La suspensió de les llicències d’habitatges d’ús turístic

Cada cop són més les Comunitats de propietaris que volen prohibir els habitatges d’ús turístic als seus edificis (els anomenats “HUT”), per l’impacte negatiu que pot tenir aquest tipus d’activitat entre els veïns, afectant així a la pacífica convivència de la resta de propietaris.

No obstant, en el cas de Girona ciutat, les llicències d’habitatges d’ús turístic estan suspeses des del mes de novembre de 2021. Aquesta suspensió, però, només afecta a una zona determinada de la ciutat: el Barri Vell i una part del Mercadal, que es on es concentren, en l’actualitat, més de la meitat dels pisos turístics del municipi, tenint en compte que són els barris històrics de les ciutats els que tendeixen a atraure més al turisme. En concret, en l’actualitat, els HUT representen un 1,5% dels habitatges de tota la ciutat de Girona i un 17,3 % dels habitatges del Barri vell.

L’Ajuntament de Girona, amb aquesta mesura, volia prendre’s un any per estudiar en profunditat l’impacte que té aquest tipus d’activitat en el mercat de lloguer de la ciutat, per tal d’elaborar un nou planejament urbanístic que reguli la seva implantació.

Aquest estudi ha tingut en compte tant l’impacte negatiu de l’activitat (la pujada desmesurada dels preus de lloguer i per tant les limitacions del dret a l’habitatge a la resta de ciutadans de la ciutat), com el seu impacte positiu (la rehabilitació d’edificis antics que estaven fora del mercat de lloguer, la dinamització del comerç en determinades zones de la ciutat, la protecció i millora de l’espai urbà, etc.).

Així doncs, havent pràcticament transcorregut aquest any de durada de la mesura, l’Ajuntament de Girona ja es troba en vies d’aprovar una nova regulació de la situació, per tant, aviat sabrem com quedarà definida aquesta activitat. No obstant, tot apunta a que la suspensió de les llicències d’habitatges d’ús turístic a la ciutat de Girona es prorrogarà en el temps, i molt probablement s’augmentarà la zona d’afectació de la mesura a altres àrees de la ciutat.

Al capdavant del procés per la millora energètica dels nostres edificis.

Novament les Administradores i Administradors de Finques, ens convertim en un eix fonamental en la gestió, tant dels interessos i objectius dels nostres clients (propietaris i propietàries), com també per a la millora dels nostres edificis i per consegüent, pel progrés energètic i sostenibilitat global del país.

En aquest context i àrea de treball, s’emmarca l’objectiu del nostre estudi:  la instal·lació de plaques fotovoltaiques en edificis en règim de propietat horitzontal.

Resulta inqüestionable la necessitat de reduir el consum d’energia i millorar les nostres llars a través de la rehabilitació energètica.

El consum energètic que genera el parc d’habitatges, és responsable d’aproximadament el 30 % dels gasos contaminants que s’emeten a l’atmosfera (segons dades de l’Institut per a la Diversificació i Estalvi de l’energia).

Destacar que més del 80% de les qualificacions energètiques dels nostres habitatges corresponen a les menys eficients, lletres E, F o G, qualificacions que valoren l’eficiència en funció de la seva despesa energètica.

Un immoble amb qualificació A, representa un estalvi en el consum mitjà d’energia de fins el 89% respecte d’un amb qualificació G i del 78% en relació amb un habitatge amb qualificació E (dades de l’Institut Català de l’Energia).

Per aquest motiu una de les partides d’ajuts del Fons europeu Next Generation (NGEU), té per objecte la rehabilitació dels habitatges per fer-los més sostenibles.

Aquests Fons, són el paquet d’estímul econòmic més gran que hi ha hagut mai en la història de la Unió Europea i es destinaran en gran part a finançar projectes de transició ecològica i digital i creixement sostenible.

És per tant, la realitat social, econòmica i legal la que impulsarà de manera imminent la decisió de molts dels nostres edificis, a través dels seus propietaris i propietàries, de dur a terme una actuació concreta per a la millora energètica, com és la instal·lació de plaques fotovoltaiques per l’autoproducció i autoconsum elèctric.

Creiem que com Administradors i Administradores de Finques, hem de disposar de tota la informació necessària sobre aquesta temàtica, tant a nivell tècnic, econòmic, com  legal.

Queda clar que tota aquesta informació, i qualsevol altra de caràcter tècnic que necessitarem gestionar i conèixer, haurà de comptar amb l’assessorament de professionals tècnics qualificats: Arquitectes- Arquitectes Tècnics o Enginyers, que la pròpia CCPP pugui contractar o que formin part de les empreses (de solvència professional contrastada) que ens puguin gestionar i assessorar en el procés d’instal·lació de les plaques fotovoltaiques.

Però això no exclou el fet que, com a professionals que haurem d’iniciar i conduir el procés, sigui molt important que disposem de la informació bàsica que intentarem transmetre amb aquest estudi.

Davant la possibilitat que se’ns plantegi per part de la majoria o d’algun membre de la CCPP una instal·lació de plaques fotovoltaiques, haurem de fer un esquema de treball recomanable que passaria per:

En primer lloc, conèixer amb caràcter previ a la instal·lació, les característiques físiques i arquitectòniques del nostre edifici. Això vol dir aspectes tant fonamentals com:

