Els contractes d’arrendament de local de negoci davant de l’estat d’alarma decretat pel COVID-19

Des de que el passat 17 de març el Govern d’Espanya va decretar l’estat d’alarma com a conseqüència de la propagació del COVID-19, molts són els dubtes que han sorgit a tots els ciutadans especialment en relació a les obligacions de caràcter econòmic a les que venen obligats a complir per diversos contractes.

De les majors preocupacions que han aparegut, són les corresponents als contractes d’arrendament de local de negoci, especialment per aquells negocis que han vingut obligats a tancar la seva activitat (restaurants, cafeteries, etc.). Es plantegen dubtes com els de si segueix vigent l’obligació de pagament de la renda.

En aquest sentit, l’arrendatari d’un local de negoci destinat a un comerç que té prohibida per decret la seva obertura, té com a obligació essencial davant de l’arrendador el pagament de la renda pactada. Es tracta doncs, d’una obligació dinerària que no resulta impossible de complir. En aquests contractes succeeix que l’arrendador si que compleix plenament amb la seva obligació (respecta la possessió, ús i gaudi de l’arrendatari del local), motiu pel qual no seria raonable traslladar a l’arrendador les conseqüències de la impossibilitat de l’obertura o imposar-li una suspensió del contracte.

Les autoritats han prohibit l’obertura dels locals al públic, però no pas la possessió i ocupació del local per part dels arrendataris. Per tant, ens trobaríem davant la clàusula rebus sic stantibus: clàusula que fa referència a un principi del Dret en virtut del qual s’entén que qualsevol alteració substancial de les estipulacions contractuals, pot donar lloc a la modificació de les mateixes. 

En base a la clàusula rebus sic stantibus, caldrà valorar, cas per cas, si la impossibilitat d’obertura del local al públic durant un temps determinat representa un fet de tal importància que altera les bases del negoci de tal forma que frustra o fa inassolible l’objectiu econòmic que dóna sentit al contracte; tenint en compte també que es produeix un fort desequilibri entre les prestacions. A més, el fet de no poder obrir el local al públic no és un risc inherent a aquests tipus de contractes i per tant, que hagi de suportar sense observacions l’arrendatari, si no que és un fet excepcional decretat per l’estat d’alarma actual, així com tampoc és un fet contemplat al propi contracte.

No obstant, el que no convindria és que l’arrendatari decidís unilateralment no pagar la renda pactada o fer un pagament inferior, ja que davant d’això, l’arrendador quedaria facultat per interposar la corresponent demanda de desnonament per manca de pagament. Per tot, en relació a l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus o de fixar la modificació dels contractes serà molt important la casuística concreta del cas. Seran factors determinants, entre d’altres, la durada de la prohibició de l’obertura, si l’arrendatari s’ha vist greument perjudicat en els seus ingressos o no per aquesta prohibició d’obrir el local, i l’abast dels perjudicis patits, les possibilitats de recuperar els ingressos una vegada finalitzi la prohibició d’obrir al públic, etc.

 El problema però dels contractes d’arrendament i la doctrina de la clàusula rebus sic stantibus és que aquesta no és d’aplicació unilateral i, en cas de disconformitat entre les parts, necessitarem una resolució judicial que solucioni el conflicte.

Pla de xoc a l’habitatge

El Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents per combatre les situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers.

L’habitatge és una de les principals columnes de l’estat del benestar. Els desajustos arran de la crisi i les dinàmiques dels anys posteriors han fet créixer l’esforç que dediquen moltes famílies a pagar el lloguer o la hipoteca. Els resultats de les Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida per a 2017-2018 publicats per l’Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona manifesten que el 35,8% de la població en règim de lloguer a l’Àrea Metropolitana de Barcelona destina més d’un 40% dels seus ingressos a despeses de l’habitatge. Són xifres que posen de manifest que ni el mercat laboral ni el de l’habitatge donen una resposta adequada a les necessitats d’una part important de la població i interpel·len el Govern a actuar de forma decidida.

