Implementació del nou valor establert per hisenda per calcular els impostos que graven la compra d’un habitatge

El passat 14 d’octubre del 2021, el Ministeri d’Hisenda i Funció Pública va publicar, a través de la seu electrònica de la Direcció General del Cadastre, els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari urbà i rústic del 2021.

Segons el Ministeri d’Hisenda i Funció Pública, aquesta publicació és el primer pas en la determinació dels valors de referència dels immobles. Aquests nous indicadors constitueixin, des del dia 1 de gener de 2022, la base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i de l’impost sobre successions i donacions, substituint el valor real com a base en aquests tributs. Aquests canvis començaran a tenir efecte en les operacions que es duguin a terme a partir d’aquest exercici 2022, per la qual cosa no tenen caràcter retroactiu.

Aquesta modificació, recollida a la Llei de Mesures de Prevenció i Lluita contra el Frau, obeeix a la necessitat de resoldre els problemes de gestió d’aquests impostos, provocats per la litigiositat que tenia la base imposable definida com a valor real.

El valor de referència no superarà el valor de mercat

La norma estableix que els valors de referència no superaran els valors de mercat. Amb aquesta finalitat, s’han d’aplicar els factors de minoració que l’Ordre Ministerial ha publicat al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE). Aquest coeficient serà del 0,9, tant pels immobles urbans com pels rústics. Amb aquesta mesura es garanteix que el valor de referència no excedirà el valor de mercat. Per tant, en fer servir aquest indicador com a base imposable en els tributs esmentats no es produirà una pujada d’impostos.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional, contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no impedeix que, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

En última instància, recalca l’executiu, aquest nou indicador, no afecta el valor cadastral vigent de cap manera pel que no comportarà pujada d’impostos ni modificarà l’Impost sobre Béns Immobles (IBI).

El contracte d’arres en la compravenda d’un bé immoble

El contracte d’arres és un acord formalitzat entre el comprador i el venedor d’una finca en virtut del qual el comprador entrega una quantitat de diners al venedor en garantia de la futura compravenda de la propietat. Aquest import es descomptarà del preu total de l’immoble en el moment de formalitzar-se la compravenda i normalment es correspon amb el 10% del valor de l’habitatge.

En virtut d’aquest acord, ambdues parts adquireixen un compromís previ a la compravenda: el comprador s’obliga a pagar el preu que resta de l’immoble i el venedor s’obliga a entregar la propietat en les condicions pactades entre les parts. Existeixen tres tipus d’arres, que tindran efectes jurídics diferents: les arres confirmatòries, les arres penitencials i les arres penals.

Les arres confirmatòries impliquen que l’import abonat pel comprador al venedor en concepte d’arres és un avançament del preu total de la compravenda. Així doncs, s’entén que la compravenda ja s’ha realitzat i les parts no podran desistir del contracte principal.

En cas que alguna de les parts incompleixi el compromís que havia assumit, la part complidora podrà triar entre exigir el compliment forçós de la obligació o la resolució del contracte, amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis en ambdós casos.

La indemnització corresponent no està limitada per la quantia entregada en concepte d’arres, si no que pot ser d’un import superior.

Les arres penitencials impliquen que, si és el comprador qui incompleix perdrà l’import que hagi avançat en concepte d’arres, i si és el venedor l’incomplidor, les haurà de retornar duplicades. No obstant, a diferència de les arres confirmatòries, les arres penitencials permeten a les parts desistir del contracte principal, essent l’import de les arres el preu per haver desistit.

Finalment, les arres penals són un terme mig entre els dos tipus d’arres anteriors: no són ni un avançament del preu de la compravenda ni atorga a les parts la facultat de desistir del contracte principal. Aquest tipus d’arres no està regulat expressament i es configura com una clàusula penal.

Així doncs, en aquest últim cas, si és el comprador és qui incompleix, perdrà l’import que hagi avançat en concepte d’arres i, si qui incompleix és el venedor, haurà de procedir a la seva devolució per duplicat.

