El DOGC publica la RESOLUCIÓ DSO/3832/2021, de 23 de desembre 2021, per la que es declaren diversos municipis com àrees amb mercat d’habitatge tens

El diari oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) publica la relació dels 68 municipis de Catalunya declarats com àrees amb mercat d’habitatge tens, dels que 8 s’inclouen dins la demarcació de Girona. (Blanes, Figueres, Girona, Llagostera, Olot, Palafrugell, Salt, Sant Feliu de Guíxols) amb una vigència que s’estén en tots els municipis de fins a 5 anys, llevat de Girona i Palafrugell que és de 2 i 3 anys, respectivament.

Sense perjudici de l’anterior, la norma exclou del règim de contenció de rendes regulats per la Llei 11/2020, del 18 de setembre, aquells habitatges que tinguin una superfície útil superior als 150 m², d’acord amb la disposició addicional segona de la Llei 11/2020, del 18 de setembre, i segons l’apartat 4 de la memòria.

Al municipi d’Olot s’hi escau l’habilitació per a l’aplicació de percentatge corrector de minoració del 5% segons recull la disposició addicional primera de la Llei 11/2020.

A tall de recordatori, la llei 11/2020, conclou que la renda d’arrendament pactada a l’inici, resta subjecta a les condicions següents, llevat de les excepcions que la mateixa preveu:

  • No pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. (veure art. 7)
  • No pot ultrapassar el preu del lloguer fixat en el darrer contracte d’arrendament, en el supòsit que l’habitatge hagi estat arrendat dins dels cinc anys anteriors, amb els increments i les excepcions de la Llei 11/2020 i la renda només pot ser actualitzada d’acord amb la LAU, pel que l’increment anual de la renda no pot ser superior a l’IPC.

A aquest respecte, i en quant a la NO aplicació de la llei, aquest fet pot suposar, segons el règim sancionador establert, importants sancions als propietaris/àries que poden anar dels 3.000 a 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció.

Implementació del nou valor establert per hisenda per calcular els impostos que graven la compra d’un habitatge

El passat 14 d’octubre del 2021, el Ministeri d’Hisenda i Funció Pública va publicar, a través de la seu electrònica de la Direcció General del Cadastre, els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari urbà i rústic del 2021.

Segons el Ministeri d’Hisenda i Funció Pública, aquesta publicació és el primer pas en la determinació dels valors de referència dels immobles. Aquests nous indicadors constitueixin, des del dia 1 de gener de 2022, la base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i de l’impost sobre successions i donacions, substituint el valor real com a base en aquests tributs. Aquests canvis començaran a tenir efecte en les operacions que es duguin a terme a partir d’aquest exercici 2022, per la qual cosa no tenen caràcter retroactiu.

Aquesta modificació, recollida a la Llei de Mesures de Prevenció i Lluita contra el Frau, obeeix a la necessitat de resoldre els problemes de gestió d’aquests impostos, provocats per la litigiositat que tenia la base imposable definida com a valor real.

El valor de referència no superarà el valor de mercat

La norma estableix que els valors de referència no superaran els valors de mercat. Amb aquesta finalitat, s’han d’aplicar els factors de minoració que l’Ordre Ministerial ha publicat al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE). Aquest coeficient serà del 0,9, tant pels immobles urbans com pels rústics. Amb aquesta mesura es garanteix que el valor de referència no excedirà el valor de mercat. Per tant, en fer servir aquest indicador com a base imposable en els tributs esmentats no es produirà una pujada d’impostos.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional, contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no impedeix que, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

En última instància, recalca l’executiu, aquest nou indicador, no afecta el valor cadastral vigent de cap manera pel que no comportarà pujada d’impostos ni modificarà l’Impost sobre Béns Immobles (IBI).

El contracte d’arres en la compravenda d’un bé immoble

El contracte d’arres és un acord formalitzat entre el comprador i el venedor d’una finca en virtut del qual el comprador entrega una quantitat de diners al venedor en garantia de la futura compravenda de la propietat. Aquest import es descomptarà del preu total de l’immoble en el moment de formalitzar-se la compravenda i normalment es correspon amb el 10% del valor de l’habitatge.