Davant aquesta situació urgent, la Generalitat ha impulsat un treball concertat amb els agents socials i polítics per a aprovar el Decret llei per a millorar l’accés a l’habitatge, que es desplega en tres grans àmbits.

En primer lloc, en la lluita contra l’exclusió residencial,elDecret reforça i amplia l’abast del lloguer social obligatori que han d’oferir els grans tenidors a les famílies vulnerables quan estiguin en risc de perdre l’habitatge per processos de desnonament, abastant també els casos en què se’ls acabi el contracte de lloguer, o bé quan portin més de 6 mesos ocupant un habitatge sense títol habilitant. Per ajudar en la gestió dels casos d’emergència, el Decret facilita que es construeixin allotjaments temporals en sòl d’equipaments, o que l’exercici del tanteig i retracte –amb què en només 4 anys la Generalitat ha sumat 3.000 habitatges al seu parc- s’ampliï a tots els municipis del país i s’allargui 6 anys més, fins al 2027. Són totes elles mesures per a facilitar en un termini breu allotjament per a l’emergència habitacional.

En segon, perquè el parc d’habitatge de lloguer social creixi, el Decret llei activa mesures urbanístiques que permetin impulsar les promocions d’habitatge protegit en sòls públics que avui estan sense desenvolupar. I al costat del planejament urbanístic, el creixement del parc de lloguer social també passa per estimular la iniciativa privada perquè faci habitatge protegit de lloguer, oferint, entre altres ajuts, cobertura pública en el cobrament del lloguer. D’altra banda, els nous habitatges de protecció oficial que es construeixin tindran aquesta qualificació de forma indefinida en el temps i es determinarà el seu preu mitjançant un mòdul únic que podrà tenir variacions en funció del lloc, característiques i costos, o la millora dels procediments d’adjudicació.

L’Índex de Referència de Preus del Lloguer, clau

I en tercer lloc, un increment del parc de lloguer social amplia l’oferta disponible i empeny el mercat lliure a la baixa. Però també hi ha altres vies per a aconseguir que els preus del lloguer s’ajustin més a la realitat de la demanda. Per això, el Decret llei preveu mesures que converteixen l’Índex de Referència de Preus del Lloguer en un element nuclear, que va més enllà de la funció informativa per a esdevenir un factor clau en el moment en què el propietari determina la seva proposta de renda mensual: per exemple, si el lloguer establert està per damunt de l’Índex aplicable a l’habitatge, el propietari no podrà rebre ajuts públics vinculats al foment del lloguer.

El Decret aprovat pel Govern representa, doncs, la principal modificació del marc regulador de l’habitatge a Catalunya des de l’aprovació, l’any 2007, de la llei del dret a l’habitatge, posant les bases per a la lluita més eficaç contra l’emergència residencial, l’increment del parc de lloguer assequible, i la contenció dels preus del lloguer.

El preu de lloguer dels pisos a Girona està pràcticament al mateix nivell que l´abril de 2008

El preu del lloguer ens els arrendaments no ha parat de crèixer. Actualment, els arrendataris paguen de mitjana 707 euros al mes per un habitatge de 3 habitacions a la capital Gironina.

Els preus de lloguer dels pisos a Gironarecuperen el nivell d’abans de la crisi econòmica. De fet, durant l’octubre de 2018 els preus igualaven, gairebé, els de l’abril de 2008, quan es va registrar el pic més alt. Actualment, llogar un pis de tres habitacions a la capital gironina costa, de mitjana, 707 euros, mentre que fa deu anys el preu era de 732. Segons el vicepresident del col·legi API a Girona, David Saura, els preus “tenen una tendència a l’alça” a la demarcació. Girona i Figueres són els dos municipis amb més contractes de lloguer de la demarcació. Durant la crisi econòmica els preus a la capital gironina van arribar a caure un 28,14%. La davallada més important es va registrar al municipi de Salt (Gironès), en què van caure un 45,38%.

En el cas de Salt, els preus en el lloguer encara segueixen un 30% per sota dels màxims registrats durant el 2008. En aquest municipi, el preu mitjà per un pis de tres habitacions ha passat dels 692 euros a l’abril de 2008, als 531 que es paguen a dia d’avui. Aquesta és la ciutat gironina que encara manté la diferència més alta amb el preu màxim registrat el 2008.

