap estudi previ col·locar o instal·lar,  piscines de més 20 centímetres d’aigua a les terrasses tant d’edificis antics, com d’edificis nous.

Ajudes en el pagament dels lloguers en règim de vivenda habitual

El passat dia 2 de maig de 2020, va entrar en vigor l’ordre TMA/378/2020, de 30 d’abril aprovada pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, per regular i definir els criteris, condicions i requisits de les persones arrendatàries en règim de vivenda habitual que poden accedir al paquet d’ajudes transitòries de fiançament regulades a l’article 9 del Reial Decret Llei 11/2020, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front al Covid-19, mitjançant l’atorgament d’un conveni amb l’Institut de Crèdit Oficial (ICO).

Requisits per la concessió del préstec

Per un costat, s’atorgaran, per concessió directa i per una sola vegada, als arrendataris d’habitatges habituals, residents a Espanya, amb un contracte d’arrendament en vigor i que es trobin afectats tant ells com alguns dels membres de la unitat familiar, per una circumstància que impliqui una reducció substancial dels seus ingressos com a conseqüència de l’actual crisi sanitària. (ERTO, cessament d’activitat, reducció de jornada per motiu de cures..)

Per l’altre, quan el conjunt dels ingressos familiars, en el mes anterior a la sol·licitud de l’ajut, no arribin al límit de cinc vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (IPREM), establert en 2.689,20 euros (537,84€ x 5).

I per últim, que la renda del lloguer més les despeses i subministraments bàsics (inclou servei d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i contribucions a la comunitat de propietaris) en el seu conjunt, sigui superior o igual al 35% dels ingressos nets que percebin el conjunt dels membres de la unitat familiar.

Condicions del préstec

El préstec es concedirà per un import de fins al 100% de l’import de sis mensualitats, en virtut del contracte d’arrendament vigent de vivenda habitual, amb un màxim de 5.400 euros, a raó d’un màxim de 900 euros per mensualitat. Aquests préstecs no reportaran cap tipus de despesa ni interès per als sol·licitants i l’entitat no podrà exigir a l’interessat la contractació de cap producte o servei addicional.

Les sis mensualitats podran ser finançades a comptar des de la del mes d’abril de 2020 i no podran ser posteriors a 6 mesos a comptar de la signatura del préstec entre l’entitat bancària i la persona arrendatària ni posteriors a la fi de vigència del contracte d’arrendament o les seves pròrrogues.

El termini d’amortització inicial podrà ser de fins a 6 anys, podent pactar-se un període de carència de sis mesos. L’entitat de crèdit abonarà l’import del préstec, corresponent a les sis mensualitats, directament a la persona o entitat arrendadora de l’habitatge, prèvia comunicació al titular del préstec.

La part arrendatària podrà realitzar la cancel·lació total o amortització anticipada facultativa del finançament, sense que això li generi despeses i/o comissions. En tot cas, la cancel·lació o amortització anticipada, total o parcial, es produirà de manera immediata en el supòsit en què es satisfaci, respectivament, la totalitat o part de l’import del préstec, el pagament, per la part arrendatària o bé, per les Administracions públiques competents en matèria d’habitatge o protecció social.

Terminis per la presentació de les sol·licituds i formalitzacions dels préstecs

La part arrendatària haurà de presentar la sol·licitud davant l’entitat de crèdit, abans de el 30 de setembre de 2020 i haurà de ser formalitzada abans de l’31 d’octubre de 2020, podent-se prorrogar de forma extraordinària fins el 30 de novembre i 31 de desembre si s’escau.

Reial Decret Llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front a la COVID-19

El Reial Decret Llei 11/2020, ha entrat en vigor el dia 2 d’abril de 2020 amb la finalitat de regular, entre moltes altres mesures de caràcter social i econòmic, noves mesures per donar suport a aquelles famílies i col·lectius més vulnerables, que davant de la pandèmia i la paralització de l’activitat econòmica, han vist afectats els seus ingressos i en conseqüència, la seva capacitat econòmica per fer front a les despeses derivades de les seves llars.

