Juntes de propietaris i la Covid 19

Aquests dies només cal sortir al carrer per veure que en les zones d’oci, hi ha importants concentracions de persones que a més de no respectar la distància social, no porten mascaretes, s’abracen i interactuen com si res hagués passat. El temps del confinament ha passat i no volem recordar-lo, i res millor que tornar a la “dolce vita”.

Aquesta complaença amb la Covid-19 també ha arribat a les comunitats de propietaris, que amb el bon temps, volen reunir-se per a celebrar la Junta anual ordinària de la comunitat. S’ha acabat l’estat d’alarma i hem entrat a la malentesa nova normalitat. Pensem que ja podem fer el que fèiem abans. Els diferents governs autonòmics, amb les competències recuperades, ens han donat màniga ampla, confiant que som ciutadans responsables i complirem amb les mesures preventives i evitarem trobades i actes socials. Les Juntes de propietaris, no s’escapen d’aquesta inèrcia cap a la nova normalitat. Volem fer la junta de propietaris perquè ens sentim immunes, i tenim el convenciment que a nosaltres no ens tocarà, sense saber que cada cop que ens posem en situacions de risc, estem jugant a la ruleta russa que ens toqui la Covid-19.

El Govern de la Generalitat, va aprovar la setmana passada el Decret 26/2020, de 23 de juny, de mesures extraordinàries en matèria sanitària i administrativa, que suspèn l’obligació de convocar Juntes de propietaris fins al 30 d’abril de 2021, establint que el darrer pressupost anual aprovat s’entén prorrogat fins a la celebració de la junta ordinària, en la qual també s’ha de procedir a l’aprovació dels comptes anteriors i a la renovació dels càrrecs, d’acord amb allò que estableix l’article 553-15 del Codi civil de Catalunya. Així doncs, a Catalunya, el fet de no convocar la Junta de propietaris, no ha d’incidir d’una forma especialment negativa sobre l’organització, l’activitat i el compliment de les obligacions legals de la comunitat perquè per llei s’han prorrogat els pressupostos i els càrrecs.

Aquest Decret Llei, de forma excepcional, permet que aquelles comunitats que, atenent les seves circumstàncies i les mesures de seguretat en cada moment aplicables, pugui el President, o si ho demana almenys un vint per cent dels propietaris amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes convocar i celebrar la junta de propietaris dins d’aquest termini.

De ser necessària convocar la Junta ordinària, o extraordinària, es pot celebrar perfectament per videoconferència, encara que no consti aquesta possibilitat en els estatuts de la comunitat. Al segle XXI, ja no ha de ser excusa la manca de mitjans per poder-se connectar, ja que des de qualsevol telèfon mòbil (smartphone) qualsevol propietari es pot connectar. Aquesta possibilitat ja existeix des del 27 de març d’enguany, recollida en el Decret Llei 10/2020, aprovat pocs dies després d’entrar en l’estat d’alarma. L’experiència adquirida per molts administradors és positiva, hi ha més participació, i en molts casos solen ser més àgils i productives que quan es fan presencialment.

Per altra banda, també es continua amb la possibilitat de prendre “acords sense reunió” mitjançant l’emissió del vot per correu postal, comunicació telemàtica (correu electrònic) o qualsevol altre mitjà, sempre que el propietari hagi rebut tota la informació amb relació als punts a tractar, quedi constància de la recepció del vot, i es garanteixi l’autenticitat d’aquest.

L’impacte de la pandèmia, la durada de l’estat d’alarma i la vigència d’aquestes mesures aconsellen mantenir temporalment diverses mesures de caràcter extraordinari, i una d’aquestes és evitar fer reunions presencials en les comunitats de propietaris, i si cal fer-les, per responsabilitat s’ha d’optar prioritàriament per convocar les reunions per videoconferència o mitjançant l’adopció d’acords sense reunió, que garantiran el bon funcionament organitzatiu de la comunitat, i es contribuirà a evitar possibles rebrots, que provocaria el confinament d’aquells propietaris que varen participar en la reunió comunitària.

Certament, l’evolució de la pandèmia mostra signes positius, però no hem d’oblidar l’evidència clínica que pronostica possibles rebrots, la intensitat dels quals pot tornar a constituir una amenaça per als nostres serveis sanitaris, el que aconsella la no realització de Juntes de propietaris.