A Figueres i Santa Coloma de Farners la diferència es manté sobre un 15%, mentre que la resta de municipis es mou entre un 7 i un 3% menys del que es pagava el 2008. Per altra banda, els preus de Roses (Alt Empordà) i Sant Feliu de Guíxols (Baix Empordà) ja tenen els preus més alts que durant el 2008.

Per contra, el municipi de Roses és el que té més llicències d’Habitatges d’Ús Turístic (HUT)a la demarcació de Girona amb 3.748 apartaments registrats. La ciutat de Girona es troba a la part mitja de la taula amb 752 habitatges, per sota de municipis com Sant Feliu de Guíxols (829). Per comarques, el Baix Empordà és el que mès HUT té amb 12.822 llicències, seguida per l’Alt Empordà amb 12.325 apartaments.

Preocupacio pels canvis legislatius.

El president del Col·legi API de Girona, Joan Company, ha demanat a les administracions que hi hagi més “seguretat jurídica” respecte als lloguers. Company ha afirmat que hi ha una certa “preocupació” dels propietaris pels constants canvis legislatius. Per això ha demanat a les administracions que desenvolupin “polítiques pensades més a llarg termini” que no pas les actuals.

Segons Company, aquesta sensació fa que “desincentivi” els propietaris a l’hora de destinar els habitatges buits al lloguer.

De fet, el president ha remarcat que “ens hem de preocupar perquè hi hagi més oferta de lloguer”, ja que altres països europeus tenen molta més oferta de pisos que a la demarcació. I segons el president, la manera de fer-ho és a partir de legislacions que “donin estabilitat als propietaris, però també que protegeixin als llogaters”.

Les noves regles del lloguer

Canvis en la legislació sobre habitatge. El nou decret, que sacsejarà la relació entre arrendataris i arrendats, va entrar ahir en vigor i sembla que aquesta vegada no tindrà problemes per ser convalidat al Congrés, ja que Podem ha promès donar-li suport a la comissió permanent de la cambra. La formació morada va tombar l’anterior intent del Govern en exigir que es limitessin els preus dels lloguers.

La segona va la vençuda per al mercat del lloguer. El nou decret, que sacsejarà la relació entre arrendataris i arrendats, va entrar ahir en vigor i sembla que aquesta vegada no tindrà problemes per ser convalidat al Congrés, ja que Podem ha promès donar-li el seu suport a la comissió permanent de la cambra. La formació morada va tombar l’anterior intent del Govern socialista d’intervenir en aquest mercat en exigir que s’incloguessin mesures per limitar el preu dels lloguers, que s’ha disparat en algunes ciutats espanyoles. Finalment, l’Executiu no ha posat murs a les rendes. El propietari té total llibertat per fixar el preu al seu gust. Sí que estarà limitada, en canvi, la pujada de les rendes mensuals durant el contracte, que no podran créixer per sobre de l’IPC. En general, els inquilins tindran més poder.

Tot i que encara falta el tràmit d’aprovació al Congrés, les mesures que estan incloses dins el decret estan vigents des d’ahir mateix. Entre elles hi ha també que la durada dels contractes serà de com a mínim de cinc anys, mentre que les bonificacions fiscals queden en mans de les comunitats autònomes i dels ajuntaments.

La Federació d’Associacions Immobiliàries (FAI) considera que la norma, lluny de limitar la pujada dels lloguers, provocarà la seva pujada. De fet, estimen que de mitjana es produirà un encariment del 5%, que podria ser més elevat a les grans ciutats espanyoles. «La suposada protecció del llogater, eliminant garanties suposadament abusives, pot acabar per expulsar del mercat del lloguer als col·lectius i economies més desfavorides per la limitació de les garanties», ha assenyalat l’agrupació. El ministre de Foment, José Luis Ábalos, ha considerat que si bé els decrets -tant el text que va ser rebutjat al Congrés el 22 de gener i que va estar en vigor poc més d’un mes, com l’ara aprovat-, «potser no satisfan grans pretensions», però suposen un «avanç».