En virtut d’aquest acord, ambdues parts adquireixen un compromís previ a la compravenda: el comprador s’obliga a pagar el preu que resta de l’immoble i el venedor s’obliga a entregar la propietat en les condicions pactades entre les parts. Existeixen tres tipus d’arres, que tindran efectes jurídics diferents: les arres confirmatòries, les arres penitencials i les arres penals.

Les arres confirmatòries impliquen que l’import abonat pel comprador al venedor en concepte d’arres és un avançament del preu total de la compravenda. Així doncs, s’entén que la compravenda ja s’ha realitzat i les parts no podran desistir del contracte principal.

En cas que alguna de les parts incompleixi el compromís que havia assumit, la part complidora podrà triar entre exigir el compliment forçós de la obligació o la resolució del contracte, amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis en ambdós casos.

La indemnització corresponent no està limitada per la quantia entregada en concepte d’arres, si no que pot ser d’un import superior.

Les arres penitencials impliquen que, si és el comprador qui incompleix perdrà l’import que hagi avançat en concepte d’arres, i si és el venedor l’incomplidor, les haurà de retornar duplicades. No obstant, a diferència de les arres confirmatòries, les arres penitencials permeten a les parts desistir del contracte principal, essent l’import de les arres el preu per haver desistit.

Finalment, les arres penals són un terme mig entre els dos tipus d’arres anteriors: no són ni un avançament del preu de la compravenda ni atorga a les parts la facultat de desistir del contracte principal. Aquest tipus d’arres no està regulat expressament i es configura com una clàusula penal.

Així doncs, en aquest últim cas, si és el comprador és qui incompleix, perdrà l’import que hagi avançat en concepte d’arres i, si qui incompleix és el venedor, haurà de procedir a la seva devolució per duplicat.

No obstant, en cap cas el pagament de les arres eximeix a la part incomplidora d’haver de complir amb la seva obligació contractual, com si succeeix amb les arres penitencials. Per tant, la part complidora podrà triar entre exigir el compliment forçós de la obligació o la resolució del contracte, amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis, tal i com es preveu amb les arres confirmatòries.

Les garanties de l’adquirent d’un habitatge davant l’aparició de vicis de la construcció.

Seguint amb el que en l’anterior article publicat per part de l’arquitecte tècnic Joan Tarifa es tractava, fent un estudi sobre filtracions, humitats, condensacions i goteres produïdes com a conseqüència d’una deficiència en l’estat dels edificis, ara entrem a analitzar quines són les garanties legals que emparen als adquirents d’un habitatge o edifici de nova construcció en cas que aparegui un defecte d’aquest tipus a l’immoble.

Així doncs, davant de l’aparició de vicis constructius, l’afectat gaudeix d’una sèrie de terminis legals, anomenats terminis de garantia, dins dels quals pot reclamar per aquests defectes davant dels agents de la construcció (el promotor, el constructor, l’arquitecte, l’arquitecte tècnic, etc.). Aquests terminis varien en funció de la gravetat dels defectes constructius detectats i es troben regulats a la Llei d’Ordenació de l’Edificació:

  • Els agents intervinents en la construcció respondran durant el primer any d’aquells danys materials derivats d’una mala execució de les obres, és a dir, d’aquells defectes que afectin als elements d’acabat.
  • Els agents respondran, durant un termini de tres anys, d’aquells danys materials causats per vicis o defectes que afectin a l’habitabilitat de l’edifici (l’exemple més comú són les humitats per filtracions).
  • Finalment, tots els agents intervinents respondran, durant un termini de deu anys, d’aquells defectes que afectin a la cimentació i seguretat estructural de l’edifici i que comprometin directament la resistència mecànica i estabilitat del mateix.

Aquests terminis comencen a comptar a partir de la data de recepció de l’obra en qüestió sense reserves, o des de la subsanació de les mateixes.

Així doncs, si el tipus de dany concret apareix dins d’aquests terminis, els agents intervinents en el procés d’edificació hauran de respondre en funció de la seva intervenció en l’obra. De tota manera, en cas que el defecte aparegui amb posterioritat, s’aplicaran igualment les normes generals sobre la responsabilitat contractual.