• El tipus de coberta del nostre edifici, coberta plana o coberta-teulat inclinat. Aquest primer paràmetre tant senzill, ens permetrà determinar factors essencials, com el fet que les plaques hagin d’anar instal·lades sobre una estructura metàl·lica per tal d’aconseguir la inclinació necessària per un òptim aprofitament solar (entre 15º i 30º d’inclinació) o bé que puguin anar sobreposades a la coberta inclinada de teula i naturalment, a la vessant de la teulada amb major impacte possible del sol.
• En cas de trobar-nos amb una coberta plana i per tant haver d’instal·lar un sistema o estructura de suport de les plaques, caldrà tenir la informació tècnica necessària per concretar si les estructures han d’anar ancorades a través de perforacions de la coberta o bé poden ser superposades amb pesos de reforç evitant la perforació i els possibles problemes derivats de l’impacte a l’estanqueïtat de la coberta, així com el pes màxim admissible.
• En tot cas, el que queda clar, és que la coberta passarà a ser “ocupada” en un percentatge important de la seva superfície per uns nous elements, les plaques solars, i caldrà en el cas de ser necessària una intervenció a la mateixa (impermeabilització o altres reparacions necessàries), preveure-la o inclús executar-la abans de la instal·lació dels panells solars.  En cas contrari, més endavant, el desmuntatge de la instal·lació fotovoltaica ho complicaria en gran mesura i suposaria un increment del cost molt important.
• La superfície de coberta que té el nostre edifici. Saber de quin aprofitament podem disposar, quina capacitat productiva tindrà la nostra coberta.
• L’orientació respecte la radiació solar que té la coberta o teulada del nostre edifici. L’orientació òptima serà la Sud, i amb la mínima quantitat d’ombres possible a la zona on voldrem fer la instal·lació.

D’aquest coneixement previ del nostre edifici n’extraurem, en un primer moment i amb caràcter bàsic, la conveniència d’iniciar o no un estudi sobre la viabilitat de la instal·lació.

En segon lloc, i paral·lelament, resultarà del tot necessari tenir en compte i informar als nostres clients, propietàries i propietaris, que la instal·lació del sistema fotovoltaic, com qualsevol altre servei comunitari, haurà de ser sotmesa a un pla de manteniment. No caldrà només tenir en compte els costos propis de la instal·lació que plantegem, sino els de caràcter preparatori previ que hem analitzat en els paràgrafs precedents i també els costos fixes periòdics que requerirà la instal·lació un cop finalitzada.

El pla de manteniment recomanable es plantejaria en diferents fases temporals; de forma semestral -comprovar el grau d’embrutiment de les plaques, neteja, verificació de les fixacions o suports, comprovació de cablejat i connexions, funcionament dels diferencials o proteccions elèctriques-, de forma anual o bianual -revisió del rendiment de la instal·lació-, de forma quinquennal -si la instal·lació és superior als 25 KW requerirà d’una inspecció realitzada per un organisme autoritzat- i desenal -revisió  de l’inversor (esgotament de la seva vida útil)-.

Explicades les fases de coneixement tècnic previ i de manteniment posterior de la instal·lació, entrarem a exposar breument les característiques o elements bàsics d’una instal·lació de plaques fotovoltaiques, familiaritzant-nos en els termes i elements de la mateixa.

Una instal·lació de plaques fotovoltaiques tindrà com a elements bàsics, les plaques o panells solars (entre 1,8 i 2,4 m2 cadascuna i amb un pes d’entre 20 i 25 kg cada placa); les possibles estructures de suport, l’inversor (element que transforma la corrent contínua en corrent alterna), el cablejat i el quadre de proteccions, el comptador de generació (comptador que recull les lectures de l’energia que es genera i les comunica a la distribuïdora de cada punt de subministrament, sigui particular o comunitari).

El plantejament del sistema d’autoproducció fotovoltaic que ens caldrà fer per continuar la nostra gestió, ens obliga a conèixer diferents paràmetres essencials. Els tipus d’autoproducció poden ser: individual o col·lectiu.

Farem una breu descripció de cadascun dels models d’autoproducció i les seves característiques més essencials i finalment ens ocuparem de forma més específica d’aquell model que creiem serà el més recomanable per els edificis en règim de propietat horitzontal.

L’autoproducció individual, és aquella que té un únic punt de subministrament que es beneficia de la instal·lació fotovoltaica i tindrà per tant un ús privat. Serà propietari, titular i responsable de la instal·lació la persona propietària que demana l’autorització per la instal·lació del sistema o una empresa externa que executi, per encàrrec d’aquesta, la instal·lació.

L’autoproducció col·lectiva, és aquella que té com a beneficiaris de la instal·lació més d’un punt de subministrament. Dins d’aquesta autoproducció col·lectiva podem trobar dues fórmules:

• la col·lectiva d’ús privat: la sol·liciten i instal·len un grup de persones propietàries que NO conformaran la majoria de la comunitat, essent en aquest cas la propietat, titularitat i responsabilitat compartida i solidària, del grup de persones propietàries no majoritari que han realitzat i sol·licitat la instal·lació.
• la col·lectiva d’ús comunitari: sol·licitada i instal·lada per la majoria o la totalitat de la comunitat de persones propietàries; essent en aquest cas la propietat, titularitat i responsabilitat de caràcter comunitari.

Els sistemes d’autoproducció col·lectiva, tant d’ús privat com d’ús comunitari poden ser a la vegada de diferents tipologies en funció de dos conceptes fonamentals que haurem d’incorporar al nostre coneixement/vocabulari “d’autoproducció fotovoltaica”: els excedents i el sistema de compensació.

Doncs bé, els excedents són aquella energia no utilitzada de forma instantània en el moment de ser generada; normalment aquest excedent transitarà cap a la xarxa; excepte en el cas en que un dispositiu especial eviti aquesta circulació.

La compensació és el sistema ideat per tal de que aquella energia que ha anat a la xarxa -excedent- es pugui descomptar de la factura elèctrica de cada punt de subministrament associat a la instal·lació fotovoltaica, creant-se d’aquesta forma un mecanisme de gestió d’aquesta energia excedentària anomenat compensació simplificada.

Per tant, incorporats al nostre coneixement aquests dos conceptes, ens resultarà fàcil estructurar i entendre les tipologies d’aquests dos sistemes d’autoproducció col·lectiva, que seran: sense excedents,  amb excedents i compensació simplificada (-100 KW), i finalment, amb excedents i sense compensació, en aquest cas es produiria una venda de l’energia excedentària (activitat econòmica).

Tal com havíem anunciat a l’inici d’aquesta part del treball, com Administradores i Administradors de Finques, creiem que el sistema que s’acabarà implementant en la major part dels casos serà el de Autoproducció col·lectiva d’ús comunitari amb excedents i compensació simplificada.

Entrem doncs a analitzar de forma més concreta aquest sistema, en el supòsit en que la Comunitat proposi i aprovi per la majoria legalment requerida la instal·lació d’un sistema de plaques fotovoltaiques en un element comú.