DURADA
El nou decret estableix que la durada dels contractes serà, com a mínim, de cinc anys, o de set en el cas que l’arrendador sigui una empresa. No obstant això, el propietari podrà recuperar l’ús de l’habitatge en el cas que el necessiti urgentment per a ell mateix o per algun dels seus familiars en primer grau de consanguinitat. Per a això haurà d’avisar amb dos mesos d’antelació de la data en què necessiti el pis. Si passen tres mesos des d’aquesta extinció del contracte i el propietari (o algun dels seus familiars) no ha ocupat l’habitatge, l’antic inquilí podrà demanar tornar al pis. Per regla general, sense urgències pel mig, el preavís per recuperar l’immoble serà de quatre mesos per a l’arrendador, i l’arrendatari en tindrà dos per deixar-lo.

PREUS

Els propietaris i arrendats poden negociar lliurement el preu del lloguer, sense limitacions ni per dalt ni per baix. No obstant això, el que no podrà passar és que la renda mensual pugi per sobre de l’Índex de Preus al Consum (IPC) durant la vigència del contracte. Per sota, no hi ha terra.

OBRES

En el cas que el propietari hagi de fer obres a l’habitatge, podrà elevar la quota al seu inquilí. Sempre dins d’uns límits, ja que l’increment no podrà superar el 20% de la renda que s’estigui pagant fins a aquell moment, i no podrà aplicar abans que acabin les obres.

FIANÇA

1 mes de fiança en arrendament d’habitatge. No s’actualitzarà la fiança dins els 5 primers anys de contracte. Les garanties addicionals no podran excedir de 2 mensualitats (per tant, com a molt, 3 mesos de renda en total).

ESTÍMULS

L’esborrany inicial del decret recollia una bonificació del 80% de l’Impost de Béns Immobles (IBI) per a determinats habitatges de lloguer, però ha desaparegut a la versió final. La norma aprovada sí ofereix als ajuntaments i autonomies la possibilitat que decideixin la seva política d’habitatge d’acord amb el seu marc fiscal, fixant, per exemple, recàrrecs en l’IBI per als habitatges buits, encara que segueix sense aclarir què s’entén per tals.

FONS VOLTOR

El decret assenyala que els contractes d’arrendament s’han de respectar sempre pels tercers compradors de l’immoble. Aquesta mesura és necessària, segons el Govern, per prevenir possibles pràctiques fraudulentes de fons d’inversió.

DESNONAMENTS

Els processos de desnonament s’han de notificar als serveis socials, que tindran més temps per analitzar les possibles situacions de vulnerabilitat. També s’obliga a assenyalar el dia i l’hora del desallotjament, amb el que s’acabaria amb els processos amb data oberta.

El contracte de lloguer amb opció de compra, com funciona?

El lloguer amb opció de compra és una modalitat que es plantegen molts propietaris i professionals immobiliaris per treure al mercat diferents immobles, essent també una bona opció per a aquells compradors que no vulguin fer una gran inversió inicial i/o no tinguin facilitat per accedir al crèdit hipotecari.

Així doncs, es presenta el contracte d’arrendament amb opció de compra com una atractiva alternativa tant per venedors com per a compradors. Aquesta modalitat contractual es caracteritza per l’absència d’una regulació legal general, essent un contracte atípic, el qual es regeix fonamentalment per la voluntat i llibertat de les parts a l’hora de pactar les condicions contractuals del mateix. No obstant, es pot catalogar com un contracte doble o mixt, format per dos subcontractes: un de lloguer i un de compravenda, mitjançant el qual es permet a l’arrendatari viure en règim d’arrendament en un immoble per un temps determinat (com un contracte de lloguer habitual) però en el qual se li reserva el dret de manera exclusiva de poder comprar l’immoble pel preu que s’hagi estipulat, al qual se li hauran de descomptar les rendes pagades fins al moment.

Per confeccionar  el contracte caldrà determinar l’immoble concret, fixar el preu per a la futura adquisició així com el termini del que l’arrendatari disposa per exercir el dret d’opció a compra i les conseqüències del no exercici del referit dret.

