El Tribunal Constitucional declara la nul·litat i la inconstitucionalitat de la majoria dels articles de la LLEI 11/2020 de 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes dels contractes d’arrendaments d’habitatge.

El passat dia 8 d’abril es va publicar en el BOE la sentència del Tribunal Constitucional 37/2022, de 10 de març de 2022, que declara la nul·litat i la inconstitucionalitat de la majoria dels articles de la LLEI 11/2020 de 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes dels contractes d’arrendaments d’habitatge.

Aquesta Llei establia que, en els contractes d’arrendament d’habitatge signats en àrees declarades de mercat residencial tens, que a la província de Girona són els municipis de Girona, Salt, Figueres, Olot, Blanes, Llagostera, Palafrugell i Sant Feliu de Guíxols, la renda pactada no podia superar el menor dels següents imports: la renda de l’últim contracte actualitzada, o el preu de referència fixat per al lloguer d’habitatges de característiques anàlogues.

La sentència declara inconstitucional i nul·la la llei 11/2020, perquè regula la contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, fet que envaeix competències estatals.

A partir de la data de la publicació de la sentència en el BOE, en els municipis declarats com a àrees de mercat d’habitatge tens la renda del lloguer serà la que lliurement pactin arrendador i arrendatari (amb el benentès que no s’inclou els lloguers de caràcter assistencial ni subjectes a un règim de protecció oficial).

La decisió de l’alt tribunal, però, no afecta les situacions jurídiques consolidades i només tindrà efectes en els contractes signats a partir del 8 d’abril de 2022.

Cal tenir en compte que el passat 1 de febrer de 2022 el Consell de Ministres va aprovar l’Avantprojecte de Llei pel Dret a l’Habitatge (la “Ley de la Vivienda”), que vol establir per a tot el territori nacional, un topall en la renda del lloguer en àrees de mercat d’habitatge tens, amb l’última renda del contracte anterior, o bé a la que resulti de l’aplicació de l’índex de referència, com preveia la Llei ara declarada gairebé del tot nul·la.”

Al capdavant del procés per la millora energètica dels nostres edificis.

Novament les Administradores i Administradors de Finques, ens convertim en un eix fonamental en la gestió, tant dels interessos i objectius dels nostres clients (propietaris i propietàries), com també per a la millora dels nostres edificis i per consegüent, pel progrés energètic i sostenibilitat global del país.

En aquest context i àrea de treball, s’emmarca l’objectiu del nostre estudi:  la instal·lació de plaques fotovoltaiques en edificis en règim de propietat horitzontal.

Resulta inqüestionable la necessitat de reduir el consum d’energia i millorar les nostres llars a través de la rehabilitació energètica.

El consum energètic que genera el parc d’habitatges, és responsable d’aproximadament el 30 % dels gasos contaminants que s’emeten a l’atmosfera (segons dades de l’Institut per a la Diversificació i Estalvi de l’energia).

Destacar que més del 80% de les qualificacions energètiques dels nostres habitatges corresponen a les menys eficients, lletres E, F o G, qualificacions que valoren l’eficiència en funció de la seva despesa energètica.

Un immoble amb qualificació A, representa un estalvi en el consum mitjà d’energia de fins el 89% respecte d’un amb qualificació G i del 78% en relació amb un habitatge amb qualificació E (dades de l’Institut Català de l’Energia).

Per aquest motiu una de les partides d’ajuts del Fons europeu Next Generation (NGEU), té per objecte la rehabilitació dels habitatges per fer-los més sostenibles.

Aquests Fons, són el paquet d’estímul econòmic més gran que hi ha hagut mai en la història de la Unió Europea i es destinaran en gran part a finançar projectes de transició ecològica i digital i creixement sostenible.

És per tant, la realitat social, econòmica i legal la que impulsarà de manera imminent la decisió de molts dels nostres edificis, a través dels seus propietaris i propietàries, de dur a terme una actuació concreta per a la millora energètica, com és la instal·lació de plaques fotovoltaiques per l’autoproducció i autoconsum elèctric.

Creiem que com Administradors i Administradores de Finques, hem de disposar de tota la informació necessària sobre aquesta temàtica, tant a nivell tècnic, econòmic, com  legal.

Queda clar que tota aquesta informació, i qualsevol altra de caràcter tècnic que necessitarem gestionar i conèixer, haurà de comptar amb l’assessorament de professionals tècnics qualificats: Arquitectes- Arquitectes Tècnics o Enginyers, que la pròpia CCPP pugui contractar o que formin part de les empreses (de solvència professional contrastada) que ens puguin gestionar i assessorar en el procés d’instal·lació de les plaques fotovoltaiques.

Però això no exclou el fet que, com a professionals que haurem d’iniciar i conduir el procés, sigui molt important que disposem de la informació bàsica que intentarem transmetre amb aquest estudi.

Davant la possibilitat que se’ns plantegi per part de la majoria o d’algun membre de la CCPP una instal·lació de plaques fotovoltaiques, haurem de fer un esquema de treball recomanable que passaria per:

En primer lloc, conèixer amb caràcter previ a la instal·lació, les característiques físiques i arquitectòniques del nostre edifici. Això vol dir aspectes tant fonamentals com:

• El tipus de coberta del nostre edifici, coberta plana o coberta-teulat inclinat. Aquest primer paràmetre tant senzill, ens permetrà determinar factors essencials, com el fet que les plaques hagin d’anar instal·lades sobre una estructura metàl·lica per tal d’aconseguir la inclinació necessària per un òptim aprofitament solar (entre 15º i 30º d’inclinació) o bé que puguin anar sobreposades a la coberta inclinada de teula i naturalment, a la vessant de la teulada amb major impacte possible del sol.
• En cas de trobar-nos amb una coberta plana i per tant haver d’instal·lar un sistema o estructura de suport de les plaques, caldrà tenir la informació tècnica necessària per concretar si les estructures han d’anar ancorades a través de perforacions de la coberta o bé poden ser superposades amb pesos de reforç evitant la perforació i els possibles problemes derivats de l’impacte a l’estanqueïtat de la coberta, així com el pes màxim admissible.
• En tot cas, el que queda clar, és que la coberta passarà a ser “ocupada” en un percentatge important de la seva superfície per uns nous elements, les plaques solars, i caldrà en el cas de ser necessària una intervenció a la mateixa (impermeabilització o altres reparacions necessàries), preveure-la o inclús executar-la abans de la instal·lació dels panells solars.  En cas contrari, més endavant, el desmuntatge de la instal·lació fotovoltaica ho complicaria en gran mesura i suposaria un increment del cost molt important.
• La superfície de coberta que té el nostre edifici. Saber de quin aprofitament podem disposar, quina capacitat productiva tindrà la nostra coberta.
• L’orientació respecte la radiació solar que té la coberta o teulada del nostre edifici. L’orientació òptima serà la Sud, i amb la mínima quantitat d’ombres possible a la zona on voldrem fer la instal·lació.

D’aquest coneixement previ del nostre edifici n’extraurem, en un primer moment i amb caràcter bàsic, la conveniència d’iniciar o no un estudi sobre la viabilitat de la instal·lació.

En segon lloc, i paral·lelament, resultarà del tot necessari tenir en compte i informar als nostres clients, propietàries i propietaris, que la instal·lació del sistema fotovoltaic, com qualsevol altre servei comunitari, haurà de ser sotmesa a un pla de manteniment. No caldrà només tenir en compte els costos propis de la instal·lació que plantegem, sino els de caràcter preparatori previ que hem analitzat en els paràgrafs precedents i també els costos fixes periòdics que requerirà la instal·lació un cop finalitzada.

El pla de manteniment recomanable es plantejaria en diferents fases temporals; de forma semestral -comprovar el grau d’embrutiment de les plaques, neteja, verificació de les fixacions o suports, comprovació de cablejat i connexions, funcionament dels diferencials o proteccions elèctriques-, de forma anual o bianual -revisió del rendiment de la instal·lació-, de forma quinquennal -si la instal·lació és superior als 25 KW requerirà d’una inspecció realitzada per un organisme autoritzat- i desenal -revisió  de l’inversor (esgotament de la seva vida útil)-.

Explicades les fases de coneixement tècnic previ i de manteniment posterior de la instal·lació, entrarem a exposar breument les característiques o elements bàsics d’una instal·lació de plaques fotovoltaiques, familiaritzant-nos en els termes i elements de la mateixa.

Una instal·lació de plaques fotovoltaiques tindrà com a elements bàsics, les plaques o panells solars (entre 1,8 i 2,4 m2 cadascuna i amb un pes d’entre 20 i 25 kg cada placa); les possibles estructures de suport, l’inversor (element que transforma la corrent contínua en corrent alterna), el cablejat i el quadre de proteccions, el comptador de generació (comptador que recull les lectures de l’energia que es genera i les comunica a la distribuïdora de cada punt de subministrament, sigui particular o comunitari).

El plantejament del sistema d’autoproducció fotovoltaic que ens caldrà fer per continuar la nostra gestió, ens obliga a conèixer diferents paràmetres essencials. Els tipus d’autoproducció poden ser: individual o col·lectiu.

Farem una breu descripció de cadascun dels models d’autoproducció i les seves característiques més essencials i finalment ens ocuparem de forma més específica d’aquell model que creiem serà el més recomanable per els edificis en règim de propietat horitzontal.

L’autoproducció individual, és aquella que té un únic punt de subministrament que es beneficia de la instal·lació fotovoltaica i tindrà per tant un ús privat. Serà propietari, titular i responsable de la instal·lació la persona propietària que demana l’autorització per la instal·lació del sistema o una empresa externa que executi, per encàrrec d’aquesta, la instal·lació.

L’autoproducció col·lectiva, és aquella que té com a beneficiaris de la instal·lació més d’un punt de subministrament. Dins d’aquesta autoproducció col·lectiva podem trobar dues fórmules:

• la col·lectiva d’ús privat: la sol·liciten i instal·len un grup de persones propietàries que NO conformaran la majoria de la comunitat, essent en aquest cas la propietat, titularitat i responsabilitat compartida i solidària, del grup de persones propietàries no majoritari que han realitzat i sol·licitat la instal·lació.
• la col·lectiva d’ús comunitari: sol·licitada i instal·lada per la majoria o la totalitat de la comunitat de persones propietàries; essent en aquest cas la propietat, titularitat i responsabilitat de caràcter comunitari.

Els sistemes d’autoproducció col·lectiva, tant d’ús privat com d’ús comunitari poden ser a la vegada de diferents tipologies en funció de dos conceptes fonamentals que haurem d’incorporar al nostre coneixement/vocabulari “d’autoproducció fotovoltaica”: els excedents i el sistema de compensació.

Doncs bé, els excedents són aquella energia no utilitzada de forma instantània en el moment de ser generada; normalment aquest excedent transitarà cap a la xarxa; excepte en el cas en que un dispositiu especial eviti aquesta circulació.

La compensació és el sistema ideat per tal de que aquella energia que ha anat a la xarxa -excedent- es pugui descomptar de la factura elèctrica de cada punt de subministrament associat a la instal·lació fotovoltaica, creant-se d’aquesta forma un mecanisme de gestió d’aquesta energia excedentària anomenat compensació simplificada.

Per tant, incorporats al nostre coneixement aquests dos conceptes, ens resultarà fàcil estructurar i entendre les tipologies d’aquests dos sistemes d’autoproducció col·lectiva, que seran: sense excedents,  amb excedents i compensació simplificada (-100 KW), i finalment, amb excedents i sense compensació, en aquest cas es produiria una venda de l’energia excedentària (activitat econòmica).

Tal com havíem anunciat a l’inici d’aquesta part del treball, com Administradores i Administradors de Finques, creiem que el sistema que s’acabarà implementant en la major part dels casos serà el de Autoproducció col·lectiva d’ús comunitari amb excedents i compensació simplificada.