El primer dels requisits documentals que haurà de preparar la Comunitat serà la formalització d’un document anomenat ACORD DE REPARTIMENT de l’energia, on s’hi establirà el percentatge d’energia generada per el sistema de plaques que correspondrà a cada punt de subministrament i el repartiment dels excedents que es produeixin (comptadors de cada propietari o comptador comunitari). La formulació matemàtica d’aquest document consistirà en assignar un valor entre 0 i 1 a cada punt de subministrament, coeficient de repartiment (ß).

Per tant, el sistema establirà els següents paràmetres de treball:  es distribuiran trams horaris d’una hora i s’assignarà a cada tram horari l’energia que ha generat el sistema d’autoproducció a cada punt de subministrament associat (energia horària neta generada individualitzada); d’aquesta energia autoproduïda es calcularà en el mateix tram horari l’energia que cada punt de subministrament ha autoconsumit (energia horària autoconsumida individualitzada); i arribats a aquest punt, si l’energia autoconsumida és inferior a l’autogenerada hi haurà un excedent que la comercialitzadora ens compensarà en la nostra factura (energia horària excedentària individualitzada) i en canvi si l’energia autoconsumida és superior a l’autogenerada haurem de “demanar” energia de la xarxa i per tant pagarem el preu segons el contracte que tinguem amb la nostra comercialitzadora.

Com podem comprovar amb aquest sistema d’autoproducció, aconseguirem dos beneficis: d’una part, l’energia que autoproduïm i  autoconsumim i per l’altre, l’energia que autoproduïm i que se’ns compensa per no haver-la consumit, en cada tram horari.

Esmentar també que aquest sistema serà econòmicament “solvent” si es dimensiona correctament la instal·lació de manera que els excedents no superin un valor entre el 10% i el 15%, aconseguint d’aquesta manera que l’energia generada  sigui pràcticament autoconsumida en la seva totalitat. Si es superessin aquests percentatges, s’allargarien els terminis d’amortització de la instal·lació, donat que el preu al qual es compensen els excedents sempre és molt inferior al del KW consumit.

En el punt on es trobem del nostre anàlisi, hem pogut posar “damunt la taula” els coneixements sobre: la fase d’anàlisi prèvia de l’edifici, la fase posterior de manteniment, els elements de la instal·lació pròpiament dits i els sistemes de treball derivats de l’autoproducció d’energia en funció del número de propietaris i del sistema d’autoconsum escollit com a forma de gestió de l’autoproducció.

Arribats a aquest punt, creiem, haurem de disposar d’una taula gràfica de treball que ens permeti valorar els costos i beneficis que tindrà la instal·lació fotovoltaica que la Comunitat planteja instal·lar.

Dins de la partida de costos inclourem: la instal·lació de tot el sistema de plaques, la preparació o treball previ de la zona on s’instal·laran els panells solars, els possibles honoraris de tècnics o professionals contractats per la CCPP i els permisos administratius.

A la partida de beneficis, inclourem: l’estalvi energètic, els beneficis fiscals, bonificació de tributs locals (IBI) o d’impostos estatals o autonòmics (IRPF).

Finalment, tenir en compte un paràmetre paral·lel que caldrà descomptar de la inversió prevista;  que seran les subvencions (Reial Decret 477/2021).

Creiem que si acomplim amb tots aquests objectius d’estudi i anàlisi exposats, estem preparats per preveure l’acord i convocar la corresponent Junta General per sotmetre a aprovació dels propietaris i propietàries la instal·lació que es pugui plantejar.

La recent i important reforma legislativa de modificació del Codi Civil de Catalunya -DECRET LLEI 28/2021 de 21 de Desembre del 2021- pel que fa als aspectes relatius a l’execució d’obres per a la millora de l’eficiència energètica o hídrica i la instal·lació de sistemes d’energies renovables en els edificis subjectes al règim de propietat horitzontal, que abasta cinc articles; l’art 553-25, l’art. 553-26, l’art 553-30, l’art. 553.43 i l’art. 553-44 del Codi civil Català.

L’objectiu principal d’aquesta iniciativa legislativa és la de facilitar la instal·lació de plaques solars fotovoltaiques per a autoconsum, és a dir, per autoproducció d’electricitat a les cobertes dels edificis plurifamiliars que representen el 74% dels habitatges de Catalunya.

El legislador català podia optar per regular el sistema de majoria necessària atenent als actuals quòrums previstos pels diferents tipus d’acords: unanimitat, 4/5 parts i majoria simple.

Queda clara la opció per la MAJORIA SIMPLE com a sistema facilitador de les instal·lacions de millora de l’eficiència energètica i com a reflex legal del marc social en el que s’impulsa la reforma legislativa.

S’ha volgut defugir doncs, del sistema de la majoria qualificada que podria conduir a l’immobilisme i tampoc s’ha volgut “baixar” de la majoria simple doncs possiblement s’haurien produït situacions de conflictivitat i de morositat .

També caldrà observar que el legislador-codificador treballa un sistema de “contrapesos” al sistema de majoria simple, per tal de donar protecció als dissidents, en funció de la repercussió econòmica que pugui suposar l’adopció de l’acord (protecció del vulnerable).

Destacar i  tenir clar que quan parlem de dissidents, ens referim a aquells propietaris que han dissentit, per tant votat en contra expressament en el moment de la votació de l’acord. No es refereix als absents que no s’hagin oposat a l’acord. Resultarà important la notificació de l’acord per part de l’Administrador o Administradora.

Passem a desgranar de forma concreta els tipus d’acords que es poden plantejar en una comunitat de propietaris i propietàries, en funció de l’ús de la instal·lació i de la qualificació de l’espai on es vulgui ubicar la mateixa.

El primer dels supòsits seria el d’instal·lació d’un sistema d’us comú en un element comú de l’edifici, encara que l’acord d’instal·lació comporti la modificació del títol constitutiu i dels Estatuts o que afecti l’estructura o configuració exterior de l’edifici; en aquest supòsit el quòrum requerit serà el de majoria simple de les persones propietàries que han de representar a la vegada la majoria simple de les quotes de participació, de totes les persones propietàries que hagin participat a la votació.

