El Tribunal Constitucional declara la nul·litat i la inconstitucionalitat de la majoria dels articles de la LLEI 11/2020 de 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes dels contractes d’arrendaments d’habitatge.

El passat dia 8 d’abril es va publicar en el BOE la sentència del Tribunal Constitucional 37/2022, de 10 de març de 2022, que declara la nul·litat i la inconstitucionalitat de la majoria dels articles de la LLEI 11/2020 de 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes dels contractes d’arrendaments d’habitatge.

Aquesta Llei establia que, en els contractes d’arrendament d’habitatge signats en àrees declarades de mercat residencial tens, que a la província de Girona són els municipis de Girona, Salt, Figueres, Olot, Blanes, Llagostera, Palafrugell i Sant Feliu de Guíxols, la renda pactada no podia superar el menor dels següents imports: la renda de l’últim contracte actualitzada, o el preu de referència fixat per al lloguer d’habitatges de característiques anàlogues.

La sentència declara inconstitucional i nul·la la llei 11/2020, perquè regula la contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, fet que envaeix competències estatals.

A partir de la data de la publicació de la sentència en el BOE, en els municipis declarats com a àrees de mercat d’habitatge tens la renda del lloguer serà la que lliurement pactin arrendador i arrendatari (amb el benentès que no s’inclou els lloguers de caràcter assistencial ni subjectes a un règim de protecció oficial).

La decisió de l’alt tribunal, però, no afecta les situacions jurídiques consolidades i només tindrà efectes en els contractes signats a partir del 8 d’abril de 2022.

Cal tenir en compte que el passat 1 de febrer de 2022 el Consell de Ministres va aprovar l’Avantprojecte de Llei pel Dret a l’Habitatge (la “Ley de la Vivienda”), que vol establir per a tot el territori nacional, un topall en la renda del lloguer en àrees de mercat d’habitatge tens, amb l’última renda del contracte anterior, o bé a la que resulti de l’aplicació de l’índex de referència, com preveia la Llei ara declarada gairebé del tot nul·la.”

El ple del TC per unanimitat estima parcialment el recurs d’inconstitucionalitat del PP contra diversos preceptes de la llei de Catalunya 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d’arrendament d’habitatge

El Ple del Tribunal Constitucional per unanimitat, ha declarat inconstitucional part de la llei catalana que regula el preu del lloguer perquè considera que alguns articles envaeixen competències estatals, que ha de garantir un mercat únic. A continuació, es desplega el contingut de la nota de premsa informativa, 19/2022 de data 10 març 2022;

El Ple del Tribunal Constitucional per unanimitat ha estimat parcialment el recurs d’inconstitucionalitat interposat per més de 50 diputats del Grup Parlamentari Popular al Congrés dels Diputats contra els arts. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 i 18 i disposicions addicionals primera i quarta de la Llei de Catalunya 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes de arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.

La sentència, el ponent de la qual ha estat el magistrat Ramón Sáez, declara que són inconstitucionals i nuls els articles següents de la Llei de Catalunya 11/2020, de 18 de setembre: 1, 6 a 13, 15 i 16.2; les disposicions addicionals primera, segona i tercera; la disposició transitòria primera i la disposició final quarta, lletra b); la disposició addicional quarta i la disposició final tercera.

La sentència explica que aquests preceptes suposen una invasió de la comunitat autònoma a les competències de l’Estat que reconeix l’art. 149.1.8 de la Constitució referida a la competència en matèria civil per regular les bases contractuals. En efecte, l’art. 149.1.8 CE, en reservar a l’Estat la fixació de les bases de les obligacions contractuals, li atribueix la competència per establir els criteris d’ordenació general del sector de la contractació privada als territoris autonòmics que comptin amb legislació pròpia. La finalitat de la reserva estatal en matèria de dret de contractes rau en la necessitat de garantir un denominador comú en els principis que han de regir les obligacions contractuals, cosa que s’aconsegueix quan les categories generals són les mateixes en tot el territori nacional.

En aquest sentit, seguint la jurisprudència constitucional, la competència estatal de les “bases de les obligacions contractuals” de l’art. 149.1.8 CE ha de ser entesa com una garantia estructural del mercat únic i suposa un límit per si mateix —un límit directe des de la Constitució— a la diversitat regulatòria que poden introduir els legisladors autonòmics.