Entrem doncs a analitzar de forma més concreta aquest sistema, en el supòsit en que la Comunitat proposi i aprovi per la majoria legalment requerida la instal·lació d’un sistema de plaques fotovoltaiques en un element comú.

El primer dels requisits documentals que haurà de preparar la Comunitat serà la formalització d’un document anomenat ACORD DE REPARTIMENT de l’energia, on s’hi establirà el percentatge d’energia generada per el sistema de plaques que correspondrà a cada punt de subministrament i el repartiment dels excedents que es produeixin (comptadors de cada propietari o comptador comunitari). La formulació matemàtica d’aquest document consistirà en assignar un valor entre 0 i 1 a cada punt de subministrament, coeficient de repartiment (ß).

Per tant, el sistema establirà els següents paràmetres de treball:  es distribuiran trams horaris d’una hora i s’assignarà a cada tram horari l’energia que ha generat el sistema d’autoproducció a cada punt de subministrament associat (energia horària neta generada individualitzada); d’aquesta energia autoproduïda es calcularà en el mateix tram horari l’energia que cada punt de subministrament ha autoconsumit (energia horària autoconsumida individualitzada); i arribats a aquest punt, si l’energia autoconsumida és inferior a l’autogenerada hi haurà un excedent que la comercialitzadora ens compensarà en la nostra factura (energia horària excedentària individualitzada) i en canvi si l’energia autoconsumida és superior a l’autogenerada haurem de “demanar” energia de la xarxa i per tant pagarem el preu segons el contracte que tinguem amb la nostra comercialitzadora.

Com podem comprovar amb aquest sistema d’autoproducció, aconseguirem dos beneficis: d’una part, l’energia que autoproduïm i  autoconsumim i per l’altre, l’energia que autoproduïm i que se’ns compensa per no haver-la consumit, en cada tram horari.

Esmentar també que aquest sistema serà econòmicament “solvent” si es dimensiona correctament la instal·lació de manera que els excedents no superin un valor entre el 10% i el 15%, aconseguint d’aquesta manera que l’energia generada  sigui pràcticament autoconsumida en la seva totalitat. Si es superessin aquests percentatges, s’allargarien els terminis d’amortització de la instal·lació, donat que el preu al qual es compensen els excedents sempre és molt inferior al del KW consumit.

En el punt on es trobem del nostre anàlisi, hem pogut posar “damunt la taula” els coneixements sobre: la fase d’anàlisi prèvia de l’edifici, la fase posterior de manteniment, els elements de la instal·lació pròpiament dits i els sistemes de treball derivats de l’autoproducció d’energia en funció del número de propietaris i del sistema d’autoconsum escollit com a forma de gestió de l’autoproducció.

Arribats a aquest punt, creiem, haurem de disposar d’una taula gràfica de treball que ens permeti valorar els costos i beneficis que tindrà la instal·lació fotovoltaica que la Comunitat planteja instal·lar.

Dins de la partida de costos inclourem: la instal·lació de tot el sistema de plaques, la preparació o treball previ de la zona on s’instal·laran els panells solars, els possibles honoraris de tècnics o professionals contractats per la CCPP i els permisos administratius.

A la partida de beneficis, inclourem: l’estalvi energètic, els beneficis fiscals, bonificació de tributs locals (IBI) o d’impostos estatals o autonòmics (IRPF).

Finalment, tenir en compte un paràmetre paral·lel que caldrà descomptar de la inversió prevista;  que seran les subvencions (Reial Decret 477/2021).

Creiem que si acomplim amb tots aquests objectius d’estudi i anàlisi exposats, estem preparats per preveure l’acord i convocar la corresponent Junta General per sotmetre a aprovació dels propietaris i propietàries la instal·lació que es pugui plantejar.

La recent i important reforma legislativa de modificació del Codi Civil de Catalunya -DECRET LLEI 28/2021 de 21 de Desembre del 2021- pel que fa als aspectes relatius a l’execució d’obres per a la millora de l’eficiència energètica o hídrica i la instal·lació de sistemes d’energies renovables en els edificis subjectes al règim de propietat horitzontal, que abasta cinc articles; l’art 553-25, l’art. 553-26, l’art 553-30, l’art. 553.43 i l’art. 553-44 del Codi civil Català.

L’objectiu principal d’aquesta iniciativa legislativa és la de facilitar la instal·lació de plaques solars fotovoltaiques per a autoconsum, és a dir, per autoproducció d’electricitat a les cobertes dels edificis plurifamiliars que representen el 74% dels habitatges de Catalunya.

El legislador català podia optar per regular el sistema de majoria necessària atenent als actuals quòrums previstos pels diferents tipus d’acords: unanimitat, 4/5 parts i majoria simple.

Queda clara la opció per la MAJORIA SIMPLE com a sistema facilitador de les instal·lacions de millora de l’eficiència energètica i com a reflex legal del marc social en el que s’impulsa la reforma legislativa.

S’ha volgut defugir doncs, del sistema de la majoria qualificada que podria conduir a l’immobilisme i tampoc s’ha volgut “baixar” de la majoria simple doncs possiblement s’haurien produït situacions de conflictivitat i de morositat .

També caldrà observar que el legislador-codificador treballa un sistema de “contrapesos” al sistema de majoria simple, per tal de donar protecció als dissidents, en funció de la repercussió econòmica que pugui suposar l’adopció de l’acord (protecció del vulnerable).

Destacar i  tenir clar que quan parlem de dissidents, ens referim a aquells propietaris que han dissentit, per tant votat en contra expressament en el moment de la votació de l’acord. No es refereix als absents que no s’hagin oposat a l’acord. Resultarà important la notificació de l’acord per part de l’Administrador o Administradora.

Passem a desgranar de forma concreta els tipus d’acords que es poden plantejar en una comunitat de propietaris i propietàries, en funció de l’ús de la instal·lació i de la qualificació de l’espai on es vulgui ubicar la mateixa.