No obstant, en cap cas el pagament de les arres eximeix a la part incomplidora d’haver de complir amb la seva obligació contractual, com si succeeix amb les arres penitencials. Per tant, la part complidora podrà triar entre exigir el compliment forçós de la obligació o la resolució del contracte, amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis, tal i com es preveu amb les arres confirmatòries.

Grup Tas continua i segueix donant servei a les comunitats de propietaris

Grup Tas es dedica des de fa més de 30 anys a l’adminstració i gestió de les comunitats de propietaris. Es presenten com un equip de professionals amb transparència i proximitat, dos factors que durant aquestes darreres setmanes s’han posat de manifest més que mai.

Durant les últimes tres dècades el grup ha experimentat un creixement notable consolidant una important cartera de clients amb un equip humà altament professionalitzat. L’empresa va néixer el 1995 i com expliquen els seus responsables com a « resultat d’un canvi societari, amb l’objectiu d’oferir uns serveis professionals millors i més adequats a les necessitats dels nostres clients, que des de l’any 1989 ja administràvem».

El resultat 30 anys després no pot ser millor i des de la satisfacció asseguren que «és a partir d’aquell moment que l’empresa gràcies a la dedicació, treball i professionalització de totes les persones, que en un moment o altre hi han treballat i hi treballen, ha experimentat un creixement en tots els sentits». I per aquest motiu asseguren que volen continuar «creixent al costat dels nostres clients fent una aposta clara per la implantació i innovació tecnològica que ens permetin, tant a nosaltres com als clients, tenir tota la informació a l’abast en temps real i els 365 dies de l’any».

Aquesta voluntat ha quedat molt clara aquestes setmanes de vigència de l’estat d’alarma ja que l’activitat del grup no s’ha aturat en cap moment i s’ha apostat clarament per seguir treballant utilitzant els mitjans telemàtics com a eina de comunicació amb els clients sense renunciar a la proximitat i a la personalització.

En aquesta línia, conscients de la transformació digital que està vivint la societat, i des de fa ja uns anys, treballen amb l’ús d’una app pròpia (s’hi pot registrar molt fàcilment) que permet a les persones usuàries d’aquesta, estar informades durant les 24 hores els 365 dies de l’any de tots els assumptes rellevants de la Comunitat i des d’on es pot rebre convocatòries i actes, pagar rebuts, notificar incidències, rebre avisos, expedir certificats, consultar l’estat de comptes i/ o altres gestions molt útils en aquests temps.

És una manera de tenir tota la informació centralitzada i accessible des d’on es vulgui i quan es vulgui. Grup Tas destaca especialment per la seva àrea de gestió de patrimoni dirigida tant a l’administració de comunitats com a l’administració de lloguers. Disposa també d’una àrea d’immobiliària amb una important cartera d’immobles en el mercat. Des del dia 11 de maig, Grup Tas ha reprès a les seves oficines, l’horari d’atenció habitual de les 10h a les 14h i de les 16h a 19h.

Ajudes en el pagament dels lloguers en règim de vivenda habitual

El passat dia 2 de maig de 2020, va entrar en vigor l’ordre TMA/378/2020, de 30 d’abril aprovada pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, per regular i definir els criteris, condicions i requisits de les persones arrendatàries en règim de vivenda habitual que poden accedir al paquet d’ajudes transitòries de fiançament regulades a l’article 9 del Reial Decret Llei 11/2020, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front al Covid-19, mitjançant l’atorgament d’un conveni amb l’Institut de Crèdit Oficial (ICO).

Requisits per la concessió del préstec

Per un costat, s’atorgaran, per concessió directa i per una sola vegada, als arrendataris d’habitatges habituals, residents a Espanya, amb un contracte d’arrendament en vigor i que es trobin afectats tant ells com alguns dels membres de la unitat familiar, per una circumstància que impliqui una reducció substancial dels seus ingressos com a conseqüència de l’actual crisi sanitària. (ERTO, cessament d’activitat, reducció de jornada per motiu de cures..)