31 d’octubre, nou termini, per a completar el Segon Dividend Digital

El Segon Dividend Digital és el procés pel qual s’alliberen les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb l’objectiu que puguin ser utilitzades per a desplegar les futures xarxes 5G.

El procés s’ha vist afectat en la seva execució per la situació excepcional provocada per la COVID-19 i les mesures de distanciament social i restricció de la mobilitat adoptades.

23 de juny de 2020.- El Consell de Ministres ha aprovat avui la nova data per a la finalització del procés d’alliberament de la banda de 700MHz, conegut com a Segon Dividend Digital, que serà el pròxim 31 d’octubre de 2020.

Aquesta nova data és conseqüència de la situació excepcional provocada per la crisi sanitària de la COVID-19, ja que les mesures de distanciament social i restricció de mobilitat implantades durant l’estat d’alarma van obligar a alentir l’execució de les actuacions per a l’alliberament d’aquestes freqüències, necessàries per al desplegament de les futures xarxes 5G.

El passat 30 de març Espanya va comunicar a la Unió Europea que, tal com estableix la norma per causes de força major i estava ocorrent en altres països, la situació provocada per la COVID-19 impedia completar el procés per al 30 de juny de 2020, termini establert en la Decisió 2017/899 del Parlament Europeu i del Consejo.

En conseqüència, es produeix també l’ajornament de la licitació de la banda de freqüències de 700Mhz per a serveis 5G, que, tal com va anunciar el maig passat la vicepresidenta tercera i ministra d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital, Nadia Calviño, es produirà en el primer trimestre de 2021.

La nova data per a completar el procés del Segon Dividend Digital s’ha establert tenint en compte la finalització de l’estat d’alarma, el Pla per a la Transició cap a una Nova Normalitat i després d’analitzar la situació dels treballs realitzats fins avui en tota Espanya.

D’altra banda, les emissions en simulcast (emissió simultània d’un canal de televisió a través de les freqüències nova i antiga) es mantindran fins al 30 de setembre, amb la finalitat de facilitar als usuaris l’adaptació de les seves instal·lacions per a rebre les noves freqüències planificades.

Les tasques d’alliberament del Segon Dividend Digital que han d’executar els diferents agents s’hauran de continuar realitzant, en qualsevol cas, seguint sempre les instruccions dictades per les autoritats sanitàries. En concret, el personal tècnic que realitzi actuacions en els edificis i domicilis particulars haurà d’adoptar les mesures de prevenció necessàries, com el distanciament social, la utilització de màscares i guants d’un sol ús o solucions desinfectants.

Les piscines desmuntables

Amb l’arribada del bon temps i de l’estiu, són molts els propietaris, llogaters que es plantegen comprar i instal·lar una piscina desmuntable a casa, ja sigui en el terrat, balcó, etc.

Des del Col·legi d’Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Girona, es recorda que aquestes piscines NO es poden instal·lar en terrats o balcons, sense tenir prèviament la confirmació que l’estructura de la casa o comunitat pot suportar aquest sobre pes.

Durant els períodes estivals,  s’incrementa la venda de piscines desmuntables o inflables per instal·lar a casa perquè la mainada pugui disposar d’alternatives de lleure. És per aquest motiu que us recordem que abans d’instal·lar una piscina desmuntable cal assegurar-se que l’estructura de l’edifici ho pugui suportar, tant si es vol instal·lar en balcons o terrasses, com en terrats o patis de planta baixa situats sobre els soterranis.

Què ens cal saber per instal·lar una piscina desmuntable?

Ens caldrà tenir la informació de l’estat de l’estructura on es vol instal·lar la piscina i el pes màxim que aquesta pot aguantar. Amb aquestes dades podrem saber l’alçada màxima d’aigua que pot tenir aquesta piscina.

Són molts els riscs de col·locar un excés de pes en una terrassa, i les piscines desmuntables són una manera senzilla de sobrepassar la capacitat d’aguantar d’un sostre.

Qui ens pot facilitar aquesta informació?

A través de l’administrador de la finca o  a través d’un professional tècnic — Aparelladors i Arquitectes Tècnics, també Arquitectes— són tots, professionals formats específicament en la construcció, reforma i manteniment d’edificació. És per aquest motiu que us recomanem que us dirigiu a qualsevol tècnic amb aquesta formació.

Quin tipus d’informació podem demanar?