El primer dels supòsits seria el d’instal·lació d’un sistema d’us comú en un element comú de l’edifici, encara que l’acord d’instal·lació comporti la modificació del títol constitutiu i dels Estatuts o que afecti l’estructura o configuració exterior de l’edifici; en aquest supòsit el quòrum requerit serà el de majoria simple de les persones propietàries que han de representar a la vegada la majoria simple de les quotes de participació, de totes les persones propietàries que hagin participat a la votació.

En cas que s’obtingui la majoria simple requerida, les despeses de la instal·lació aniran a càrrec de totes les persones propietàries, excepte si el valor de la despesa, descomptant les subvencions o ajudes públiques, supera les ¾ parts del pressupost anual vigent de la comunitat. En aquest cas els dissidents no estarien obligats a pagar la despesa.

Remarcar, que al computar el valor de la despesa en la regulació del nou apartat 4 de l’art. 553-30, no s’exclouen o descompten els costos de finançament extern que hagi pogut contractar la comunitat, com SI queda explicitat en l’art. 553-30.2 que regula les despeses originades per les noves instal·lacions o serveis comuns que no siguin exigibles per llei.

Apareix també una altre diferència, entre aquests dos apartats, de la que haurem de valorar la possible transcendència entre la regulació de les despeses previstes a l’art. 553-30.2 i la nova regulació de les despeses per millorar l’eficiència energètica introduïdes al nou apartat 4 de l’article.

• L’apartat 2 : “pressupost anual vigent de la Comunitat.”
• L’apartat 4: “pressupost anual vigent de la Comunitat per raó de les   despeses comunes ordinàries”

Aquesta majoria simple també serà suficient per formalitzar un contracte de finançament per el pagament de la instal·lació, excepte en el supòsit que el termini de finançament sigui superior a 15 anys, llavors serà necessària la majoria qualificada de 4/5 parts de persones propietàries  que representin 4/5 parts de les quotes de participació.

Aquest límit temporal que requerirà, en cas de superar-se, d’una majoria qualificada, no sembla destinat a la protecció econòmica de les persones propietàries vulnerables, sino més aviat a evitar que aquest tipus d’acord de finançament pugui perjudicar a tercers adquirents.

Recordem que la garantia del finançament s’acabarà vinculant “ob rem” a la finca i per tant haurem de ser curosos quan es transmetin propietats amb aquesta circumstància, recomanant incloure aquest advertiment en els certificats sobre estat de pagaments de la finca amb la comunitat, en cas de transmissió de la mateixa.

S’introdueix finalment, una protecció important respecte dels espais necessaris on es voldrà instal·lar el sistema fotovoltaic, si s’ha obtingut la majoria necessària, regulant-se la obligatorietat de retirar qualsevol altre instal·lació o sistema d’utilitat particular encara que aquest hagués estat autoritzat prèviament i que sigui necessari retirar-lo per la ubicació de la nova instal·lació.

Això si, la comunitat haurà d’assumir els costos de la retirada i indemnitzar al propietari o propietària per els danys que comporti aquesta remoció. (Preveiem problemes en aquests casos, tant de valoració dels costos de retirada com per la indemnització dels dany, i la valoració dels mateixos. Aquests costos hauran de ser inclosos a l’apartat de més despeses de la instal·lació).

El segon supòsit que se’ns pot plantejar és que un grup de persones propietàries que no representin la majoria de la Comunitat, plantegi dur a terme la instal·lació en un element comú de l’edifici; en aquest cas el quòrum requerit serà també el de majoria simple de les persones propietàries que han de representar a la vegada la majoria simple de les quotes de participació, que hagin participat a la votació.

Destacar que l’acord ha d’incloure, si la instal·lació existent ho permet, que s’hi puguin afegir o accedir altres persones propietàries, sempre que paguin l’import actualitzat que els hagués correspost quan es va dur a terme la instal·lació, així com també el cost de l’adaptació necessària per tenir-hi accés.

Aquelles persones propietàries que hi vulguin tenir accés amb posterioritat a la instal·lació, hauran de comunicar-ho a la presidència o a l’administració.

El tercer supòsit seria el que planteja una única persona propietària que vulgui instal·lar el sistema fotovoltaic en un element comú d’ús comú de l’edifici, que requerirà els mateixos requisits que hem exposat per el segon dels supòsits plantejats.

Per tant, els tres supòsits que hem exposat tindrien com a base de la presa d’acords la majoria simple, amb les proteccions exposades per als dissidents, respecte la no contribució al pagament si es superen el límits de les ¾ parts del pressupost anual vigent de la comunitat per raó de les despeses comunes ordinàries descomptades les subvencions o els ajuts públics que els puguin correspondre per aquest concepte.

Quedarà totalment al marge de cap acord comunitari i per tant de cap sistema de majoria necessària, el supòsit en que una persona propietària vulgui realitzar una instal·lació particular en un element comú d’ús exclusiu.

En aquest cas únicament es requerirà a la persona propietària interessada, enviar un projecte tècnic a la presidència o l’administració amb 30 dies d’antelació; i si dintre d’aquests 30 dies la comunitat  no planteja una alternativa més adequada als interessos generals, que a la vegada sigui raonable i proporcionada i no comporti a la persona interessada un increment substancial del cost del projecte, el propietari o propietària podrà dur a terme la instal·lació comunicada.

Finalment fer menció a una darrera novetat legislativa que introdueix aquest Decret 28/2021, que fa referència a la participació de les comunitats de propietaris  en la generació d’energies renovables compartides amb altres comunitats de propietaris, així com amb comunitats energètiques locals i ciutadanes. Aquest acord també es podrà adoptar per MAJORIA SIMPLE.

El ple del TC per unanimitat estima parcialment el recurs d’inconstitucionalitat del PP contra diversos preceptes de la llei de Catalunya 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d’arrendament d’habitatge

El Ple del Tribunal Constitucional per unanimitat, ha declarat inconstitucional part de la llei catalana que regula el preu del lloguer perquè considera que alguns articles envaeixen competències estatals, que ha de garantir un mercat únic. A continuació, es desplega el contingut de la nota de premsa informativa, 19/2022 de data 10 març 2022;

El Ple del Tribunal Constitucional per unanimitat ha estimat parcialment el recurs d’inconstitucionalitat interposat per més de 50 diputats del Grup Parlamentari Popular al Congrés dels Diputats contra els arts. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 i 18 i disposicions addicionals primera i quarta de la Llei de Catalunya 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes de arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.