La Generalitat començarà a sancionar els habitatges que es lloguin a preus per sobre dels marcats per l’Índex de referència

  • S’han detectat els primers 30 casos susceptibles de sanció i s’enviaran cartes als 15 ajuntaments dels respectius municipis per instar-los a incoar procediment sancionador, atès que és la seva competència.
  • En cas que els ajuntaments no actuïn, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, del Departament de Territori i Sostenibilitat, sancionarà subsidiàriament amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros.
  • Les infraccions més comunes detectades són no fer constar l’Índex de referència en els contractes, no individualitzar les despeses que s’inclouen a la renda i no detallar les característiques específiques que justificarien la superació de la renda establerta per l’Índex.

La Generalitat de Catalunya està culminant la primera fase de detecció de contractes de lloguer que no s’ajusten a la Llei 11/2020, de contenció de rendes, per començar a sancionar els propietaris d’habitatges que facin contractes d’arrendament amb preus per sobre dels estipulats per l’Index de referència de preus del lloguer. Només en aquesta primera fase s’han detectat 30 contractes amb irregularitats.

La majoria de les possibles infraccions són no fer constar l’Índex de referència en els contractes, el que impedeix comprovar que la renda demanada estigui d’acord amb l’Índex; no haver individualitzat les despeses que s’inclouen a la renda, i no detallar les característiques específiques que justificarien la superació de la renda establerta per l’Índex.

És per això que l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, dependent de la Secretaria de l’Agenda Urbana i Territori del Departament de Territori i Sostenibilitat, es posarà en contacte amb els ajuntaments dels municipis on s’han signat aquests contractes. Es tracta de Manresa, Sant Boi de Llobregat, Sabadell, Barcelona, Badalona, Terrassa, Santa Coloma de Gramenet, Sant Adrià de Besòs, Vic, Rubí, Sant Feliu de Guíxols, Lleida, el Vendrell, Reus i Tarragona.

Se’ls donarà un termini de 10 dies perquè manifestin si exerciran o no la potestat sancionadora que els correspon en matèria de contenció de rendes. En cas que no ho facin, la Generalitat actuarà sancionant de manera subsidiària i potestativa.

Cal tenir en compte que el control de l’incompliment de la norma en matèria de contractes correspon als ajuntaments. No obstant, d’acord amb la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, si els ajuntaments no exerceixen o renuncien a aquesta funció sancionadora, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, adscrita a la Secretaria de l’Agenda Urbana i Territori, del Departament de Territori i Sostenibilitat, pot incoar el procediment de manera subsidiària.

Revisió exhaustiva de contractes

L’Institut Català del Sòl (INCASÒL), també dependent del Departament de TES, té a la seva disposició les dades relatives a les fiances dels contractes, que especifiquen els preus de lloguer de tots els contractes d’arrendament formalitzats. L’INCASÒL, mitjançant un protocol establert aquests darrers mesos, cedeix aquestes dades a l’Agència de l’Habitatge per controlar la correcta aplicació de la Llei.

Així, l’Agència de l’Habitatge ha pogut dur a terme aquests mesos una intensa tasca de revisió dels contractes cedits per l’INCASÒL que ha permès detectar, per ara, els primers 30 que podrien contenir irregularitats.

Les multes als propietaris poden anar de 3.000 a 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció, tal com estableix la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge. Es considera una infracció greu, sancionable amb una multa d’entre 9.000 i 90.000 euros, el fet d’establir una renda de lloguer superior en un 20% a la marcada per l’Índex. Es consideren infraccions lleus, sancionables amb una multa de 3.000 a 9.000 euros, que la renda superi el preu establert per l’Índex en un tant per cent inferior al 20%, així com el fet de no adjuntar al contracte o no facilitar a l’arrendatari el document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l’índex corresponent a un habitatge anàleg.

Eines a l’abast de la ciutadania

Finalment, també s’han posat a l’abast de la ciutadania les eines necessàries per assegurar-se que quan signen un contracte de lloguer el preu de la renda s’ajusta a la legalitat.