D’altra banda, la sentència limita els efectes de la declaració d’inconstitucionalitat. D’aquesta manera, no afecta les situacions jurídiques consolidades, sobre la base del principi de seguretat jurídica i el legítim fi de procurar l’estabilitat en les relacions contractuals preexistents. Els efectes seran pro futur pel que els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits amb anterioritat al moment de la present resolució es mantenen en els seus termes.

El DOGC publica la RESOLUCIÓ DSO/3832/2021, de 23 de desembre 2021, per la que es declaren diversos municipis com àrees amb mercat d’habitatge tens

El diari oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) publica la relació dels 68 municipis de Catalunya declarats com àrees amb mercat d’habitatge tens, dels que 8 s’inclouen dins la demarcació de Girona. (Blanes, Figueres, Girona, Llagostera, Olot, Palafrugell, Salt, Sant Feliu de Guíxols) amb una vigència que s’estén en tots els municipis de fins a 5 anys, llevat de Girona i Palafrugell que és de 2 i 3 anys, respectivament.

Sense perjudici de l’anterior, la norma exclou del règim de contenció de rendes regulats per la Llei 11/2020, del 18 de setembre, aquells habitatges que tinguin una superfície útil superior als 150 m², d’acord amb la disposició addicional segona de la Llei 11/2020, del 18 de setembre, i segons l’apartat 4 de la memòria.

Al municipi d’Olot s’hi escau l’habilitació per a l’aplicació de percentatge corrector de minoració del 5% segons recull la disposició addicional primera de la Llei 11/2020.

A tall de recordatori, la llei 11/2020, conclou que la renda d’arrendament pactada a l’inici, resta subjecta a les condicions següents, llevat de les excepcions que la mateixa preveu:

• No pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. (veure art. 7)
• No pot ultrapassar el preu del lloguer fixat en el darrer contracte d’arrendament, en el supòsit que l’habitatge hagi estat arrendat dins dels cinc anys anteriors, amb els increments i les excepcions de la Llei 11/2020 i la renda només pot ser actualitzada d’acord amb la LAU, pel que l’increment anual de la renda no pot ser superior a l’IPC.

A aquest respecte, i en quant a la NO aplicació de la llei, aquest fet pot suposar, segons el règim sancionador establert, importants sancions als propietaris/àries que poden anar dels 3.000 a 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció.

La Generalitat començarà a sancionar els habitatges que es lloguin a preus per sobre dels marcats per l’Índex de referència

• S’han detectat els primers 30 casos susceptibles de sanció i s’enviaran cartes als 15 ajuntaments dels respectius municipis per instar-los a incoar procediment sancionador, atès que és la seva competència.
• En cas que els ajuntaments no actuïn, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, del Departament de Territori i Sostenibilitat, sancionarà subsidiàriament amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros.
• Les infraccions més comunes detectades són no fer constar l’Índex de referència en els contractes, no individualitzar les despeses que s’inclouen a la renda i no detallar les característiques específiques que justificarien la superació de la renda establerta per l’Índex.

La Generalitat de Catalunya està culminant la primera fase de detecció de contractes de lloguer que no s’ajusten a la Llei 11/2020, de contenció de rendes, per començar a sancionar els propietaris d’habitatges que facin contractes d’arrendament amb preus per sobre dels estipulats per l’Index de referència de preus del lloguer. Només en aquesta primera fase s’han detectat 30 contractes amb irregularitats.

La majoria de les possibles infraccions són no fer constar l’Índex de referència en els contractes, el que impedeix comprovar que la renda demanada estigui d’acord amb l’Índex; no haver individualitzat les despeses que s’inclouen a la renda, i no detallar les característiques específiques que justificarien la superació de la renda establerta per l’Índex.

És per això que l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, dependent de la Secretaria de l’Agenda Urbana i Territori del Departament de Territori i Sostenibilitat, es posarà en contacte amb els ajuntaments dels municipis on s’han signat aquests contractes. Es tracta de Manresa, Sant Boi de Llobregat, Sabadell, Barcelona, Badalona, Terrassa, Santa Coloma de Gramenet, Sant Adrià de Besòs, Vic, Rubí, Sant Feliu de Guíxols, Lleida, el Vendrell, Reus i Tarragona.