En el cas d’habitatges unifamiliars us recomanem contactar amb un Tècnic de Capçalera, doncs amb una consulta que no requereix de l’elaboració de cap informe específic, podreu obtenir l’assessorament tècnic necessari per saber les possibilitats i condicions per a la instal·lació d’una piscina desmuntable.

En el cas d’edificis plurifamiliars o comunitats de veïns, us recomanem encarregar un Informe Tècnic sobre la dimensió màxima admissible d’aquestes piscines desmuntables, d’aquesta manera podreu conèixer les possibilitats i limitacions i evitar problemes i riscs innecessàris o evitables.

A títol indicatiu, les estructures d’habitatges estan calculades per aguantar un sobrepès de 200 Kg per metre quadrat i en molts casos els terrats d’ús privat només 100 Kg per metre quadrat.

Tot això, tenint en compte, l’època en què es va construir l’edificació i l’estat actual en que es troba l’estructura. Així, en la majoria de casos, i sense comptar el pes de les criatures banyant-se, amb 10 o 20 cm d’aigua,  ja estarem per sobre de la resistència estructural de la terrassa o terrat.

El problema no és només el risc d’enfonsament del terrat, sinó que la col·locació de la piscina acabi provocant fissures, esquerdes, o d’altres patologies.

Per tant i per concloure, desaconsellem totalment i sense cap estudi previ col·locar o instal·lar,  piscines de més 20 centímetres d’aigua a les terrasses tant d’edificis antics, com d’edificis nous.

Grup Tas continua i segueix donant servei a les comunitats de propietaris

Grup Tas es dedica des de fa més de 30 anys a l’adminstració i gestió de les comunitats de propietaris. Es presenten com un equip de professionals amb transparència i proximitat, dos factors que durant aquestes darreres setmanes s’han posat de manifest més que mai.

Durant les últimes tres dècades el grup ha experimentat un creixement notable consolidant una important cartera de clients amb un equip humà altament professionalitzat. L’empresa va néixer el 1995 i com expliquen els seus responsables com a « resultat d’un canvi societari, amb l’objectiu d’oferir uns serveis professionals millors i més adequats a les necessitats dels nostres clients, que des de l’any 1989 ja administràvem».

El resultat 30 anys després no pot ser millor i des de la satisfacció asseguren que «és a partir d’aquell moment que l’empresa gràcies a la dedicació, treball i professionalització de totes les persones, que en un moment o altre hi han treballat i hi treballen, ha experimentat un creixement en tots els sentits». I per aquest motiu asseguren que volen continuar «creixent al costat dels nostres clients fent una aposta clara per la implantació i innovació tecnològica que ens permetin, tant a nosaltres com als clients, tenir tota la informació a l’abast en temps real i els 365 dies de l’any».

Aquesta voluntat ha quedat molt clara aquestes setmanes de vigència de l’estat d’alarma ja que l’activitat del grup no s’ha aturat en cap moment i s’ha apostat clarament per seguir treballant utilitzant els mitjans telemàtics com a eina de comunicació amb els clients sense renunciar a la proximitat i a la personalització.

En aquesta línia, conscients de la transformació digital que està vivint la societat, i des de fa ja uns anys, treballen amb l’ús d’una app pròpia (s’hi pot registrar molt fàcilment) que permet a les persones usuàries d’aquesta, estar informades durant les 24 hores els 365 dies de l’any de tots els assumptes rellevants de la Comunitat i des d’on es pot rebre convocatòries i actes, pagar rebuts, notificar incidències, rebre avisos, expedir certificats, consultar l’estat de comptes i/ o altres gestions molt útils en aquests temps.

És una manera de tenir tota la informació centralitzada i accessible des d’on es vulgui i quan es vulgui. Grup Tas destaca especialment per la seva àrea de gestió de patrimoni dirigida tant a l’administració de comunitats com a l’administració de lloguers. Disposa també d’una àrea d’immobiliària amb una important cartera d’immobles en el mercat. Des del dia 11 de maig, Grup Tas ha reprès a les seves oficines, l’horari d’atenció habitual de les 10h a les 14h i de les 16h a 19h.

 

Consells i mesures per a una bona convivència durant el confinament per la COVID-19

L’Ajuntament de Girona ha iniciat una campanya per fomentar la bona convivència veïnal després de l’inici del confinament, i dóna consells per reduir al mínim les molèsties entre habitatges. Sota el títol “Aquests dies… Petits gestos poden evitar grans problemes” enumeran de manera gràfica i resumida algunes actituds encaminades al manteniment del bon veïnatge, i també proposant formes positives d’encarar la resolució de problemes que puguin sorgir. Finalment, es recorda que en cas de necessitat es pot trucar al 092, el telèfon de la Policia Municipal de Girona.