Així doncs, es pot consultar telemàticament l’Índex de referència de preus dels lloguers i si un habitatge disposa de cèdula d’habitabilitat mitjançant el cercador per adreces de la web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aquesta informació és especialment útil poder-la consultar telemàticament, perquè la cèdula conté la informació relativa als metres quadrats útils de l’habitatge, que són els que cal tenir en compte a l’hora d’aplicar l’Índex.

Guia per la inspecció periòdica d’instal·lacions de gas domèstiques

La instal·lació de gas requereix determinades actuacions periòdiques per un funcionament segur en la seva utilització i un aprofitament òptim de l’energia. Amb la finalitat de conèixer totes les comprovacions que es faran a la llar, l’entitat Nedgia del grup Naturgy ha elaborat una guia pràctica amb el procediment que aquesta segueix.

1. COMPROVACIÓ DE L’ABSÈNCIA DE FUITES DE GAS A LA INSTAL·LACIÓ

• El tècnic resseguirà tota la instal·lació de gas amb un detector portàtil per comprovar que no hi hagi cap fuita. En cas que se’n hi detecti una i no pugui ser reparada al mateix moment, i per una qüestió de seguretat, s’haurà de tancar el pas del gas de forma total o parcial, en funció de la localització de la fuita.

• Si detecteu olor de gas, RECORDEU:

Tancar la clau de pas, obrir les finestres i  ventilar l’habitatge.

Comprovar que les claus dels cremadors estiguin tancades.

Si quan torneu a obrir la clau del gas encara se sent olor, torneu-la a tancar i aviseu a una empresa autoritzada per dur a terme la reparació.

2. COMPROVACIÓ DE LES CANONADES DEL GAS

• El tècnic comprovarà que els tubs estiguin degudament protegits amb una beina (funda protectora) en cas que aquests no es vegin o que passin per zones visibles de l’edifici.

• Comprovarà que les parts visibles de les canonades no estiguin en contacte amb els cables i instal·lacions elèctriques.

3. CONDICIONS DE VENTILACIÓ I SITUACIÓ DELS COMPTADORS DE GAS

• El tècnic verificarà que el comptador de gas tingui una ventilació adequada. En el supòsit que estigui situat a l’interior de l’habitatge, comprovarà que no hi hagi a l’interior de l’armari del comptador cap instal·lació elèctrica a menys de 20 cm.

• En cas de que els comptadors estiguin centralitzats, al recinte on estiguin situats no s’hi admet l’existència d’aparellatge o maquinària elèctrica.

4. VENTILACIONS EN ELS LOCALS QUE CONTENEN APARELLS DE GAS

• El tècnic comprovarà que els aparells de gas estiguin correctament connectats:

a) Els aparells fixos s’han de connectar amb tub rígid o amb tub flexible d’acer inoxidable.

b) Els aparells mòbils (llevat assecadores de gas) poden connectar-se amb: o Tub flexible de seguretat que, talla el pas del gas en cas de despreniment del tub. o Tub flexible d’elastòmer unit mitjançant broquets i abraçadores.

• També comprovarà que els tubs flexibles d’elastòmer o qualsevol altre tipus de tub no metàl·lic, no estiguin en contacte fàcil amb el forn de la cuina, perquè no pateixin cap deteriorament a causa de l’escalfor.

c) Les assecadores de gas natural s’han de connectar amb un tub flexible d’acer inoxidable o tub flexible de seguretat. Si el tub està visiblement danyat, haurà de tancar el pas del gas a l’aparell, per garantir la vostra seguretat.

RECORDEU:

Substituir el tub flexible d’elastòmer abans de la data de caducitat indicada al mateix tub.

Recomanem l’ús del tub flexible de seguretat per a la connexió dels aparells de gas mòbils.

No es permet situar aparells de gas de circuit obert als banys, lavabos o dormitoris d’un habitatge. Només s’hi autoritzen aparells de circuit estanc.

6. CONDUCTES D’EVACUACIÓ D’ESCALFADORS I CALDERES

• El tècnic verificarà que els escalfadors estiguin units a un conducte que evacuï cap a l’exterior de l’habitatge els gasos produïts a la combustió en aquests aparells, i impedeixi que s’acumulin al seu interior.