En cas que s’obtingui la majoria simple requerida, les despeses de la instal·lació aniran a càrrec de totes les persones propietàries, excepte si el valor de la despesa, descomptant les subvencions o ajudes públiques, supera les ¾ parts del pressupost anual vigent de la comunitat. En aquest cas els dissidents no estarien obligats a pagar la despesa.

Remarcar, que al computar el valor de la despesa en la regulació del nou apartat 4 de l’art. 553-30, no s’exclouen o descompten els costos de finançament extern que hagi pogut contractar la comunitat, com SI queda explicitat en l’art. 553-30.2 que regula les despeses originades per les noves instal·lacions o serveis comuns que no siguin exigibles per llei.

Apareix també una altre diferència, entre aquests dos apartats, de la que haurem de valorar la possible transcendència entre la regulació de les despeses previstes a l’art. 553-30.2 i la nova regulació de les despeses per millorar l’eficiència energètica introduïdes al nou apartat 4 de l’article.

• L’apartat 2 : “pressupost anual vigent de la Comunitat.”
• L’apartat 4: “pressupost anual vigent de la Comunitat per raó de les   despeses comunes ordinàries”

Aquesta majoria simple també serà suficient per formalitzar un contracte de finançament per el pagament de la instal·lació, excepte en el supòsit que el termini de finançament sigui superior a 15 anys, llavors serà necessària la majoria qualificada de 4/5 parts de persones propietàries  que representin 4/5 parts de les quotes de participació.

Aquest límit temporal que requerirà, en cas de superar-se, d’una majoria qualificada, no sembla destinat a la protecció econòmica de les persones propietàries vulnerables, sino més aviat a evitar que aquest tipus d’acord de finançament pugui perjudicar a tercers adquirents.

Recordem que la garantia del finançament s’acabarà vinculant “ob rem” a la finca i per tant haurem de ser curosos quan es transmetin propietats amb aquesta circumstància, recomanant incloure aquest advertiment en els certificats sobre estat de pagaments de la finca amb la comunitat, en cas de transmissió de la mateixa.

S’introdueix finalment, una protecció important respecte dels espais necessaris on es voldrà instal·lar el sistema fotovoltaic, si s’ha obtingut la majoria necessària, regulant-se la obligatorietat de retirar qualsevol altre instal·lació o sistema d’utilitat particular encara que aquest hagués estat autoritzat prèviament i que sigui necessari retirar-lo per la ubicació de la nova instal·lació.

Això si, la comunitat haurà d’assumir els costos de la retirada i indemnitzar al propietari o propietària per els danys que comporti aquesta remoció. (Preveiem problemes en aquests casos, tant de valoració dels costos de retirada com per la indemnització dels dany, i la valoració dels mateixos. Aquests costos hauran de ser inclosos a l’apartat de més despeses de la instal·lació).

El segon supòsit que se’ns pot plantejar és que un grup de persones propietàries que no representin la majoria de la Comunitat, plantegi dur a terme la instal·lació en un element comú de l’edifici; en aquest cas el quòrum requerit serà també el de majoria simple de les persones propietàries que han de representar a la vegada la majoria simple de les quotes de participació, que hagin participat a la votació.

Destacar que l’acord ha d’incloure, si la instal·lació existent ho permet, que s’hi puguin afegir o accedir altres persones propietàries, sempre que paguin l’import actualitzat que els hagués correspost quan es va dur a terme la instal·lació, així com també el cost de l’adaptació necessària per tenir-hi accés.

Aquelles persones propietàries que hi vulguin tenir accés amb posterioritat a la instal·lació, hauran de comunicar-ho a la presidència o a l’administració.

El tercer supòsit seria el que planteja una única persona propietària que vulgui instal·lar el sistema fotovoltaic en un element comú d’ús comú de l’edifici, que requerirà els mateixos requisits que hem exposat per el segon dels supòsits plantejats.

Per tant, els tres supòsits que hem exposat tindrien com a base de la presa d’acords la majoria simple, amb les proteccions exposades per als dissidents, respecte la no contribució al pagament si es superen el límits de les ¾ parts del pressupost anual vigent de la comunitat per raó de les despeses comunes ordinàries descomptades les subvencions o els ajuts públics que els puguin correspondre per aquest concepte.

Quedarà totalment al marge de cap acord comunitari i per tant de cap sistema de majoria necessària, el supòsit en que una persona propietària vulgui realitzar una instal·lació particular en un element comú d’ús exclusiu.

En aquest cas únicament es requerirà a la persona propietària interessada, enviar un projecte tècnic a la presidència o l’administració amb 30 dies d’antelació; i si dintre d’aquests 30 dies la comunitat  no planteja una alternativa més adequada als interessos generals, que a la vegada sigui raonable i proporcionada i no comporti a la persona interessada un increment substancial del cost del projecte, el propietari o propietària podrà dur a terme la instal·lació comunicada.

Finalment fer menció a una darrera novetat legislativa que introdueix aquest Decret 28/2021, que fa referència a la participació de les comunitats de propietaris  en la generació d’energies renovables compartides amb altres comunitats de propietaris, així com amb comunitats energètiques locals i ciutadanes. Aquest acord també es podrà adoptar per MAJORIA SIMPLE.

Filtracions, humitats, condensacions i goteres

A vegades sinònimes i a vegades contradictòries, aquestes paraules, sempre acompanyades de males noticies són conseqüència d’una deficiència a l’edificació a la qual vivim, aparquem, treballem… Descriuen una patologia que sempre crea un mal de cap i fins hi tot una manca d’habitabilitat en els casos més severs. La intenció d’aquest article és la de diferenciar la terminologia i descriure el significat de cadascuna d’elles constructivament parlant, de la forma més plana i per tal d’ajudar i acompanyar al lector a diferenciar-les sempre hi quant estiguem parlant de l’aparició d’aigües on no toca.