Se’ls donarà un termini de 10 dies perquè manifestin si exerciran o no la potestat sancionadora que els correspon en matèria de contenció de rendes. En cas que no ho facin, la Generalitat actuarà sancionant de manera subsidiària i potestativa.

Cal tenir en compte que el control de l’incompliment de la norma en matèria de contractes correspon als ajuntaments. No obstant, d’acord amb la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, si els ajuntaments no exerceixen o renuncien a aquesta funció sancionadora, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, adscrita a la Secretaria de l’Agenda Urbana i Territori, del Departament de Territori i Sostenibilitat, pot incoar el procediment de manera subsidiària.

Revisió exhaustiva de contractes

L’Institut Català del Sòl (INCASÒL), també dependent del Departament de TES, té a la seva disposició les dades relatives a les fiances dels contractes, que especifiquen els preus de lloguer de tots els contractes d’arrendament formalitzats. L’INCASÒL, mitjançant un protocol establert aquests darrers mesos, cedeix aquestes dades a l’Agència de l’Habitatge per controlar la correcta aplicació de la Llei.

Així, l’Agència de l’Habitatge ha pogut dur a terme aquests mesos una intensa tasca de revisió dels contractes cedits per l’INCASÒL que ha permès detectar, per ara, els primers 30 que podrien contenir irregularitats.

Les multes als propietaris poden anar de 3.000 a 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció, tal com estableix la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge. Es considera una infracció greu, sancionable amb una multa d’entre 9.000 i 90.000 euros, el fet d’establir una renda de lloguer superior en un 20% a la marcada per l’Índex. Es consideren infraccions lleus, sancionables amb una multa de 3.000 a 9.000 euros, que la renda superi el preu establert per l’Índex en un tant per cent inferior al 20%, així com el fet de no adjuntar al contracte o no facilitar a l’arrendatari el document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l’índex corresponent a un habitatge anàleg.

Eines a l’abast de la ciutadania

Finalment, també s’han posat a l’abast de la ciutadania les eines necessàries per assegurar-se que quan signen un contracte de lloguer el preu de la renda s’ajusta a la legalitat.

Així doncs, es pot consultar telemàticament l’Índex de referència de preus dels lloguers i si un habitatge disposa de cèdula d’habitabilitat mitjançant el cercador per adreces de la web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aquesta informació és especialment útil poder-la consultar telemàticament, perquè la cèdula conté la informació relativa als metres quadrats útils de l’habitatge, que són els que cal tenir en compte a l’hora d’aplicar l’Índex.

Mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats

Com a conseqüència de la situació de pandèmia per la COVID-19, les autoritats competents han adoptat mesures de diferent naturalesa amb l’objectiu de minimitzar els riscos de contagi. La suspensió i restricció d’activitats econòmiques, tot i tenir caràcter transitori, han tingut i continuen tenint un fort impacte social i, en especial, pels empresaris i treballadors dels negocis que s’han vist obligats a tancar o restringir la seva activitat.

Davant d’aquesta situació, i per intentar evitar el tancament d’empreses així com la pèrdua de llocs de treball, recentment s’ha dictat el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, el qual preveu la possibilitat de modificar les condicions contractuals. Així, si com a conseqüència de la pandèmia un arrendatari pateix la suspensió del desenvolupament de la seva activitat, o una restricció de l’aprofitament del local arrendat, en els contractes subscrits a partir de l’1 de gener de 1995 la part arrendatària pot requerir a l’arrendadora una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte, amb la finalitat de restablir l’equilibri de les prestacions.

En cas que les parts no aconsegueixin arribar a un acord, el decret preveu les regles que caldrà aplicar mentre duri la suspensió o restricció:

• En cas de suspensió del desenvolupament de l’activitat, les rendes i altres quantitats degudes per l’arrendatària s’han de reduir en un 50%.

• En cas de restricció parcial de l’aprofitament material de l’immoble, la renda i altres quantitats degudes s’han de reduir en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble.