Als efectes dels arrendaments urbans, la norma serà d’aplicació a dos col·lectius diferenciats, els de caire subjectiu i objectiu. Els primer grup afectarà a aquelles persones, arrendatàries, en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüència del coronavirus, mentre que el segon grup, afectarà a tots aquells contractes de lloguer subscrits a l’empara de la Llei d’arrendaments Urbans.

Suspensió del procediment de desnonament i dels llançaments per a llars vulnerables sense alternativa habitacional.

Un cop s’aixequi l’estat d’alarma, en les tramitacions de procediments de desnonament derivats de contracte d’arrendament, i sempre que la part arrendatària acrediti davant el Jutjat trobar-se en una situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüència dels efectes d’expansió de la COVID- 19 que l’impossibiliti trobar una alternativa habitacional per a ell i per a les persones amb les que convisqui, s’iniciarà una suspensió extraordinària de l’acte de llançament pel temps estrictament necessari atès l’informe dels serveis socials. Si aquest no estigués assenyalat, se suspendrà el termini o la celebració de la vista, per un període màxim de sis mesos des del 2 d’abril.

Pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer de vivenda habitual.

Davant dels contractes en els que dins del període comprès des de l’entrada en vigor del Reial Decret 11/2020 (2 d’abril 2020), fins el dia que hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma per la gestió de la situació de la Crisis Sanitaria ocasionada pel COVID-19, es podran, prèvia sol·licitud de la part arrendatària i posterior aprovació de la part arrendadora, prorrogar de forma extraordinària per un període màxim de 6 mesos. Durant aquesta vigència, es mantindran i s’aplicaran els termes i condicions establerts en el contracte.  Aquest supòsit és aplicable a tots els contractes d’arrendaments d’habitatge habitual, estigui la part arrendatària en una situació de vulnerabilitat o no.

Aplicació automàtica de la moratòria del deute d’arrendament en cas de grans tenedors i empreses (fons d’inversió, entitats bancàries) o entitats públiques d’habitatge.

Quan la persona arrendadora sigui una empresa o entitat pública de vivenda o un gran tenedor i la part arrendatària es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, aquesta i en el termini d’1 mes des de l’entrada en vigor del present decret, podrà sol·licitar, l’aplaçament temporal i extraordinari del pagament de la renda, sempre que aquest aplaçament, condonació total o parcial no s’hagués assolit amb un acord previ i voluntari  a l’entrada en vigor d’aquest decret.

En el cas que l’acord previ no s’hagués produït, i la part arrendatària ho sol·liciti, aportant la documentació relacionada en el Reial Decret, la part arrendadora haurà de comunicar expressament a la part arrendatària, en el termini màxim de 7 dies laborables, la seva decisió, escollint entre les següents alternatives:

1.- Una reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma decretat pel Govern i les mensualitats següents si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada a causa de la COVID-19, amb un màxim en tot cas de quatre mesos.

2.- Una moratòria en el pagament de la renda que s’aplicarà de forma automàtica mentre duri el període l’estat d’alarma i mensualitats següents, si encara dura la situació de vulnerabilitat i amb un màxim de 4 mesos. La part arrendatària, un cop superada aquesta situació procedirà a abonar la quota o quotes no pagades, al llarg d’un període no superior a tres anys, i sempre dins del termini que manqui per la finalització del contracte o qualsevol de les seves pròrrogues. La part arrendadora no podrà imposar cap tipus de penalització i les quantitats ajornades no meritaran cap tipus d’interès.

La part arrendatària, tindrà a la seva disposició segons el programa d’ajudes transitòries de finançament, una línia d’avals promoguda per l’institut de Crèdit Oficial (ICO) sense interessos ni despeses que podran cobrir un període màxim de sis mensualitats de renda, i amb un període de retorn de 6 anys (ampliable fins a 10 anys). Així mateix tindrà accés a un programa per mitigar els efectes del COVID 19, consistent en ajudes de fins a  900 euros al mes i de fins al 100% de la renda o, si escau, de fins al 100% del principal i interessos el préstec que s’hagi subscrit amb el qual s’hagi satisfet el pagament de la renda de l’habitatge habitual.

Modificació de condicions del contracte per arrendadors no considerats grans tenedors, fons d’inversió i ajudes als arrendataris en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda.