Per l’altre, quan el conjunt dels ingressos familiars, en el mes anterior a la sol·licitud de l’ajut, no arribin al límit de cinc vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (IPREM), establert en 2.689,20 euros (537,84€ x 5).

I per últim, que la renda del lloguer més les despeses i subministraments bàsics (inclou servei d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i contribucions a la comunitat de propietaris) en el seu conjunt, sigui superior o igual al 35% dels ingressos nets que percebin el conjunt dels membres de la unitat familiar.

Condicions del préstec

El préstec es concedirà per un import de fins al 100% de l’import de sis mensualitats, en virtut del contracte d’arrendament vigent de vivenda habitual, amb un màxim de 5.400 euros, a raó d’un màxim de 900 euros per mensualitat. Aquests préstecs no reportaran cap tipus de despesa ni interès per als sol·licitants i l’entitat no podrà exigir a l’interessat la contractació de cap producte o servei addicional.

Les sis mensualitats podran ser finançades a comptar des de la del mes d’abril de 2020 i no podran ser posteriors a 6 mesos a comptar de la signatura del préstec entre l’entitat bancària i la persona arrendatària ni posteriors a la fi de vigència del contracte d’arrendament o les seves pròrrogues.

El termini d’amortització inicial podrà ser de fins a 6 anys, podent pactar-se un període de carència de sis mesos. L’entitat de crèdit abonarà l’import del préstec, corresponent a les sis mensualitats, directament a la persona o entitat arrendadora de l’habitatge, prèvia comunicació al titular del préstec.

La part arrendatària podrà realitzar la cancel·lació total o amortització anticipada facultativa del finançament, sense que això li generi despeses i/o comissions. En tot cas, la cancel·lació o amortització anticipada, total o parcial, es produirà de manera immediata en el supòsit en què es satisfaci, respectivament, la totalitat o part de l’import del préstec, el pagament, per la part arrendatària o bé, per les Administracions públiques competents en matèria d’habitatge o protecció social.

Terminis per la presentació de les sol·licituds i formalitzacions dels préstecs

La part arrendatària haurà de presentar la sol·licitud davant l’entitat de crèdit, abans del 30 de setembre de 2020 i haurà de ser formalitzada abans del 31 d’octubre de 2020, podent-se prorrogar de forma extraordinària fins el 30 de novembre i 31 de desembre si s’escau.

Consells i mesures per a una bona convivència durant el confinament per la COVID-19

L’Ajuntament de Girona ha iniciat una campanya per fomentar la bona convivència veïnal després de l’inici del confinament, i dóna consells per reduir al mínim les molèsties entre habitatges. Sota el títol “Aquests dies… Petits gestos poden evitar grans problemes” enumeran de manera gràfica i resumida algunes actituds encaminades al manteniment del bon veïnatge, i també proposant formes positives d’encarar la resolució de problemes que puguin sorgir. Finalment, es recorda que en cas de necessitat es pot trucar al 092, el telèfon de la Policia Municipal de Girona.

Fins ara, han sigut poques les intervencions que ha hagut de fer la Policia Municipal amb motiu de conflictes veïnals. Des de l’inici de l’episodi de confinament, s’han fet 96 requeriments per aquest concepte, dels quals 64 han necessitat intervenció policial, mentre que la resta s’han resolt sense intervenció. Gairebé tots els casos s’han pogut solucionar seguint els coneixements de mediació de què disposen ara el conjunt dels agents, i només s’han cursat tres denúncies administratives ocasionades per molèsties. 

Així i des de la Policia de la Generalitat – Mossos d’Esquadra, també s’ha engegat un Pla de contingència per a la seguretat de les víctimes de violència masclista, domèstica i altres víctimes vulnerables, en què la participació de tothom és imprescindible per garantir la seguretat.