– Filtració: “fet de deixar passar un fluid a través d’un sòlid”

Diem filtració a tota aquella patologia que provoca el pas de l’aigua a un lloc no desitjat, la filtració és el fet, de filtracions n’hi ha de molts tipus diferents les quals es mereixen un altre article.. Sempre provenen de darrera o de l’interior del parament. Exemple: quan una terrassa no disposa d’una correcta impermeabilització provoca filtracions al sostre del menjador de sota.

– Condensació: “conversió de gas en líquid”

Les superfícies condensen degut a una diferència de temperatura notable, cal tenir present que la humitat relativa mitjana anual de Girona és del 70 % i que en aquest cas la condensació es crea quan el suport està a 15 graus. Sempre provenen de la mateixa estança a la que es veuen. Exemple: quan una terrassa no disposa d’un correcte aïllament tèrmic provoca condensacions al sostre del menjador de sota.

– Humitat: “quantitat de fluid present a la superfície d’un cos”

És el terme més generalitzat i utilitzat de tots, doncs la humitat és la que ens encén les alarmes, és el testimoni de que existeix el problema i la causant dels desperfectes. Una filtració i/o una condensació creen humitat. Sempre provenen d’una filtració o condensació. Exemple: quan una terrassa provoca filtracions i/o condensacions crea humitats al sostre del menjador de sota.

– Gotera: “successió de gotes que cauen consecutivament”

Una gotera és el cas més extrem, doncs una humitat es transforma en gotera en el moment en el que podem percebre gotes d’aigua precipitant-se, habitualment necessitarem de galledes o tovalloles per tal de no danyar d’altres zones. Sempre provenen d’una humitat prèvia. Exemple: quan una terrassa provoca filtracions i/o condensacions crea humitats i en dies de molta pluja arriben a aparèixer goteres.

Ara ja, parlant amb terminologia clara i concisa podríem dir que: si tens humitats a casa no deixis que arribin a gotera, posa’t en contacte amb el teu tècnic en patologies i que t’informi de si són condensacions o filtracions i et recomani com solucionar-ho.

Juntes de propietaris i la Covid 19

Aquests dies només cal sortir al carrer per veure que en les zones d’oci, hi ha importants concentracions de persones que a més de no respectar la distància social, no porten mascaretes, s’abracen i interactuen com si res hagués passat. El temps del confinament ha passat i no volem recordar-lo, i res millor que tornar a la “dolce vita”.

Aquesta complaença amb la Covid-19 també ha arribat a les comunitats de propietaris, que amb el bon temps, volen reunir-se per a celebrar la Junta anual ordinària de la comunitat. S’ha acabat l’estat d’alarma i hem entrat a la malentesa nova normalitat. Pensem que ja podem fer el que fèiem abans. Els diferents governs autonòmics, amb les competències recuperades, ens han donat màniga ampla, confiant que som ciutadans responsables i complirem amb les mesures preventives i evitarem trobades i actes socials. Les Juntes de propietaris, no s’escapen d’aquesta inèrcia cap a la nova normalitat. Volem fer la junta de propietaris perquè ens sentim immunes, i tenim el convenciment que a nosaltres no ens tocarà, sense saber que cada cop que ens posem en situacions de risc, estem jugant a la ruleta russa que ens toqui la Covid-19.

El Govern de la Generalitat, va aprovar la setmana passada el Decret 26/2020, de 23 de juny, de mesures extraordinàries en matèria sanitària i administrativa, que suspèn l’obligació de convocar Juntes de propietaris fins al 30 d’abril de 2021, establint que el darrer pressupost anual aprovat s’entén prorrogat fins a la celebració de la junta ordinària, en la qual també s’ha de procedir a l’aprovació dels comptes anteriors i a la renovació dels càrrecs, d’acord amb allò que estableix l’article 553-15 del Codi civil de Catalunya. Així doncs, a Catalunya, el fet de no convocar la Junta de propietaris, no ha d’incidir d’una forma especialment negativa sobre l’organització, l’activitat i el compliment de les obligacions legals de la comunitat perquè per llei s’han prorrogat els pressupostos i els càrrecs.

Aquest Decret Llei, de forma excepcional, permet que aquelles comunitats que, atenent les seves circumstàncies i les mesures de seguretat en cada moment aplicables, pugui el President, o si ho demana almenys un vint per cent dels propietaris amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes convocar i celebrar la junta de propietaris dins d’aquest termini.

De ser necessària convocar la Junta ordinària, o extraordinària, es pot celebrar perfectament per videoconferència, encara que no consti aquesta possibilitat en els estatuts de la comunitat. Al segle XXI, ja no ha de ser excusa la manca de mitjans per poder-se connectar, ja que des de qualsevol telèfon mòbil (smartphone) qualsevol propietari es pot connectar. Aquesta possibilitat ja existeix des del 27 de març d’enguany, recollida en el Decret Llei 10/2020, aprovat pocs dies després d’entrar en l’estat d’alarma. L’experiència adquirida per molts administradors és positiva, hi ha més participació, i en molts casos solen ser més àgils i productives que quan es fan presencialment.

Per altra banda, també es continua amb la possibilitat de prendre “acords sense reunió” mitjançant l’emissió del vot per correu postal, comunicació telemàtica (correu electrònic) o qualsevol altre mitjà, sempre que el propietari hagi rebut tota la informació amb relació als punts a tractar, quedi constància de la recepció del vot, i es garanteixi l’autenticitat d’aquest.

L’impacte de la pandèmia, la durada de l’estat d’alarma i la vigència d’aquestes mesures aconsellen mantenir temporalment diverses mesures de caràcter extraordinari, i una d’aquestes és evitar fer reunions presencials en les comunitats de propietaris, i si cal fer-les, per responsabilitat s’ha d’optar prioritàriament per convocar les reunions per videoconferència o mitjançant l’adopció d’acords sense reunió, que garantiran el bon funcionament organitzatiu de la comunitat, i es contribuirà a evitar possibles rebrots, que provocaria el confinament d’aquells propietaris que varen participar en la reunió comunitària.

Certament, l’evolució de la pandèmia mostra signes positius, però no hem d’oblidar l’evidència clínica que pronostica possibles rebrots, la intensitat dels quals pot tornar a constituir una amenaça per als nostres serveis sanitaris, el que aconsella la no realització de Juntes de propietaris.