Al marge de l’anterior, també cal tenir en compte el següent:

–         És recomanable de cares al propietari que es fixi una prima inicial pel dret a l’opció a compra, atès que d’aquesta manera s’assegura que l’arrendatari realment està interessant en adquirir la finca. En cas contrari, si l’arrendatari no exercita l’opció a compra en el termini pactat, perdrà tant la prima inicial entregada així com les mensualitats abonades a compte del lloguer.

–         Amb independència del termini que s’hagi acordat per exercir el dret d’opció de compra, l’arrendatari tindrà dret a romandre a l’habitatge durant els anys que duri el contracte de lloguer.

–         Tot i que l’arrendatari prorrogui el contracte de lloguer (amb consentiment també per part del prioritari), l’opció de compra caducarà en el termini pactat i no es podrà exercitar amb posterioritat.

–         Durant la vigència de l’opció de compra, el propietari quedarà obligat a mantenir la seva oferta (no pot variar el preu de l’opció a compra però si pot incrementar el preu del lloguer segons les variacions que presenti IPC) i no pot disposar tampoc de l’immoble.

Atenent a aquestes vicissituds, és recomanable sol·licitar l’assessorament d’experts en la matèria per tal d’orientar sobre els termes i condicions que s’han de fixar en el contracte.

La Generalitat impulsa un nou índex de referència per fixar els preus de lloguer

La consellera de Governació, Administracions Públiques i Habitatge, Meritxell Borràs, va anunciar ahir la creació d’un índex de referència de les rendes de lloguer a Catalunya per a les properes setmanes. Mitjançant un decret, el Govern també adoptarà mesures per protegir els consumidors davant lloguers superiors a aquest indicador. “Aquest índex permetrà modular els increments exagerats del lloguer que es puguin produir”, va explicar la consellera.

El Govern pretén que aquesta mesura moderi els increments dels preus del lloguer que s’estan produint a Barcelona i l’àrea metropolitana, i a la vegada contribueixi a millorar la rehabilitació dels habitatges per posar-los en lloguer.

Segons Borràs, “és una iniciativa pionera a l’Estat”, producte de l’estudi rigorós de mesures que ja s’estan desenvolupant a d’altres països del món. “Esdevindrà una eina molt sòlida perquè els ajuntaments i altres administracions puguin treballar”, va afegir.

Aquestes accions volen fomentar un major equilibri entre drets i deures de llogaters i propietaris i oferir-los més garanties d’accés a la informació per establir un preu adequat a les característiques del pis. Alhora, segons Borràs va comentar, es pretén que aquestes mesures no desincentivin els propietaris a llogar els pisos i evitin decantar-se per la venta de la propietat.

Borràs i el seu equip, junt amb la Càtedra d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili, treballen en els criteris que han de servir de base per a una futura legislació sobre els arrendaments urbans. El nou índex de referència del lloguer és una de les accions immediates que portaran a la pràctica.

Incentius i beneficis fiscals

Pel que fa al nou indicador del lloguer, si en un immoble es fixa una renda superior, haurà de constar a la publicitat de lloguer i al contracte d’arrendament, i condicionarà l’accés als ajuts del Pla de l’Habitatge de Catalunya.

El Govern demanarà la implicació dels Ajuntaments i de l’Estat per tal que a través de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), l’Impost sobre la Renda (IRPF) o l’Impost sobre Societats (IS), es pugui beneficiar o penalitzar els lloguers que es trobin per sota o per sobre d’aquest indicador.

Aquest índex serà d’accés lliure a través de la pàgina web per garantir la màxima transparència. L’establiment dels preus del metre quadrat es determinaran en base a les del registre de fiances de l’Incasòl. En la determinació de l’índex es donarà audiència als professionals del sector, i a les associacions i institucions de propietaris i arrendataris més representatives. Cada dos anys s’actualitzaran els preus de referència per m2 i cada quatre, es revisaran els criteris d’elaboració.