Fins ara, han sigut poques les intervencions que ha hagut de fer la Policia Municipal amb motiu de conflictes veïnals. Des de l’inici de l’episodi de confinament, s’han fet 96 requeriments per aquest concepte, dels quals 64 han necessitat intervenció policial, mentre que la resta s’han resolt sense intervenció. Gairebé tots els casos s’han pogut solucionar seguint els coneixements de mediació de què disposen ara el conjunt dels agents, i només s’han cursat tres denúncies administratives ocasionades per molèsties. 

Així i des de la Policia de la Generalitat – Mossos d’Esquadra, també s’ha engegat un Pla de contingència per a la seguretat de les víctimes de violència masclista, domèstica i altres víctimes vulnerables, en què la participació de tothom és imprescindible per garantir la seguretat.

La situació actual provocada per la COVID-19 comporta una convivència permanent i la mobilitat reduïda de la ciutadania, fet que pot afavorir situacions d’abús i/o violència amb l’agreujant de la dificultat per a la víctima de no poder trucar als serveis, trobar suport de familiars, amistats o professionals. En aquest sentit, el cos dels Mossos d’Esquadra, dóna servei amb la finalitat d’assessorar i informar a persones que poden estar patint situacions difícils en el sí de la convivència o com a conseqüència de l’estat d’alarma actual i relacionades amb possibles situacions de violència masclista, domèstica o qualsevol altra forma de violència sobre menors, persones grans o persones amb discapacitat.

Enllaços complementaris:

https://www.girona.cat/web/shared/admin/docs/c/o/convivenciaveinal-cartell.pdf

https://mossos.gencat.cat/ca/temes/dones/violenciamasclistadomestica_coronavirus/#bloc5

El Govern Espanyol ajorna la data final per completar el Segon Dividend Digital

El Govern Espanyol ha comunicat a la Comissió Europea la necessitat d’ajornar les següents fases del segon dividend digital a causa de la situació d’excepcionalitat que es viu a conseqüència del COVID-19.

El Segon Dividend Digital és el procés pel que es canvien les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb la finalitat de deixar-la lliure per a ser utilitzada per a desplegar les futures xarxes 5G i estava previst que finalitzés el pròxim 30 de juny.

La subhasta de 700MHz s’ajorna també amb la finalitat de facilitar l’esforç addicional que estan realitzant les operadores de telecomunicacions, enfocades a mantenir la connectivitat de les empreses i les persones en aquest moment d’emergència sanitària

30 de març de 2020.- El Ministeri d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital ha comunicat a la Comissió Europea que, a causa de la situació excepcional derivada de la pandèmia del COVID-19, ha decidit ajornar la data per a l’alliberament de la banda de 700 MHz, procés conegut com a Segon Dividend Digital.

Aquest procés consisteix en canviar les freqüències assignades als canals de televisió en la banda de 700MHz amb la finalitat d’utilitzar-les per a desplegar les futures xarxes 5G, es realitza segons mandat de la Unió Europea (Decisió 2017/899 del Parlament Europeu i del Consell), i tenia com a data límit per a la seva execució el 30 de juny de 2020. No obstant això, la pròpia Decisió ja preveia la possibilitat que es pogués ajornar la data límit per certs motius com la força major, com és el cas actual.

En la comunicació a la Comissió Europea s’explica que la nova data es determinarà en funció de quan finalitzin les mesures de contenció adoptades per a fer front al COVID-19. En tot cas, s’assenyala que serà el termini mínim imprescindible per a completar el procés.

A conseqüència d’aquest ajornament, els operadors de telecomunicacions no podran tenir a la seva disposició en la data prevista la banda de freqüències de 700 MHz per al desplegament de serveis 5G. Els operadors estan realitzant un esforç addicional per a afrontar la crisi ocasionada pel COVID-19 i mantenir a les persones i les empreses connectades, per la qual cosa també s’ha decidit ajornar la licitació de la banda de 700 MHz. L’ajornament de les licitacions de bandes de freqüències per a serveis 5G és una decisió adoptada en els últims dies per altres països de la Unió Europea, com França, Àustria i Portugal.