En aquelles situacions on la part arrendadora no és un fons d’inversió o gran tenedor, la part arrendatària (en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda) podrà sol·licitar-li fins el  proper 2 de maig, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que aquest ajornament o la condonació total o parcial de la mateixa no s’hagués acordat prèviament entre ambdues parts amb caràcter voluntari.

Feta aquesta sol·licitud, la part arrendadora haurà comunicar-li, en el termini màxim de 7 dies laborables, les condicions d’ajornament o de fraccionament ajornat del deute que accepta o, si no, les possibles alternatives que planteja en relació amb les mateixes. Si la persona arrendadora no accepta cap acord sobre l’ajornament i, en qualsevol cas, quan la part arrendatària es trobi en la situació de vulnerabilitat sobrevinguda, aquesta podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries de finançament anteriorment esmentades.

Amb caràcter general, les mesures que preveu el present Reial decret-llei mantenen la vigència fins a un mes després de la fi de la vigència de la declaració de d’alarma. No obstant l’anterior, aquelles mesures que preveu aquest Reial decret-llei que tenen un termini determinat de durada, s’han de subjectar a aquest.

Definició de conceptes clau:

Gran tenedor i fons d’inversió , entitats bancàries o entitats públiques d’habitatge

Persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2.

Persones en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda

Que passin a estar en situació d’atur, expedient de regulació temporal, o hagin vist reduïda la seva jornada per motiu derivats del COVID-19. En cas de ser empresari, caiguda de les seves vendes, o altres circumstàncies similars que suposin una pèrdua substancial d’ingressos.

Que el lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual a el 35% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar segons els límits i /o expecions establerts en el mateix decret.

Despeses i subministraments bàsics

Estan compresos dins d’aquest grup, el cost dels subministraments d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, dels serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris, tots ells de l’habitatge habitual que correspongui satisfer a la part arrendatària.

El Govern Espanyol ajorna la data final per completar el Segon Dividend Digital

El Govern Espanyol ha comunicat a la Comissió Europea la necessitat d’ajornar les següents fases del segon dividend digital a causa de la situació d’excepcionalitat que es viu a conseqüència del COVID-19.

El Segon Dividend Digital és el procés pel que es canvien les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb la finalitat de deixar-la lliure per a ser utilitzada per a desplegar les futures xarxes 5G i estava previst que finalitzés el pròxim 30 de juny.

La subhasta de 700MHz s’ajorna també amb la finalitat de facilitar l’esforç addicional que estan realitzant les operadores de telecomunicacions, enfocades a mantenir la connectivitat de les empreses i les persones en aquest moment d’emergència sanitària

30 de març de 2020.- El Ministeri d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital ha comunicat a la Comissió Europea que, a causa de la situació excepcional derivada de la pandèmia del COVID-19, ha decidit ajornar la data per a l’alliberament de la banda de 700 MHz, procés conegut com a Segon Dividend Digital.

Aquest procés consisteix en canviar les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb la finalitat d’utilitzar-les per a desplegar les futures xarxes 5G, es realitza segons mandat de la Unió Europea (Decisió 2017/899 del Parlament Europeu i del Consell), i tenia com a data límit per a la seva execució el 30 de juny de 2020. No obstant això, la pròpia Decisió ja preveia la possibilitat que es pogués ajornar la data límit per certs motius com la força major, com és el cas actual.

En la comunicació a la Comissió Europea s’explica que la nova data es determinarà en funció de quan finalitzin les mesures de contenció adoptades per a fer front al COVID-19. En tot cas, s’assenyala que serà el termini mínim imprescindible per a completar el procés.

A conseqüència d’aquest ajornament, els operadors de telecomunicacions no podran tenir a la seva disposició en la data prevista la banda de freqüències de 700 MHz per al desplegament de serveis 5G. Els operadors estan realitzant un esforç addicional per a afrontar la crisi ocasionada pel COVID-19 i mantenir a les persones i les empreses connectades, per la qual cosa també s’ha decidit ajornar la licitació de la banda de 700 MHz. L’ajornament de les licitacions de bandes de freqüències per a serveis 5G és una decisió adoptada en els últims dies per altres països de la Unió Europea, com França, Àustria i Portugal.