Per acomplir la seva comesa, el conducte d’evacuació ha de reunir les següents condicions:

• El conducte ha de ser ascendent i no pot tenir cap pendent negatiu en tot el traçat.

• Les unions entre els trams del conducte i l’aparell han de ser estanques. El conducte no ha de tenir esquerdes, trencaments ni estrangulaments.

• El conducte ha de desembocar en una evacuació col·lectiva o directament a l’exterior, en aquest darrer cas ha de tenir un deflector al seu extrem.

• Els conductes d’evacuació dels escalfadors i calderes no es poden fer servir per a connectar-hi les campanes extractores de les cuines.

IMPORTANT: mantenir netes en tot el seu recorregut les xemeneies d’evacuació.

7. COMPROVACIÓ DE LA COMBUSTIÓ EN ESCALFADORS, CALDERES I VITROCERÀMIQUES

• El tècnic comprovarà que el nivell de monòxid de carboni present en els gasos de la combustió no superi els límits acceptats, a través d’analitzadors de combustió electrònics d’alta precisió i sensibilitat.

• En cas que es superin els límits establerts, haureu d’abstenir-vos de la seva utilització i procedir a la seva immediata reparació.

• En cas d’anomalia en la combustió, poseu-vos en contacte amb els serveis tècnics i/o de manteniment.  És recomanable contractar un servei de manteniment que faci una revisió anualment en el cas de calderes i escalfadors.

Pel que fa a calderes de tiratge natural que es trobin en el mateix recinte que una campana extractora, s’ha de disposar d’un mecanisme que impedeixi el funcionament simultani dels aparells.

8. COMPROVACIONS QUE ES FAN ALS APARELLS DE GAS

• L’existència i el bon funcionament dels dispositius de seguretat per extinció o detecció de flama, o per anàlisi de l’atmosfera.

• El funcionament correcte de la vàlvula automàtica de tall de gas als escalfadors i calderes.

• Avaluarà l’existència de retrocés i la concentració massiva de CO ambient en el local o habitatge

IMPORTANT: Si la flama dels cremadors de la cuina s’apaga al reduir-los al mínim, cal contactar amb el servei tècnic del fabricant de l’aparell.

9. EMISSIÓ DEL CERTIFICAT D’INSPECCIÓ PERIÒDICA/INFORME D’ANOMALIES

• Un cop finalitzada la inspecció el tècnic lliurarà el certificat d’inspecció periòdica sense defectes o, si s’escau, amb alguna/es anomalia/es.

A.- En cas que la inspecció sigui correcta, la vostra instal·lació quedarà en regla fins la propera inspecció periòdica (Segons l’Agència Catalana del Consum, es realitzaran inspeccions periòdiques cada cinc anys).

B.- Davant d’un defecte principal, aquest s’ha de corregir immediatament ja que suposa un tancament total o parcial de la instal·lació.

C.- En el cas que el defecte sigui secundari, el termini màxim per a la seva resolució o correcció serà de sis mesos. En ambdós casos, serà necessari presentar un justificant de correcció de defectes emplenat per un instal·lador autoritzat.

Mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats

Com a conseqüència de la situació de pandèmia per la COVID-19, les autoritats competents han adoptat mesures de diferent naturalesa amb l’objectiu de minimitzar els riscos de contagi. La suspensió i restricció d’activitats econòmiques, tot i tenir caràcter transitori, han tingut i continuen tenint un fort impacte social i, en especial, pels empresaris i treballadors dels negocis que s’han vist obligats a tancar o restringir la seva activitat.

Davant d’aquesta situació, i per intentar evitar el tancament d’empreses així com la pèrdua de llocs de treball, recentment s’ha dictat el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, el qual preveu la possibilitat de modificar les condicions contractuals. Així, si com a conseqüència de la pandèmia un arrendatari pateix la suspensió del desenvolupament de la seva activitat, o una restricció de l’aprofitament del local arrendat, en els contractes subscrits a partir de l’1 de gener de 1995 la part arrendatària pot requerir a l’arrendadora una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte, amb la finalitat de restablir l’equilibri de les prestacions.