Des que es va declarar l’estat d’alarma, el Ministeri d’Assumptes Econòmics i Transformació Digital ha donat instruccions de mantenir, sempre que se salvaguardi la salut dels treballadors, l’execució de les actuacions del procés.

També s’ha decidit mantenir les emissions en ‘’simulcast’’ (emissió simultània a través de les freqüències nova i antiga), suspendre les actuacions de canvis directes de canal radioelèctric i mantenir en les instal·lacions col·lectives de recepció de TV l’equipament dels canals radioelèctrics que s’abandonen, tot això amb la finalitat de garantir, en aquest moment d’emergència sanitària, la recepció del servei de televisió digital terrestre als ciutadans.

La decisió de l’ajornament, que no és una suspensió, es pren després de constatar que les mesures de restricció de la mobilitat inevitablement estan ocasionant retards en la planificació original que impedeixen finalitzar el procés abans del 30 de juny.

La Comunitat vol fer obres. Per on ha de començar?

Les reformes i rehabilitacions en edificis i habitatges són molt freqüents. Sabem que no és fàcil portar a terme una obra i menys si aquesta és de certa envergadura. Per una banda, la dificultat que suposa identificar el problema i per l’altra, la quantitat de tràmits que poden dificultar prendre una decisió.

Moltes vegades no sabem per on començar, tenim una idea i no sabem posar-la en pràctica, o pot haver-hi més d’una solució i no sabem valorar els pros i contres, i tenim el perill com diu el refrany de “començar la casa pel teulat”.

Per tal de facilitar aquesta tasca i que les obres no suposin un mal de cap i es facin amb les màximes garanties, sense ensurts, a continuació donem 5 consells  importants.

1. Contacta amb un professional.

El primer que farem serà contactar amb un o més professionals (arquitecte tècnic o arquitecte). Informeu-vos primer dels serveis que ofereixen, mireu algun treball/projecte similar realitzat, pregunteu —si és el cas— el grau de satisfacció. Tot plegat ens donarà una idea per determinar quin serà el tècnic de l’obra.

2. Deixa’t assessorar.

A partir d’aquest moment sou un binomi, confia en ell. Deixa’t assessorar. Explica-l’hi convenientment quin és el tipus d’obra que voleu fer, les vostres necessitats, amb quins recursos econòmics compta la Comunitat, etc.

En funció del tipus d’obra és molt important fer una inspecció prèvia que permeti saber si hi ha patologies o vicis a tenir en compte, si apareixen obres no previstes inicialment i quines d’aquestes s’han de realitzar per garantir-ne la seguretat.

El tècnic identificarà el problema i podrà determinar la millor solució, o si és el cas proposar-ne d’alternatives. També ens podrà recomanar materials.

Arribats a aquest punt, és el moment que el tècnic s’informi de la viabilitat del projecte a nivell de municipal, quins són els tràmits administratius: normativa i condicionants tècnics, permisos i llicències necessaris, subvencions. No cal donar res per suposat.

3. Definir bé les obres.

Sovint les obres són motiu per millorar altres aspectes dels habitatges relacionats amb la accessibilitat, millora de l’eficiència energètica i envolupant dels edificis, incorporació d’aïllaments en façanes o cobertes, etc.

El tècnic serà l’encarregat de proposar-nos i definir amb la màxima concreció possible l’abast de l’obra amb plànols, detall, estimació del cost. D’aquesta manera ens evitarem imprevistos, que la planificació s’allargui en el temps o que els costos superin amb escreix els inicialment previstos.

4. Ajustar bé el pressupost.

Concretada la solució final, ara és l’hora de fer una valoració detallada de tots el treballs necessaris. El tècnic serà qui s’encarregui de fer una relació exhaustiva dels treballs, qualitats i quantitats; és el que s’anomena amidaments.

Caldrà demanar almenys tres o quatre ofertes/pressupostos als industrials per poder comparar-les i verificar que tots han comptat el mateix. Aquest és segurament l’aspecte que més preocupa quan comencem les obres:  Què ens costarà?

Hem de ser realistes. Si el tècnic o la comunitat coneixen els industrials que ho han valorat, també saben com treballen i quin serà el resultat final.  Moltes vegades la oferta més econòmica no és la més avantatjosa.

Escollit el contractista, és molt convenient tenir un contracte d’obra signat.

