La Comunitat vol fer obres. Per on ha de començar?

Les reformes i rehabilitacions en edificis i habitatges són molt freqüents. Sabem que no és fàcil portar a terme una obra i menys si aquesta és de certa envergadura. Per una banda, la dificultat que suposa identificar el problema i per l’altra, la quantitat de tràmits que poden dificultar prendre una decisió.

Moltes vegades no sabem per on començar, tenim una idea i no sabem posar-la en pràctica, o pot haver-hi més d’una solució i no sabem valorar els pros i contres, i tenim el perill com diu el refrany de “començar la casa pel teulat”.

Per tal de facilitar aquesta tasca i que les obres no suposin un mal de cap i es facin amb les màximes garanties, sense ensurts, a continuació donem 5 consells  importants.

1. Contacta amb un professional.

El primer que farem serà contactar amb un o més professionals (arquitecte tècnic o arquitecte). Informeu-vos primer dels serveis que ofereixen, mireu algun treball/projecte similar realitzat, pregunteu —si és el cas— el grau de satisfacció. Tot plegat ens donarà una idea per determinar quin serà el tècnic de l’obra.

2. Deixa’t assessorar.

A partir d’aquest moment sou un binomi, confia en ell. Deixa’t assessorar. Explica-l’hi convenientment quin és el tipus d’obra que voleu fer, les vostres necessitats, amb quins recursos econòmics compta la Comunitat, etc.

En funció del tipus d’obra és molt important fer una inspecció prèvia que permeti saber si hi ha patologies o vicis a tenir en compte, si apareixen obres no previstes inicialment i quines d’aquestes s’han de realitzar per garantir-ne la seguretat.

El tècnic identificarà el problema i podrà determinar la millor solució, o si és el cas proposar-ne d’alternatives. També ens podrà recomanar materials.

Arribats a aquest punt, és el moment que el tècnic s’informi de la viabilitat del projecte a nivell de municipal, quins són els tràmits administratius: normativa i condicionants tècnics, permisos i llicències necessaris, subvencions. No cal donar res per suposat.

3. Definir bé les obres.

Sovint les obres són motiu per millorar altres aspectes dels habitatges relacionats amb la accessibilitat, millora de l’eficiència energètica i envolupant dels edificis, incorporació d’aïllaments en façanes o cobertes, etc.

El tècnic serà l’encarregat de proposar-nos i definir amb la màxima concreció possible l’abast de l’obra amb plànols, detall, estimació del cost. D’aquesta manera ens evitarem imprevistos, que la planificació s’allargui en el temps o que els costos superin amb escreix els inicialment previstos.

4. Ajustar bé el pressupost.

Concretada la solució final, ara és l’hora de fer una valoració detallada de tots el treballs necessaris. El tècnic serà qui s’encarregui de fer una relació exhaustiva dels treballs, qualitats i quantitats; és el que s’anomena amidaments.

Caldrà demanar almenys tres o quatre ofertes/pressupostos als industrials per poder comparar-les i verificar que tots han comptat el mateix. Aquest és segurament l’aspecte que més preocupa quan comencem les obres:  Què ens costarà?

Hem de ser realistes. Si el tècnic o la comunitat coneixen els industrials que ho han valorat, també saben com treballen i quin serà el resultat final.  Moltes vegades la oferta més econòmica no és la més avantatjosa.

Escollit el contractista, és molt convenient tenir un contracte d’obra signat.

5. Inici de les obres, seguiment i participació.

Una vegada sabem qui ens farà les obres i amb els permisos o llicència d’obres ja concedits, és el moment de donar inici a les obres. Caldrà avisar amb temps als veïns perquè siguin coneixedors que durant un període de temps hauran de conviure amb uns elements “estranys” com són el soroll, pols, certa incomoditat, etc.

Tot i que l’execució de les obres les portarà el tècnic competent  i aquest estarà pendent del seu desenvolupament i incidències, convé que la comunitat designi un interlocutor o bé creï una comissió d’obres formada per l’ Administrador, el President i un vocal, si s’escau,  que seran part activa del procés i mitjançat la que es canalitzaran els dubtes i/o suggeriments.