• La prestació de serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes a l’establiment no afecta l’aplicació de les reduccions anteriors.

• La part arrendatària pot exigir a l’arrendadora que destini total o parcialment al pagament de les rendes i demés quantitats degudes, totes les quantitats entregades per garantir el compliment de les obligacions (excepte la fiança i altres quantitats dipositades a l’organisme oficial). En aquest cas, la part arrendatària haurà de reintegrar en el termini d’1 any les garanties que s’hagin imputat al pagament de les rendes o abans que finalitzi el contracte si el termini de durada és inferior.

• En cas que la suspensió del desenvolupament de l’activitat s’allargui més de tres mesos en un any, l’arrendatària podrà desistir del contracte sense penalització.

Finalment, convé tenir present que les reduccions de renda i altres quantitats seran efectives a comptar des de la data del requeriment que enviï l’arrendatària.

Ajudes en el pagament dels lloguers en règim de vivenda habitual

El passat dia 2 de maig de 2020, va entrar en vigor l’ordre TMA/378/2020, de 30 d’abril aprovada pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, per regular i definir els criteris, condicions i requisits de les persones arrendatàries en règim de vivenda habitual que poden accedir al paquet d’ajudes transitòries de fiançament regulades a l’article 9 del Reial Decret Llei 11/2020, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front al Covid-19, mitjançant l’atorgament d’un conveni amb l’Institut de Crèdit Oficial (ICO).

Requisits per la concessió del préstec

Per un costat, s’atorgaran, per concessió directa i per una sola vegada, als arrendataris d’habitatges habituals, residents a Espanya, amb un contracte d’arrendament en vigor i que es trobin afectats tant ells com alguns dels membres de la unitat familiar, per una circumstància que impliqui una reducció substancial dels seus ingressos com a conseqüència de l’actual crisi sanitària. (ERTO, cessament d’activitat, reducció de jornada per motiu de cures..)

Per l’altre, quan el conjunt dels ingressos familiars, en el mes anterior a la sol·licitud de l’ajut, no arribin al límit de cinc vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (IPREM), establert en 2.689,20 euros (537,84€ x 5).

I per últim, que la renda del lloguer més les despeses i subministraments bàsics (inclou servei d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i contribucions a la comunitat de propietaris) en el seu conjunt, sigui superior o igual al 35% dels ingressos nets que percebin el conjunt dels membres de la unitat familiar.

Condicions del préstec

El préstec es concedirà per un import de fins al 100% de l’import de sis mensualitats, en virtut del contracte d’arrendament vigent de vivenda habitual, amb un màxim de 5.400 euros, a raó d’un màxim de 900 euros per mensualitat. Aquests préstecs no reportaran cap tipus de despesa ni interès per als sol·licitants i l’entitat no podrà exigir a l’interessat la contractació de cap producte o servei addicional.

Les sis mensualitats podran ser finançades a comptar des de la del mes d’abril de 2020 i no podran ser posteriors a 6 mesos a comptar de la signatura del préstec entre l’entitat bancària i la persona arrendatària ni posteriors a la fi de vigència del contracte d’arrendament o les seves pròrrogues.

El termini d’amortització inicial podrà ser de fins a 6 anys, podent pactar-se un període de carència de sis mesos. L’entitat de crèdit abonarà l’import del préstec, corresponent a les sis mensualitats, directament a la persona o entitat arrendadora de l’habitatge, prèvia comunicació al titular del préstec.

La part arrendatària podrà realitzar la cancel·lació total o amortització anticipada facultativa del finançament, sense que això li generi despeses i/o comissions. En tot cas, la cancel·lació o amortització anticipada, total o parcial, es produirà de manera immediata en el supòsit en què es satisfaci, respectivament, la totalitat o part de l’import del préstec, el pagament, per la part arrendatària o bé, per les Administracions públiques competents en matèria d’habitatge o protecció social.

Terminis per la presentació de les sol·licituds i formalitzacions dels préstecs

La part arrendatària haurà de presentar la sol·licitud davant l’entitat de crèdit, abans del 30 de setembre de 2020 i haurà de ser formalitzada abans del 31 d’octubre de 2020, podent-se prorrogar de forma extraordinària fins el 30 de novembre i 31 de desembre si s’escau.