Des que es va declarar l’estat d’alarma, el Ministeri d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital ha donat instruccions de mantenir, sempre que se salvaguardi la salut dels treballadors, l’execució de les actuacions del procés.

També s’ha decidit mantenir les emissions en ‘’simulcast’’ (emissió simultània a través de les freqüències nova i antiga), suspendre les actuacions de canvis directes de canal radioelèctric i mantenir en les instal·lacions col·lectives de recepció de TV l’equipament dels canals radioelèctrics que s’abandonen, tot això amb la finalitat de garantir, en aquest moment d’emergència sanitària, la recepció del servei de televisió digital terrestre als ciutadans.

La decisió de l’ajornament, que no és una suspensió, es pren després de constatar que les mesures de restricció de la mobilitat inevitablement estan ocasionant retards en la planificació original que impedeixen finalitzar el procés abans del 30 de juny.

Moratòria en el pagament de les hipoteques en habitatges habituals

Donada l’excepcionalitat del moment, provocada per la pandèmia del  COVID- 19, el Govern Espanyol, s’ha vist obligat a adoptar mesures per pal·liar els efectes econòmics.  Fent ús de les seves competències ha fet efectiu el Real Decret Llei 8/2020, de mesures urgents extraordinàries, decretant la moratòria en el pagament de les quotes de les hipoteques vinculades a la compra de l’habitatge principal / habitual a les famílies que pateixin una reducció en els seus ingressos per fets derivats a aquesta causa.

A aquest efecte, la moratòria en el pagament  de la quota mensual de la hipoteca no significa la condonació dels rebuts durant el període d’excepcionalitat, sinó l’aplaçament del seu pagament.

Una vegada finalitzat l’estat d’alarma o cadascuna de les seves pròrrogues, les quantitats aplaçades es pagaran de forma prorratejada entre les quotes que restin fins al venciment de la hipoteca.

Aquesta mesura és aplicable davant de tots aquells crèdits hipotecaris o préstecs on el deutor es troba en alguna de les següents situacions de debilitat i vulnerabilitat econòmica:

  • Pèrdua del lloc de treball o, en cas de ser empresari, una pèrdua substancial dels ingressos o que hagi de suportar una caiguda de les vendes de més del 40%.
  • Que els ingressos totals de tots els membres de la unitat familiar no superin, en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria, el límit de tres vegades l’IPREM, ampliable en aquells supòsits de persones majors de 65 anys o amb una discapacitat superior al 33%, entre d’altres excepcions.
  • Que la suma de la quota hipotecària, més les despeses i subministraments bàsics de l’habitatge (quota de la comunitat, llum, aigua, gas, telèfon,) siguin superiors al 35% dels ingressos nets familiars.
  • Que, a conseqüència de l’emergència sanitària, la unitat familiar hagi patit una alteració significativa del seu esforç mensual en el pagament de la quota hipotecària.

En darrer lloc, el termini per la seva presentació i sol·licitud  es va obrir el 18 de març i finalitza el 3 de maig de 2020, amb la possibilitat de ser prorrogat si així ho consideren les autoritats governamentals. Aquest tràmit s’ha de realitzar a l’entitat financera amb la que es va signar el préstec o crèdit hipotecari.

Algunes d’aquestes, disposen ja de formularis a les seves pàgines web per presentar i aportar la documentació requerida per l’aprovació de la moratòria, disposant d’un màxim de 15 dies per implementar-la. 

Els contractes d’arrendament de local de negoci davant de l’estat d’alarma decretat pel COVID-19

Des de que el passat 17 de març el Govern d’Espanya va decretar l’estat d’alarma com a conseqüència de la propagació del COVID-19, molts són els dubtes que han sorgit a tots els ciutadans especialment en relació a les obligacions de caràcter econòmic a les que venen obligats a complir per diversos contractes.

De les majors preocupacions que han aparegut, són les corresponents als contractes d’arrendament de local de negoci, especialment per aquells negocis que han vingut obligats a tancar la seva activitat (restaurants, cafeteries, etc.). Es plantegen dubtes com els de si segueix vigent l’obligació de pagament de la renda.