En cas que les parts no aconsegueixin arribar a un acord, el decret preveu les regles que caldrà aplicar mentre duri la suspensió o restricció:

• En cas de suspensió del desenvolupament de l’activitat, les rendes i altres quantitats degudes per l’arrendatària s’han de reduir en un 50%.

• En cas de restricció parcial de l’aprofitament material de l’immoble, la renda i altres quantitats degudes s’han de reduir en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble.

• La prestació de serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes a l’establiment no afecta l’aplicació de les reduccions anteriors.

• La part arrendatària pot exigir a l’arrendadora que destini total o parcialment al pagament de les rendes i demés quantitats degudes, totes les quantitats entregades per garantir el compliment de les obligacions (excepte la fiança i altres quantitats dipositades a l’organisme oficial). En aquest cas, la part arrendatària haurà de reintegrar en el termini d’1 any les garanties que s’hagin imputat al pagament de les rendes o abans que finalitzi el contracte si el termini de durada és inferior.

• En cas que la suspensió del desenvolupament de l’activitat s’allargui més de tres mesos en un any, l’arrendatària podrà desistir del contracte sense penalització.

Finalment, convé tenir present que les reduccions de renda i altres quantitats seran efectives a comptar des de la data del requeriment que enviï l’arrendatària.

Juntes de propietaris i la Covid 19

Aquests dies només cal sortir al carrer per veure que en les zones d’oci, hi ha importants concentracions de persones que a més de no respectar la distància social, no porten mascaretes, s’abracen i interactuen com si res hagués passat. El temps del confinament ha passat i no volem recordar-lo, i res millor que tornar a la “dolce vita”.

Aquesta complaença amb la Covid-19 també ha arribat a les comunitats de propietaris, que amb el bon temps, volen reunir-se per a celebrar la Junta anual ordinària de la comunitat. S’ha acabat l’estat d’alarma i hem entrat a la malentesa nova normalitat. Pensem que ja podem fer el que fèiem abans. Els diferents governs autonòmics, amb les competències recuperades, ens han donat màniga ampla, confiant que som ciutadans responsables i complirem amb les mesures preventives i evitarem trobades i actes socials. Les Juntes de propietaris, no s’escapen d’aquesta inèrcia cap a la nova normalitat. Volem fer la junta de propietaris perquè ens sentim immunes, i tenim el convenciment que a nosaltres no ens tocarà, sense saber que cada cop que ens posem en situacions de risc, estem jugant a la ruleta russa que ens toqui la Covid-19.

El Govern de la Generalitat, va aprovar la setmana passada el Decret 26/2020, de 23 de juny, de mesures extraordinàries en matèria sanitària i administrativa, que suspèn l’obligació de convocar Juntes de propietaris fins al 30 d’abril de 2021, establint que el darrer pressupost anual aprovat s’entén prorrogat fins a la celebració de la junta ordinària, en la qual també s’ha de procedir a l’aprovació dels comptes anteriors i a la renovació dels càrrecs, d’acord amb allò que estableix l’article 553-15 del Codi civil de Catalunya. Així doncs, a Catalunya, el fet de no convocar la Junta de propietaris, no ha d’incidir d’una forma especialment negativa sobre l’organització, l’activitat i el compliment de les obligacions legals de la comunitat perquè per llei s’han prorrogat els pressupostos i els càrrecs.

Aquest Decret Llei, de forma excepcional, permet que aquelles comunitats que, atenent les seves circumstàncies i les mesures de seguretat en cada moment aplicables, pugui el President, o si ho demana almenys un vint per cent dels propietaris amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes convocar i celebrar la junta de propietaris dins d’aquest termini.

De ser necessària convocar la Junta ordinària, o extraordinària, es pot celebrar perfectament per videoconferència, encara que no consti aquesta possibilitat en els estatuts de la comunitat. Al segle XXI, ja no ha de ser excusa la manca de mitjans per poder-se connectar, ja que des de qualsevol telèfon mòbil (smartphone) qualsevol propietari es pot connectar. Aquesta possibilitat ja existeix des del 27 de març d’enguany, recollida en el Decret Llei 10/2020, aprovat pocs dies després d’entrar en l’estat d’alarma. L’experiència adquirida per molts administradors és positiva, hi ha més participació, i en molts casos solen ser més àgils i productives que quan es fan presencialment.