Reial Decret Llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front a la COVID-19

El Reial Decret Llei 11/2020, ha entrat en vigor el dia 2 d’abril de 2020 amb la finalitat de regular, entre moltes altres mesures de caràcter social i econòmic, noves mesures per donar suport a aquelles famílies i col·lectius més vulnerables, que davant de la pandèmia i la paralització de l’activitat econòmica, han vist afectats els seus ingressos i en conseqüència, la seva capacitat econòmica per fer front a les despeses derivades de les seves llars.

Als efectes dels arrendaments urbans, la norma serà d’aplicació a dos col·lectius diferenciats, els de caire subjectiu i objectiu. El primer grup afectarà a aquelles persones, arrendatàries, en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüència del coronavirus, mentre que el segon grup, afectarà a tots aquells contractes de lloguer subscrits a l’empara de la Llei d’arrendaments Urbans.

Suspensió del procediment de desnonament i dels llançaments per a llars vulnerables sense alternativa habitacional.

Un cop s’aixequi l’estat d’alarma, en les tramitacions de procediments de desnonament derivats de contracte d’arrendament, i sempre que la part arrendatària acrediti davant el Jutjat trobar-se en una situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüència dels efectes d’expansió de la COVID- 19 que l’impossibiliti trobar una alternativa habitacional per a ell i per a les persones amb les que convisqui, s’iniciarà una suspensió extraordinària de l’acte de llançament pel temps estrictament necessari atès l’informe dels serveis socials. Si aquest no estigués assenyalat, se suspendrà el termini o la celebració de la vista, per un període màxim de sis mesos des del 2 d’abril.

Pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer de vivenda habitual.

Davant dels contractes en els que dins del període comprès des de l’entrada en vigor del Reial Decret 11/2020 (2 d’abril 2020), fins el dia que hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma per la gestió de la situació de la Crisis Sanitària ocasionada pel COVID-19, es podran, prèvia sol·licitud de la part arrendatària i posterior aprovació de la part arrendadora, prorrogar de forma extraordinària per un període màxim de 6 mesos. Durant aquesta vigència, es mantindran i s’aplicaran els termes i condicions establerts en el contracte.  Aquest supòsit és aplicable a tots els contractes d’arrendaments d’habitatge habitual, estigui la part arrendatària en una situació de vulnerabilitat o no.

Aplicació automàtica de la moratòria del deute d’arrendament en cas de grans tenedors i empreses (fons d’inversió, entitats bancàries) o entitats públiques d’habitatge.

Quan la persona arrendadora sigui una empresa o entitat pública de vivenda o un gran tenedor i la part arrendatària es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, aquesta i en el termini d’1 mes des de l’entrada en vigor del present decret, podrà sol·licitar, l’aplaçament temporal i extraordinari del pagament de la renda, sempre que aquest aplaçament, condonació total o parcial no s’hagués assolit amb un acord previ i voluntari  a l’entrada en vigor d’aquest decret.

En el cas que l’acord previ no s’hagués produït, i la part arrendatària ho sol·liciti, aportant la documentació relacionada en el Reial Decret, la part arrendadora haurà de comunicar expressament a la part arrendatària, en el termini màxim de 7 dies laborables, la seva decisió, escollint entre les següents alternatives:

1.- Una reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma decretat pel Govern i les mensualitats següents si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada a causa de la COVID-19, amb un màxim en tot cas de quatre mesos.

2.- Una moratòria en el pagament de la renda que s’aplicarà de forma automàtica mentre duri el període d’estat d’alarma i mensualitats següents, si encara dura la situació de vulnerabilitat i amb un màxim de 4 mesos. La part arrendatària, un cop superada aquesta situació procedirà a abonar la quota o quotes no pagades, al llarg d’un període no superior a tres anys, i sempre dins del termini que manqui per la finalització del contracte o qualsevol de les seves pròrrogues. La part arrendadora no podrà imposar cap tipus de penalització i les quantitats ajornades no meritaran cap tipus d’interès.