Aquesta és una mesura urgent que el Govern aplica per equilibrar els preus del lloguer. En paral·lel, el Govern utilitzarà les conclusions i els criteris del grup de treball per elaborar una Llei d’arrendaments urbans que presentarà en nou mesos, de les quals habitaclia us informarà ben aviat.

Home staging o la preparació del producte immobiliari per a la venda o el lloguer

En països com els EUA, Canadà, França o Alemanya és habitual preparar els pisos i cases en venda abans de sortir al mercat per tal que es puguin comercialitzar amb més èxit. Al conjunt de tècniques que duem a terme per a la preparació del producte immobiliari se l’anomena home staging, que es tradueix com “posada en escena de la casa”.

Encara que la seva denominació en anglès ens pugui portar a pensar que és una mica complex, és una tècnica publicitària simple que consisteix en maximitzar les qualitats de l’habitatge, destacant la llum natural de les estances i les possibilitats dels espais, i minimitzar els seus “defectes”.

L’objectiu és aconseguir més visites i contactes per als teus anuncis a habitaclia. Si els possibles compradors queden impactats positivament en la visita real, s’accelerarà la venda o lloguer. Un immoble que s’anunciï amb bones fotografies i una intervenció de home staging, aconsegueix moltes més visites i contactes.

El home staging no implica reformes, sinó petits retocs i/o reparacions per fer més atractiu l’habitatge. Si cal reformar, ho farà qui compri el pis.

Els consells bàsics de home staging que exposem a continuació són de gran rellevància i utilitat tant per rebre la visita d’un possible comprador com per realitzar una sessió fotogràfica de l’immoble.

1. Netejar a fons l’immoble.
2. Si és necessari, pintar-lo. El color idoni per a les parets és el blanc perquè és el més lluminós i neutre.
3. Ordenar, eliminant tot allò que pugui molestar el pas.
4. Retirar els objectes personals, com les fotografies, les joguines i els objectes de neteja personal.
5. Assegurar-se que la casa estigui ventilada i que faci bona olor. L’aroma de cafè, de galetes al forn, de vainilla, poden ajudar a que el comprador potencial connecti amb la idea de llar.
6. En aquesta línia, també és important el comfort tèrmic. La casa ha d’estar a la temperatura adequada per a l’època de l’any en què s’ensenya.
7. Quant a la decoració, prescindir de tons foscos o teixits estampats. Les cortines, els cobrellits i el sofà han d’estar vestits amb teixits neutres i clars.

• Què li hem de transmetre al possible comprador o llogater

El nostre objectiu és que el possible comprador o llogater s’imagini a ell mateix vivint en aquella casa. Per tant, haurem d’eliminar tot rastre de la personalitat de l’habitant actual. També és essencial causar una bona sensació durant la visita.

• Què li hem de transmetre al propietari

Com a professional de la venda immobiliària, és molt important explicar-li que el seu habitatge és ara un producte en el mercat i que ha de ser publicitat com a tal. Podem proporcionar-li una llista d’accions bàsiques que pot posar en pràctica – tenir els llits fets, la cuina recollida, les joguines dels nens recollits,… –  perquè el seu habitatge agradi més al possible comprador i aconsegueixi vendre’l o llogar-lo el més aviat possible.

• Immobles habitats

Si la casa està habitada, la intervenció de home staging serà més discreta. Algunes accions mínimes i molt fàcils de fer poden millorar moltíssim la imatge de l’immoble.

Quan anem a realitzar una visita és fonamental comunicar al propietari les accions bàsiques que ha de fer perquè el possible comprador s’emporti la millor impressió: que els llits estiguin fets, els plats rentats, les escombraries fora de la casa, l’espai de la mascota net, els draps de la cuina i les tovalloles del lavabo nets, les joguines recollides, etc.

• Immobles no habitats: moblats i no moblats

Quan l’immoble no està habitat, és molt més fàcil posar en pràctica el home staging ja que no entren el conflicte les necessitats de la vida familiar del propietari i les exigències de la venda. La majoria de les situacions en què s’ha practicat fins ara ha estat en immobles on no hi viu ningú.