La sentència, el ponent de la qual ha estat el magistrat Ramón Sáez, declara que són inconstitucionals i nuls els articles següents de la Llei de Catalunya 11/2020, de 18 de setembre: 1, 6 a 13, 15 i 16.2; les disposicions addicionals primera, segona i tercera; la disposició transitòria primera i la disposició final quarta, lletra b); la disposició addicional quarta i la disposició final tercera.

La sentència explica que aquests preceptes suposen una invasió de la comunitat autònoma a les competències de l’Estat que reconeix l’art. 149.1.8 de la Constitució referida a la competència en matèria civil per regular les bases contractuals. En efecte, l’art. 149.1.8 CE, en reservar a l’Estat la fixació de les bases de les obligacions contractuals, li atribueix la competència per establir els criteris d’ordenació general del sector de la contractació privada als territoris autonòmics que comptin amb legislació pròpia. La finalitat de la reserva estatal en matèria de dret de contractes rau en la necessitat de garantir un denominador comú en els principis que han de regir les obligacions contractuals, cosa que s’aconsegueix quan les categories generals són les mateixes en tot el territori nacional.

En aquest sentit, seguint la jurisprudència constitucional, la competència estatal de les “bases de les obligacions contractuals” de l’art. 149.1.8 CE ha de ser entesa com una garantia estructural del mercat únic i suposa un límit per si mateix —un límit directe des de la Constitució— a la diversitat regulatòria que poden introduir els legisladors autonòmics.

D’altra banda, la sentència limita els efectes de la declaració d’inconstitucionalitat. D’aquesta manera, no afecta les situacions jurídiques consolidades, sobre la base del principi de seguretat jurídica i el legítim fi de procurar l’estabilitat en les relacions contractuals preexistents. Els efectes seran pro futur pel que els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits amb anterioritat al moment de la present resolució es mantenen en els seus termes.

El DOGC publica la RESOLUCIÓ DSO/3832/2021, de 23 de desembre 2021, per la que es declaren diversos municipis com àrees amb mercat d’habitatge tens

El diari oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) publica la relació dels 68 municipis de Catalunya declarats com àrees amb mercat d’habitatge tens, dels que 8 s’inclouen dins la demarcació de Girona. (Blanes, Figueres, Girona, Llagostera, Olot, Palafrugell, Salt, Sant Feliu de Guíxols) amb una vigència que s’estén en tots els municipis de fins a 5 anys, llevat de Girona i Palafrugell que és de 2 i 3 anys, respectivament.

Sense perjudici de l’anterior, la norma exclou del règim de contenció de rendes regulats per la Llei 11/2020, del 18 de setembre, aquells habitatges que tinguin una superfície útil superior als 150 m², d’acord amb la disposició addicional segona de la Llei 11/2020, del 18 de setembre, i segons l’apartat 4 de la memòria.

Al municipi d’Olot s’hi escau l’habilitació per a l’aplicació de percentatge corrector de minoració del 5% segons recull la disposició addicional primera de la Llei 11/2020.

A tall de recordatori, la llei 11/2020, conclou que la renda d’arrendament pactada a l’inici, resta subjecta a les condicions següents, llevat de les excepcions que la mateixa preveu:

• No pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. (veure art. 7)
• No pot ultrapassar el preu del lloguer fixat en el darrer contracte d’arrendament, en el supòsit que l’habitatge hagi estat arrendat dins dels cinc anys anteriors, amb els increments i les excepcions de la Llei 11/2020 i la renda només pot ser actualitzada d’acord amb la LAU, pel que l’increment anual de la renda no pot ser superior a l’IPC.

A aquest respecte, i en quant a la NO aplicació de la llei, aquest fet pot suposar, segons el règim sancionador establert, importants sancions als propietaris/àries que poden anar dels 3.000 a 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció.

Implementació del nou valor establert per hisenda per calcular els impostos que graven la compra d’un habitatge

El passat 14 d’octubre del 2021, el Ministeri d’Hisenda i Funció Pública va publicar, a través de la seu electrònica de la Direcció General del Cadastre, els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari urbà i rústic del 2021.

Segons el Ministeri d’Hisenda i Funció Pública, aquesta publicació és el primer pas en la determinació dels valors de referència dels immobles. Aquests nous indicadors constitueixin, des del dia 1 de gener de 2022, la base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i de l’impost sobre successions i donacions, substituint el valor real com a base en aquests tributs. Aquests canvis començaran a tenir efecte en les operacions que es duguin a terme a partir d’aquest exercici 2022, per la qual cosa no tenen caràcter retroactiu.

Aquesta modificació, recollida a la Llei de Mesures de Prevenció i Lluita contra el Frau, obeeix a la necessitat de resoldre els problemes de gestió d’aquests impostos, provocats per la litigiositat que tenia la base imposable definida com a valor real.

El valor de referència no superarà el valor de mercat

La norma estableix que els valors de referència no superaran els valors de mercat. Amb aquesta finalitat, s’han d’aplicar els factors de minoració que l’Ordre Ministerial ha publicat al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE). Aquest coeficient serà del 0,9, tant pels immobles urbans com pels rústics. Amb aquesta mesura es garanteix que el valor de referència no excedirà el valor de mercat. Per tant, en fer servir aquest indicador com a base imposable en els tributs esmentats no es produirà una pujada d’impostos.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional, contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no impedeix que, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

En última instància, recalca l’executiu, aquest nou indicador, no afecta el valor cadastral vigent de cap manera pel que no comportarà pujada d’impostos ni modificarà l’Impost sobre Béns Immobles (IBI).