Per altra banda, també es continua amb la possibilitat de prendre “acords sense reunió” mitjançant l’emissió del vot per correu postal, comunicació telemàtica (correu electrònic) o qualsevol altre mitjà, sempre que el propietari hagi rebut tota la informació amb relació als punts a tractar, quedi constància de la recepció del vot, i es garanteixi l’autenticitat d’aquest.

L’impacte de la pandèmia, la durada de l’estat d’alarma i la vigència d’aquestes mesures aconsellen mantenir temporalment diverses mesures de caràcter extraordinari, i una d’aquestes és evitar fer reunions presencials en les comunitats de propietaris, i si cal fer-les, per responsabilitat s’ha d’optar prioritàriament per convocar les reunions per videoconferència o mitjançant l’adopció d’acords sense reunió, que garantiran el bon funcionament organitzatiu de la comunitat, i es contribuirà a evitar possibles rebrots, que provocaria el confinament d’aquells propietaris que varen participar en la reunió comunitària.

Certament, l’evolució de la pandèmia mostra signes positius, però no hem d’oblidar l’evidència clínica que pronostica possibles rebrots, la intensitat dels quals pot tornar a constituir una amenaça per als nostres serveis sanitaris, el que aconsella la no realització de Juntes de propietaris.

Les piscines desmuntables

Amb l’arribada del bon temps i de l’estiu, són molts els propietaris, llogaters que es plantegen comprar i instal·lar una piscina desmuntable a casa, ja sigui en el terrat, balcó, etc.

Des del Col·legi d’Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Girona, es recorda que aquestes piscines NO es poden instal·lar en terrats o balcons, sense tenir prèviament la confirmació que l’estructura de la casa o comunitat pot suportar aquest sobre pes.

Durant els períodes estivals,  s’incrementa la venda de piscines desmuntables o inflables per instal·lar a casa perquè la mainada pugui disposar d’alternatives de lleure. És per aquest motiu que us recordem que abans d’instal·lar una piscina desmuntable cal assegurar-se que l’estructura de l’edifici ho pugui suportar, tant si es vol instal·lar en balcons o terrasses, com en terrats o patis de planta baixa situats sobre els soterranis.

Què ens cal saber per instal·lar una piscina desmuntable?

Ens caldrà tenir la informació de l’estat de l’estructura on es vol instal·lar la piscina i el pes màxim que aquesta pot aguantar. Amb aquestes dades podrem saber l’alçada màxima d’aigua que pot tenir aquesta piscina.

Són molts els riscs de col·locar un excés de pes en una terrassa, i les piscines desmuntables són una manera senzilla de sobrepassar la capacitat d’aguantar d’un sostre.

Qui ens pot facilitar aquesta informació?

A través de l’administrador de la finca o  a través d’un professional tècnic — Aparelladors i Arquitectes Tècnics, també Arquitectes— són tots, professionals formats específicament en la construcció, reforma i manteniment d’edificació. És per aquest motiu que us recomanem que us dirigiu a qualsevol tècnic amb aquesta formació.

Quin tipus d’informació podem demanar?

En el cas d’habitatges unifamiliars us recomanem contactar amb un Tècnic de Capçalera, doncs amb una consulta que no requereix de l’elaboració de cap informe específic, podreu obtenir l’assessorament tècnic necessari per saber les possibilitats i condicions per a la instal·lació d’una piscina desmuntable.

En el cas d’edificis plurifamiliars o comunitats de veïns, us recomanem encarregar un Informe Tècnic sobre la dimensió màxima admissible d’aquestes piscines desmuntables, d’aquesta manera podreu conèixer les possibilitats i limitacions i evitar problemes i riscs innecessàris o evitables.

A títol indicatiu, les estructures d’habitatges estan calculades per aguantar un sobrepès de 200 Kg per metre quadrat i en molts casos els terrats d’ús privat només 100 Kg per metre quadrat.