31 d’octubre, nou termini, per a completar el Segon Dividend Digital

El Segon Dividend Digital és el procés pel qual s’alliberen les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb l’objectiu que puguin ser utilitzades per a desplegar les futures xarxes 5G.

El procés s’ha vist afectat en la seva execució per la situació excepcional provocada per la COVID-19 i les mesures de distanciament social i restricció de la mobilitat adoptades.

23 de juny de 2020.- El Consell de Ministres ha aprovat avui la nova data per a la finalització del procés d’alliberament de la banda de 700MHz, conegut com a Segon Dividend Digital, que serà el pròxim 31 d’octubre de 2020.

Aquesta nova data és conseqüència de la situació excepcional provocada per la crisi sanitària de la COVID-19, ja que les mesures de distanciament social i restricció de mobilitat implantades durant l’estat d’alarma van obligar a alentir l’execució de les actuacions per a l’alliberament d’aquestes freqüències, necessàries per al desplegament de les futures xarxes 5G.

El passat 30 de març Espanya va comunicar a la Unió Europea que, tal com estableix la norma per causes de força major i estava ocorrent en altres països, la situació provocada per la COVID-19 impedia completar el procés per al 30 de juny de 2020, termini establert en la Decisió 2017/899 del Parlament Europeu i del Consejo.

En conseqüència, es produeix també l’ajornament de la licitació de la banda de freqüències de 700Mhz per a serveis 5G, que, tal com va anunciar el maig passat la vicepresidenta tercera i ministra d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital, Nadia Calviño, es produirà en el primer trimestre de 2021.

La nova data per a completar el procés del Segon Dividend Digital s’ha establert tenint en compte la finalització de l’estat d’alarma, el Pla per a la Transició cap a una Nova Normalitat i després d’analitzar la situació dels treballs realitzats fins avui en tota Espanya.

D’altra banda, les emissions en simulcast (emissió simultània d’un canal de televisió a través de les freqüències nova i antiga) es mantindran fins al 30 de setembre, amb la finalitat de facilitar als usuaris l’adaptació de les seves instal·lacions per a rebre les noves freqüències planificades.

Les tasques d’alliberament del Segon Dividend Digital que han d’executar els diferents agents s’hauran de continuar realitzant, en qualsevol cas, seguint sempre les instruccions dictades per les autoritats sanitàries. En concret, el personal tècnic que realitzi actuacions en els edificis i domicilis particulars haurà d’adoptar les mesures de prevenció necessàries, com el distanciament social, la utilització de màscares i guants d’un sol ús o solucions desinfectants.

Les piscines desmuntables

Amb l’arribada del bon temps i de l’estiu, són molts els propietaris, llogaters que es plantegen comprar i instal·lar una piscina desmuntable a casa, ja sigui en el terrat, balcó, etc.

Des del Col·legi d’Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Girona, es recorda que aquestes piscines NO es poden instal·lar en terrats o balcons, sense tenir prèviament la confirmació que l’estructura de la casa o comunitat pot suportar aquest sobre pes.

Durant els períodes estivals,  s’incrementa la venda de piscines desmuntables o inflables per instal·lar a casa perquè la mainada pugui disposar d’alternatives de lleure. És per aquest motiu que us recordem que abans d’instal·lar una piscina desmuntable cal assegurar-se que l’estructura de l’edifici ho pugui suportar, tant si es vol instal·lar en balcons o terrasses, com en terrats o patis de planta baixa situats sobre els soterranis.

Què ens cal saber per instal·lar una piscina desmuntable?

Ens caldrà tenir la informació de l’estat de l’estructura on es vol instal·lar la piscina i el pes màxim que aquesta pot aguantar. Amb aquestes dades podrem saber l’alçada màxima d’aigua que pot tenir aquesta piscina.

Són molts els riscs de col·locar un excés de pes en una terrassa, i les piscines desmuntables són una manera senzilla de sobrepassar la capacitat d’aguantar d’un sostre.

Qui ens pot facilitar aquesta informació?

A través de l’administrador de la finca o  a través d’un professional tècnic — Aparelladors i Arquitectes Tècnics, també Arquitectes— són tots, professionals formats específicament en la construcció, reforma i manteniment d’edificació. És per aquest motiu que us recomanem que us dirigiu a qualsevol tècnic amb aquesta formació.

Quin tipus d’informació podem demanar?

En el cas d’habitatges unifamiliars us recomanem contactar amb un Tècnic de Capçalera, doncs amb una consulta que no requereix de l’elaboració de cap informe específic, podreu obtenir l’assessorament tècnic necessari per saber les possibilitats i condicions per a la instal·lació d’una piscina desmuntable.

En el cas d’edificis plurifamiliars o comunitats de veïns, us recomanem encarregar un Informe Tècnic sobre la dimensió màxima admissible d’aquestes piscines desmuntables, d’aquesta manera podreu conèixer les possibilitats i limitacions i evitar problemes i riscs innecessàris o evitables.

A títol indicatiu, les estructures d’habitatges estan calculades per aguantar un sobrepès de 200 Kg per metre quadrat i en molts casos els terrats d’ús privat només 100 Kg per metre quadrat.

Tot això, tenint en compte, l’època en què es va construir l’edificació i l’estat actual en que es troba l’estructura. Així, en la majoria de casos, i sense comptar el pes de les criatures banyant-se, amb 10 o 20 cm d’aigua,  ja estarem per sobre de la resistència estructural de la terrassa o terrat.

El problema no és només el risc d’enfonsament del terrat, sinó que la col·locació de la piscina acabi provocant fissures, esquerdes, o d’altres patologies.

Per tant i per concloure, desaconsellem totalment i sense cap estudi previ col·locar o instal·lar,  piscines de més 20 centímetres d’aigua a les terrasses tant d’edificis antics, com d’edificis nous.

Grup Tas continua i segueix donant servei a les comunitats de propietaris

Grup Tas es dedica des de fa més de 30 anys a l’adminstració i gestió de les comunitats de propietaris. Es presenten com un equip de professionals amb transparència i proximitat, dos factors que durant aquestes darreres setmanes s’han posat de manifest més que mai.