La situació actual provocada per la COVID-19 comporta una convivència permanent i la mobilitat reduïda de la ciutadania, fet que pot afavorir situacions d’abús i/o violència amb l’agreujant de la dificultat per a la víctima de no poder trucar als serveis, trobar suport de familiars, amistats o professionals. En aquest sentit, el cos dels Mossos d’Esquadra, dóna servei amb la finalitat d’assessorar i informar a persones que poden estar patint situacions difícils en el sí de la convivència o com a conseqüència de l’estat d’alarma actual i relacionades amb possibles situacions de violència masclista, domèstica o qualsevol altra forma de violència sobre menors, persones grans o persones amb discapacitat.

Enllaços complementaris:

https://www.girona.cat/web/shared/admin/docs/c/o/convivenciaveinal-cartell.pdf

https://mossos.gencat.cat/ca/temes/dones/violenciamasclistadomestica_coronavirus/#bloc5

Reial Decret Llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front a la COVID-19

El Reial Decret Llei 11/2020, ha entrat en vigor el dia 2 d’abril de 2020 amb la finalitat de regular, entre moltes altres mesures de caràcter social i econòmic, noves mesures per donar suport a aquelles famílies i col·lectius més vulnerables, que davant de la pandèmia i la paralització de l’activitat econòmica, han vist afectats els seus ingressos i en conseqüència, la seva capacitat econòmica per fer front a les despeses derivades de les seves llars.

Als efectes dels arrendaments urbans, la norma serà d’aplicació a dos col·lectius diferenciats, els de caire subjectiu i objectiu. El primer grup afectarà a aquelles persones, arrendatàries, en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüència del coronavirus, mentre que el segon grup, afectarà a tots aquells contractes de lloguer subscrits a l’empara de la Llei d’arrendaments Urbans.

Suspensió del procediment de desnonament i dels llançaments per a llars vulnerables sense alternativa habitacional.

Un cop s’aixequi l’estat d’alarma, en les tramitacions de procediments de desnonament derivats de contracte d’arrendament, i sempre que la part arrendatària acrediti davant el Jutjat trobar-se en una situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüència dels efectes d’expansió de la COVID- 19 que l’impossibiliti trobar una alternativa habitacional per a ell i per a les persones amb les que convisqui, s’iniciarà una suspensió extraordinària de l’acte de llançament pel temps estrictament necessari atès l’informe dels serveis socials. Si aquest no estigués assenyalat, se suspendrà el termini o la celebració de la vista, per un període màxim de sis mesos des del 2 d’abril.

Pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer de vivenda habitual.

Davant dels contractes en els que dins del període comprès des de l’entrada en vigor del Reial Decret 11/2020 (2 d’abril 2020), fins el dia que hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma per la gestió de la situació de la Crisis Sanitària ocasionada pel COVID-19, es podran, prèvia sol·licitud de la part arrendatària i posterior aprovació de la part arrendadora, prorrogar de forma extraordinària per un període màxim de 6 mesos. Durant aquesta vigència, es mantindran i s’aplicaran els termes i condicions establerts en el contracte.  Aquest supòsit és aplicable a tots els contractes d’arrendaments d’habitatge habitual, estigui la part arrendatària en una situació de vulnerabilitat o no.

Aplicació automàtica de la moratòria del deute d’arrendament en cas de grans tenedors i empreses (fons d’inversió, entitats bancàries) o entitats públiques d’habitatge.

Quan la persona arrendadora sigui una empresa o entitat pública de vivenda o un gran tenedor i la part arrendatària es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, aquesta i en el termini d’1 mes des de l’entrada en vigor del present decret, podrà sol·licitar, l’aplaçament temporal i extraordinari del pagament de la renda, sempre que aquest aplaçament, condonació total o parcial no s’hagués assolit amb un acord previ i voluntari  a l’entrada en vigor d’aquest decret.

En el cas que l’acord previ no s’hagués produït, i la part arrendatària ho sol·liciti, aportant la documentació relacionada en el Reial Decret, la part arrendadora haurà de comunicar expressament a la part arrendatària, en el termini màxim de 7 dies laborables, la seva decisió, escollint entre les següents alternatives:

1.- Una reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma decretat pel Govern i les mensualitats següents si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada a causa de la COVID-19, amb un màxim en tot cas de quatre mesos.