En aquest sentit, l’arrendatari d’un local de negoci destinat a un comerç que té prohibida per decret la seva obertura, té com a obligació essencial davant de l’arrendador el pagament de la renda pactada. Es tracta doncs, d’una obligació dinerària que no resulta impossible de complir. En aquests contractes succeeix que l’arrendador si que compleix plenament amb la seva obligació (respecta la possessió, ús i gaudi de l’arrendatari del local), motiu pel qual no seria raonable traslladar a l’arrendador les conseqüències de la impossibilitat de l’obertura o imposar-li una suspensió del contracte.

Les autoritats han prohibit l’obertura dels locals al públic, però no pas la possessió i ocupació del local per part dels arrendataris. Per tant, ens trobaríem davant la clàusula rebus sic stantibus: clàusula que fa referència a un principi del Dret en virtut del qual s’entén que qualsevol alteració substancial de les estipulacions contractuals, pot donar lloc a la modificació de les mateixes. 

En base a la clàusula rebus sic stantibus, caldrà valorar, cas per cas, si la impossibilitat d’obertura del local al públic durant un temps determinat representa un fet de tal importància que altera les bases del negoci de tal forma que frustra o fa inassolible l’objectiu econòmic que dóna sentit al contracte; tenint en compte també que es produeix un fort desequilibri entre les prestacions. A més, el fet de no poder obrir el local al públic no és un risc inherent a aquests tipus de contractes i per tant, que hagi de suportar sense observacions l’arrendatari, si no que és un fet excepcional decretat per l’estat d’alarma actual, així com tampoc és un fet contemplat al propi contracte.

No obstant, el que no convindria és que l’arrendatari decidís unilateralment no pagar la renda pactada o fer un pagament inferior, ja que davant d’això, l’arrendador quedaria facultat per interposar la corresponent demanda de desnonament per manca de pagament. Per tot, en relació a l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus o de fixar la modificació dels contractes serà molt important la casuística concreta del cas. Seran factors determinants, entre d’altres, la durada de la prohibició de l’obertura, si l’arrendatari s’ha vist greument perjudicat en els seus ingressos o no per aquesta prohibició d’obrir el local, i l’abast dels perjudicis patits, les possibilitats de recuperar els ingressos una vegada finalitzi la prohibició d’obrir al públic, etc.

 El problema però dels contractes d’arrendament i la doctrina de la clàusula rebus sic stantibus és que aquesta no és d’aplicació unilateral i, en cas de disconformitat entre les parts, necessitarem una resolució judicial que solucioni el conflicte.

Pla de xoc a l’habitatge

El Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents per combatre les situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers.

L’habitatge és una de les principals columnes de l’estat del benestar. Els desajustos arran de la crisi i les dinàmiques dels anys posteriors han fet créixer l’esforç que dediquen moltes famílies a pagar el lloguer o la hipoteca. Els resultats de les Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida per a 2017-2018 publicats per l’Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona manifesten que el 35,8% de la població en règim de lloguer a l’Àrea Metropolitana de Barcelona destina més d’un 40% dels seus ingressos a despeses de l’habitatge. Són xifres que posen de manifest que ni el mercat laboral ni el de l’habitatge donen una resposta adequada a les necessitats d’una part important de la població i interpel·len el Govern a actuar de forma decidida.

Davant aquesta situació urgent, la Generalitat ha impulsat un treball concertat amb els agents socials i polítics per a aprovar el Decret llei per a millorar l’accés a l’habitatge, que es desplega en tres grans àmbits.

En primer lloc, en la lluita contra l’exclusió residencial,elDecret reforça i amplia l’abast del lloguer social obligatori que han d’oferir els grans tenidors a les famílies vulnerables quan estiguin en risc de perdre l’habitatge per processos de desnonament, abastant també els casos en què se’ls acabi el contracte de lloguer, o bé quan portin més de 6 mesos ocupant un habitatge sense títol habilitant. Per ajudar en la gestió dels casos d’emergència, el Decret facilita que es construeixin allotjaments temporals en sòl d’equipaments, o que l’exercici del tanteig i retracte –amb què en només 4 anys la Generalitat ha sumat 3.000 habitatges al seu parc- s’ampliï a tots els municipis del país i s’allargui 6 anys més, fins al 2027. Són totes elles mesures per a facilitar en un termini breu allotjament per a l’emergència habitacional.