Durant les últimes tres dècades el grup ha experimentat un creixement notable consolidant una important cartera de clients amb un equip humà altament professionalitzat. L’empresa va néixer el 1995 i com expliquen els seus responsables com a « resultat d’un canvi societari, amb l’objectiu d’oferir uns serveis professionals millors i més adequats a les necessitats dels nostres clients, que des de l’any 1989 ja administràvem».

El resultat 30 anys després no pot ser millor i des de la satisfacció asseguren que «és a partir d’aquell moment que l’empresa gràcies a la dedicació, treball i professionalització de totes les persones, que en un moment o altre hi han treballat i hi treballen, ha experimentat un creixement en tots els sentits». I per aquest motiu asseguren que volen continuar «creixent al costat dels nostres clients fent una aposta clara per la implantació i innovació tecnològica que ens permetin, tant a nosaltres com als clients, tenir tota la informació a l’abast en temps real i els 365 dies de l’any».

Aquesta voluntat ha quedat molt clara aquestes setmanes de vigència de l’estat d’alarma ja que l’activitat del grup no s’ha aturat en cap moment i s’ha apostat clarament per seguir treballant utilitzant els mitjans telemàtics com a eina de comunicació amb els clients sense renunciar a la proximitat i a la personalització.

En aquesta línia, conscients de la transformació digital que està vivint la societat, i des de fa ja uns anys, treballen amb l’ús d’una app pròpia (s’hi pot registrar molt fàcilment) que permet a les persones usuàries d’aquesta, estar informades durant les 24 hores els 365 dies de l’any de tots els assumptes rellevants de la Comunitat i des d’on es pot rebre convocatòries i actes, pagar rebuts, notificar incidències, rebre avisos, expedir certificats, consultar l’estat de comptes i/ o altres gestions molt útils en aquests temps.

És una manera de tenir tota la informació centralitzada i accessible des d’on es vulgui i quan es vulgui. Grup Tas destaca especialment per la seva àrea de gestió de patrimoni dirigida tant a l’administració de comunitats com a l’administració de lloguers. Disposa també d’una àrea d’immobiliària amb una important cartera d’immobles en el mercat. Des del dia 11 de maig, Grup Tas ha reprès a les seves oficines, l’horari d’atenció habitual de les 10h a les 14h i de les 16h a 19h.

Consells i mesures per a una bona convivència durant el confinament per la COVID-19

L’Ajuntament de Girona ha iniciat una campanya per fomentar la bona convivència veïnal després de l’inici del confinament, i dóna consells per reduir al mínim les molèsties entre habitatges. Sota el títol “Aquests dies… Petits gestos poden evitar grans problemes” enumeran de manera gràfica i resumida algunes actituds encaminades al manteniment del bon veïnatge, i també proposant formes positives d’encarar la resolució de problemes que puguin sorgir. Finalment, es recorda que en cas de necessitat es pot trucar al 092, el telèfon de la Policia Municipal de Girona.

Fins ara, han sigut poques les intervencions que ha hagut de fer la Policia Municipal amb motiu de conflictes veïnals. Des de l’inici de l’episodi de confinament, s’han fet 96 requeriments per aquest concepte, dels quals 64 han necessitat intervenció policial, mentre que la resta s’han resolt sense intervenció. Gairebé tots els casos s’han pogut solucionar seguint els coneixements de mediació de què disposen ara el conjunt dels agents, i només s’han cursat tres denúncies administratives ocasionades per molèsties. 

Així i des de la Policia de la Generalitat – Mossos d’Esquadra, també s’ha engegat un Pla de contingència per a la seguretat de les víctimes de violència masclista, domèstica i altres víctimes vulnerables, en què la participació de tothom és imprescindible per garantir la seguretat.

La situació actual provocada per la COVID-19 comporta una convivència permanent i la mobilitat reduïda de la ciutadania, fet que pot afavorir situacions d’abús i/o violència amb l’agreujant de la dificultat per a la víctima de no poder trucar als serveis, trobar suport de familiars, amistats o professionals. En aquest sentit, el cos dels Mossos d’Esquadra, dóna servei amb la finalitat d’assessorar i informar a persones que poden estar patint situacions difícils en el sí de la convivència o com a conseqüència de l’estat d’alarma actual i relacionades amb possibles situacions de violència masclista, domèstica o qualsevol altra forma de violència sobre menors, persones grans o persones amb discapacitat.

Enllaços complementaris:

https://www.girona.cat/web/shared/admin/docs/c/o/convivenciaveinal-cartell.pdf

https://mossos.gencat.cat/ca/temes/dones/violenciamasclistadomestica_coronavirus/#bloc5

El Govern Espanyol ajorna la data final per completar el Segon Dividend Digital

El Govern Espanyol ha comunicat a la Comissió Europea la necessitat d’ajornar les següents fases del segon dividend digital a causa de la situació d’excepcionalitat que es viu a conseqüència del COVID-19.

El Segon Dividend Digital és el procés pel que es canvien les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb la finalitat de deixar-la lliure per a ser utilitzada per a desplegar les futures xarxes 5G i estava previst que finalitzés el pròxim 30 de juny.

La subhasta de 700MHz s’ajorna també amb la finalitat de facilitar l’esforç addicional que estan realitzant les operadores de telecomunicacions, enfocades a mantenir la connectivitat de les empreses i les persones en aquest moment d’emergència sanitària

30 de març de 2020.- El Ministeri d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital ha comunicat a la Comissió Europea que, a causa de la situació excepcional derivada de la pandèmia del COVID-19, ha decidit ajornar la data per a l’alliberament de la banda de 700 MHz, procés conegut com a Segon Dividend Digital.

Aquest procés consisteix en canviar les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb la finalitat d’utilitzar-les per a desplegar les futures xarxes 5G, es realitza segons mandat de la Unió Europea (Decisió 2017/899 del Parlament Europeu i del Consell), i tenia com a data límit per a la seva execució el 30 de juny de 2020. No obstant això, la pròpia Decisió ja preveia la possibilitat que es pogués ajornar la data límit per certs motius com la força major, com és el cas actual.