2.- Una moratòria en el pagament de la renda que s’aplicarà de forma automàtica mentre duri el període d’estat d’alarma i mensualitats següents, si encara dura la situació de vulnerabilitat i amb un màxim de 4 mesos. La part arrendatària, un cop superada aquesta situació procedirà a abonar la quota o quotes no pagades, al llarg d’un període no superior a tres anys, i sempre dins del termini que manqui per la finalització del contracte o qualsevol de les seves pròrrogues. La part arrendadora no podrà imposar cap tipus de penalització i les quantitats ajornades no meritaran cap tipus d’interès.

La part arrendatària, tindrà a la seva disposició segons el programa d’ajudes transitòries de finançament, una línia d’avals promoguda per l’institut de Crèdit Oficial (ICO) sense interessos ni despeses que podran cobrir un període màxim de sis mensualitats de renda, i amb un període de retorn de 6 anys (ampliable fins a 10 anys). Així mateix tindrà accés a un programa per mitigar els efectes del COVID 19, consistent en ajudes de fins a  900 euros al mes i de fins al 100% de la renda o, si escau, de fins al 100% del principal i interessos el préstec que s’hagi subscrit amb el qual s’hagi satisfet el pagament de la renda de l’habitatge habitual.

Modificació de condicions del contracte per arrendadors no considerats grans tenedors, fons d’inversió i ajudes als arrendataris en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda.

En aquelles situacions on la part arrendadora no és un fons d’inversió o gran tenedor, la part arrendatària (en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda) podrà sol·licitar-li fins el  proper 2 de maig, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que aquest ajornament o la condonació total o parcial de la mateixa no s’hagués acordat prèviament entre ambdues parts amb caràcter voluntari.

Feta aquesta sol·licitud, la part arrendadora haurà comunicar-li, en el termini màxim de 7 dies laborables, les condicions d’ajornament o de fraccionament ajornat del deute que accepta o, si no, les possibles alternatives que planteja en relació amb les mateixes. Si la persona arrendadora no accepta cap acord sobre l’ajornament i, en qualsevol cas, quan la part arrendatària es trobi en la situació de vulnerabilitat sobrevinguda, aquesta podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries de finançament anteriorment esmentades.

Amb caràcter general, les mesures que preveu el present Reial decret-llei mantenen la vigència fins a un mes després de la fi de la vigència de la declaració de l’estat d’alarma. No obstant l’anterior, aquelles mesures que preveu aquest Reial decret-llei que tenen un termini determinat de durada, s’han de subjectar a aquest.

Definició de conceptes clau:

Gran tenedor i fons d’inversió , entitats bancàries o entitats públiques d’habitatge

Persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2.

Persones en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda

Que passin a estar en situació d’atur, expedient de regulació temporal, o hagin vist reduïda la seva jornada per motiu derivats del COVID-19. En cas de ser empresari, caiguda de les seves vendes, o altres circumstàncies similars que suposin una pèrdua substancial d’ingressos.

Que el lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual a el 35% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar segons els límits i /o expecions establerts en el mateix decret.

Despeses i subministraments bàsics

Estan compresos dins d’aquest grup, el cost dels subministraments d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, dels serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris, tots ells de l’habitatge habitual que correspongui satisfer a la part arrendatària.

El Govern Espanyol ajorna la data final per completar el Segon Dividend Digital

El Govern Espanyol ha comunicat a la Comissió Europea la necessitat d’ajornar les següents fases del segon dividend digital a causa de la situació d’excepcionalitat que es viu a conseqüència del COVID-19.

El Segon Dividend Digital és el procés pel que es canvien les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb la finalitat de deixar-la lliure per a ser utilitzada per a desplegar les futures xarxes 5G i estava previst que finalitzés el pròxim 30 de juny.