Que no estigui habitat no vol dir que no estigui moblat. En aquest cas, es pot reutilitzar el mobiliari en bon estat i prescindir de la resta, col·locant material decoratiu nou, neutre i modern.

Les cases buides també són treballades amb les tècniques de home staging. Es poden moblar amb material efímer, és a dir, amb mobles de cartró, matalassos i altres elements decoratius. En aquest cas, el material no és l’important, sinó el volum que ocupa, que proporciona una idea més real de com quedaran les estances amb mobles, així com les sensacions de llar que genera al comprador potencial.

• Pressupost

Qui fa el desemborsament de diners per dur a terme una operació de home staging: l’agent immobiliari o el propietari? És habitual que les immobiliàries s’ocupin de pagar els honoraris dels home stagers professionals. El motiu pel qual els professionals accepten córrer amb aquestes despeses és que, d’aquesta manera, aconsegueixen més fàcilment la gestió en exclusiva del producte. Un cop venut l’immoble, pots sumar les despeses de la intervenció al pagament dels honoraris i així acabar recuperant la inversió. El preu d’una intervenció de home staging pot costar zero euros, si la casa està moblada i segueixes les recomanacions de dalt, i pot variar entre 500 i 6.000 €, depenent del tipus d’habitatge, de tipus de proposta que es faci i el nivell d’intervenció a què s’arribi.

• El home stager

Algunes empreses immobiliàries contracten home stagers professionals per a treballs puntuals i d’altres, ja han format el seu propi departament i ofereixen aquests serveis als seus clients. Tot i que encara no hi ha formació oficial, hi ha cursos especialitzats. Algunes agències immobiliàries estan optant per formar els seus venedors en aquest àmbit. Des de 2013, existeix també l’Asociación Home Staging España.

Perquè el treball de home staging sigui efectiu, l’habitatge ha de ser fotografiat de manera professional. Al cap i a la fi, la fotografia és el cartell publicitari, el primer que es veu, i ha de mostrar la veritable essència de la llar.

Unir home staging i fotografia professional està donant grans beneficis als professionals immobiliaris que treballen utilitzant aquestes tècniques, que ja són habituals en aquest sector.

Quines opcions té un propietari en cas de no cobrar el lloguer?

Quan es celebra un contracte d’arrendament, la principal obligació que assumeix l’arrendatari és la de pagar la renda mensual que s’hagi pactat, essent una causa de resolució contractual l’impagament de la mateixa.

En cas que l’arrendatari incompleixi  amb l’obligació de pagar la renda mensual, la llei atorga a l’arrendador diferents mecanismes tant per obligar al deutor al pagament de les quantitats degudes, com per permetre a l’arrendador resoldre el contracte.

El propietari que es troba davant d’un arrendatari que no paga la renda mensual del lloguer, por exercir accions judicials en defensa dels seus drets de propietat i de cobrament, podent optar per diferents alternatives:

–       Reclamació de les rendes: Si el que pretén l’arrendador és que l’arrendatari pagui les rendes que deu, però no té voluntat de resoldre el contracte, caldrà interposar una demanda de reclamació de quantitats per les rendes que siguin degudes fins aquell moment, així com les que es meritin amb posterioritat a la interposició de la demanda fins la celebració del corresponent judici.

–       Desnonament de l’arrendatari: Si l’arrendador vol recuperar la possessió de la finca sense reclamar les rendes degudes, haurà de presentar una demanda de desnonament. El desnonament és aquell procediment especial que permet al propietari extingir el contracte d’arrendament quan l’arrendatari incompleix la seva obligació de pagament de la renda i, conseqüentment, desnonar-lo, fer-lo fora de l’habitatge o local que li té arrendat. Amb aquesta demanda s’aconsegueix que el jutjat dicti una data de llançament, moment aquest en que l’arrendatari es veurà obligat a abandonar el pis o local arrendat.

És necessari tenir en compte que fins que no es produeixi aquest llançament o l’arrendatari abandoni voluntàriament la finca abans del referit dia fent entrega voluntària de les claus, el propietari no té dret a accedir a la finca.