El contracte d’arres en la compravenda d’un bé immoble

El contracte d’arres és un acord formalitzat entre el comprador i el venedor d’una finca en virtut del qual el comprador entrega una quantitat de diners al venedor en garantia de la futura compravenda de la propietat. Aquest import es descomptarà del preu total de l’immoble en el moment de formalitzar-se la compravenda i normalment es correspon amb el 10% del valor de l’habitatge.

En virtut d’aquest acord, ambdues parts adquireixen un compromís previ a la compravenda: el comprador s’obliga a pagar el preu que resta de l’immoble i el venedor s’obliga a entregar la propietat en les condicions pactades entre les parts. Existeixen tres tipus d’arres, que tindran efectes jurídics diferents: les arres confirmatòries, les arres penitencials i les arres penals.

Les arres confirmatòries impliquen que l’import abonat pel comprador al venedor en concepte d’arres és un avançament del preu total de la compravenda. Així doncs, s’entén que la compravenda ja s’ha realitzat i les parts no podran desistir del contracte principal.

En cas que alguna de les parts incompleixi el compromís que havia assumit, la part complidora podrà triar entre exigir el compliment forçós de la obligació o la resolució del contracte, amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis en ambdós casos.

La indemnització corresponent no està limitada per la quantia entregada en concepte d’arres, si no que pot ser d’un import superior.

Les arres penitencials impliquen que, si és el comprador qui incompleix perdrà l’import que hagi avançat en concepte d’arres, i si és el venedor l’incomplidor, les haurà de retornar duplicades. No obstant, a diferència de les arres confirmatòries, les arres penitencials permeten a les parts desistir del contracte principal, essent l’import de les arres el preu per haver desistit.

Finalment, les arres penals són un terme mig entre els dos tipus d’arres anteriors: no són ni un avançament del preu de la compravenda ni atorga a les parts la facultat de desistir del contracte principal. Aquest tipus d’arres no està regulat expressament i es configura com una clàusula penal.

Així doncs, en aquest últim cas, si és el comprador és qui incompleix, perdrà l’import que hagi avançat en concepte d’arres i, si qui incompleix és el venedor, haurà de procedir a la seva devolució per duplicat.

No obstant, en cap cas el pagament de les arres eximeix a la part incomplidora d’haver de complir amb la seva obligació contractual, com si succeeix amb les arres penitencials. Per tant, la part complidora podrà triar entre exigir el compliment forçós de la obligació o la resolució del contracte, amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis, tal i com es preveu amb les arres confirmatòries.

Les garanties de l’adquirent d’un habitatge davant l’aparició de vicis de la construcció.

Seguint amb el que en l’anterior article publicat per part de l’arquitecte tècnic Joan Tarifa es tractava, fent un estudi sobre filtracions, humitats, condensacions i goteres produïdes com a conseqüència d’una deficiència en l’estat dels edificis, ara entrem a analitzar quines són les garanties legals que emparen als adquirents d’un habitatge o edifici de nova construcció en cas que aparegui un defecte d’aquest tipus a l’immoble.

Així doncs, davant de l’aparició de vicis constructius, l’afectat gaudeix d’una sèrie de terminis legals, anomenats terminis de garantia, dins dels quals pot reclamar per aquests defectes davant dels agents de la construcció (el promotor, el constructor, l’arquitecte, l’arquitecte tècnic, etc.). Aquests terminis varien en funció de la gravetat dels defectes constructius detectats i es troben regulats a la Llei d’Ordenació de l’Edificació:

• Els agents intervinents en la construcció respondran durant el primer any d’aquells danys materials derivats d’una mala execució de les obres, és a dir, d’aquells defectes que afectin als elements d’acabat.
• Els agents respondran, durant un termini de tres anys, d’aquells danys materials causats per vicis o defectes que afectin a l’habitabilitat de l’edifici (l’exemple més comú són les humitats per filtracions).
• Finalment, tots els agents intervinents respondran, durant un termini de deu anys, d’aquells defectes que afectin a la cimentació i seguretat estructural de l’edifici i que comprometin directament la resistència mecànica i estabilitat del mateix.

Aquests terminis comencen a comptar a partir de la data de recepció de l’obra en qüestió sense reserves, o des de la subsanació de les mateixes.

Així doncs, si el tipus de dany concret apareix dins d’aquests terminis, els agents intervinents en el procés d’edificació hauran de respondre en funció de la seva intervenció en l’obra. De tota manera, en cas que el defecte aparegui amb posterioritat, s’aplicaran igualment les normes generals sobre la responsabilitat contractual.

La Generalitat començarà a sancionar els habitatges que es lloguin a preus per sobre dels marcats per l’Índex de referència

• S’han detectat els primers 30 casos susceptibles de sanció i s’enviaran cartes als 15 ajuntaments dels respectius municipis per instar-los a incoar procediment sancionador, atès que és la seva competència.
• En cas que els ajuntaments no actuïn, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, del Departament de Territori i Sostenibilitat, sancionarà subsidiàriament amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros.
• Les infraccions més comunes detectades són no fer constar l’Índex de referència en els contractes, no individualitzar les despeses que s’inclouen a la renda i no detallar les característiques específiques que justificarien la superació de la renda establerta per l’Índex.

La Generalitat de Catalunya està culminant la primera fase de detecció de contractes de lloguer que no s’ajusten a la Llei 11/2020, de contenció de rendes, per començar a sancionar els propietaris d’habitatges que facin contractes d’arrendament amb preus per sobre dels estipulats per l’Index de referència de preus del lloguer. Només en aquesta primera fase s’han detectat 30 contractes amb irregularitats.

La majoria de les possibles infraccions són no fer constar l’Índex de referència en els contractes, el que impedeix comprovar que la renda demanada estigui d’acord amb l’Índex; no haver individualitzat les despeses que s’inclouen a la renda, i no detallar les característiques específiques que justificarien la superació de la renda establerta per l’Índex.