La subhasta de 700MHz s’ajorna també amb la finalitat de facilitar l’esforç addicional que estan realitzant les operadores de telecomunicacions, enfocades a mantenir la connectivitat de les empreses i les persones en aquest moment d’emergència sanitària

30 de març de 2020.- El Ministeri d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital ha comunicat a la Comissió Europea que, a causa de la situació excepcional derivada de la pandèmia del COVID-19, ha decidit ajornar la data per a l’alliberament de la banda de 700 MHz, procés conegut com a Segon Dividend Digital.

Aquest procés consisteix en canviar les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb la finalitat d’utilitzar-les per a desplegar les futures xarxes 5G, es realitza segons mandat de la Unió Europea (Decisió 2017/899 del Parlament Europeu i del Consell), i tenia com a data límit per a la seva execució el 30 de juny de 2020. No obstant això, la pròpia Decisió ja preveia la possibilitat que es pogués ajornar la data límit per certs motius com la força major, com és el cas actual.

En la comunicació a la Comissió Europea s’explica que la nova data es determinarà en funció de quan finalitzin les mesures de contenció adoptades per a fer front al COVID-19. En tot cas, s’assenyala que serà el termini mínim imprescindible per a completar el procés.

A conseqüència d’aquest ajornament, els operadors de telecomunicacions no podran tenir a la seva disposició en la data prevista la banda de freqüències de 700 MHz per al desplegament de serveis 5G. Els operadors estan realitzant un esforç addicional per a afrontar la crisi ocasionada pel COVID-19 i mantenir a les persones i les empreses connectades, per la qual cosa també s’ha decidit ajornar la licitació de la banda de 700 MHz. L’ajornament de les licitacions de bandes de freqüències per a serveis 5G és una decisió adoptada en els últims dies per altres països de la Unió Europea, com França, Àustria i Portugal.

Des que es va declarar l’estat d’alarma, el Ministeri d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital ha donat instruccions de mantenir, sempre que se salvaguardi la salut dels treballadors, l’execució de les actuacions del procés.

També s’ha decidit mantenir les emissions en ‘’simulcast’’ (emissió simultània a través de les freqüències nova i antiga), suspendre les actuacions de canvis directes de canal radioelèctric i mantenir en les instal·lacions col·lectives de recepció de TV l’equipament dels canals radioelèctrics que s’abandonen, tot això amb la finalitat de garantir, en aquest moment d’emergència sanitària, la recepció del servei de televisió digital terrestre als ciutadans.

La decisió de l’ajornament, que no és una suspensió, es pren després de constatar que les mesures de restricció de la mobilitat inevitablement estan ocasionant retards en la planificació original que impedeixen finalitzar el procés abans del 30 de juny.

Moratòria en el pagament de les hipoteques en habitatges habituals

Donada l’excepcionalitat del moment, provocada per la pandèmia del  COVID- 19, el Govern Espanyol, s’ha vist obligat a adoptar mesures per pal·liar els efectes econòmics.  Fent ús de les seves competències ha fet efectiu el Real Decret Llei 8/2020, de mesures urgents extraordinàries, decretant la moratòria en el pagament de les quotes de les hipoteques vinculades a la compra de l’habitatge principal / habitual a les famílies que pateixin una reducció en els seus ingressos per fets derivats a aquesta causa.

A aquest efecte, la moratòria en el pagament  de la quota mensual de la hipoteca no significa la condonació dels rebuts durant el període d’excepcionalitat, sinó l’aplaçament del seu pagament.

Una vegada finalitzat l’estat d’alarma o cadascuna de les seves pròrrogues, les quantitats aplaçades es pagaran de forma prorratejada entre les quotes que restin fins al venciment de la hipoteca.

Aquesta mesura és aplicable davant de tots aquells crèdits hipotecaris o préstecs on el deutor es troba en alguna de les següents situacions de debilitat i vulnerabilitat econòmica:

• Pèrdua del lloc de treball o, en cas de ser empresari, una pèrdua substancial dels ingressos o que hagi de suportar una caiguda de les vendes de més del 40%.
  