Tot això, tenint en compte, l’època en què es va construir l’edificació i l’estat actual en que es troba l’estructura. Així, en la majoria de casos, i sense comptar el pes de les criatures banyant-se, amb 10 o 20 cm d’aigua,  ja estarem per sobre de la resistència estructural de la terrassa o terrat.

El problema no és només el risc d’enfonsament del terrat, sinó que la col·locació de la piscina acabi provocant fissures, esquerdes, o d’altres patologies.

Per tant i per concloure, desaconsellem totalment i sense cap estudi previ col·locar o instal·lar,  piscines de més 20 centímetres d’aigua a les terrasses tant d’edificis antics, com d’edificis nous.

Ajudes en el pagament dels lloguers en règim de vivenda habitual

El passat dia 2 de maig de 2020, va entrar en vigor l’ordre TMA/378/2020, de 30 d’abril aprovada pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, per regular i definir els criteris, condicions i requisits de les persones arrendatàries en règim de vivenda habitual que poden accedir al paquet d’ajudes transitòries de fiançament regulades a l’article 9 del Reial Decret Llei 11/2020, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front al Covid-19, mitjançant l’atorgament d’un conveni amb l’Institut de Crèdit Oficial (ICO).

Requisits per la concessió del préstec

Per un costat, s’atorgaran, per concessió directa i per una sola vegada, als arrendataris d’habitatges habituals, residents a Espanya, amb un contracte d’arrendament en vigor i que es trobin afectats tant ells com alguns dels membres de la unitat familiar, per una circumstància que impliqui una reducció substancial dels seus ingressos com a conseqüència de l’actual crisi sanitària. (ERTO, cessament d’activitat, reducció de jornada per motiu de cures..)

Per l’altre, quan el conjunt dels ingressos familiars, en el mes anterior a la sol·licitud de l’ajut, no arribin al límit de cinc vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (IPREM), establert en 2.689,20 euros (537,84€ x 5).

I per últim, que la renda del lloguer més les despeses i subministraments bàsics (inclou servei d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i contribucions a la comunitat de propietaris) en el seu conjunt, sigui superior o igual al 35% dels ingressos nets que percebin el conjunt dels membres de la unitat familiar.

Condicions del préstec

El préstec es concedirà per un import de fins al 100% de l’import de sis mensualitats, en virtut del contracte d’arrendament vigent de vivenda habitual, amb un màxim de 5.400 euros, a raó d’un màxim de 900 euros per mensualitat. Aquests préstecs no reportaran cap tipus de despesa ni interès per als sol·licitants i l’entitat no podrà exigir a l’interessat la contractació de cap producte o servei addicional.

Les sis mensualitats podran ser finançades a comptar des de la del mes d’abril de 2020 i no podran ser posteriors a 6 mesos a comptar de la signatura del préstec entre l’entitat bancària i la persona arrendatària ni posteriors a la fi de vigència del contracte d’arrendament o les seves pròrrogues.

El termini d’amortització inicial podrà ser de fins a 6 anys, podent pactar-se un període de carència de sis mesos. L’entitat de crèdit abonarà l’import del préstec, corresponent a les sis mensualitats, directament a la persona o entitat arrendadora de l’habitatge, prèvia comunicació al titular del préstec.

La part arrendatària podrà realitzar la cancel·lació total o amortització anticipada facultativa del finançament, sense que això li generi despeses i/o comissions. En tot cas, la cancel·lació o amortització anticipada, total o parcial, es produirà de manera immediata en el supòsit en què es satisfaci, respectivament, la totalitat o part de l’import del préstec, el pagament, per la part arrendatària o bé, per les Administracions públiques competents en matèria d’habitatge o protecció social.

Terminis per la presentació de les sol·licituds i formalitzacions dels préstecs

La part arrendatària haurà de presentar la sol·licitud davant l’entitat de crèdit, abans del 30 de setembre de 2020 i haurà de ser formalitzada abans del 31 d’octubre de 2020, podent-se prorrogar de forma extraordinària fins el 30 de novembre i 31 de desembre si s’escau.