En conclusió, al engegar una obra,  és molt important escollir bons professionals —tècnics i industrials— que seran la garantia d’un treball ben acabat, cuidant fins als detalls més petits.

Guia de passos de situacions conflictives que es poden produir a les Comunitats de Propietaris

Els Mossos d’Esquadra han elaborat una guia de consells per situacions que es plantegen en el dia a dia a les Comunitats de propietaris.

Què cal fer si hi ha okupes en la comunitat de propietaris/es?

En una situació flagrant, es tracta d’una residència habitual, segona residència o altre on es detecta que s’està produint l’ocupació per 1a vegada, ja que s’aprecien cops al pany, entrada de mobiliari… Es trucarà al 112, aquesta trucada la pot fer qualsevol persona encara que no sigui l’afectat directament.

Davant d’un immoble que ha estat ocupat s’haurà de localitzar al titular de l’habitatge (particular, empresa, administrador/a, banc…) i informar de tal circumstància per tal que presenti denúncia. En cas de tractar-se de zones comunes, la denúncia la farà el representant de la comunitat (president/a o administrador/a).

És important que la trucada al 112 o la denúncia es presenti el més ràpid possible, ja que l’actuació policial vindrà condicionada pel temps que porti l’habitatge ocupat.

Qui determinarà l’accés de persones alienes a les instal·lacions comunes i què hem de fer si entren a la comunitat i utilitzen les dependències comunes?

S’haurà d’aplicar la normativa interna de la comunitat.

Què s’ha de fer en cas de sorolls excessius en habitatges veïns?

Aquestes situacions són competència de l’Ajuntament (ordenances municipals). Serà necessari trucar al 112 per tal que la policia local o en el seu defecte PG-ME pugui mesurar els decibels in situ . Aquest fet pot comportar una sanció administrativa. En ocasions també s’ha utilitzat la mediació comunitària per resoldre aquestes situacions.

Què s’ha de fer en cas que s’exerceixi la prostitució en un immoble veí?

La prostitució d’adults exercida de forma lliure i voluntària no es contempla com a delicte. En el cas de ser exercida de forma imposada amb coaccions o amenaces, es podrà exercir accions penals contra els proxenetes, com a presumptes autors de delictes d’explotació sexual.

En el cas de tractar-se d’estrangers que puguin trobar-se de forma il·legal a Espanya , malgrat no donar-se el cas anterior, es podria actuar segons el que estableixi la Llei d’Estrangeria (expedients d’expulsió).

Què hem de fer davant d’un possible tràfic de drogues en un pis?

En cas de detectar un presumpte tràfic de drogues en un pis s’haurà d’informar a Mossos d’Esquadra o Policia Local trucant al 112. Segons estableix al normativa vigent ens podem trobar en:

o   Tal com detalla la Llei de Protecció de Seguretat Ciutadana 4/15 es poden sancionar: l’execució d’actes de plantació i cultiu il·lícits de drogues tòxiques, estupefaents, o substàncies psicotròpiques en llocs visibles al públic quan no sigui constitutiu d’infraccions penals.

o   Tal com estableix el Codi Penal art.368: els que executin actes de cultius, elaboració o tràfic, o d’un altre manera, promoguin afavoreixin o facilitin el consum il·legal de drogues tòxiques estupefaents, o substàncies psicotròpiques, o les que posseeixin amb aquests fins.

o   Se sanciona administrativament el consum, la tinença i l’abandonament d’estris al carrer, llocs, establiments públics i transports públics, per consum propi.

Què hem de fer si sospitem que un habitatge s’utilitza per a ús turístic no autoritzat?

En aquests casos, se n’informarà la policia, que comprovarà si es disposa de les llicències pertinents. A banda, es faran comprovacions respecte de les obligacions de registre i comunicació a la policia de les dades de les persones allotjades.

Consells i precaucions per la inspecció de gas

Els Mossos d’Esquadra juntament amb l’assocació de gremis d’instal·ladors de Catalunya i amb la col·laboració de Junkers, han elaborat una guia de consells i precaucions per les insepccions de gas.

No permetin el pas al seu domicili a persones desconegudes sense cita prèvia personalitzada.

La inspecció obligatòria de la seva instal·lació de gas natural s’ha de realitzar cada 5 anys.