• Que els ingressos totals de tots els membres de la unitat familiar no superin, en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria, el límit de tres vegades l’IPREM, ampliable en aquells supòsits de persones majors de 65 anys o amb una discapacitat superior al 33%, entre d’altres excepcions.

• Que la suma de la quota hipotecària, més les despeses i subministraments bàsics de l’habitatge (quota de la comunitat, llum, aigua, gas, telèfon,) siguin superiors al 35% dels ingressos nets familiars.

• Que, a conseqüència de l’emergència sanitària, la unitat familiar hagi patit una alteració significativa del seu esforç mensual en el pagament de la quota hipotecària.

En darrer lloc, el termini per la seva presentació i sol·licitud  es va obrir el 18 de març i finalitza el 3 de maig de 2020, amb la possibilitat de ser prorrogat si així ho consideren les autoritats governamentals. Aquest tràmit s’ha de realitzar a l’entitat financera amb la que es va signar el préstec o crèdit hipotecari.

Algunes d’aquestes, disposen ja de formularis a les seves pàgines web per presentar i aportar la documentació requerida per l’aprovació de la moratòria, disposant d’un màxim de 15 dies per implementar-la. 

Els contractes d’arrendament de local de negoci davant de l’estat d’alarma decretat pel COVID-19

Des de que el passat 17 de març el Govern d’Espanya va decretar l’estat d’alarma com a conseqüència de la propagació del COVID-19, molts són els dubtes que han sorgit a tots els ciutadans especialment en relació a les obligacions de caràcter econòmic a les que venen obligats a complir per diversos contractes.

De les majors preocupacions que han aparegut, són les corresponents als contractes d’arrendament de local de negoci, especialment per aquells negocis que han vingut obligats a tancar la seva activitat (restaurants, cafeteries, etc.). Es plantegen dubtes com els de si segueix vigent l’obligació de pagament de la renda.

En aquest sentit, l’arrendatari d’un local de negoci destinat a un comerç que té prohibida per decret la seva obertura, té com a obligació essencial davant de l’arrendador el pagament de la renda pactada. Es tracta doncs, d’una obligació dinerària que no resulta impossible de complir. En aquests contractes succeeix que l’arrendador si que compleix plenament amb la seva obligació (respecta la possessió, ús i gaudi de l’arrendatari del local), motiu pel qual no seria raonable traslladar a l’arrendador les conseqüències de la impossibilitat de l’obertura o imposar-li una suspensió del contracte.

Les autoritats han prohibit l’obertura dels locals al públic, però no pas la possessió i ocupació del local per part dels arrendataris. Per tant, ens trobaríem davant la clàusula rebus sic stantibus: clàusula que fa referència a un principi del Dret en virtut del qual s’entén que qualsevol alteració substancial de les estipulacions contractuals, pot donar lloc a la modificació de les mateixes. 

En base a la clàusula rebus sic stantibus, caldrà valorar, cas per cas, si la impossibilitat d’obertura del local al públic durant un temps determinat representa un fet de tal importància que altera les bases del negoci de tal forma que frustra o fa inassolible l’objectiu econòmic que dóna sentit al contracte; tenint en compte també que es produeix un fort desequilibri entre les prestacions. A més, el fet de no poder obrir el local al públic no és un risc inherent a aquests tipus de contractes i per tant, que hagi de suportar sense observacions l’arrendatari, si no que és un fet excepcional decretat per l’estat d’alarma actual, així com tampoc és un fet contemplat al propi contracte.

No obstant, el que no convindria és que l’arrendatari decidís unilateralment no pagar la renda pactada o fer un pagament inferior, ja que davant d’això, l’arrendador quedaria facultat per interposar la corresponent demanda de desnonament per manca de pagament. Per tot, en relació a l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus o de fixar la modificació dels contractes serà molt important la casuística concreta del cas. Seran factors determinants, entre d’altres, la durada de la prohibició de l’obertura, si l’arrendatari s’ha vist greument perjudicat en els seus ingressos o no per aquesta prohibició d’obrir el local, i l’abast dels perjudicis patits, les possibilitats de recuperar els ingressos una vegada finalitzi la prohibició d’obrir al públic, etc.