És per això que l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, dependent de la Secretaria de l’Agenda Urbana i Territori del Departament de Territori i Sostenibilitat, es posarà en contacte amb els ajuntaments dels municipis on s’han signat aquests contractes. Es tracta de Manresa, Sant Boi de Llobregat, Sabadell, Barcelona, Badalona, Terrassa, Santa Coloma de Gramenet, Sant Adrià de Besòs, Vic, Rubí, Sant Feliu de Guíxols, Lleida, el Vendrell, Reus i Tarragona.

Se’ls donarà un termini de 10 dies perquè manifestin si exerciran o no la potestat sancionadora que els correspon en matèria de contenció de rendes. En cas que no ho facin, la Generalitat actuarà sancionant de manera subsidiària i potestativa.

Cal tenir en compte que el control de l’incompliment de la norma en matèria de contractes correspon als ajuntaments. No obstant, d’acord amb la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, si els ajuntaments no exerceixen o renuncien a aquesta funció sancionadora, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, adscrita a la Secretaria de l’Agenda Urbana i Territori, del Departament de Territori i Sostenibilitat, pot incoar el procediment de manera subsidiària.

Revisió exhaustiva de contractes

L’Institut Català del Sòl (INCASÒL), també dependent del Departament de TES, té a la seva disposició les dades relatives a les fiances dels contractes, que especifiquen els preus de lloguer de tots els contractes d’arrendament formalitzats. L’INCASÒL, mitjançant un protocol establert aquests darrers mesos, cedeix aquestes dades a l’Agència de l’Habitatge per controlar la correcta aplicació de la Llei.

Així, l’Agència de l’Habitatge ha pogut dur a terme aquests mesos una intensa tasca de revisió dels contractes cedits per l’INCASÒL que ha permès detectar, per ara, els primers 30 que podrien contenir irregularitats.

Les multes als propietaris poden anar de 3.000 a 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció, tal com estableix la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge. Es considera una infracció greu, sancionable amb una multa d’entre 9.000 i 90.000 euros, el fet d’establir una renda de lloguer superior en un 20% a la marcada per l’Índex. Es consideren infraccions lleus, sancionables amb una multa de 3.000 a 9.000 euros, que la renda superi el preu establert per l’Índex en un tant per cent inferior al 20%, així com el fet de no adjuntar al contracte o no facilitar a l’arrendatari el document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l’índex corresponent a un habitatge anàleg.

Eines a l’abast de la ciutadania

Finalment, també s’han posat a l’abast de la ciutadania les eines necessàries per assegurar-se que quan signen un contracte de lloguer el preu de la renda s’ajusta a la legalitat.

Així doncs, es pot consultar telemàticament l’Índex de referència de preus dels lloguers i si un habitatge disposa de cèdula d’habitabilitat mitjançant el cercador per adreces de la web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aquesta informació és especialment útil poder-la consultar telemàticament, perquè la cèdula conté la informació relativa als metres quadrats útils de l’habitatge, que són els que cal tenir en compte a l’hora d’aplicar l’Índex.

Guia per la inspecció periòdica d’instal·lacions de gas domèstiques

La instal·lació de gas requereix determinades actuacions periòdiques per un funcionament segur en la seva utilització i un aprofitament òptim de l’energia. Amb la finalitat de conèixer totes les comprovacions que es faran a la llar, l’entitat Nedgia del grup Naturgy ha elaborat una guia pràctica amb el procediment que aquesta segueix.

1. COMPROVACIÓ DE L’ABSÈNCIA DE FUITES DE GAS A LA INSTAL·LACIÓ

• El tècnic resseguirà tota la instal·lació de gas amb un detector portàtil per comprovar que no hi hagi cap fuita. En cas que se’n hi detecti una i no pugui ser reparada al mateix moment, i per una qüestió de seguretat, s’haurà de tancar el pas del gas de forma total o parcial, en funció de la localització de la fuita.

• Si detecteu olor de gas, RECORDEU:

Tancar la clau de pas, obrir les finestres i  ventilar l’habitatge.

Comprovar que les claus dels cremadors estiguin tancades.

Si quan torneu a obrir la clau del gas encara se sent olor, torneu-la a tancar i aviseu a una empresa autoritzada per dur a terme la reparació.

2. COMPROVACIÓ DE LES CANONADES DEL GAS

• El tècnic comprovarà que els tubs estiguin degudament protegits amb una beina (funda protectora) en cas que aquests no es vegin o que passin per zones visibles de l’edifici.

• Comprovarà que les parts visibles de les canonades no estiguin en contacte amb els cables i instal·lacions elèctriques.

3. CONDICIONS DE VENTILACIÓ I SITUACIÓ DELS COMPTADORS DE GAS

• El tècnic verificarà que el comptador de gas tingui una ventilació adequada. En el supòsit que estigui situat a l’interior de l’habitatge, comprovarà que no hi hagi a l’interior de l’armari del comptador cap instal·lació elèctrica a menys de 20 cm.

• En cas de que els comptadors estiguin centralitzats, al recinte on estiguin situats no s’hi admet l’existència d’aparellatge o maquinària elèctrica.

4. VENTILACIONS EN ELS LOCALS QUE CONTENEN APARELLS DE GAS

• El tècnic comprovarà que els aparells de gas estiguin correctament connectats:

a) Els aparells fixos s’han de connectar amb tub rígid o amb tub flexible d’acer inoxidable.

b) Els aparells mòbils (llevat assecadores de gas) poden connectar-se amb: o Tub flexible de seguretat que, talla el pas del gas en cas de despreniment del tub. o Tub flexible d’elastòmer unit mitjançant broquets i abraçadores.

• També comprovarà que els tubs flexibles d’elastòmer o qualsevol altre tipus de tub no metàl·lic, no estiguin en contacte fàcil amb el forn de la cuina, perquè no pateixin cap deteriorament a causa de l’escalfor.

c) Les assecadores de gas natural s’han de connectar amb un tub flexible d’acer inoxidable o tub flexible de seguretat. Si el tub està visiblement danyat, haurà de tancar el pas del gas a l’aparell, per garantir la vostra seguretat.