L’obligació de realitzar aquesta inspecció s’anuncia prèviament per escrit (enviat per la empresa, distribuïdora de gas), mitjançant carta.

Un cop rebi la carta vostè té 45 dies per contactar amb una empresa instal·ladora habilitada per a dur a terme la inspecció o la realitzarà l’empresa distribuïdora de gas.

En el moment de la inspecció:

–          No doneu cap rebut ni dada bancària.

–          No pagueu cap import en efectiu.

–          El cost de la revisió es carregarà al rebut mensual.

Per a calderes de calefacció és obligatori realitzar una revisió de manteniment per una empresa instal·ladora habilitada.

–          Cal conservar el certificat de manteniment de la caldera.

Si la seva instal·lació de gas s’abasteix per bombones de butà, vostè és el responsable de contractar qualsevol empresa instal·ladora habilitada, per a dur a terme la revisió obligatòria cada 5 anys.

Si dubta, truqui al seu instal·lador de confiança o al: 012 (gentcat.cat)

Si desconfia: 112 emergències.

Problemàtica entorn a la instal·lació d’un ascensor en comunitats de propietaris

En ocasions, la instal·lació d’un ascensor en una comunitat de propietaris esdevé un nucli de conflictes entre els mateixos ja que és un fet extraordinari que genera importants despeses per raó de les obres necessàries a executar, pel manteniment de la instal·lació i les eventuals reparacions, o pels problemes que sobre l’estructura de l’edifici pot comportar. Totes aquestes circumstàncies provoquen que alguns propietaris votin en contra de la instal·lació.

Davant de la voluntat d’alguns propietaris de la comunitat per instal·lar un ascensor a la mateixa, és convenient tenir en compte diverses qüestions jurídiques que poden provocar que tot i no estar conforme amb la nova instal·lació, la mateixa finalment s’hagi d’executar.

El Codi Civil de Catalunya, concretament el seu llibre cinquè, estableix que per tal que la comunitat de propietaris es vegi obligada a instal·lar un ascensor, és necessari que l’acord a favor del mateix sigui votat per la majoria dels propietaris que representin a la vegada, la majoria de les quotes de participació.

No obstant, el text legal també preveu que en cas que l’acord favorable a la instal·lació de l’ascensor no aconsegueixi la majoria necessària, els propietaris que tinguin una discapacitat física o bé les persones amb qui convisquin, així com també les persones majors de 70 anys, poden demanar a l’autoritat judicial que obligui a la comunitat a instal·lar l’ascensor per tal d’eliminar les barreres arquitectòniques a l’edifici.

Així, encara que la comunitat es negui a aprovar en junta un acord favorable a la realització de les obres d’instal·lació de l’ascensor, en els casos assenyalats (persona discapacitada o major de 70 anys) poden aconseguir una resolució judicial que acabi obligant a la comunitat de propietaris a instal·lar-lo.

En prendre la decisió, el jutge valorarà i ponderarà per una banda, les necessitats de les persones que ho sol·liciten, i per altra, les possibilitats de realitzar i assumir les obres per part de la resta de propietaris.

Finalment, caldrà tenir en compte que si l’autoritat judicial obliga a instal·lar l’ascensor, el cost de les obres que aquesta generi haurà de ser abonat per tot els propietaris, inclús si els mateixos varen votar en contra.

Nova Marca professional dels Administradors de finques col·legiats

Els Administradors de finques col·legiats hem estat treballant i defensant els drets dels ciutadans en l’àmbit de l’habitatge des de fa molts anys, i és el moment que aquesta important tasca professional, de qualitat i amb totes les garanties, estigui recolzada per una marca professional comuna que identifiqui a l’Administrador de finques col·legiat en qualsevol lloc de l’estat.

Aquesta nova marca professional vol ser el segell de garantia que defineixi al nostre col.lectiu i ha de permetre que, a partir d’ara, ens identifiquin adequadament. Els punts que conté la Marca professional representen els 38 Col·legis Territorials que actualment hi ha a Espanya.

La nova Marca professional de l’Administrador de finques col·legiat representa el futur i la resposta professional a la demanda dels ciutadans en matèria immobiliària i és la representació col.lectiva d’una tasca que es realitza per i per a la societat.