En la comunicació a la Comissió Europea s’explica que la nova data es determinarà en funció de quan finalitzin les mesures de contenció adoptades per a fer front al COVID-19. En tot cas, s’assenyala que serà el termini mínim imprescindible per a completar el procés.

A conseqüència d’aquest ajornament, els operadors de telecomunicacions no podran tenir a la seva disposició en la data prevista la banda de freqüències de 700 MHz per al desplegament de serveis 5G. Els operadors estan realitzant un esforç addicional per a afrontar la crisi ocasionada pel COVID-19 i mantenir a les persones i les empreses connectades, per la qual cosa també s’ha decidit ajornar la licitació de la banda de 700 MHz. L’ajornament de les licitacions de bandes de freqüències per a serveis 5G és una decisió adoptada en els últims dies per altres països de la Unió Europea, com França, Àustria i Portugal.

Des que es va declarar l’estat d’alarma, el Ministeri d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital ha donat instruccions de mantenir, sempre que se salvaguardi la salut dels treballadors, l’execució de les actuacions del procés.

També s’ha decidit mantenir les emissions en ‘’simulcast’’ (emissió simultània a través de les freqüències nova i antiga), suspendre les actuacions de canvis directes de canal radioelèctric i mantenir en les instal·lacions col·lectives de recepció de TV l’equipament dels canals radioelèctrics que s’abandonen, tot això amb la finalitat de garantir, en aquest moment d’emergència sanitària, la recepció del servei de televisió digital terrestre als ciutadans.

La decisió de l’ajornament, que no és una suspensió, es pren després de constatar que les mesures de restricció de la mobilitat inevitablement estan ocasionant retards en la planificació original que impedeixen finalitzar el procés abans del 30 de juny.

La Comunitat vol fer obres. Per on ha de començar?

Les reformes i rehabilitacions en edificis i habitatges són molt freqüents. Sabem que no és fàcil portar a terme una obra i menys si aquesta és de certa envergadura. Per una banda, la dificultat que suposa identificar el problema i per l’altra, la quantitat de tràmits que poden dificultar prendre una decisió.

Moltes vegades no sabem per on començar, tenim una idea i no sabem posar-la en pràctica, o pot haver-hi més d’una solució i no sabem valorar els pros i contres, i tenim el perill com diu el refrany de “començar la casa pel teulat”.

Per tal de facilitar aquesta tasca i que les obres no suposin un mal de cap i es facin amb les màximes garanties, sense ensurts, a continuació donem 5 consells  importants.

1. Contacta amb un professional.

El primer que farem serà contactar amb un o més professionals (arquitecte tècnic o arquitecte). Informeu-vos primer dels serveis que ofereixen, mireu algun treball/projecte similar realitzat, pregunteu —si és el cas— el grau de satisfacció. Tot plegat ens donarà una idea per determinar quin serà el tècnic de l’obra.

2. Deixa’t assessorar.

A partir d’aquest moment sou un binomi, confia en ell. Deixa’t assessorar. Explica-l’hi convenientment quin és el tipus d’obra que voleu fer, les vostres necessitats, amb quins recursos econòmics compta la Comunitat, etc.

En funció del tipus d’obra és molt important fer una inspecció prèvia que permeti saber si hi ha patologies o vicis a tenir en compte, si apareixen obres no previstes inicialment i quines d’aquestes s’han de realitzar per garantir-ne la seguretat.

El tècnic identificarà el problema i podrà determinar la millor solució, o si és el cas proposar-ne d’alternatives. També ens podrà recomanar materials.

Arribats a aquest punt, és el moment que el tècnic s’informi de la viabilitat del projecte a nivell de municipal, quins són els tràmits administratius: normativa i condicionants tècnics, permisos i llicències necessaris, subvencions. No cal donar res per suposat.

3. Definir bé les obres.

Sovint les obres són motiu per millorar altres aspectes dels habitatges relacionats amb la accessibilitat, millora de l’eficiència energètica i envolupant dels edificis, incorporació d’aïllaments en façanes o cobertes, etc.

El tècnic serà l’encarregat de proposar-nos i definir amb la màxima concreció possible l’abast de l’obra amb plànols, detall, estimació del cost. D’aquesta manera ens evitarem imprevistos, que la planificació s’allargui en el temps o que els costos superin amb escreix els inicialment previstos.

4. Ajustar bé el pressupost.

Concretada la solució final, ara és l’hora de fer una valoració detallada de tots el treballs necessaris. El tècnic serà qui s’encarregui de fer una relació exhaustiva dels treballs, qualitats i quantitats; és el que s’anomena amidaments.

Caldrà demanar almenys tres o quatre ofertes/pressupostos als industrials per poder comparar-les i verificar que tots han comptat el mateix. Aquest és segurament l’aspecte que més preocupa quan comencem les obres:  Què ens costarà?

Hem de ser realistes. Si el tècnic o la comunitat coneixen els industrials que ho han valorat, també saben com treballen i quin serà el resultat final.  Moltes vegades la oferta més econòmica no és la més avantatjosa.

Escollit el contractista, és molt convenient tenir un contracte d’obra signat.

5. Inici de les obres, seguiment i participació.

Una vegada sabem qui ens farà les obres i amb els permisos o llicència d’obres ja concedits, és el moment de donar inici a les obres. Caldrà avisar amb temps als veïns perquè siguin coneixedors que durant un període de temps hauran de conviure amb uns elements “estranys” com són el soroll, pols, certa incomoditat, etc.

Tot i que l’execució de les obres les portarà el tècnic competent  i aquest estarà pendent del seu desenvolupament i incidències, convé que la comunitat designi un interlocutor o bé creï una comissió d’obres formada per l’ Administrador, el President i un vocal, si s’escau,  que seran part activa del procés i mitjançat la que es canalitzaran els dubtes i/o suggeriments.

En conclusió, al engegar una obra,  és molt important escollir bons professionals —tècnics i industrials— que seran la garantia d’un treball ben acabat, cuidant fins als detalls més petits.