La part arrendatària, tindrà a la seva disposició segons el programa d’ajudes transitòries de finançament, una línia d’avals promoguda per l’institut de Crèdit Oficial (ICO) sense interessos ni despeses que podran cobrir un període màxim de sis mensualitats de renda, i amb un període de retorn de 6 anys (ampliable fins a 10 anys). Així mateix tindrà accés a un programa per mitigar els efectes del COVID 19, consistent en ajudes de fins a  900 euros al mes i de fins al 100% de la renda o, si escau, de fins al 100% del principal i interessos el préstec que s’hagi subscrit amb el qual s’hagi satisfet el pagament de la renda de l’habitatge habitual.

Modificació de condicions del contracte per arrendadors no considerats grans tenedors, fons d’inversió i ajudes als arrendataris en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda.

En aquelles situacions on la part arrendadora no és un fons d’inversió o gran tenedor, la part arrendatària (en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda) podrà sol·licitar-li fins el  proper 2 de maig, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que aquest ajornament o la condonació total o parcial de la mateixa no s’hagués acordat prèviament entre ambdues parts amb caràcter voluntari.

Feta aquesta sol·licitud, la part arrendadora haurà comunicar-li, en el termini màxim de 7 dies laborables, les condicions d’ajornament o de fraccionament ajornat del deute que accepta o, si no, les possibles alternatives que planteja en relació amb les mateixes. Si la persona arrendadora no accepta cap acord sobre l’ajornament i, en qualsevol cas, quan la part arrendatària es trobi en la situació de vulnerabilitat sobrevinguda, aquesta podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries de finançament anteriorment esmentades.

Amb caràcter general, les mesures que preveu el present Reial decret-llei mantenen la vigència fins a un mes després de la fi de la vigència de la declaració de l’estat d’alarma. No obstant l’anterior, aquelles mesures que preveu aquest Reial decret-llei que tenen un termini determinat de durada, s’han de subjectar a aquest.

Definició de conceptes clau:

Gran tenedor i fons d’inversió , entitats bancàries o entitats públiques d’habitatge

Persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2.

Persones en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda

Que passin a estar en situació d’atur, expedient de regulació temporal, o hagin vist reduïda la seva jornada per motiu derivats del COVID-19. En cas de ser empresari, caiguda de les seves vendes, o altres circumstàncies similars que suposin una pèrdua substancial d’ingressos.

Que el lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual a el 35% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar segons els límits i /o expecions establerts en el mateix decret.

Despeses i subministraments bàsics

Estan compresos dins d’aquest grup, el cost dels subministraments d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, dels serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris, tots ells de l’habitatge habitual que correspongui satisfer a la part arrendatària.

Els contractes d’arrendament de local de negoci davant de l’estat d’alarma decretat pel COVID-19

Des de que el passat 17 de març el Govern d’Espanya va decretar l’estat d’alarma com a conseqüència de la propagació del COVID-19, molts són els dubtes que han sorgit a tots els ciutadans especialment en relació a les obligacions de caràcter econòmic a les que venen obligats a complir per diversos contractes.

De les majors preocupacions que han aparegut, són les corresponents als contractes d’arrendament de local de negoci, especialment per aquells negocis que han vingut obligats a tancar la seva activitat (restaurants, cafeteries, etc.). Es plantegen dubtes com els de si segueix vigent l’obligació de pagament de la renda.

En aquest sentit, l’arrendatari d’un local de negoci destinat a un comerç que té prohibida per decret la seva obertura, té com a obligació essencial davant de l’arrendador el pagament de la renda pactada. Es tracta doncs, d’una obligació dinerària que no resulta impossible de complir. En aquests contractes succeeix que l’arrendador si que compleix plenament amb la seva obligació (respecta la possessió, ús i gaudi de l’arrendatari del local), motiu pel qual no seria raonable traslladar a l’arrendador les conseqüències de la impossibilitat de l’obertura o imposar-li una suspensió del contracte.

Les autoritats han prohibit l’obertura dels locals al públic, però no pas la possessió i ocupació del local per part dels arrendataris. Per tant, ens trobaríem davant la clàusula rebus sic stantibus: clàusula que fa referència a un principi del Dret en virtut del qual s’entén que qualsevol alteració substancial de les estipulacions contractuals, pot donar lloc a la modificació de les mateixes. 