En segon, perquè el parc d’habitatge de lloguer social creixi, el Decret llei activa mesures urbanístiques que permetin impulsar les promocions d’habitatge protegit en sòls públics que avui estan sense desenvolupar. I al costat del planejament urbanístic, el creixement del parc de lloguer social també passa per estimular la iniciativa privada perquè faci habitatge protegit de lloguer, oferint, entre altres ajuts, cobertura pública en el cobrament del lloguer. D’altra banda, els nous habitatges de protecció oficial que es construeixin tindran aquesta qualificació de forma indefinida en el temps i es determinarà el seu preu mitjançant un mòdul únic que podrà tenir variacions en funció del lloc, característiques i costos, o la millora dels procediments d’adjudicació.

L’Índex de Referència de Preus del Lloguer, clau

I en tercer lloc, un increment del parc de lloguer social amplia l’oferta disponible i empeny el mercat lliure a la baixa. Però també hi ha altres vies per a aconseguir que els preus del lloguer s’ajustin més a la realitat de la demanda. Per això, el Decret llei preveu mesures que converteixen l’Índex de Referència de Preus del Lloguer en un element nuclear, que va més enllà de la funció informativa per a esdevenir un factor clau en el moment en què el propietari determina la seva proposta de renda mensual: per exemple, si el lloguer establert està per damunt de l’Índex aplicable a l’habitatge, el propietari no podrà rebre ajuts públics vinculats al foment del lloguer.

El Decret aprovat pel Govern representa, doncs, la principal modificació del marc regulador de l’habitatge a Catalunya des de l’aprovació, l’any 2007, de la llei del dret a l’habitatge, posant les bases per a la lluita més eficaç contra l’emergència residencial, l’increment del parc de lloguer assequible, i la contenció dels preus del lloguer.

L’augment del valor cadastral farà pujar l’IBI a 64 municipis gironins l’any vinent

Hisenda ha publicat la nova actualització, que implica una pujada dels valors cadastrals del 3% i 5% a tots els municipis gironins que han sol·licitat la revisió.

Un total de 64 ajuntaments de les comarques gironines, entre ells el de Girona, han sol·licitat al Ministeri d’Hisenda revisar el 2020 els valors cadastrals dels seus immobles urbans, que són els que, sobretot, serveixen per aplicar l’impost sobre béns immobles (IBI). En tots els 64 casos, la revisió implicarà pujades dels valors urbans d’entre el 3% i el 5%, ja que l’última revisió s’havia realitzat abans de 2011.

De fet, la pujada és generalitzada en la majoria dels casos. A Catalunya, 182 de les 184 poblacions que han actualitzat el cadastre l’incrementen un 3% o un 5% segons la data de l’última revisió. Les dues excepcions són Artesa de Lleida i Os de Balaguer, a Lleida, que se’ls farà una correcció a la baixa del 3%, ja que els últims valors cadastrals que van entrar en vigor daten del 2011. A les comarques gironines, a banda de la capital, també revisaran el valor cadastral localitats com Besalú , Begur, Palafrugell, Pals, Sant Feliu de Guíxols, Camprodon, l’Escala, Peralada, Portbou, Port de la Selva, Vilobí d’Onyar, Lloret de Mar i Puigcerdà.

El Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) va publicar el passat 28 de desembre 2019,  l’ordre del Ministeri d’Hisenda que estableix la relació dels 1.092 municipis de tot Espanya que han sol·licitat revisar els seus valors cadastrals urbans el 2020. Entre aquests hi ha 16 capitals de província, Girona inclosa. Els ajuntaments poden sol·licitar l’actualització dels seus valors sempre que hagin transcorregut almenys cinc anys des de l’entrada en vigor dels últims valors cadastrals. Els ajuntaments que apareixen ara en l’ordre ministerial la van haver de sol·licitar abans del 31 de juliol passat. En dos dels 184 municipis catalans que han sol·licitat la revisió, com Montesquiu (Osona) o Celrà, no s’han revisat els valors des del 1985. Els següents més antics, de 1986, són els de Cercs (Berguedà), Guardiola de Berguedà, Palafolls (Maresme), Besalú, Caldes de Malavella, Puigcerdà i Torroella de Montgrí i Corçà. D’acord amb els coeficients publicats al BOE, els municipis amb uns valors cadastrals més antics (entre 1984 i 1988) els hauran de pujar el 5%.