5. Inici de les obres, seguiment i participació.

Una vegada sabem qui ens farà les obres i amb els permisos o llicència d’obres ja concedits, és el moment de donar inici a les obres. Caldrà avisar amb temps als veïns perquè siguin coneixedors que durant un període de temps hauran de conviure amb uns elements “estranys” com són el soroll, pols, certa incomoditat, etc.

Tot i que l’execució de les obres les portarà el tècnic competent  i aquest estarà pendent del seu desenvolupament i incidències, convé que la comunitat designi un interlocutor o bé creï una comissió d’obres formada per l’ Administrador, el President i un vocal, si s’escau,  que seran part activa del procés i mitjançat la que es canalitzaran els dubtes i/o suggeriments.

En conclusió, al engegar una obra,  és molt important escollir bons professionals —tècnics i industrials— que seran la garantia d’un treball ben acabat, cuidant fins als detalls més petits.

Les obligacions fiscals de les Comunitats de Propietaris

Les Comunitats de Propietaris, tot i que no tenen personalitat jurídica pròpia, i per regla general, no realitzen activitats professionals ni empresarials; sí que tenen la condició d’obligats tributaris i com a tals, han de complir amb les seves obligacions tributàries formals, com són presentar declaracions censals, sol·licitar i utilitzar el número d’identificació fiscal, o presentar declaracions, autoliquidacions i comunicacions.

Les principals obligacions fiscals a les que es troben subjectes les comunitats són:

  • En relació a l’IVA, en el cas que la comunitat de propietaris realitzi activitats econòmiques com per exemple el lloguer del terrat comunitari amb la finalitat de posar-hi una antena de telefonia mòbil o el lloguer de la façana amb finalitats publicitàries, es considera que la comunitat és subjecte passiu de l’IVA i, com a tal, haurà de presentar la corresponent declaració ingressant l’IVA repercutit pels serveis prestats. De la mateixa manera, es podrà deduir l’IVA dels serveis o obres que hagi de realitzar amb l’objectiu de poder prestar els referits serveis (despeses d’assessorament fiscal a l’efecte, reparació de façanes, etc).
  • Les comunitats de propietaris, des de l’any 2014, tenen a més l’obligació de presentar el model 347 en el qual han d’incloure les relacions comercials que realitzin amb tercers sempre i quan hagin superat la xifra de 3.005,06 durant l’any natural corresponent. Tanmateix, la normativa fiscal estableix una sèrie d’excepcions:
  • Subministrament d’aigua per a ús comunitari.
  • Subministrament elèctric i de combustible de qualsevol tipus destinat a l’ús comunitari.
  • Assegurances que cobreixen zones i elements comuns.
  • En relació a l’IRPF, les comunitats de propietaris que contractin a treballadors o contractin serveis professionals (instal·ladors, electricistes, constructors, etc.) que impliquin l’obligació de retenir o fer ingressos a compte, hauran de realitzar els ingressos dels mateixos i declarar-los de forma trimestral a través del model 111.

Per últim, un altre dels aspectes a tenir en compte a efectes de l’IRPF és quan la comunitat de propietaris rep subvencions (per exemple, per instal·lar un ascensor o per rehabilitar l’edifici), ja que aquesta subvenció té la consideració de guany patrimonial i, com a tal, ha de ser objecte de declaració a la renda, atribuint-se la subvenció a cada propietari segons el seu coeficient de participació, tret que els estatuts estableixin altres condicions diferents, essent doncs els propietaris els que estan obligats a declarar la referida subvenció a les seves respectives declaracions de renda.

La comunitat de propietaris pot prohibir el lloguer de pisos turístics?

Un dels temes de més actualitat en el sector immobiliari i, concretament, a les comunitats de propietaris, és l’augment de pisos destinats a lloguer turístic. Es tracta d’una pràctica que genera molta controvèrsia i sovint conflictivitat entre els veïns i els ocupants dels immobles turístics, per les molèsties de sorolls, festes nocturnes, ús indegut de les instal·lacions comunitàries, deteriorament o danys que aquests usos provoquen. Per aquest motiu, són moltes les comunitats de propietaris que cada vegada més consulten si és possible prohibir aquest tipus de lloguer.

Davant d’aquesta qüestió, el cert és que no hi ha una resposta afirmativa si no que dependrà de cada comunitat en concret.