En base a la clàusula rebus sic stantibus, caldrà valorar, cas per cas, si la impossibilitat d’obertura del local al públic durant un temps determinat representa un fet de tal importància que altera les bases del negoci de tal forma que frustra o fa inassolible l’objectiu econòmic que dóna sentit al contracte; tenint en compte també que es produeix un fort desequilibri entre les prestacions. A més, el fet de no poder obrir el local al públic no és un risc inherent a aquests tipus de contractes i per tant, que hagi de suportar sense observacions l’arrendatari, si no que és un fet excepcional decretat per l’estat d’alarma actual, així com tampoc és un fet contemplat al propi contracte.

No obstant, el que no convindria és que l’arrendatari decidís unilateralment no pagar la renda pactada o fer un pagament inferior, ja que davant d’això, l’arrendador quedaria facultat per interposar la corresponent demanda de desnonament per manca de pagament. Per tot, en relació a l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus o de fixar la modificació dels contractes serà molt important la casuística concreta del cas. Seran factors determinants, entre d’altres, la durada de la prohibició de l’obertura, si l’arrendatari s’ha vist greument perjudicat en els seus ingressos o no per aquesta prohibició d’obrir el local, i l’abast dels perjudicis patits, les possibilitats de recuperar els ingressos una vegada finalitzi la prohibició d’obrir al públic, etc.

 El problema però dels contractes d’arrendament i la doctrina de la clàusula rebus sic stantibus és que aquesta no és d’aplicació unilateral i, en cas de disconformitat entre les parts, necessitarem una resolució judicial que solucioni el conflicte.

Pla de xoc a l’habitatge

El Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents per combatre les situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers.

L’habitatge és una de les principals columnes de l’estat del benestar. Els desajustos arran de la crisi i les dinàmiques dels anys posteriors han fet créixer l’esforç que dediquen moltes famílies a pagar el lloguer o la hipoteca. Els resultats de les Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida per a 2017-2018 publicats per l’Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona manifesten que el 35,8% de la població en règim de lloguer a l’Àrea Metropolitana de Barcelona destina més d’un 40% dels seus ingressos a despeses de l’habitatge. Són xifres que posen de manifest que ni el mercat laboral ni el de l’habitatge donen una resposta adequada a les necessitats d’una part important de la població i interpel·len el Govern a actuar de forma decidida.

Davant aquesta situació urgent, la Generalitat ha impulsat un treball concertat amb els agents socials i polítics per a aprovar el Decret llei per a millorar l’accés a l’habitatge, que es desplega en tres grans àmbits.

En primer lloc, en la lluita contra l’exclusió residencial,elDecret reforça i amplia l’abast del lloguer social obligatori que han d’oferir els grans tenidors a les famílies vulnerables quan estiguin en risc de perdre l’habitatge per processos de desnonament, abastant també els casos en què se’ls acabi el contracte de lloguer, o bé quan portin més de 6 mesos ocupant un habitatge sense títol habilitant. Per ajudar en la gestió dels casos d’emergència, el Decret facilita que es construeixin allotjaments temporals en sòl d’equipaments, o que l’exercici del tanteig i retracte –amb què en només 4 anys la Generalitat ha sumat 3.000 habitatges al seu parc- s’ampliï a tots els municipis del país i s’allargui 6 anys més, fins al 2027. Són totes elles mesures per a facilitar en un termini breu allotjament per a l’emergència habitacional.

En segon, perquè el parc d’habitatge de lloguer social creixi, el Decret llei activa mesures urbanístiques que permetin impulsar les promocions d’habitatge protegit en sòls públics que avui estan sense desenvolupar. I al costat del planejament urbanístic, el creixement del parc de lloguer social també passa per estimular la iniciativa privada perquè faci habitatge protegit de lloguer, oferint, entre altres ajuts, cobertura pública en el cobrament del lloguer. D’altra banda, els nous habitatges de protecció oficial que es construeixin tindran aquesta qualificació de forma indefinida en el temps i es determinarà el seu preu mitjançant un mòdul únic que podrà tenir variacions en funció del lloc, característiques i costos, o la millora dels procediments d’adjudicació.