 El problema però dels contractes d’arrendament i la doctrina de la clàusula rebus sic stantibus és que aquesta no és d’aplicació unilateral i, en cas de disconformitat entre les parts, necessitarem una resolució judicial que solucioni el conflicte.

Pla de xoc a l’habitatge

El Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents per combatre les situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers.

L’habitatge és una de les principals columnes de l’estat del benestar. Els desajustos arran de la crisi i les dinàmiques dels anys posteriors han fet créixer l’esforç que dediquen moltes famílies a pagar el lloguer o la hipoteca. Els resultats de les Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida per a 2017-2018 publicats per l’Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona manifesten que el 35,8% de la població en règim de lloguer a l’Àrea Metropolitana de Barcelona destina més d’un 40% dels seus ingressos a despeses de l’habitatge. Són xifres que posen de manifest que ni el mercat laboral ni el de l’habitatge donen una resposta adequada a les necessitats d’una part important de la població i interpel·len el Govern a actuar de forma decidida.

Davant aquesta situació urgent, la Generalitat ha impulsat un treball concertat amb els agents socials i polítics per a aprovar el Decret llei per a millorar l’accés a l’habitatge, que es desplega en tres grans àmbits.

En primer lloc, en la lluita contra l’exclusió residencial,elDecret reforça i amplia l’abast del lloguer social obligatori que han d’oferir els grans tenidors a les famílies vulnerables quan estiguin en risc de perdre l’habitatge per processos de desnonament, abastant també els casos en què se’ls acabi el contracte de lloguer, o bé quan portin més de 6 mesos ocupant un habitatge sense títol habilitant. Per ajudar en la gestió dels casos d’emergència, el Decret facilita que es construeixin allotjaments temporals en sòl d’equipaments, o que l’exercici del tanteig i retracte –amb què en només 4 anys la Generalitat ha sumat 3.000 habitatges al seu parc- s’ampliï a tots els municipis del país i s’allargui 6 anys més, fins al 2027. Són totes elles mesures per a facilitar en un termini breu allotjament per a l’emergència habitacional.

En segon, perquè el parc d’habitatge de lloguer social creixi, el Decret llei activa mesures urbanístiques que permetin impulsar les promocions d’habitatge protegit en sòls públics que avui estan sense desenvolupar. I al costat del planejament urbanístic, el creixement del parc de lloguer social també passa per estimular la iniciativa privada perquè faci habitatge protegit de lloguer, oferint, entre altres ajuts, cobertura pública en el cobrament del lloguer. D’altra banda, els nous habitatges de protecció oficial que es construeixin tindran aquesta qualificació de forma indefinida en el temps i es determinarà el seu preu mitjançant un mòdul únic que podrà tenir variacions en funció del lloc, característiques i costos, o la millora dels procediments d’adjudicació.

L’Índex de Referència de Preus del Lloguer, clau

I en tercer lloc, un increment del parc de lloguer social amplia l’oferta disponible i empeny el mercat lliure a la baixa. Però també hi ha altres vies per a aconseguir que els preus del lloguer s’ajustin més a la realitat de la demanda. Per això, el Decret llei preveu mesures que converteixen l’Índex de Referència de Preus del Lloguer en un element nuclear, que va més enllà de la funció informativa per a esdevenir un factor clau en el moment en què el propietari determina la seva proposta de renda mensual: per exemple, si el lloguer establert està per damunt de l’Índex aplicable a l’habitatge, el propietari no podrà rebre ajuts públics vinculats al foment del lloguer.

El Decret aprovat pel Govern representa, doncs, la principal modificació del marc regulador de l’habitatge a Catalunya des de l’aprovació, l’any 2007, de la llei del dret a l’habitatge, posant les bases per a la lluita més eficaç contra l’emergència residencial, l’increment del parc de lloguer assequible, i la contenció dels preus del lloguer.