Amb caràcter general, una comunitat de propietaris no pot impedir el lloguer turístic d’un pis si aquesta prohibició no es troba recollida als estatuts, i succeeix precisament que a la majoria de casos, els mateixos no la contemplen ja que és una problemàtica relativament recent.

Per tant, si els estatus de la comunitat no contemplen aquesta prohibició i existeixen greus problemes de convivència amb aquests tipus de lloguers, caldrà plantejar dur a terme una modificació dels estatuts amb l’objectiu d’incloure en els mateixos la prohibició dels lloguers turístics, essent necessari per aquesta modificació el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris. No obstant, cal tenir present que l’acord no es podrà aplicar de forma retroactiva i, en conseqüència, no podrà afectar a un lloguer turístic existent amb anterioritat a la celebració de l’acord.

Per contra, en cas de no assolir la referida majoria i  atenent a la gravetat de les molèsties que aquest tipus de lloguer estigui provocant a la comunitat (excessius sorolls constants, actes de vandalisme, brutícia a les zones i elements comunitaris, etc.) és possible plantejar la problemàtica davant els tribunals per tal que aquests acordin el cessament de l’activitat de lloguer turístic.

Es poden embargar les quotes ordinàries que paguen els propietaris, en cas de condemna econòmica a la Comunitat?

El problema que ens trobem quan volem aconseguir el cobrament d’un deute contret per una Comunitat de Propietaris en règim de propietat horitzontal, deriva de la seva pròpia naturalesa. És a dir, la convivència de dos tipus de titularitats de béns i drets, la comuna i la privada.

Pel que fa als béns comuns, resulten inalienables per ser indispensables dels elements privatius de l’ús i gaudi dels quals estan afectats. Per altra banda, en relació a la titularitat privada no poden respondre dels deutes de la Comunitat quan els propietaris no hagin intervingut en el judici declaratiu previ o, com a mínim, no n’hagin tingut  coneixement.

El que resulta evident és que tant els elements privatius de benefici comú com els purament privatius, solament poden quedar afectats pels deutes de la Comunitat , però el creditor no podrà procedir directament contra un comuner sense haver reconegut el seu dret de crèdit front aquesta, ni sense haver estat requerit de pagament ni demandats personalment. D’aquesta manera, serà la sentència la que distribuirà el concret deute i fixarà les corresponents responsabilitats individuals així com la posterior execució.

Del propi contingut de l’article 553-46 del Codi Civil de Catalunya es materialitza el fet que els béns dels propietaris només responen quan la comunitat no tingui béns propis ni actuï activament per aconseguir-los dels comuners; essent així la responsabilitat dels copropietaris subsidiària respecte de la comunitat, i mancomunada respecte de la pluralitat de copropietaris. És aquí on rau la veritable importància de la reforma legislativa: els propietaris ara són responsables subsidiaris d’acord amb la quota de participació dels deutes contrets per la comunitat.

Sobre la possibilitat de l’embargament de les quotes, pràcticament tothom ho admet donat que representa part de l’actiu de la Comunitat, però amb importants matisos mentre no s’estableixi per a les quotes ordinàries una destinació singular. La retenció, embargament i derivació de l’import d’aquestes quotes ja cobrades, i que són imprescindibles pel sosteniment dels elements comuns, obligaria a una nova reclamació de quotes als propietaris per garantir la pròpia supervivència de la comunitat.

Així, la comunitat de propietaris pot tenir béns o drets embargables, entenent com a tals els diners o comptes corrents a nom de la comunitat, el fons de reserva, les quotes abonades pels copropietaris quan suposin un crèdit a favor de la mateixa (incloent la possibilitat d’embargar les “quotes futures” amb el lògic límit de la pròpia subsistència de la comunitat), segons els casos, l’embarg dels béns desafectats i, finalment, els fruits i rendes dels béns comuns (sempre que no hagin estat adjudicats pro indivís als copropietaris).

És en el supòsit de no existir tals béns o drets així com, tot i a l‘existència dels mateixos, aquests resultin insuficients per cobrir el deute contret per la comunitat de propietaris; quan l’executant pot dirigir les actuacions a través del Jutge, al President de la comunitat amb motiu de convocar una junta de propietaris a fi de repartir la quantia deguda en proporció a la quota respectiva. Finalment i subsidiàriament, el creditor podrà exigir la responsabilitat individual que correspongui, podent comportar l’embargament de béns privatius dels copropietaris.