RECORDEU:

Substituir el tub flexible d’elastòmer abans de la data de caducitat indicada al mateix tub.

Recomanem l’ús del tub flexible de seguretat per a la connexió dels aparells de gas mòbils.

No es permet situar aparells de gas de circuit obert als banys, lavabos o dormitoris d’un habitatge. Només s’hi autoritzen aparells de circuit estanc.

6. CONDUCTES D’EVACUACIÓ D’ESCALFADORS I CALDERES

• El tècnic verificarà que els escalfadors estiguin units a un conducte que evacuï cap a l’exterior de l’habitatge els gasos produïts a la combustió en aquests aparells, i impedeixi que s’acumulin al seu interior.

Per acomplir la seva comesa, el conducte d’evacuació ha de reunir les següents condicions:

• El conducte ha de ser ascendent i no pot tenir cap pendent negatiu en tot el traçat.

• Les unions entre els trams del conducte i l’aparell han de ser estanques. El conducte no ha de tenir esquerdes, trencaments ni estrangulaments.

• El conducte ha de desembocar en una evacuació col·lectiva o directament a l’exterior, en aquest darrer cas ha de tenir un deflector al seu extrem.

• Els conductes d’evacuació dels escalfadors i calderes no es poden fer servir per a connectar-hi les campanes extractores de les cuines.

IMPORTANT: mantenir netes en tot el seu recorregut les xemeneies d’evacuació.

7. COMPROVACIÓ DE LA COMBUSTIÓ EN ESCALFADORS, CALDERES I VITROCERÀMIQUES

• El tècnic comprovarà que el nivell de monòxid de carboni present en els gasos de la combustió no superi els límits acceptats, a través d’analitzadors de combustió electrònics d’alta precisió i sensibilitat.

• En cas que es superin els límits establerts, haureu d’abstenir-vos de la seva utilització i procedir a la seva immediata reparació.

• En cas d’anomalia en la combustió, poseu-vos en contacte amb els serveis tècnics i/o de manteniment.  És recomanable contractar un servei de manteniment que faci una revisió anualment en el cas de calderes i escalfadors.

Pel que fa a calderes de tiratge natural que es trobin en el mateix recinte que una campana extractora, s’ha de disposar d’un mecanisme que impedeixi el funcionament simultani dels aparells.

8. COMPROVACIONS QUE ES FAN ALS APARELLS DE GAS

• L’existència i el bon funcionament dels dispositius de seguretat per extinció o detecció de flama, o per anàlisi de l’atmosfera.

• El funcionament correcte de la vàlvula automàtica de tall de gas als escalfadors i calderes.

• Avaluarà l’existència de retrocés i la concentració massiva de CO ambient en el local o habitatge

IMPORTANT: Si la flama dels cremadors de la cuina s’apaga al reduir-los al mínim, cal contactar amb el servei tècnic del fabricant de l’aparell.

9. EMISSIÓ DEL CERTIFICAT D’INSPECCIÓ PERIÒDICA/INFORME D’ANOMALIES

• Un cop finalitzada la inspecció el tècnic lliurarà el certificat d’inspecció periòdica sense defectes o, si s’escau, amb alguna/es anomalia/es.

A.- En cas que la inspecció sigui correcta, la vostra instal·lació quedarà en regla fins la propera inspecció periòdica (Segons l’Agència Catalana del Consum, es realitzaran inspeccions periòdiques cada cinc anys).

B.- Davant d’un defecte principal, aquest s’ha de corregir immediatament ja que suposa un tancament total o parcial de la instal·lació.

C.- En el cas que el defecte sigui secundari, el termini màxim per a la seva resolució o correcció serà de sis mesos. En ambdós casos, serà necessari presentar un justificant de correcció de defectes emplenat per un instal·lador autoritzat.

Mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats

Com a conseqüència de la situació de pandèmia per la COVID-19, les autoritats competents han adoptat mesures de diferent naturalesa amb l’objectiu de minimitzar els riscos de contagi. La suspensió i restricció d’activitats econòmiques, tot i tenir caràcter transitori, han tingut i continuen tenint un fort impacte social i, en especial, pels empresaris i treballadors dels negocis que s’han vist obligats a tancar o restringir la seva activitat.

Davant d’aquesta situació, i per intentar evitar el tancament d’empreses així com la pèrdua de llocs de treball, recentment s’ha dictat el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, el qual preveu la possibilitat de modificar les condicions contractuals. Així, si com a conseqüència de la pandèmia un arrendatari pateix la suspensió del desenvolupament de la seva activitat, o una restricció de l’aprofitament del local arrendat, en els contractes subscrits a partir de l’1 de gener de 1995 la part arrendatària pot requerir a l’arrendadora una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte, amb la finalitat de restablir l’equilibri de les prestacions.

En cas que les parts no aconsegueixin arribar a un acord, el decret preveu les regles que caldrà aplicar mentre duri la suspensió o restricció:

• En cas de suspensió del desenvolupament de l’activitat, les rendes i altres quantitats degudes per l’arrendatària s’han de reduir en un 50%.

• En cas de restricció parcial de l’aprofitament material de l’immoble, la renda i altres quantitats degudes s’han de reduir en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble.

• La prestació de serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes a l’establiment no afecta l’aplicació de les reduccions anteriors.

• La part arrendatària pot exigir a l’arrendadora que destini total o parcialment al pagament de les rendes i demés quantitats degudes, totes les quantitats entregades per garantir el compliment de les obligacions (excepte la fiança i altres quantitats dipositades a l’organisme oficial). En aquest cas, la part arrendatària haurà de reintegrar en el termini d’1 any les garanties que s’hagin imputat al pagament de les rendes o abans que finalitzi el contracte si el termini de durada és inferior.

• En cas que la suspensió del desenvolupament de l’activitat s’allargui més de tres mesos en un any, l’arrendatària podrà desistir del contracte sense penalització.

Finalment, convé tenir present que les reduccions de renda i altres quantitats seran efectives a comptar des de la data del requeriment que enviï l’arrendatària.