–       Demanda de desnonament amb reclamació de rendes: Aquest és el supòsit que més habitualment s’utilitza, en el que s’uneixen els dos procediments anteriors en un de sol, presentant una reclamació judicial en virtut de la qual es sol·licita tant que l’arrendatari abandoni el pis/local arrendat, com que pagui les rendes i despeses impagades.

Els propietaris poden iniciar aquest procediment judicial des del moment que l’arrendatari deixi de pagar una de les mensualitats pactades per contracte. Un cop interposada la demanda, el jutjat requerirà a l’arrendatari per tal que pagui i abandoni la finca, o bé s’oposi, ja quedant fixat per part del jutjat el dia i hora en que es durà a terme el llançament.
Davant d’aquest requeriment, si l’arrendatari ni desallotja la finca, ni paga la totalitat del deute, ni tampoc s’oposa a la demanda, el jutjat dictarà resolució judicial donant per finalitzat el procediment, permetent així poder iniciar l’execució contra el demandat.
Pot ocórrer també, que l’arrendatari pagui el deute, i és el que s’anomena judicialment enervació de l’acció. Aquesta enervació és la possibilitat que atorga la llei de donar per finalitzat el procediment de desnonament per manca de pagament, si l’arrendatari paga tot l’import de les rendes reclamades abans de la celebració de la vista.

Per últim, en cas que l’arrendatari s’oposés a la demanda presentada contra ell, se celebraria judici, i seria el jutge el qui dictaria la corresponent sentència que, en cas d’estimar les pretensions del propietari, condemnaria a l’arrendatari a desallotjar la finca (en la data fixada en el requeriment) i a  pagar les quantitats degudes més les costes processals.

L’AVALLOGUER: Garantia pels arrendadors.

L’Institut Català del Sòl ofereix als arrendadors d’habitatges la figura de l’Avalloguer: un règim de garanties que els assegura el cobrament d’una quantitat en cas d’interposar una demanda judicial de desnonament per manca de pagament de la renda, d’acord amb els requisits que la normativa estableix.

La cobertura que ofereix l’Avalloguer depèn de la data en que s’hagi signat el contracte. Així, pels contractes d’arrendament d’habitatge celebrats entre el 29 d’agost de 2008 i el 17 de juny de 2014, l’Avalloguer cobreix les mensualitats de renda impagades des de l’inici de l’acció judicial amb el límit de sis mensualitats. Pels contractes d’arrendament d’habitatge celebrats a partir del 18 de juny de 2014, l’Avalloguer cobreix les mensualitats impagades des de l’inici de l’acció judicial amb el límit de tres mensualitats.

Existeix un supòsit especial pels habitatges de protecció oficial destinats a lloguer, i és que la cobertura de tres mesos s’amplia fins als sis, podent incloure fins i tot mensualitats de renda impagades abans de la interposició de la demanda.

Per tal de poder ser admesa la sol·licitud de l’Avalloguer, cal que la renda mensual pactada no superi els 1.200€ a la ciutat de Girona, o els 1.500€ a la ciutat de Barcelona (cal consultar els límits de renda mensual establerts per a cada territori).

S’exigeix també per poder sol·licitar l’Avalloguer haver dipositat en el Registre de fiances, dins del termini legalment fixat, el contracte d’arrendament amb els seus annexos, el document de compromís de l’Avalloguer i la fiança. A més, no es podrà exigir cap altra fiança, aval ni garantia addicional per la signatura del contracte, ni exigir una fiança superior a dues mensualitats de renda.

Arribat el moment, per tal de poder cobrar l’Avalloguerla persona arrendadora l’haurà de sol·licitar en el termini de sis mesos des de l’obtenció de la sentència o de l’acord extrajudicial, acompanyant a la sol·licitud la informació i documentació que es requereixi.

L’Avalloguer podrà ser denegat quan en un termini de quatre anys a comptar des de la data de la sol·licitud per obtenir la compensació de l’Avalloguer, l’arrendador ja hagués percebut aquesta compensació dues vegades en un mateix habitatge; així com també serà denegada la seva sol·licitud si s’hagués recuperat la fiança abans de l’extinció del contracte d’arrendament.