L’Índex de Referència de Preus del Lloguer, clau

I en tercer lloc, un increment del parc de lloguer social amplia l’oferta disponible i empeny el mercat lliure a la baixa. Però també hi ha altres vies per a aconseguir que els preus del lloguer s’ajustin més a la realitat de la demanda. Per això, el Decret llei preveu mesures que converteixen l’Índex de Referència de Preus del Lloguer en un element nuclear, que va més enllà de la funció informativa per a esdevenir un factor clau en el moment en què el propietari determina la seva proposta de renda mensual: per exemple, si el lloguer establert està per damunt de l’Índex aplicable a l’habitatge, el propietari no podrà rebre ajuts públics vinculats al foment del lloguer.

El Decret aprovat pel Govern representa, doncs, la principal modificació del marc regulador de l’habitatge a Catalunya des de l’aprovació, l’any 2007, de la llei del dret a l’habitatge, posant les bases per a la lluita més eficaç contra l’emergència residencial, l’increment del parc de lloguer assequible, i la contenció dels preus del lloguer.

El preu de lloguer dels pisos a Girona està pràcticament al mateix nivell que l´abril de 2008

El preu del lloguer ens els arrendaments no ha parat de crèixer. Actualment, els arrendataris paguen de mitjana 707 euros al mes per un habitatge de 3 habitacions a la capital Gironina.

Els preus de lloguer dels pisos a Gironarecuperen el nivell d’abans de la crisi econòmica. De fet, durant l’octubre de 2018 els preus igualaven, gairebé, els de l’abril de 2008, quan es va registrar el pic més alt. Actualment, llogar un pis de tres habitacions a la capital gironina costa, de mitjana, 707 euros, mentre que fa deu anys el preu era de 732. Segons el vicepresident del col·legi API a Girona, David Saura, els preus “tenen una tendència a l’alça” a la demarcació. Girona i Figueres són els dos municipis amb més contractes de lloguer de la demarcació. Durant la crisi econòmica els preus a la capital gironina van arribar a caure un 28,14%. La davallada més important es va registrar al municipi de Salt (Gironès), en què van caure un 45,38%.

En el cas de Salt, els preus en el lloguer encara segueixen un 30% per sota dels màxims registrats durant el 2008. En aquest municipi, el preu mitjà per un pis de tres habitacions ha passat dels 692 euros a l’abril de 2008, als 531 que es paguen a dia d’avui. Aquesta és la ciutat gironina que encara manté la diferència més alta amb el preu màxim registrat el 2008.

A Figueres i Santa Coloma de Farners la diferència es manté sobre un 15%, mentre que la resta de municipis es mou entre un 7 i un 3% menys del que es pagava el 2008. Per altra banda, els preus de Roses (Alt Empordà) i Sant Feliu de Guíxols (Baix Empordà) ja tenen els preus més alts que durant el 2008.

Per contra, el municipi de Roses és el que té més llicències d’Habitatges d’Ús Turístic (HUT)a la demarcació de Girona amb 3.748 apartaments registrats. La ciutat de Girona es troba a la part mitja de la taula amb 752 habitatges, per sota de municipis com Sant Feliu de Guíxols (829). Per comarques, el Baix Empordà és el que mès HUT té amb 12.822 llicències, seguida per l’Alt Empordà amb 12.325 apartaments.

Preocupacio pels canvis legislatius.

El president del Col·legi API de Girona, Joan Company, ha demanat a les administracions que hi hagi més “seguretat jurídica” respecte als lloguers. Company ha afirmat que hi ha una certa “preocupació” dels propietaris pels constants canvis legislatius. Per això ha demanat a les administracions que desenvolupin “polítiques pensades més a llarg termini” que no pas les actuals.

Segons Company, aquesta sensació fa que “desincentivi” els propietaris a l’hora de destinar els habitatges buits al lloguer.

De fet, el president ha remarcat que “ens hem de preocupar perquè hi hagi més oferta de lloguer”, ja que altres països europeus tenen molta més oferta de pisos que a la demarcació. I segons el president, la manera de fer-ho és a partir de legislacions que “donin estabilitat als propietaris, però també que protegeixin als llogaters”.