Una pujada dels valors cadastrals implica un augment de la base imposable sobre la qual cada ajuntament aplica el seu impost sobre béns immobles (IBI). Si puja el valor cadastral puja l’IBI, tret que l’ajuntament decideixi neutralitzar d’alguna manera aquest efecte reduint el tipus impositiu (percentatge) que s’aplica sobre la base imposable per evitar l’increment del que paguen els propietaris. A la inversa, si baixa el valor cadastral, el normal és que baixi l’IBI, tret que es modifiqui a l’alça el tipus impositiu que s’aplica. En tot cas, els possibles efectes no es noten l’any en què es realitza l’actualització cadastral, sinó dos exercicis després.

El BOE també publica el reial decret llei de mesures en matèria tributària, cadastral i de Seguretat Social que estableix quant hauran de pujar o baixar els nous valors cadastrals el 2020 en funció de l’últim any en què es van revisar. Per als 78 municipis espanyols que ara sol·liciten l’actualització d’uns valors l’última revisió dels quals es va realitzar entre 1984 i 1988 el reial decret preveu un coeficient d’actualització d’1,05 que implica una pujada del 5%. Per als 927 municipis que se situen en l’interval entre 1989 i el 2003, es preveu un coeficient d’1,03 (pujada del 3%) i per als 87 ajuntaments que van fer la revisió per última vegada entre el 2011 i el 2013, el coeficient és 0,97, que implica una reducció del 3%.

El TS impedeix els desnonaments amb menys de 12 mesos impagats

La sala de lo Civil del Tribunal Suprem acorda per unanimitat la inadmissió de desnonaments amb menys de 12 mesos d’impagament de quotes de la hipoteca.
La Sentència dictada per la Sala de lo Civil del Tribunal Suprem, en Ple d’11 de setembre del 2019 (Nª 463/2019) aplica la Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) sobre els efectes derivats de la nul·litat de les clàusules de venciment anticipat dels préstecs hipotecaris.
A la Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) de 26 de març del 2019 es va establir que la clàusula de venciment anticipat abusiva fos substituïda per la disposició legal que va inspirar les clàusules de venciment anticipat, fent referència a l’article 693.2 de la LEC, de l’any 2013, per evitar conseqüències perjudicials pel consumidor (que podrien derivar de la nul·litat del contracte de préstec hipotecari, la pèrdua dels avantatges legalment previstos per l’execució hipotecaria o el risc de l’execució d’una sentència declarativa.)

El Tribunal Suprem considera que, després de l’entrada en vigor de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, és aquesta la que cal tenir en compte per ser més beneficiosa pel consumidor.
El Tribunal Suprem estableix una sèrie d’orientacions pels procediments d’execució hipotecaria en curs en els que, l’entrega de la possessió a l’adquirent, encara no s’ha produït:

  • Els processos en els que la hipoteca (préstec hipotecari) es va donar per vençuda abans que entrés en vigor la Llei 1/2013, de 14 de maig, per haver-se aplicat una clàusula contractual nul·la, seran sobreseguts sense més tràmits.
  • Els processos en els que, després que entrés en vigor la Llei 1/2013, es va executar el préstec, seran sobreseguts si els impagaments de les quotes de la hipoteca fossin inferiors a 12 mesos, com així marca la nova normativa de la Llei 5/2019, de 15 de març.
  • Si l’impagament de les quotes és d’una quantitat superior a 12 mesos, el procediment d’execució hipotecaria (desnonament) podrà continuar.

És important, a més a més, destacar que les interlocutòries de sobreseïment dictades en base a tot l’anterior, no tindran efecte de cosa jutjada respecte de la nova demanda executiva que l’entitat bancaria pogués presentar, emparada en la Llei 5/2019, de 15 de març.